CHƯƠNG I : KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở. khái niệm nhà ở - Nhà ở Nhà ở là nơi người dân trú ngụ và sinh sống, được xây dựng trên một diện tích đất nhất định. Đất đai và nhà ở xây dựng trên đó được gọi là bất động sản (real estate).
Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt, bởi lẽ nó bị giới hạn bởi quỹ đất đai dành cho xây dựng nhà ở. Nhà ở có nhiều thuộc tính rất đặc biệt. (Bùi Thị Mai Hoài - Sử Đình Thành (2011) [1]) + Chất lượng tối thiểu: Mức độ tối thiểu của chất lượng nhà ở thường được xem như một yếu tố cần thiết cho sự sinh sống của các cá nhân và hộ gia đình. Còn nếu trên mức tối thiểu, thì dịch vụ nhà ở được cung cấp thông qua hàng loạt các tiện nghi và chất lượng khác nhau.
+ Tính lâu bền: Nhà ở là loại hàng hóa có giá trị sử dụng lâu bền. Một ngôi nhà có thể tồn tại qua nhiều thập kỷ hoặc thậm chí cả thế kỷ và đất gắn với nhà ở thường không thể phá hủy. Nhà ở liên quan đến hai hợp phần: 1 hợp phần không thể nâng cấp (đất) và 1 hợp phần có thể nâng cấp (tòa nhà). Do không thể di chuyển không gian của đất đai và tòa nhà, nên giá trị kinh tế của nhà ở phụ thuộc vào địa điểm tọa lạc.
- Thị trường nhà ở Thị trường nhà ở được mô hình hóa như là một thị trường hàng hóa tồn kho (stock market). Cung thị trường nhà ở gồm khối lượng nhà ở đang hiện hữu và khối lượng nhà ở phát triển mới. Lượng cung nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định được quyết định bởi khối lượng nhà ở tồn tại LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 trong thời gian trước đó trừ (-) khối lượng nhà ở hiện tại bị hư hỏng cộng (+) khối lượng nhà ở được nâng cấp và tân trang lại (+) khối lượng nhà ở xây mới. Những chủ thể chính tham gia vào thị trường nhà ở: + Người sở hữu/ người sử dụng: Những người sở hữu hoặc người đi thuê.
Họ mua/ thuê nhà ở để đầu tư hoặc để sinh sống hoặc để khai thác kinh doanh. + Người phát triển: Những người khai thác đất đai để xây dựng nhà ở, tạo ra sản phẩm mới cho thị trường. + Người chuyên cải tạo nhà ở: Những người cung cấp nhà ở đã được nâng cấp và tân trang lại cho thị trường. + Người xúc tác: Bao gồm ngân hàng, người môi giới, luật sư và những tác nhân khác tạo điều kiện cho các giao dịch của thị trường nhà ở diễn ra thuận lợi.
Đặc điểm nhà ở Bất kỳ sự phân tích chính sách nhà ở nào đều cần phải được nhận thức và xây dựng dựa trên các đặc điểm của nhà ở. Ba đặc điểm mang tính đặc thù của nhà ở là: (i) tính không di chuyển về mặt không gian; (ii) tính lâu bền; (iii) tính không đồng nhất sẽ ảnh hưởng đến chính sách nhà ở và cần được xem xét chi tiết. - Tính không di chuyển Mọi người có thể di chuyển nhưng nhà ở thì không. Với lý do này, thì địa điểm tọa lạc có ý nghĩa quan trọng cả về giá trị thị trường của nhà ở đó và khía cạnh kinh tế- xã hội của hộ gia đình đang sinh sống.
Những thay đổi về sở thích địa điểm cung – cầu, và dẫn đến sự trục trặc trong ngắn hạn mà qua nhiều năm mới có thể hiệu chỉnh. Điều này cho chính phủ sự lưu ý là: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 khi xem xét bất kỳ chính sách nhà ở nào, cần phải xem xét cẩn thận ảnh hưởng tức thời và ảnh hưởng dài hạn của chính sách. - Tính lâu bền Ở bất kỳ thời điểm nào, phần lớn số lượng nhà đều được sử dụng để ở và tồn tại một số năm đáng kể. Vì thế tài sản nhà ở có tính lâu bền nhất định và liên quan đến cấu trúc xây dựng.
Tính lâu bền của nhà ở ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư của chủ sở hữu cho dù đầu tư để cho thuê hay để ở. Nhà ở là loại tài sản tồn tại lâu nhưng không có nghĩa là không thay đổi theo thời gian. Sự thay đổi này bao gồm các hoạt động từ sửa chữa nhỏ đến sửa chữa lớn và xây dựng lại hoàn toàn. Những thay đổi như thế cần phải có chi phí và thời gian để thực hiện.
- Tính không đồng nhất Những đơn vị nhà ở khác nhau đáng kể về: (1) đặc điểm cư ngụ như quy mô, kích cỡ, kiểu cách, chất lượng xây dựng… ; (2) đặc điểm vị trí chỗ ở, được biểu hiện như: môi trường cộng đồng sống, tiếp cận dịch vụ công, gần nơi làm việc…Vì thế tính không đồng nhất của thị trường nhà ở thể hiện ở chỗ thị trường nhà ở bao gồm tập hợp các thị trường bộ phận : quy mô, địa điểm,… 1. Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở 1. Khái niệm sự hài lòng đối với nhà ở. Theo Varady & Preiser (1998) [28], sự hài lòng đối với nhà ở là sự cảm nhận giữa nhu cầu và nguyện vọng của người dân và thực tế của bối cảnh nhà ở hiện tại.
Bên cạnh đó sự hài lòng đối với nhà ở cũng chính là mức độ thỏa mãn kinh nghiệm của cá nhân hay của thành viên trong gia đình đối với tình trạng nhà ở hiện tại như nhận định của McCray anh Day (1997) [21]. Còn Satsangi & Kearns (1992) [24] nhận định rằng sự hài lòng đối với nhà ở là một thái độ phức tạp. Nó bao gồm sự hài lòng với các đơn vị nơi ở và sự hài lòng với hàng xóm và khu vực (Onobokun (1974) [23]). Theo Ogu (2002) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 [22] thì khái niệm hài lòng về nhà ở được sử dụng để đánh giá nhận thức của người dân và cảm nhận đối với các đơn vị nhà ở và đối với môi trường.
Tóm lại khái niệm sự hài lòng về nhà ở đã được sử dụng như một dự báo quan trọng về nhận thức của một cá nhân về “chất lượng cuộc sống” nói chung. (Campbell st al.,1976; trích dẫn Djebarni&Al-Abed,2000) [17]. Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở Có nhiều ý kiến về các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở đã được nghiên cứu. Theodori (2001) [26], cho rằng sự hài lòng đối với nhà ở bị ảnh hưởng bởi hàng loạt các yếu tố nhận thức khách quan và chủ quan.
Mối quan hệ giữa sự hài lòng cộng đồng với nhận thức cá nhân và sự gắn bó với cộng đồng. Những cá nhân rất hài lòng với cộng đồng của họ sẽ có nhiều khả năng cao hơn về mức độ hạnh phúc so với những người khác. Các yếu tố về thu nhập, quyền sở hữu nhà và các hổ trợ xã hội cũng liên quan tích cực đến mức tăng nhận thức tốt của người dân. Nghiên cứu của Onibokun (1974) [23] đưa ra nhận định về điều kiện có thể ở được trong một căn hộ bị ảnh hưởng không chỉ các yếu tố về kỹ thuật mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố xã hội, cách ứng xử, văn hóa và những yếu tố khác trong toàn bộ hệ thống môi trường xã hội.
Nhìn chung sự hài lòng đối với nhà ở bị tác động bởi nhiều yếu tố trong hệ thống và sự tác động của các đặc điểm cơ bản của những người dân cư ngụ. Kết quả nhận định được đưa ra về các yếu tố đã được nghiên cứu cho rằng có tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở bao gồm: Theo Varady & Preiser (1998) [28] yếu tố tuổi, giới tính, thời gian cư trú, kinh nghiệm về định cư, nhận thức chất lượng nhà ở hiện tại tác động đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở. Thực tế còn có khác biệt về sự hài lòng đối với nhà ở liên quan đến tình trạng hôn nhân gia đình của chủ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 hộ, số lượng người trong hộ gia đình và quy mô gia đình (Tan & Hamzah (1979) [25]). Trong các tài liệu nghiên cứu còn cho thấy rằng sự hài lòng của người dân đối với nhà ở bị ảnh hưởng bởi hàng loạt các yếu tố về tình hình kinh tế xã hội như thu nhập, giáo dục, nghề nghiệp và phúc lợi (Brown, 1993; Freeman, 1998 trích dẫn trong Varady & Preiser (1998) [28]); Các đặc tính về điều kiện vật lý của nhà ở, các điều kiện sống trong quá khứ cũng như sự di dời khu dân cư và bố trí tái định cư (Yeh (1972) [29]).
Nghiên cứu của Varady& Carrozza (2000) [27] đưa ra nhận định rằng các dịch vụ về quản lý dân cư tại các khu nhà ở của người dân cũng có tác động đáng kể đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở. Nghiên cứu của John Gilderbloom, Ph.,AIA and Zhenfeng Pan (2005) [18], về vùng lân cận và sự hài lòng của dân cư đối với nhà ở, đã đưa ra kết luận là người dân thực sự hài lòng với các yếu tố về nhà ở, vị trí nhà ở, khu phố và sự an toàn tại địa điểm nhà ở của khu dân cư. Tham khảo kết quả nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T. Ramayah tại trường Đại học Sains của Malaysia (2004) [20], với đề tài nghiên cứu “Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở: một nghiên cứu đối với dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC)”.
Đây là một nghiên cứu được dựa trên nền tảng các mô hình nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở và đặc thù riêng về nhà ở của Tập đoàn Phát triển Penang (PDC) tại Malaysia. Mô hình nghiên cứu đưa ra gồm 3 yếu tố và 9 biến quan sát để thực hiện đề tài trên. Việc nghiên cứu các yếu tố quyết định mức độ hài lòng đối với nhà ở của PDC liên quan đến 21.123 nhà ở tại các địa điểm khách nhau ở Đảo Penang và Seberang Perai. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 => Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T.
Ramayah (2004) [20] được thể hiện như sau: Đặc điểm nhà ở (yếu tố nhà ở) - Loại dự án. - Diện tích căn hộ - Thời gian cư trú. - Quyền sở hữu. Yeh (1972), Ogu (2002), Varady& Carrozza (2000), Theodori (2001), Morshidi, et al., (1999) Vị trí nhà ở Sự hài lòng của (yếu tố địa lý) người dân đối với - Vị trí địa lý của căn hộ nhà ở.