CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT 1A. Ly hận về tặng che quyền sẽ dung đất 1. Khai niệu và đặc điễu quyên sẽ dung đất Pháp luật Việt Nam hiện hành không thừa nhận hình thức sở hữu từ nhân về đất dei, cả Hiển pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều quy định “Dit đi thuộc sở "hữu toàn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Ì Do đó, Nhà ước môi là chi thể có đấy đủ ba quyển năng đổi với đất dai là quyén chiêm hữu, quyền cỡ dang và quyền nh đoạt Thue hiện quyén ning của chủ sở hữu, Nhà "nước “ao quyén nữ đụng đất cho người sở dụng đất thông qua hình thức: giao đất cho thuê dit, công nhân quyền sử dụng đất đối với người dang sử dung đất én anh”? Cig với dé, Quyển sử dung dit (QSDĐ) là một quyền tài sản Theo quy ik ti Điều 115 Bộ luật Dân sự năn 2015: “Quyrdn tài sản là quyển tr gid được bằng hẳn bao gẵn a ẩn tài sân đãi vi đối tương quyển sở lữu trí hệ quyển sit hog đất và các quyển tà săn khác ” và Điều 189 Bộ luật Dân sơ năm 2015 thi “Onn từ hong là quyền that thác cổng ng Tướng hoa lot, lợi tức từ tài sân SDD là mốt quyển đặc iệt là một loi quyền tai sản và được khẳng dinh là một los ti sin trong giao dich dân aự v Điều 105 Bộ luật Dân my 2005 quy dink: "Tải sản là vật tiền giận tờ có gi và qué tài adn” Tà sân được chữa làm bai loi lẽ bit ding sin và động sản Trong đó, bất động sin là các tải sân bao gi: đất ds, nhà, công tình xây dung gắn liền với đất đủ, kd cả các ti sin gắn liên với nhà, công trình xây dựng đó, các tai sin khác gin liên với it đai. Như vậy, QSDD là một loại tài sản | Đầu S3 Hiến hp 2013 vi Điều 4 Luật Bit di 2013, 2Rhoän3 Baka Lait Dit dui 2013 10 QSDD là tả sin đặc biết và có git lớn Theo đó, “QSDB" được hiểu la “myễn Khan thấc các thuộc tỉnh cô ich của đắt đm đỗ plac vụ chớ các mục tên "phát miễn lanh td xã hội cũa đắt nước”, Giữa QSDĐ của Nhà nước và của nguôi sử dạng đất vé mất ý luân, bidu hiện trên những khía canh cơ bản sau QSDĐ đại của Nhà nước phát ảnh dua trên cơ sở Nhà nước la đi diện chủ sở hữu đắt đa, nến SDD này là vĩnh viễn, tron ven và không bi sỉ han chế.
Còn QSDĐ cia người sử dạng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép nhân chuyển QSDB hoặc công nhận QSDD. và phụ thuộc vào ý chi cia Nhà nước. Vi viy, QSDD của ho bi han chế bai điện tich, thời bạn và mục đích sở đụng .; nu nh QSDD của Nha nước mang tinh gián tiép và tia tượng thi ngược lạ, QSDĐ cũa "người sử dụng đất lạ mang tính true tấp và cụ thể Sự phân tách giữa về QSDĐ. tồn OSDĐ là một trong be quyền năng của chỗ sở hữu là Nhà nước với QSDB với tinh cách là quyền túi sin của người nữ đụng đất được chủ sở hiếu la Nhà nước trao cũng được các nhà khoa học phân tích: "QSDD là quyển cũa người sử hg đắt ơi thúc các thuộc tinh của đắt đa, khe thác công ng hướng hoa lợi lợi tức tie tin sản một cách hop pháp phe vụ cho mue dich cũa minh và quyển chhyẫn QSDD theo ay ảnh của pháp luật" * Hay TS.
Nguyễn Thi Héng Nhang tì cho ring “QSDP là bộ phận cấu thành của quyển sở hữu dit Thông qua việc được độc quyền gieo đất, cho thuê dit, Nhà nước trao cho người sở dung đất thục hiện trong thời hạn thuê đất, nhân giao đất những quyén và nghia vụ nhất nh, trong đó có sơ nhân biệt theo loại đất theo đối tương (nguờ) rỡ dụng dit, theo hình thú thuê hoặc giao đất Š Vi quan diém nêu trên cho thấy, QSDĐ dui ha gúc đô: pháp lý và kính tế Dui khía canh pháp ý thi QSDB là nhing quyén năng ma Nhà nước với vai r là chủ sở hữu đại điện thông qua công cụ pháp lý đễ quy định, thừa nhận cho tổ chức, ‘TS. Trin Quang Huy (chủ bần), Giáo trish Luật Dit dai, 2013, Trường Đai học Luật Hi Nội, Neb. Công an mina sốc SSF Ngo Vin Cong, 75 Nguấn Man Hing Cao dete QSDD võ: Pp hit nay tue ahh Mangine Riyetong 201 08 20 ‘TS, Nguyễn Thị Hằng Nlumg, Luận én "Pháp hhit về cuyénalmong QSDĐ trong kinh doanh bất động sẵn. D ine Se i hô gia đính, cá nhân (người sử dụng dat) được hưởng, được lâm trong quá trình sử dung đất.
Dưới khía cạnh kinh tế thi QSDĐ 1a quyền khai thác các lợi ich từ đất của các tổ thúc, hộ gia din, cá nhân rỡ đụng đất Voi nhiễu quan điểm được tiếp cận dưới các gúc nbin khác nhau ð rên, có thé nhân dién một cách chung nhất QSDB với các đặc điểm sau đây: Thứ nhắc QSDĐ là một trong ba quyển phát sinh rên cơ sở quyền sở hữu, đất đã Đôi với tài sin nói chung quyền sỡ hữu của chủ sỡ hữu tải săn bao gần be quyền năng quyên chiém hũu, quyên sỡ dụng và quyền inh dost Đồi với tả sin La đất đa, chủ sỡ hữu đất đ cũng có diy đã ba quyên nêu trên và QSDD là một trong những quyển năng côn quyễn sở hữu đất Như rên đi. phin tích, toàn bộ đất dai ở Việt Nam, đủ đất ién hay hãi io, dis đã được đưa vào sử dụng hay chưa đơa vio sở dạng thi đều thuộc sở hữu duy nhất là Nhà nước với vị thé là chủ sở hữu đại điện, Vi viy, quyền sở đụng đất của Nhà nước là một trong ba quyển ci chỗ sở hữu và qguyễn này không bị hạn chế bồi không gian thời gen, mục dich sử dạng và thậm, chí QSDĐ cia Nhà nước hoàn toàn có thể bị thay đổi hoặc hiy bổ, tam ding đối Với các chỗ thể dang trục tấp chiễm giữ theo mục đích và ý đổ của Nhà nước. Điều đó cing cho thấy, người không phi là chủ sở hike tài sẵn chỉ được khai thác, st dang ti sẵn rong những trường hop, điều kiện đặc biệt như được chủ sỡ hữu cho hép sử dạng hoặc ủy quyền Thử hai, QSDĐ của người sử dụng đất 14 quyền được phát sinh trên cơ sở ý chỉ của chủ sở hồu là Nhà nước cho phép. Pháp luật thục dinh ghi nhận đất đa thuộc sở hữu toàn dân, Nha nước là đại điện chủ sở hữu, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự minh trực tiệp sir dang đất Nhà nuớc tén hành giao đất, cho thuê đất cho các hồ gia đ nh, cá nhân st dang &n ảnh, lâu đã, qua da, các cá nhân và t8 chúc được trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chử không phãi là chủ sở bu đất dei.
Tuy nhiễn, để dim bảo ho 6 thể khai thắc tối đa ấm năng giá ti ct đất Nhà nước dim bio cho họ được thục hiện các quyền năng mở rồng trong quả hình sở dụng, die biệt là quyén được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp lt ĐỂ dim bio hài hôn giãn việc kim thác, sử dung đất dai một cách hiệu quả từ các chỗ thể sử dạng đất nhằm phúc đáp các nu cầu khác nhau của mất chủ thé sỡ dụng đất và và mue dich chung của toàn xã hồi, nhưng vin dim bảo việc quân ý và kiểm soát chất chế của Nhà made vir với vai trỏ chủ sở hữu, vừa là người thông nhất quản lý toàn bộ đất dai, các quyền. chuyển QSDĐ của ngồi sử dụng đất được thục hiện khi dip ứng đã các đều kiện theo quy đính của phép luật Thứ ba, QSDĐ của người sử dung đất là quyền ti sân. Voi cách tiếp cân vé quyin tải sin theo pháp luật din sợ là quyển tỉ gé được bằng tiền và có thé chuyển giao trong giao dich dân sự kể cả quyền sở hữu trí tuệ như đã để cập ở trên cho thấy, quyền và tai sin rước et a một tà sin và có thé 1à quyền đi vật (droit rấd) hay các quyén đối nhân (doit pérsonnel). Mit khác, một quyển din mr đợc coi là uyễn ti sin khi hội đã hai yêu ổ: (1) quyển đó phải trì ga duoc bing tin và @) quyin đó phải chuyển giao được trong giao dich din swŠ QSDĐ là một tai sẵn trên cơ sở thi trường va bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong nhũng trường hop cụ thé được tham gia vào cc giao dich din a Thứ ne QSDĐ của người nữ đụng dit vi mang tính phụ thuộc, vừa meng tinh độc lập tương đối QSDD của ngồi sử dụng đất chính là quyén khái thác những thuộc tính có loi tir dit mốt cách hợp pháp và nó là mốt tài sin được tham: gia vào các giao dich din sự trong những trường hợp cụ thể theo quy Ảnh của pháp luật Tuy nhiên, QSDD bị chi phất bối quyển sở hữu Nhà made đối với dit đi trong qué tình xác lập và kai thie sử dụng đất cụ thé: QSDĐ cian chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian không gian, ngiĩa ‘ya tải chinh .; người st dạng đất dave thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đầm bảo quyền và lợi ích của mình trong guá tỉnh sỡ dụng đất dati au cho phép và ‘TS NghyỄn Ngọc Điện (2003), Giáo tinh hit din sơ Veit Nem, (Quyễn 1-Tip]), Trưng Đại học Cần Thơ, Cần The, 6S 13 tun tno ác uy nh của pip hất Song QSDB củn mỗi đủ hl It mang th độc lập tương chúng được thoát ly ra khối quyền sở hữu Nha nước và trở thành, một chế định độc lập rong quan hộ với Nhà nước và chủ thể khác, Luật Đất dei 2013 với việc quy dinh quyển và nghĩa vụ cia NSDĐ một các ring biết tei chương 11 từ Điễu 166 din Điều 194 rên cơ sở phân tach chi tt thành những nội dụng quy định chung, quyển và ngiĩa vụ của t chức sử dang dit, quyén và ngiấa vụ của hồ gia ảnh, cá nhân, công đẳng dân cư sở dụng đất, quyền và ngiĩa vụ của người Việt nam định cư ð nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chúc năng ngoai gieo, doen, "nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài sử dụng dit và điều kiện thục hiện các quyển cũa NSDĐ.