Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2020-2022, huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An với diện tích tự nhiên 54.909,67 ha và dân số khoảng 311.714 người, đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa tại địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, vẫn tồn tại nhiều hạn chế như việc không kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), giao dịch không qua Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, gây ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và quyền lợi của người sử dụng đất.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thành, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào 39 đơn vị hành chính (38 xã, 1 thị trấn) trong huyện, với số liệu thu thập trong 3 năm từ 2020 đến 2022. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần hoàn thiện chính sách đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và nâng cao chất lượng dịch vụ hành chính công liên quan đến đất đai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, tập trung vào ba khái niệm chính: quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản đất đai theo quy định pháp luật, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi từ đất đai được Nhà nước giao hoặc cho thuê, có thể chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn theo Luật Đất đai năm 2013. Mô hình quản lý quyền sử dụng đất tại Việt Nam được xây dựng trên cơ sở pháp luật đồng bộ, đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trong các giao dịch đất đai.

Ngoài ra, nghiên cứu tham khảo các mô hình quản lý đất đai quốc tế từ Malaysia, Australia và Trung Quốc để rút ra bài học kinh nghiệm về hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính bao gồm số liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan quản lý Nhà nước huyện Yên Thành như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Chi cục Thuế và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát trực tiếp tại 4 xã đại diện cho các khu vực trong huyện: Xuân Thành (trung tâm), Hậu Thành (phía Bắc), Đồng Thành (phía Tây) và Khánh Thành (phía Nam).

Phương pháp chọn mẫu sử dụng công thức Yamane với sai số cho phép 10%, dựa trên tổng số 3.602 trường hợp thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế trong giai đoạn nghiên cứu. Phân tích dữ liệu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ phần trăm và đánh giá mức độ hài lòng của người dân theo thang đo Likert 5 điểm. Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2020 đến tháng 12/2022, đảm bảo tính cập nhật và phản ánh đúng thực trạng địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn 2020-2022, huyện Yên Thành ghi nhận khoảng 3.000 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chiếm hơn 80% tổng số giao dịch quyền sử dụng đất tại địa phương. Tỷ lệ giao dịch qua Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đạt khoảng 85%, tuy nhiên vẫn còn 15% giao dịch không qua cơ quan chức năng, tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

  2. Thực trạng quyền thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất: Số lượng giao dịch thừa kế và tặng cho chiếm khoảng 15% tổng số giao dịch. Trong đó, quyền thừa kế chiếm 10%, quyền tặng cho chiếm 5%. Việc thực hiện các quyền này chủ yếu diễn ra trong các hộ gia đình có quan hệ huyết thống gần, với tỷ lệ hồ sơ hợp lệ đạt 90%.

  3. Mức độ hài lòng của người dân về dịch vụ hành chính: Qua khảo sát 400 hộ dân tại 4 xã, có khoảng 78% người dân hài lòng với cơ sở vật chất phục vụ, 72% hài lòng về thủ tục hành chính, 75% đánh giá tích cực về thái độ phục vụ của cán bộ, và 70% hài lòng với kết quả giải quyết công việc. Tuy nhiên, 20% người dân phản ánh thủ tục còn phức tạp và thời gian xử lý hồ sơ chưa nhanh chóng.

  4. Tồn tại trong quản lý và thực hiện quyền sử dụng đất: Một số tồn tại nổi bật gồm việc chưa thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN đầy đủ, hiện tượng giao dịch đất không qua Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, và bất cập trong quản lý cho thuê, cho thuê lại đất dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những tồn tại trên xuất phát từ sự chưa đồng bộ trong hệ thống pháp luật đất đai, hạn chế về năng lực quản lý của các cơ quan chức năng và nhận thức chưa đầy đủ của người dân về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. So với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, kết quả cho thấy huyện Yên Thành đã có bước tiến trong việc thực hiện quyền sử dụng đất nhưng vẫn cần cải thiện để phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế.

Việc trình bày dữ liệu qua biểu đồ cột thể hiện số lượng giao dịch theo từng quyền sử dụng đất và bảng tổng hợp mức độ hài lòng của người dân sẽ giúp minh họa rõ nét hơn về thực trạng và xu hướng phát triển. Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đất đai tại địa phương.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai: Đẩy mạnh truyền thông về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là các quy định về chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất nhằm nâng cao nhận thức và tuân thủ pháp luật. Thời gian thực hiện trong 12 tháng, chủ thể là UBND huyện phối hợp với các xã.

  2. Nâng cao năng lực và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai: Đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đồng bộ, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, đăng ký biến động đất đai để đảm bảo tính minh bạch và nhanh chóng trong xử lý hồ sơ. Thời gian triển khai 24 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

  3. Rà soát, hoàn thiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất: Đơn giản hóa quy trình, giảm bớt giấy tờ không cần thiết, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ nhằm nâng cao mức độ hài lòng của người dân. Thời gian thực hiện 12 tháng, do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện phối hợp với UBND các xã.

  4. Tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm: Xây dựng cơ chế kiểm tra định kỳ, xử lý nghiêm các trường hợp giao dịch đất đai không qua cơ quan chức năng, không đăng ký biến động hoặc vi phạm pháp luật đất đai để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và đảm bảo nguồn thu ngân sách. Thời gian thực hiện liên tục, do Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện phối hợp với các cơ quan chức năng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai: Nghiên cứu giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng và các giải pháp quản lý quyền sử dụng đất, từ đó cải thiện hiệu quả công tác quản lý tại địa phương.

  2. Nhà nghiên cứu và học viên chuyên ngành quản lý đất đai: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo, đồng thời áp dụng kiến thức vào thực tiễn công tác.

  3. Người sử dụng đất và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch đất đai, giúp thực hiện các thủ tục pháp lý đúng quy định, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

  4. Cơ quan hành chính công và tổ chức tín dụng: Tham khảo để hoàn thiện quy trình, nâng cao chất lượng dịch vụ hành chính và quản lý tín dụng liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

  1. Người sử dụng đất cần điều kiện gì để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
    Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Ví dụ, nếu đất đang tranh chấp hoặc hết hạn sử dụng, giao dịch chuyển nhượng sẽ không được pháp luật công nhận.

  2. Thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những bước nào?
    Thủ tục gồm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí), và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Thời gian tối đa hoàn thành thủ tục là 30 ngày kể từ khi hồ sơ hợp lệ.

  3. Người dân có thể thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào?
    Quyền tặng cho được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho có công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Người nhận tặng cho có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

  4. Mức độ hài lòng của người dân về dịch vụ hành chính đất đai hiện nay ra sao?
    Khoảng 70-78% người dân hài lòng với các khía cạnh như cơ sở vật chất, thủ tục hành chính, thái độ phục vụ và kết quả giải quyết công việc. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 20% phản ánh thủ tục còn phức tạp và thời gian xử lý chưa nhanh.

  5. Những tồn tại chính trong quản lý quyền sử dụng đất tại huyện Yên Thành là gì?
    Bao gồm việc chưa thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN đầy đủ, giao dịch đất không qua cơ quan chức năng, quản lý cho thuê đất chưa chặt chẽ dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách và gây khó khăn trong quản lý nhà nước.

Kết luận

  • Huyện Yên Thành đã thực hiện hiệu quả các quyền chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2020-2022 với hơn 80% giao dịch được đăng ký hợp pháp.
  • Mức độ hài lòng của người dân về dịch vụ hành chính đất đai đạt trên 70%, tuy nhiên vẫn còn tồn tại các hạn chế về thủ tục và quản lý.
  • Các tồn tại như giao dịch không qua cơ quan chức năng và chưa đầy đủ kê khai cấp GCN ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và quyền lợi người sử dụng đất.
  • Đề xuất các giải pháp trọng tâm gồm tuyên truyền pháp luật, hiện đại hóa quản lý, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường kiểm tra, giám sát.
  • Tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai là bước đi cần thiết trong 3-5 năm tới để nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường đất đai bền vững.

Quý độc giả và các cơ quan quản lý được khuyến khích áp dụng kết quả nghiên cứu này nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương.