Tổng quan nghiên cứu

Thị xã Chí Linh là đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa và dịch vụ phía Đông Bắc tỉnh Hải Dương, sở hữu tổng diện tích tự nhiên đạt 28.291,73 ha cùng quy mô dân số ghi nhận 164.837 người vào năm 2017. Trong bối cảnh địa phương tích cực đẩy mạnh công nghiệp hóa và hoàn thiện các tiêu chí nâng cấp lên đô thị loại III vào năm 2020, nhu cầu về quỹ đất sạch để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp và phát triển không gian dân cư mới gia tăng nhanh chóng. Tuy nhiên, việc tạo lập mặt bằng phục vụ các mục tiêu công cộng và thu hút đầu tư gặp nhiều rào cản phức tạp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và xác định giá đất.

Nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá toàn diện thực trạng phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 - 2017, nhận diện các yếu tố then chốt chi phối tiến độ tạo lập quỹ đất và đo lường tác động của công tác này đến phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Phạm vi nghiên cứu bao quát 20 đơn vị hành chính gồm 8 phường và 12 xã thuộc thị xã Chí Linh trong khung thời gian 5 năm.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài được khẳng định qua việc giải quyết bài toán cung ứng mặt bằng cho 18 dự án phát triển với quy mô 245.247,7 m2. Kết quả nghiên cứu không chỉ đóng góp cơ sở dữ liệu quan trọng giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách địa phương đạt bình quân 183.143,8 triệu đồng/năm, mà còn cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện cơ chế điều tiết đất đai, bảo đảm quyền lợi an sinh cho hàng nghìn hộ gia đình bị thu hồi đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản trị tài nguyên đất đai bền vững kết hợp với lý thuyết điều tiết kinh tế thị trường trong quản lý bất động sản. Đất đai được tiếp cận dưới góc độ là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nguồn vốn tài chính tiềm năng khi được vốn hóa hợp lý. Khung phân tích tập trung vào các khái niệm nền tảng:

  • Quỹ đất đai: Toàn bộ nguồn lực không gian được Nhà nước phân bổ cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp và dự phòng.
  • Phát triển quỹ đất: Quá trình quy tụ, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng sơ cấp nhằm tạo lập quỹ đất sạch sẵn sàng đưa vào khai thác sử dụng.
  • Tổ chức phát triển quỹ đất: Thiết chế sự nghiệp công lập thực hiện chức năng bồi thường, tái định cư, tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Luật Đất đai năm 2013.

Nghiên cứu cũng kế thừa bài học kinh nghiệm quốc tế từ mô hình quản lý đất đai tập trung của Tổng Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc với 6.702 nhân sự chuyên trách, cùng hệ thống Trung tâm dự trữ đất đai tại 62/63 tỉnh thành của Việt Nam và các đô thị lớn tại Trung Quốc, nơi hơn 53% diện tích đất do Nhà nước trực tiếp quản lý và cung ứng qua cơ chế đấu giá minh bạch.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ báo cáo thống kê đất đai, hồ sơ quy hoạch giai đoạn 2012 - 2017 tại 20 xã, phường thuộc thị xã Chí Linh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp chọn mẫu chủ đích phi ngẫu nhiên đối với 30 cán bộ chuyên môn trực tiếp làm công tác quản lý đất đai và 15 tổ chức kinh tế trên địa bàn. Đồng thời, nghiên cứu tiến hành khảo sát trực tiếp 240 hộ gia đình có đất bị thu hồi tại 8 xã, phường trọng điểm gồm Sao Đỏ, Cộng Hòa, Hoàng Tân, Bến Tắm, Thái Học, Bắc An, Đồng Lạc và Hoàng Hoa Thám (mỗi địa bàn 30 hộ).

Phương pháp chọn mẫu chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào đúng các nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp từ 18 dự án giải phóng mặt bằng. Dữ liệu khảo sát được xử lý và phân tích thống kê mô tả trên phần mềm Excel và SPSS. Thang đo Likert 5 bậc (Likert, 1932) được lựa chọn để lượng hóa các tiêu chí định tính, phân cấp từ mức 1 (rất thấp) đến mức 5 (rất cao) với độ rộng khoảng chia là 0,8 điểm, giúp đánh giá chuẩn xác mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chính sách, quy hoạch, tài chính và biến đổi đời sống xã hội.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, quy mô tạo lập quỹ đất đạt tỷ lệ bàn giao tương đối cao nhưng vẫn tồn tại diện tích chậm tiến độ. Giai đoạn 2012 - 2017, thị xã Chí Linh đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho 18 dự án với tổng diện tích quy hoạch 245.247,7 m2, liên quan trực tiếp đến 1.993 hộ gia đình. Trong đó, địa phương đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bàn giao cho chủ đầu tư 203.482,8 m2 (đạt tỷ lệ 82,97%), trong khi 41.764,9 m2 còn lại (chiếm 17,03%) vẫn đang trong tình trạng vướng mắc, chờ hoàn tất thủ tục bồi thường.

Thứ hai, chuyển dịch cơ cấu đất đai đồng nhịp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh. Tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng của thị xã tăng mạnh từ 55,9% năm 2012 lên 70,30% năm 2017, trong khi khu vực nông lâm thủy sản giảm từ 21,4% xuống 16,20%. Sự chuyển dịch này gắn liền với việc thu hẹp diện tích đất nông nghiệp để mở rộng hệ thống giao thông, cụm công nghiệp và khai thác hiệu quả 8.301,50 ha đất lâm nghiệp.

Thứ ba, yếu tố giá đất và quy hoạch giữ vai trò chi phối quyết định. Kết quả phân tích thang đo Likert từ đội ngũ 30 chuyên viên quản lý cho thấy yếu tố giá đất bồi thường có tác động mạnh nhất đến tiến độ phát triển quỹ đất với điểm trung bình đạt 4,46/5 (mức rất cao). Kế tiếp là yếu tố quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đạt 4,30/5 và chính sách thu hút đầu tư đạt 4,20/5.

Thứ tư, tác động đa chiều đến an sinh xã hội. Kết quả khảo sát 240 hộ dân chỉ ra rằng công tác phát triển quỹ đất mang lại tác động rõ nét nhất cho nâng cấp cơ sở hạ tầng với điểm số 3,93/5 và nâng cao đời sống văn hóa tinh thần đạt 3,80/5. Tuy nhiên, chỉ số hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo cơ hội việc làm sau thu hồi đất đạt mức thấp nhất, chỉ dừng lại ở 3,08/5 (mức trung bình).

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản dẫn đến 41.764,9 m2 đất chậm giải phóng mặt bằng xuất phát từ sự chênh lệch đáng kể giữa bảng giá đất bồi thường do Nhà nước ban hành với giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Sự bất cập càng rõ nét khi so sánh giữa các dự án do Nhà nước thu hồi (chỉ áp dụng đơn giá bồi thường theo khung quy định) và các dự án doanh nghiệp tự thỏa thuận (thường bổ sung các khoản hỗ trợ tài chính hấp dẫn hơn).

Để tăng tính trực quan cho các nhà quản lý, hệ thống dữ liệu nghiên cứu có thể được biểu diễn thông qua biểu đồ cột thể hiện tiến độ giải tỏa mặt bằng phân bổ theo 8 xã, phường trọng điểm, kết hợp cùng biểu đồ mạng nhện (radar chart) mô tả sự chênh lệch giữa 5 chỉ số tác động xã hội gồm thu nhập (3,44), đời sống tinh thần (3,80), cơ sở hạ tầng (3,93), môi trường (3,62) và việc làm (3,08).

Thực trạng này phản ánh sự tương đồng với các nghiên cứu kinh tế đất đai tại một số địa phương lân cận, khi tốc độ đô thị hóa nhanh tạo áp lực lớn lên sinh kế của lao động nông nghiệp. Bài học từ Hàn Quốc và Trung Quốc cho thấy việc thành lập cơ quan định giá độc lập và chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch trước khi phê duyệt dự án đầu tư chính là chìa khóa để triệt tiêu các xung đột lợi ích này.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế chính sách định giá đất và bồi thường tái định cư. Ủy ban nhân dân tỉnh Hải Dương và Sở Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng cơ chế định giá đất bồi thường tiệm cận sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Mục tiêu cụ thể là giảm trên 50% các trường hợp khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đơn giá đền bù trên địa bàn thị xã trong lộ trình 2018 - 2020.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn tài chính cho Quỹ phát triển đất. Ủy ban nhân dân thị xã Chí Linh cần chủ động đề xuất trích tỷ lệ từ 30% đến 50% tiền thu được thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm để bổ sung nguồn vốn lưu động cho Trung tâm phát triển quỹ đất. Nguồn lực này sẽ phục vụ trực tiếp cho công tác giải phóng mặt bằng đón đầu và đầu tư hạ tầng sơ cấp giai đoạn 2018 - 2025.

Thứ ba, nâng cao chất lượng lập và công khai quy hoạch sử dụng đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Chí Linh chủ trì rà soát, đồng bộ hóa quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị loại III. Đơn vị cần bảo đảm hoàn thành 100% công tác công bố quy hoạch phân khu chi tiết trước khi ban hành thông báo thu hồi đất tối thiểu 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thứ tư, xây dựng đề án an sinh, đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm bền vững. Phòng Lao động - Thương binh và Xã hội phối hợp cùng các doanh nghiệp tiếp nhận đất đầu tư triển khai các gói đào tạo nghề chuyên sâu cho đại diện của 1.993 hộ gia đình bị thu hồi đất. Đề án hướng tới mục tiêu nâng chỉ số hài lòng về cơ hội việc làm từ mức 3,08 lên trên 4,00 điểm trong vòng 2 năm triển khai.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm 1: Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện (Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất). Luận văn cung cấp khung phương pháp đánh giá thực tiễn và mô hình dữ liệu hỗ trợ hoạch định chính sách thu hồi đất, định giá đất và quản lý quy hoạch đất đai đồng bộ trên địa bàn 20 xã, phường.

Nhóm 2: Các nhà đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp phát triển bất động sản và khu công nghiệp. Doanh nghiệp có thể sử dụng các số liệu thực tế về chi phí, tiến độ GPMB 18 dự án và quy trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để lập dự toán tài chính, tối ưu hóa thời gian thẩm định và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Nhóm 3: Giảng viên, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Quản lý đất đai, Bất động sản, Kinh tế phát triển. Công trình là tài liệu tham khảo học thuật giá trị về ứng dụng mô hình định lượng, kỹ thuật xử lý dữ liệu SPSS và thang đo Likert 5 bậc trong phân tích chính sách công.

Nhóm 4: Các tổ chức tư vấn quy hoạch xây dựng và thẩm định giá đất độc lập. Tài liệu cung cấp cơ sở đối chiếu thực nghiệm, giúp các đơn vị tư vấn xây dựng phương án bồi thường, tái định cư hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và 1.993 hộ dân thuộc diện di dời.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến tiến độ phát triển quỹ đất tại thị xã Chí Linh? Yếu tố giá đất bồi thường có ảnh hưởng lớn nhất với chỉ số đánh giá trung bình đạt 4,46/5 trên thang đo Likert. Sự chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước và giá chuyển nhượng thị trường là nguyên nhân chính dẫn đến 41.764,9 m2 đất bị chậm bàn giao.

  2. Quy mô bồi thường, giải phóng mặt bằng của thị xã Chí Linh giai đoạn 2012 - 2017 đạt mức nào? Trong 5 năm nghiên cứu, thị xã đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho 18 dự án phát triển với tổng diện tích 245.247,7 m2, liên quan trực tiếp đến 1.993 hộ gia đình trên địa bàn 8 xã, phường trọng điểm.

  3. Phát triển quỹ đất mang lại tác động tích cực nhất ở khía cạnh nào cho địa phương? Công tác này đem lại chuyển biến tích cực nhất cho hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và giao thông đô thị với chỉ số đánh giá đạt 3,93/5, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương đạt bình quân trên 10%/năm.

  4. Phương pháp chọn mẫu điều tra người dân trong luận văn được thiết kế ra sao? Nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn mẫu chủ đích phi ngẫu nhiên đối với 240 hộ gia đình chịu ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi đất, phân bổ đồng đều 30 hộ/xã phường tại 8 địa bàn gồm Sao Đỏ, Cộng Hòa, Hoàng Tân, Bến Tắm, Thái Học, Bắc An, Đồng Lạc và Hoàng Hoa Thám.

  5. Vì sao chỉ số cơ hội việc làm của người dân sau thu hồi đất chỉ đạt 3,08 điểm? Chỉ số việc làm dừng ở mức trung bình 3,08/5 do công tác đào tạo nghề và chuyển đổi sinh kế chưa theo kịp tốc độ thu hồi đất nông nghiệp, khiến lao động lớn tuổi tại các vùng giải tỏa gặp khó khăn khi tìm kiếm công việc mới trong các khu công nghiệp.

Kết luận

  • Luận văn đã đánh giá toàn diện kết quả thực hiện 18 dự án phát triển quỹ đất với tổng diện tích 245.247,7 m2, hoàn thành bàn giao 82,97% diện tích đất sạch phục vụ phát triển hạ tầng và kinh tế - xã hội thị xã Chí Linh.
  • Nghiên cứu định lượng hóa thành công các nhân tố ảnh hưởng, xác định giá đất (4,46/5) và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội (4,30/5) là hai động lực quyết định tiến độ tạo lập quỹ đất sạch.
  • Đề tài chỉ ra sự phân hóa trong tác động xã hội: công tác phát triển quỹ đất cải thiện vượt bậc hệ thống hạ tầng (3,93/5) nhưng đặt ra thách thức lớn về sinh kế khi chỉ số việc làm của 1.993 hộ dân chỉ đạt 3,08/5.
  • Hệ thống 4 nhóm giải pháp toàn diện về chính sách giá, tài chính quỹ đất, quy hoạch đồng bộ và an sinh xã hội được đề xuất với lộ trình thực thi cụ thể đến năm 2020.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn, đóng góp trực tiếp vào đề án nâng cấp thị xã Chí Linh thành đô thị loại III và định hướng phát triển giai đoạn 2018 - 2025.

Các cơ quan quản lý và đơn vị nghiên cứu quan tâm có thể khai thác hệ thống dữ liệu thực nghiệm này để hoàn thiện quy trình phát triển quỹ đất tại các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội tương đồng.