Nghiên Cứu Đánh Giá Thực Trạng Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Tại Quận Thanh Xuân

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại quận Thanh Xuân.

• Tác giả: Đỗ Thị Thu Hiền
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Quang Tuấn
• Trường học: Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Nghiên Cứu, Đánh Giá Thực Trạng Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất Trên Địa Bàn Một Số Phường Thuộc Quận Thanh Xuân, Thành Phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC BIỂU ĐỒ
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
• 0.5. Phạm vi nghiên cứu
• 0.6. Cấu trúc luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 1.1. Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
• 1.1.1. Đối với người sử dụng đất
• 1.1.2. Đối với nhà nước
• 1.1.3. Các đối tượng khác có liên quan
• 1.2. Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
• 1.2.1. Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003
• 1.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013
• 1.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay tại thành phố Hà Nội
• 1.2.4. Giai đoạn từ khi thành lập quận Thanh Xuân (từ năm 1997 đến nay)
• 1.3. Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ pháp lý ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ
• 1.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
• 1.3.2. Đăng ký tài sản gắn liền với đất
• 1.3.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• 1.3.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• 1.3.5. Những trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.4. Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và quận Thanh Xuân
• 1.4.1. Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội
• 1.4.2. Tổng quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của quận Thanh Xuân
• 1.4.2.1. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quận Thanh Xuân
• 1.4.2.2. Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc chủ yếu ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Thanh Xuân
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG KHƢƠNG ĐÌNH, PHƢỜNG HẠ ĐÌNH QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Thanh Xuân
• 2.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình, phƣờng Khƣơng Đình
• 2.1.2.1. Điều kiện tự nhiên phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình
• 2.1.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội phƣờng Hạ Đình
• 2.1.2.3. Điều kiện kinh tế, xã hội phƣờng Khƣơng Đình
• 2.2. Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội
• 2.2.1. Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 2.2.1.1. Công tác tiếp nhận hồ sơ
• 2.2.1.2. Công tác xét cấp GCN tại phƣờng
• 2.2.2. Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình, Khƣơng Đình
• 2.2.2.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn phƣờng Hạ Đình
• 2.2.2.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phƣờng Khƣơng Đình
• 2.2.3. Những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phƣờng Khƣơng Đình, phƣờng Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội
• 2.2.3.1. Phƣờng Hạ Đình
• 2.2.3.2. Phƣờng Khƣơng Đình
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN
• 3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
• 3.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính
• 3.4. Giải pháp về tài chính
• 3.5. Giải pháp ứng dụng công nghệ hiện đại hóa hệ thống đăng ký, cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất
• KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Thực Trạng Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Tại Quận Thanh Xuân

Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý đất đai. Quận Thanh Xuân, với sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đô thị hóa, đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của khu vực.

1.1. Tình Hình Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất Tại Quận Thanh Xuân

Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân hiện nay đang gặp nhiều khó khăn. Nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao, nhưng quy trình thực hiện còn nhiều bất cập. Theo số liệu từ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp so với nhu cầu thực tế.

1.2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân. Trong đó, các vấn đề về thủ tục hành chính, sự thiếu hụt thông tin và sự phức tạp trong quy trình cấp giấy chứng nhận là những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân đang gặp phải nhiều thách thức. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến người dân mà còn tác động đến công tác quản lý đất đai của nhà nước.

2.1. Những Khó Khăn Trong Quy Trình Cấp Giấy Chứng Nhận

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân còn nhiều bất cập. Thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, dẫn đến sự không hài lòng của người dân. Nhiều trường hợp hồ sơ bị trả lại do thiếu sót, gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

2.2. Tình Trạng Vi Phạm Quyền Sử Dụng Đất

Tình trạng vi phạm quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân cũng đang diễn ra phổ biến. Nhiều trường hợp lấn chiếm đất đai, xây dựng trái phép đã gây ra nhiều tranh chấp và khó khăn trong công tác quản lý đất đai.

III. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân, cần áp dụng một số phương pháp và giải pháp cụ thể.

3.1. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính

Cải cách thủ tục hành chính là một trong những giải pháp quan trọng. Cần đơn giản hóa quy trình đăng ký, giảm thiểu thời gian xử lý hồ sơ để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

3.2. Tăng Cường Đào Tạo Nhân Lực

Đào tạo nhân lực cho các cán bộ làm công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cần thiết. Việc nâng cao trình độ chuyên môn sẽ giúp cải thiện chất lượng dịch vụ và giảm thiểu sai sót trong quá trình xử lý hồ sơ.

IV. Ứng Dụng Công Nghệ Trong Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một xu hướng tất yếu. Việc này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn nâng cao hiệu quả quản lý.

4.1. Xây Dựng Hệ Thống Quản Lý Đất Đai Điện Tử

Xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử sẽ giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin và thực hiện các thủ tục đăng ký một cách nhanh chóng và thuận tiện.

4.2. Tích Hợp Dữ Liệu Địa Chính

Tích hợp dữ liệu địa chính vào hệ thống quản lý sẽ giúp nâng cao tính chính xác và minh bạch trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

V. Kết Luận Về Đánh Giá Thực Trạng Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Kết luận về thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Thanh Xuân cho thấy cần có những giải pháp đồng bộ để cải thiện tình hình. Việc nâng cao hiệu quả công tác này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của quận.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Cải Thiện

Đề xuất các giải pháp cải thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cải cách thủ tục hành chính, tăng cường đào tạo nhân lực và ứng dụng công nghệ thông tin.

5.2. Tương Lai Của Công Tác Đăng Ký Đất Đai

Tương lai của công tác đăng ký đất đai tại quận Thanh Xuân sẽ phụ thuộc vào sự quyết tâm của các cơ quan chức năng trong việc thực hiện các giải pháp đã đề ra.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa với tốc độ gia tăng nhanh chóng tại thủ đô Hà Nội đã tạo ra áp lực to lớn đối với công tác quản lý tài nguyên và thị trường bất động sản. Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, toàn thành phố Hà Nội có 1.447.162 thửa đất ở trong khu dân cư nông thôn và đô thị với tổng diện tích 35.308 ha cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong số 1.132.702 thửa đất đủ điều kiện, thành phố đã cấp lũy kế đạt 97,5% với 1.104.702 giấy. Tuy nhiên, công tác cấp mới hàng năm vẫn đối mặt với nhiều rào cản phức tạp, thể hiện qua việc chỉ tiêu năm 2013 toàn thành phố chỉ hoàn thành 48,0% kế hoạch với 41.441/86.420 giấy.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ thực trạng quản lý nhà đất tại quận Thanh Xuân, khu vực có tốc độ chuyển dịch kinh tế và cơ sở hạ tầng đô thị vượt bậc. Sự chuyển đổi từ các đơn vị hành chính nông nghiệp cũ sang phường đô thị đã để lại nhiều bất cập lịch sử về hồ sơ địa chính, tình trạng lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng không phép. Mục tiêu cụ thể của luận văn là phân tích cơ sở pháp lý, làm rõ thực trạng tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ tại quận Thanh Xuân, trọng tâm tại hai địa bàn đặc thù là phường Khương Đình và phường Hạ Đình trong giai đoạn 2003 - 2013. Qua đó, công trình rút ra các nguyên nhân nghẽn hồ sơ và xác lập cơ sở khoa học để đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo các quy định mới của Luật Đất đai 2013.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự tích hợp giữa Lý thuyết quản trị công hiện đại trong lĩnh vực dịch vụ hành chính công và Lý thuyết quyền tài sản trong kinh tế học thể chế. Mô hình nghiên cứu vận dụng cấu trúc hệ thống địa chính đa mục tiêu nhằm đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cơ quan quản lý nhà nước, người sử dụng đất và thị trường bất động sản. Ba khái niệm nền tảng được chuẩn hóa gồm:

1. Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động: Thủ tục bắt buộc nhằm thiết lập cơ sở pháp lý cho quyền sử dụng đất hợp pháp và ghi nhận các thay đổi về hiện trạng thửa đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của chủ thể.
3. Hệ thống hồ sơ địa chính: Tập hợp tài liệu gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê và sổ theo dõi biến động phục vụ quản lý nhà nước thống nhất.

Cơ sở pháp lý nền tảng của nghiên cứu bao gồm Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 với 14 chương và 212 điều, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cùng các văn bản hướng dẫn chuyên ngành như Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, và Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp thu thập từ các báo cáo định kỳ của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thanh Xuân, cùng hồ sơ lưu trữ địa chính tại 11 phường từ năm 2003 đến quý I năm 2014. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra nhanh bằng phiếu khảo sát xã hội học kết hợp phỏng vấn sâu.

Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 150 phiếu khảo sát người dân, áp dụng phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên tại hai địa bàn trọng điểm: 80 phiếu tại phường Khương Đình và 70 phiếu tại phường Hạ Đình. Tiêu chí phân tầng dựa trên đặc điểm nguồn gốc sử dụng đất (đất thổ cư truyền thống, đất nông nghiệp xen kẹt tự chuyển mục đích, đất cơ quan thanh lý hóa giá). Phương pháp phân tích thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian (2003-2013) và phân tích định tính khung chính sách được lựa chọn nhằm nhận diện chính xác các điểm nghẽn trong quy trình xét duyệt, xác định mức độ phù hợp giữa quy định pháp luật và thực tiễn cơ sở.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân có sự tăng trưởng tích cực nhưng phân hóa rất lớn giữa các đơn vị hành chính. Tính đến ngày 31 tháng 10 năm 2013, quận đã trình cấp được 892/1000 giấy, đạt 89,2% chỉ tiêu thành phố giao. Trong đó, phường Thanh Xuân Bắc đạt mức vượt chỉ tiêu 260,0% (78/30 giấy), phường Thanh Xuân Nam đạt 164,0% (82/50 giấy), phường Khương Đình đạt 101,0% (101/100 giấy), nhưng phường Phương Liệt chỉ đạt 18,0% (18/100 giấy).

Thứ hai, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận tác động trực tiếp đến tính chất phức tạp của thị trường đất đai. Tổng giá trị sản xuất toàn quận tăng 1,28 lần từ 1.928,5 tỷ đồng năm 2011 lên 2.477,0 tỷ đồng năm 2013. Tỷ trọng nhóm ngành dịch vụ - thương mại - du lịch tăng từ 54,36% lên 58,2%, trong khi công nghiệp - xây dựng giảm từ 45,64% xuống 41,8%. Sự gia tăng giá trị thương mại của đất đai kích thích các giao dịch chuyển nhượng trao tay không chính thức, gây khó khăn cho việc xác minh biến động.

Thứ ba, khối lượng hồ sơ tồn đọng chưa đủ điều kiện cấp giấy vẫn ở mức cao. Toàn thành phố Hà Nội còn 130.745 thửa đất tồn đọng với diện tích 4.991 ha, gồm 33.894 thửa đất đô thị (684 ha) và 96.851 thửa đất nông thôn (4.307 ha). Tại hai phường nghiên cứu trọng điểm Khương Đình và Hạ Đình, hơn 42% hồ sơ chưa được xử lý bắt nguồn từ việc sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt, đất giao trái thẩm quyền trước năm 1993 và tranh chấp ranh giới liền kề chưa được hòa giải.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn đến tiến độ cấp giấy bị chậm bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống hồ sơ địa chính qua các thời kỳ. Tài liệu đo vẽ bản đồ địa chính cơ sở bị sai lệch so với hiện trạng xây dựng thực tế, dẫn đến việc xác định mốc giới phải chờ đợi đơn vị đo đạc can thiệp kéo dài. Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo quy định vẫn ở mức cao so với thu nhập bình quân của người dân đô thị, khiến khoảng 35% hộ gia đình dù đã đủ điều kiện xét duyệt nhưng chưa nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Khi so sánh với bức tranh chung của thành phố Hà Nội năm 2013 (tỷ lệ hoàn thành kế hoạch năm chỉ đạt 48,0%), kết quả đạt 89,2% của quận Thanh Xuân cho thấy nỗ lực điều hành quyết liệt của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, nếu so sánh cơ cấu theo nguồn gốc, nhóm đất chuyển mục đích từ đất nông nghiệp xen kẹt có tỷ lệ cấp dưới 30% tại hầu hết các phường. Dữ liệu này có thể được trình bày rõ nét thông qua biểu đồ cột so sánh tiến độ thực hiện kế hoạch giữa 11 phường và bảng cơ cấu phân loại nguyên nhân tồn đọng hồ sơ, giúp các cơ quan quản lý nhận diện trực quan mức độ nghiêm trọng của từng nhóm nguyên nhân.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện chính sách pháp luật và cơ chế tài chính đất đai: Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cùng các Sở, ngành cần ban hành hướng dẫn chi tiết việc áp dụng Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND đối với đất nông nghiệp xen kẹt và đất lấn chiếm trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Áp dụng cơ chế cho phép hộ gia đình khó khăn ghi nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 5 năm, giúp nâng tỷ lệ nhận Giấy chứng nhận sau xét duyệt lên tối thiểu 25% trong giai đoạn 2015 - 2017.

2. Chuẩn hóa và hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thanh Xuân chủ trì phối hợp với đơn vị đo đạc thực hiện đo đạc chỉnh lý biến động bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 trên hệ tọa độ VN-2000. Mục tiêu số hóa 100% dữ liệu địa chính tại phường Khương Đình và Hạ Đình, hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai điện tử trong thời hạn 18 tháng kể từ quý IV năm 2014.

3. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông: Ủy ban nhân dân quận Thanh Xuân và Ủy ban nhân dân các phường triển khai rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ giữa bộ phận địa chính xã/phường và cơ quan thuế từ 30 ngày xuống dưới 15 ngày làm việc. Thiết lập hệ thống tra cứu tiến độ xử lý hồ sơ trực tuyến cấp độ 3, phấn đấu đạt tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng hạn trên 95% trước năm 2016.

4. Nâng cao năng lực chuyên môn và kỷ luật công vụ cho cán bộ địa chính: Tổ chức tối thiểu 4 đợt tập huấn nghiệp vụ chuyên sâu mỗi năm về thi hành Luật Đất đai 2013 cho 100% cán bộ địa chính - xây dựng cấp phường. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nội bộ nhằm ngăn ngừa các hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu, nâng cao chỉ số hài lòng của người dân lên trên 85% trong chu kỳ đánh giá 2015 - 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường: Các chuyên viên, lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai có thể sử dụng số liệu và mô hình phân tích của luận văn làm tài liệu tham khảo thực tiễn để xây dựng kế hoạch cấp giấy hàng năm và xử lý các điểm nóng về đất xen kẹt đô thị.
• Cán bộ địa chính - xây dựng cấp xã, phường: Đội ngũ cán bộ cơ sở trực tiếp thụ lý hồ sơ tại các khu vực đô thị hóa nhanh có thể áp dụng quy trình rà soát, lập danh mục phân loại nguồn gốc đất và phương pháp hòa giải tranh chấp ranh giới được hệ thống hóa trong công trình.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Nghiên cứu cung cấp nguồn dữ liệu thực chứng phong phú, khung lý thuyết chuẩn mực và phương pháp kết hợp giữa điều tra xã hội học với phân tích pháp luật, phục vụ cho các đề tài nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế đất và quản trị đô thị.
• Tổ chức tư vấn bất động sản, văn phòng công chứng và luật sư: Tài liệu hữu ích giúp các chuyên gia pháp lý nhận diện rõ các rủi ro pháp lý phổ biến trong giao dịch nhà đất, nguồn gốc giấy tờ cũ trước năm 1993 và quy trình xác thực quyền sử dụng đất hợp pháp.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân nào dẫn đến sự chênh lệch lớn về tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận giữa các phường tại quận Thanh Xuân?
Sự khác biệt chủ yếu do nguồn gốc hình thành quỹ đất. Các phường đạt tỷ lệ cao như Thanh Xuân Bắc (260,0%) hay Thanh Xuân Nam (164,0%) tập trung nhiều khu nhà ở tập thể, đất dự án đã có quyết định giao đất đồng bộ. Ngược lại, các phường có tỷ lệ thấp như Phương Liệt (18,0%) hay các phường chuyển đổi từ đất nông nghiệp như Khương Đình tồn tại nhiều diện tích đất xen kẹt, chuyển nhượng không phép chưa được xử lý dứt điểm.

Những vướng mắc lớn nhất đối với đất có nguồn gốc nông nghiệp xen kẹt tại phường Khương Đình và Hạ Đình là gì?
Khoảng 40% hồ sơ vướng mắc tại hai địa bàn này liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, thiếu giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng ổn định và tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề. Việc đo vẽ hiện trạng thực tế thường sai lệch với bản đồ địa chính cũ, làm kéo dài thời gian thẩm định.

Luật Đất đai 2013 mang lại những điểm mới nào hỗ trợ giải quyết khó khăn trong cấp Giấy chứng nhận?
Luật Đất đai 2013 mở rộng việc công nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 không vi phạm pháp luật (Điều 101), đồng thời quy định cụ thể cơ chế công khai minh bạch thông tin quy hoạch và đơn giản hóa thủ tục hành chính, giúp các địa phương có căn cứ pháp lý rõ ràng để tháo gỡ tồn đọng.

Gánh nặng tài chính ảnh hưởng như thế nào đến tiến độ nhận Giấy chứng nhận của người sử dụng đất?
Theo khảo sát, hơn 30% hộ gia đình chưa hoàn tất thủ tục nhận giấy do số tiền sử dụng đất và các khoản thuế, lệ phí phải nộp vượt quá khả năng chi trả. Nhiều hộ gia đình đã được Hội đồng xét duyệt thông qua nhưng chấp nhận hoãn nhận Giấy chứng nhận vì không đủ khả năng tài chính để nộp thuế theo bảng giá đất quy định.

Giải pháp nào giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp ranh giới khi kê khai cấp Giấy chứng nhận?
Giải pháp hiệu quả nhất là phối hợp đo đạc địa chính chính quy gắn với công tác hòa giải tại cơ sở. Việc công khai mốc giới với sự chứng kiến của các hộ liền kề, kết hợp số hóa bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 có tọa độ chuẩn VN-2000 sẽ loại bỏ các sai số đo đạc thủ công và cung cấp chứng cứ chuẩn xác để giải quyết tranh chấp.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện cơ sở lý luận và hệ thống hóa khung pháp lý về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013.
• Đánh giá chi tiết thực trạng cấp Giấy chứng nhận tại quận Thanh Xuân năm 2013 với kết quả đạt 89,2% chỉ tiêu thành phố (892/1000 giấy), đồng thời làm rõ sự phân hóa sâu sắc giữa các phường có nguồn gốc đất nông nghiệp cũ và đất đô thị hóa.
• Xác định rõ các điểm nghẽn then chốt gồm: sự sai lệch của hệ thống hồ sơ địa chính, vướng mắc pháp lý về nguồn gốc đất xen kẹt và gánh nặng nghĩa vụ tài chính đối với người dân.
• Xây dựng 5 nhóm giải pháp đồng bộ mang tính khả thi cao về chính sách, kỹ thuật số hóa hồ sơ địa chính, cải cách hành chính và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.
• Lộ trình thực hiện các giải pháp cần được cụ thể hóa trong giai đoạn 2014 - 2020 nhằm đảm bảo hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận toàn diện, hiện đại hóa nền hành chính địa chính đô thị. Các cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác toàn văn công trình để ứng dụng vào công tác chuyên môn và phát triển các hướng nghiên cứu quản lý đất đai tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Khương Đình, phường Hạ Đình quận Thanh Xu©n , thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xu©n.

14 - - LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Vai trò của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để ngƣời sử dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để Nhà nƣớc quản lý tài nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tƣợng liên quan đến quản lý, sử dụng trực tiếp thì GCNQSDĐ còn là cơ sở để đối tƣợng khác nhƣ công ty, ngân hàng,… đƣa ra các quyết định có liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất.1 Đối với người sử dụng đất Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tƣ liệu lao động, vừa là đối tƣợng lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các ngành sản xuất. Mặt khác đất đai là địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con ngƣời. Đất đai là tài sản quý giá ai cũng muốn chiếm hữu, sử dụng, vì vậy nhiều tranh chấp xảy ra trong quá trình sử dụng đất đai.

Do đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất đai, Nhà nƣớc ban hành GCNQSDĐ. + Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tƣ vào đất đai nhằm sử dụng đất đai một cách hiệu quả, và tiết kiệm. + Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp nhƣ: Mua bán, thừa kế, chuyển nhƣợng, góp vốn… bằng quyền sử dụng đất không gặp bất cứ trở ngại nào về pháp luật. + Là cơ sở để ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trƣớc bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan….

+ Là căn cứ để ngƣời sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. 15 - - LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Luật kinh doanh bất động sản đã đƣợc đƣa vào áp dụng trong thị trƣờng bất động sản, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn đƣợc phép chuyển nhƣợng, cho thuê… trong thị trƣờng bất động sản. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản. Vì vậy GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công cụ để ngƣời sử dụng đất tham gia vào thị trƣờng bất động sản làm cho thị trƣờng bất động sản hoạt động lành mạnh.2 Đối với nhà nước GCNQSDĐ do Nhà nƣớc ban hành, vì vậy nó là công cụ trong việc quản lý đất đai có hiệu quả và khoa học.

+ Là công cụ để Nhà nƣớc thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà nƣớc đặt ra. + Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai: tổng diên tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất. + Là công cụ để Nhà nƣớc thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tƣợng. + Là cơ sở để Nhà nƣớc giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.

+ Là căn cứ để nhà nƣớc bồi thƣờng cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời nó cũng là cơ sở để Nhà nƣớc nắm và kiểm tra sự phát triển của thị trƣờng bất động sản.3 Các đối tượng khác có liên quan Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc, GCNQSDĐ cũng có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng…ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ để ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho ngƣời sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất. 16 - - LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả. Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trƣc tiếp sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời đầu tƣ an tâm về khoản đầu tƣ của mình.

Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định nhận chuyển nhƣợng, thuê…quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quý này.2 Tổng quan về cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta 1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1993 đến 2003 Ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ra đời là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đƣờng lối, chủ trƣơng của Đảng là hoàn toàn đúng đắn với việc khẳng định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Việc ban hành Luật đất đai năm 1987 nhằm đƣa công tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ và nề nếp. Luật Đất đai năm 1987 ra đời trong bối cảnh nền kinh tế nƣớc ta chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa nên còn mang nặng tính chất của cơ chế cũ nên Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán đất đai.

Vì vậy, GCNQSDĐ chỉ nhằm mục đích để Nhà nƣớc làm căn cứ quản lý quỹ đất toàn quốc. Luật ra đời chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất với tƣ cách là chủ thể của quyền sử dụng đất. Trƣớc những bất cập của Luật Đất đai năm 1987 đã làm tiền đề thúc đẩy và tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của ngƣời dân khi ngƣời dân là chủ thực sự của đất đai. Điều 17 - - LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 13 Luật Đất đai năm 1993 đất đai đƣợc phân thành 06 loại căn cứ vào mục đích sử dụng nhƣ sau : Đất nông nghiệp; Đất lâm nghiệp; Đất khu dân cƣ nông thôn; Đất đô thị; Đất chuyên dùng; Đất chƣa sử dụng; Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai có giá trị và ngƣời dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, thế chấp.

Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để ngƣời dân khai thác đƣợc hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy đƣợc tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho ngƣời dân, cơ quan các cấp, các địa phƣơng đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này. Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chƣa thật phù hợp, chƣa đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chƣa ổn định mà còn ảnh hƣởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội.

Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh. Kết quả trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là tích cực, đã thúc đẩy nền kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội và tạo ra sự ổn định tƣơng đối trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhƣng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chƣa có định hƣớng giải quyết cụ thể, vẫn chƣa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập nền kinh tế khu vực và thế giới.

Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nƣớc.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến năm 2013 Thời kỳ này, đất nƣớc ta đang đẩy mạnh phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Những bất cập của Luật Đất đai năm 1993 đƣợc bộc lộ 18 - - LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] rõ nét và không đáp ứng đƣợc yêu cầu trong nhiệm vụ mới về phát triển, xã hội. Để khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993, Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993. Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT.

Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003.