Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc đầu tư mở rộng hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông giữ vai trò then chốt. Tuy nhiên, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là khâu phức tạp, quyết định tiến độ thi công và hiệu quả nguồn vốn đầu tư. Đất đai là tư liệu sản xuất và tài sản có giá trị lớn đối với người dân, do đó việc thu hồi đất thường làm phát sinh xung đột lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi. Thực tế triển khai tại nhiều địa phương cho thấy, sự chênh lệch giữa giá trị bồi thường theo quy định của Nhà nước với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, cùng với các vấn đề sinh kế sau thu hồi đất, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng khiếu nại, chậm bàn giao mặt bằng.
Tỉnh Quảng Ninh nói chung và thị xã Quảng Yên nói riêng trong giai đoạn 2010–2015 triển khai nhiều dự án trọng điểm nhằm hoàn thiện mạng lưới giao thông liên kết vùng. Trong đó, Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18A đoạn Uông Bí – Hạ Long là dự án hạ tầng giao thông huyết mạch, cửa ngõ kết nối các trung tâm kinh tế của tỉnh Quảng Ninh với vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Đoạn tuyến đi qua địa bàn phường Minh Thành đặt ra yêu cầu thu hồi diện tích đất lớn, tác động trực tiếp đến hàng trăm hộ gia đình đang sinh sống và canh tác nông nghiệp. Từ thực tiễn này, khóa luận tiến hành đánh giá toàn diện công tác bồi thường GPMB tại địa bàn nhằm chỉ rõ kết quả đạt được, những vướng mắc phát sinh và rút ra bài học kinh nghiệm.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định:
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi thực hiện Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18A đi qua địa bàn phường Minh Thành, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
- Xác định các thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân trong quá trình tổ chức triển khai bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB và rút ra bài học kinh nghiệm áp dụng cho địa phương.
Để hoàn thành mục tiêu, đề tài thực hiện 5 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Minh Thành.
- Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn phường.
- Tổng quan về dự án Quốc lộ 18A và hệ thống văn bản pháp lý làm căn cứ bồi thường GPMB.
- Đánh giá thực trạng thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phân tích mức độ ảnh hưởng đến đời sống người dân bị thu hồi đất.
- Tổng hợp bài học kinh nghiệm chỉ đạo và đề xuất giải pháp về cơ chế chính sách, khâu tổ chức thực hiện.
Đối tượng nghiên cứu: Công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18A trên địa bàn phường Minh Thành, thị xã Quảng Yên.
Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Địa giới hành chính phường Minh Thành, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.
- Thời gian nghiên cứu: Dữ liệu được điều tra và tổng hợp trong giai đoạn từ ngày 26/05/2014 đến ngày 25/08/2014; các mốc số liệu quản lý đất đai và kinh tế - xã hội lấy từ năm 2005 đến năm 2013; dữ liệu bồi thường áp dụng theo hồ sơ pháp lý giai đoạn 2011–2013.
Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được thiết lập dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và chính quyền địa phương điều chỉnh công tác thu hồi đất, định giá và bồi thường thiệt hại:
- Văn bản pháp luật quốc gia: Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001; Luật Đất đai năm 2003; Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ; Thông tư số 116/2004/TT-BTC, Thông tư số 107/2007/TT-BTC và Thông tư số 19/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Văn bản quy phạm pháp luật tỉnh Quảng Ninh: Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 ban hành bộ đơn giá bồi thường tài sản đã đầu tư vào đất; Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 quy định giá các loại đất năm 2012; Quyết định số 709/QĐ-UBND ngày 03/04/2012 phê duyệt giá đất ở cụ thể tại khu vực dự án; Thông báo số 93/TB-UBND ngày 28/03/2012 của UBND thị xã Quảng Yên về việc thu hồi đất.
- Cơ sở lý luận: Tác giả hệ thống hóa khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phân tích các yếu tố tác động đến tiến độ GPMB (công tác quản lý hồ sơ địa chính, quy hoạch, năng lực cán bộ, nhận thức người dân); lược khảo kinh nghiệm GPMB của Trung Quốc, Thái Lan và Australia.
Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm:
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập văn bản chính sách, hồ sơ phương án bồi thường, bản đồ ranh giới giải phóng mặt bằng tỷ lệ 1/1.000, số liệu thống kê đất đai từ UBND phường Minh Thành và Ban Bồi thường GPMB thị xã Quảng Yên.
- Phương pháp thống kê: Phân loại, tổng hợp số liệu diện tích đất thu hồi, số hộ ảnh hưởng, đơn giá đất, kinh phí bồi thường đất đai, hoa màu và công trình kiến trúc.
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn: Sử dụng phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp mẫu ngẫu nhiên gồm 60 hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu hồi tại địa bàn phường Minh Thành để thu thập ý kiến về mức giá bồi thường, điều kiện ăn ở và các chính sách hỗ trợ.
- Phương pháp phân tích và đánh giá tổng hợp: So sánh cơ cấu các khoản chi trả, đối chiếu quy định pháp luật với thực tế áp dụng nhằm chỉ ra các điểm bất cập và đề xuất giải pháp.
Nguồn dữ liệu nghiên cứu: Báo cáo kinh tế - xã hội, thống kê đất đai năm 2013 của UBND phường Minh Thành; hồ sơ phương án bồi thường, quyết định phê duyệt giá và báo cáo tổng kết của Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thị xã Quảng Yên; kết quả phỏng vấn 60 chủ hộ bị ảnh hưởng.
Nội dung chính theo từng phần của khóa luận
Phần 1: Mở đầu
Tác giả nêu bật vai trò của việc phát triển hạ tầng giao thông đối với mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. GPMB được xác định là khâu trọng yếu quyết định tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhưng luôn gặp khó khăn do mâu thuẫn lợi ích về giá đất. Tại thị xã Quảng Yên, các dự án nâng cấp giao thông tạo xung lực phát triển mới nhưng cũng làm phát sinh đơn thư khiếu nại. Tác giả xác định rõ mục đích nghiên cứu, 5 yêu cầu kỹ thuật, cùng ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài trong chuyên ngành Quản lý đất đai.
Phần 2: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Chương này tổng hợp cơ sở pháp lý và kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn tại Việt Nam:
- Phân tích sự chuyển biến chính sách bồi thường ở Việt Nam qua các thời kỳ: Nghị định 90/CP (thi hành Luật Đất đai 1993) còn hạn chế về định giá và hỗ trợ sinh kế; Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã hoàn thiện hơn nhưng vẫn tồn tại 7 điểm nghẽn (giá bồi thường thấp hơn thị trường, vướng mắc hệ số K, chính sách thu tiền sử dụng đất khi hợp pháp hóa chưa đồng bộ, thiếu quy chuẩn khu tái định cư, thiếu chế tài cưỡng chế, chủ đầu tư chưa cân đối đủ vốn); Luật Đất đai 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi hỗ trợ và phân cấp mạnh hơn cho Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Kinh nghiệm quốc tế: Tại Trung Quốc, thẩm quyền thu hồi đất thuộc Quốc vụ viện và chính quyền cấp tỉnh; bồi thường tính theo sản lượng nhiều năm nhân hệ số, kèm trợ cấp đời sống khoảng 442.000 nhân dân tệ/ha cho nông dân cao tuổi mất đất. Thái Lan ban hành Luật trưng dụng bất động sản năm 1987 bồi thường theo thời giá thị trường. Australia áp dụng cơ chế bảo hộ sở hữu đất đai đồng thời thực hiện quyền bảo lưu trưng thu đất công cộng với quy trình đền bù minh bạch.
- Đánh giá khái quát công tác bồi thường GPMB tại thị xã Quảng Yên: Địa phương đã thành lập Hội đồng bồi thường, ban hành kế hoạch cụ thể theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Quyết định 499/2010/QĐ-UBND tỉnh.
Phần 3: Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là kết quả GPMB dự án QL18A tại phường Minh Thành. Đề tài triển khai từ 26/5/2014 đến 25/8/2014. Nội dung tập trung đánh giá 5 khía cạnh cốt lõi từ điều kiện tự nhiên, quản lý đất đai đến thực tế áp giá chi trả và tác động sinh kế. Tác giả áp dụng đồng bộ 4 phương pháp nghiên cứu chuyên ngành, trong đó phương pháp khảo sát xã hội học được thực hiện trên mẫu 60 hộ dân chịu ảnh hưởng trực tiếp.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu
Đây là chương trọng tâm chứa toàn bộ số liệu khảo sát, phân tích của tác giả:
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý đất đai phường Minh Thành
Phường Minh Thành nằm ở phía Đông Bắc thị xã Quảng Yên, diện tích tự nhiên 3.330,93 ha, có 5,6 km Quốc lộ 18A chạy qua. Dân số năm 2013 là 11.011 người (2.420 hộ), lực lượng lao động trong độ tuổi là 6.145 người (chiếm 55,81%). Thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt 18,5 triệu đồng/năm; tỷ lệ hộ nghèo còn 1,06%. Đất đai gồm 6 nhóm chính: đất phù sa bồi (Pb), đất không được bồi (P), đất xám điển hình (Xh), đất xám glây (Xg), đất vàng đỏ (Vd), đất vàng nhạt (Vn). Hệ thống bản đồ địa chính đo vẽ năm 1993 bằng thiết bị quang cơ có độ chính xác thấp. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006–2010 được phê duyệt năm 2006. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đạt: đất ở 91,96% (2.848/3.097 giấy); đất trang trại 48,44% (109/225 giấy); đất thủy sản 60,00% (12/20 giấy).
| STT |
Chỉ tiêu loại đất |
Mã |
Diện tích (ha) |
Cơ cấu (%) |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
NNP |
2.540,78 |
76,27 |
| 1.1 |
Đất lúa nước |
DLN |
258,72 |
7,77 |
| 1.2 |
Đất trồng cây hàng năm còn lại |
HNK |
14,14 |
0,42 |
| 1.3 |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
123,11 |
3,70 |
| 1.4 |
Đất rừng phòng hộ |
RPH |
459,80 |
13,80 |
| 1.5 |
Đất rừng đặc dụng |
RDD |
23,00 |
0,69 |
| 1.6 |
Đất rừng sản xuất |
RSX |
1.095,53 |
32,89 |
| 1.7 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
564,95 |
16,95 |
| 1.8 |
Đất nông nghiệp khác |
NKH |
1,53 |
0,04 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
192,96 |
5,80 |
| 2.1 |
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, sự nghiệp |
CTS |
4,63 |
0,14 |
| 2.2 |
Đất quốc phòng |
CQP |
30,84 |
0,92 |
| 2.3 |
Đất an ninh |
CAN |
0,03 |
0,01 |
| 2.4 |
Đất cơ sở sản xuất kinh doanh |
SKC |
7,84 |
0,23 |
| 2.5 |
Đất cho hoạt động khoáng sản |
SKS |
2,84 |
0,08 |
| 2.6 |
Đất di tích danh thắng |
DDT |
2,00 |
0,06 |
| 2.7 |
Đất xử lý, chôn lấp chất thải |
DRA |
0,03 |
0,01 |
| 2.8 |
Đất tôn giáo, tín ngưỡng |
TTN |
5,54 |
0,15 |
| 2.9 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
NTD |
8,75 |
0,26 |
| 2.10 |
Đất có mặt nước chuyên dùng |
SMN |
25,54 |
0,75 |
| 2.11 |
Đất phát triển hạ tầng |
DHT |
106,92 |
3,19 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
DCS |
406,23 |
12,20 |
| 4 |
Đất ở đô thị |
DTD |
190,96 |
5,73 |
|
Tổng diện tích tự nhiên |
|
3.330,93 |
100,00 |
2. Quy mô dự án Quốc lộ 18A và diện tích thu hồi
Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18A đoạn Uông Bí – Hạ Long được phê duyệt theo Quyết định số 996/QĐ-BGTVT ngày 17/5/2011 của Bộ Giao thông Vận tải; hình thức hợp đồng BOT với tổng mức đầu tư 1.317 tỷ đồng; nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển Đại Dương. Tuyến đường dài 30,1 km, quy mô 4 làn xe. Đoạn qua thị xã Quảng Yên dài 8,0 km, tổng diện tích đất thu hồi là 20,2 ha với 530 hộ bị ảnh hưởng (42 hộ phải tái định cư).
Tại phường Minh Thành, dự án giải tỏa mặt bằng liên quan đến 8 xóm với 270 hộ gia đình bị ảnh hưởng, tổng diện tích đất thu hồi là 176.606,4 m² (khoảng 17,66 ha):
| STT |
Loại đất bị thu hồi |
Diện tích (m²) |
Tỷ lệ (%) |
| 1 |
Đất giao thông, thủy lợi (UBND phường quản lý) |
70.206,6 |
39,75 |
| 2 |
Đất ở |
47.193,5 |
26,72 |
| 3 |
Đất lúa nước |
21.910,8 |
12,41 |
| 4 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
13.188,4 |
7,47 |
| 5 |
Đất trồng cây lâu năm |
11.607,5 |
6,57 |
| 6 |
Đất trồng cây hàng năm |
6.810,9 |
3,86 |
| 7 |
Đất rừng trồng sản xuất |
1.532,6 |
0,87 |
| 8 |
Đất sản xuất kinh doanh |
116,9 |
0,07 |
| 9 |
Đất bằng chưa sử dụng |
43,9 |
0,02 |
| 10 |
Đất nghĩa trang nghĩa địa |
4,3 |
0,002 |
|
Tổng cộng |
176.606,4 |
100,00 |
Nhóm đất nông nghiệp thu hồi tổng cộng 58.501,2 m² (chiếm 33,12%), gây ảnh hưởng trực tiếp đến tư liệu sản xuất của người dân.
3. Kết quả chi trả bồi thường
- Bồi thường đất ở: Theo Quyết định số 709/QĐ-UBND ngày 03/04/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh, việc bồi thường được áp dụng cho 60 hộ có đất ở bị thu hồi:
| Vị trí |
Mức giá |
Đơn giá (đồng/m²) |
Số hộ |
Diện tích (m²) |
Thành tiền (triệu đồng) |
| 1 |
Mức 1 |
15.000.000 |
9 |
3.139,1 |
47.086,500 |
| 1 |
Mức 2 |
12.500.000 |
7 |
2.815,8 |
35.197,500 |
| 1 |
Mức 3 |
12.000.000 |
6 |
2.001,9 |
24.022,800 |
| 1 |
Mức 4 |
5.670.000 |
9 |
3.476,6 |
19.712,322 |
| 2 |
Mức 1 |
3.960.000 |
8 |
3.186,1 |
12.616,956 |
| 2 |
Mức 2 |
3.600.000 |
18 |
31.551,0 |
113.583,600 |
| 2 |
Mức 3 |
3.240.000 |
3 |
1.023,0 |
3.314,520 |
|
Tổng cộng |
|
60 |
47.193,5 |
255.534,198 |
- Bồi thường đất sản xuất kinh doanh: 116,9 m² đất do Công ty Cổ phần Hà Khánh A thuê của UBND phường Minh Thành; do đất thuộc sở hữu công nên công ty không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường vật kiến trúc.
- Bồi thường đất nông nghiệp: Áp dụng Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, tổng diện tích đất nông nghiệp bồi thường là 58.501,2 m²:
- Đất lúa nước (vị trí 1): 48.000 đồng/m², diện tích 25.910,8 m², thành tiền 1.243.718.400 đồng.
- Đất trồng cây hàng năm (vị trí 2): 42.000 đồng/m², diện tích 6.801,9 m², thành tiền 285.679.800 đồng.
- Đất trồng cây lâu năm (vị trí 1): 39.000 đồng/m², diện tích 11.067,5 m², thành tiền 431.632.500 đồng.
- Đất nuôi trồng thủy sản (vị trí 1): 25.000 đồng/m², diện tích 13.188,4 m², thành tiền 329.710.000 đồng.
- Đất rừng sản xuất (vị trí 1): 3.200 đồng/m², diện tích 1.532,6 m², thành tiền 4.904.320 đồng.
- Bồi thường cây cối, hoa màu: Áp dụng Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh: cây hàng năm chi trả 545.240.000 đồng; cây lâu năm chi trả 1.874.120.000 đồng; tre mai chi trả 664.124.000 đồng; cây bóng mát chi trả 676.040.000 đồng; tổng chi phí là 3.759.524.000 đồng.
- Bồi thường vật kiến trúc, công trình: Áp dụng công thức ĐGBT = ĐGQĐ x KKV (trong đó KKV của thị xã Quảng Yên là 1,0 theo quy định phân khu của tỉnh Quảng Ninh). Tổng kinh phí bồi thường tài sản kiến trúc chi trả là 11.842.419.000 đồng (cho các hạng mục: nhà mái bằng, nhà cấp 4 tường 110, nhà phụ, chuồng trại, tường rào, bể nước, sân đầm gạch vỡ...).
- Tổng hợp kinh phí bồi thường:
| Hạng mục bồi thường |
Số tiền (đồng) |
Cơ cấu (%) |
| Bồi thường đất ở |
255.534.198.000 |
93,470 |
| Bồi thường vật kiến trúc, tài sản |
11.842.419.000 |
4,310 |
| Bồi thường cây cối, hoa màu |
3.759.524.000 |
1,373 |
| Bồi thường đất nông nghiệp |
2.295.645.020 |
0,843 |
| Bồi thường đất sản xuất kinh doanh |
12.000.000 |
0,004 |
| Tổng cộng |
273.443.786.020 |
100,000 |
4. Chính sách hỗ trợ và đánh giá từ người dân
Chính sách hỗ trợ thực hiện theo Quyết định 499/2010/QĐ-UBND và Nghị định 69/2009/NĐ-CP:
- Đất nông nghiệp: Hỗ trợ 30% giá đất nông nghiệp; đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư hỗ trợ 50% giá đất ở trung bình khu vực.
- Chuyển đổi nghề nghiệp: Hỗ trợ bằng 2,5 lần giá đất trồng cây hàng năm và 2 lần đối với đất nông nghiệp còn lại.
- Hỗ trợ di chuyển chỗ ở và thuê nhà: Tự tái định cư hỗ trợ 3 triệu đồng (hộ độc thân), 7 triệu đồng (hộ 2–4 người), 8,5 triệu đồng (hộ từ 5 người trở lên); hỗ trợ di chuyển trong tỉnh 4–6 triệu đồng/hộ, sang tỉnh khác 10 triệu đồng/hộ.
Khảo sát 60 hộ dân cho thấy: Đa số người dân đồng thuận về sự cần thiết của dự án giao thông, nhưng còn băn khoăn về giá bồi thường đất ở chỉ bằng khoảng 2/3 giá thị trường vào thời điểm chi trả. Giá vật liệu xây dựng tăng cao gây áp lực cho việc tái thiết nhà cửa. Một số hộ bị thu hồi nhiều đất nông nghiệp lo ngại về việc chuyển đổi việc làm khi không còn tư liệu sản xuất.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tác giả đúc kết các mặt làm được (đúng trình tự pháp luật, chi trả kịp thời, đạt tỷ lệ GPMB lớn) và khó khăn (bản đồ địa chính cũ, xác định nguồn gốc đất phức tạp, khiếu kiện về đơn giá). Đề tài đưa ra kiến nghị hoàn thiện cơ chế khảo sát giá sát thị trường và tăng ngân sách hỗ trợ đào tạo nghề thực chất.
Kết quả và đóng góp nghiên cứu
Khóa luận đã định lượng chi tiết toàn bộ số liệu GPMB dự án Quốc lộ 18A qua địa bàn phường Minh Thành:
- Dự án thu hồi 176.606,4 m² đất thuộc 10 loại hình sử dụng khác nhau tại 8 xóm, trong đó đất giao thông thủy lợi chiếm 39,75%, đất nông nghiệp chiếm 33,12% và đất ở chiếm 26,72%.
- Tổng kinh phí bồi thường được phê duyệt đạt 273,44 tỷ đồng, trong đó bồi thường đất ở giữ tỷ trọng chi phối tuyệt đối (93,47% với hơn 255,53 tỷ đồng cho 60 hộ).
- Thực hiện đầy đủ các mức hỗ trợ chuyển đổi nghề (từ 2 đến 2,5 lần giá đất) và tiền thuê nhà, di chuyển chỗ ở theo khung quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Quyết định 499/2010/QĐ-UBND tỉnh Quảng Ninh.
Các nhóm giải pháp được tác giả đề xuất:
- Về cơ chế chính sách: Cần có cơ chế xác định giá đất bồi thường linh hoạt, cập nhật biến động giá thị trường tại thời điểm thu hồi nhằm giảm khoảng cách giữa giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế; tăng cường mức hỗ trợ chuyển đổi nghề đối với các hộ mất trên 30% đất sản xuất.
- Về tổ chức thực hiện: UBND thị xã và Ban bồi thường cần phối hợp chặt chẽ với cấp phường trong việc rà soát hồ sơ địa chính, công khai minh bạch toàn bộ các bước kiểm kê, áp giá; tăng cường công tác đối thoại trực tiếp để giải tỏa thắc mắc của người dân trước khi ban hành quyết định thu hồi; đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu tái định cư trước khi di chuyển dân cư.
Đóng góp của nghiên cứu:
Tác giả đã cung cấp một bộ dữ liệu thực chứng đầy đủ về công tác thu hồi, bồi thường đất đai cho một dự án hạ tầng giao thông đầu tư theo hình thức BOT tại vùng ven đô tỉnh Quảng Ninh. Khóa luận phân tích rõ ràng cơ cấu nguồn vốn bồi thường và các mâu thuẫn nảy sinh giữa chính sách giá đất giai đoạn Luật Đất đai 2003 với kỳ vọng kinh tế của người dân, tạo cơ sở thực tiễn phục vụ đánh giá chính sách bồi thường tại địa phương.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận bộc lộ một số giới hạn dựa trên nội dung được trình bày trong văn bản:
- Phạm vi không gian và quy mô mẫu: Nghiên cứu mới chỉ tập trung trên địa bàn phường Minh Thành (chiều dài 5,6 km trong tổng số 30,1 km của toàn tuyến dự án BOT), mẫu khảo sát xã hội học giới hạn ở 60 hộ dân trên tổng số 270 hộ bị ảnh hưởng tại phường.
- Thời gian nghiên cứu: Đề tài thực hiện trong khoảng thời gian 3 tháng (từ tháng 5 đến tháng 8/2014), trùng vào giai đoạn chuyển giao giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014), nên tác giả chưa đánh giá được sự thay đổi của khung chính sách mới tác động đến dự án.
- Chiều sâu đánh giá sinh kế: Chưa có điều kiện theo dõi dài hạn quá trình tái thiết thu nhập và việc làm của các hộ gia đình sau khi hoàn thành công tác tái định cư và bàn giao toàn bộ đất nông nghiệp.
Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Đánh giá tác động kinh tế - xã hội dài hạn sau khi tuyến đường Quốc lộ 18A đi vào khai thác đối với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và giá trị đất đai tại phường Minh Thành.
- So sánh hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa quy định của Luật Đất đai 2003 với Luật Đất đai 2013 đối với các dự án giao thông trọng điểm tiếp theo trên địa bàn thị xã Quảng Yên.
Giá trị tham khảo
Tài liệu này hữu ích đối với:
- Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Kinh tế phát triển khi cần nguồn tài liệu tham khảo về phương pháp phân tích, đánh giá thực trạng thu hồi đất và lập hồ sơ bồi thường GPMB.
- Cán bộ làm công tác bồi thường GPMB, cán bộ địa chính tại các Trung tâm Phát triển quỹ đất, Ban Quản lý dự án cấp huyện/thị xã trong việc tham khảo số liệu chi trả thực tế, công thức tính toán đơn giá vật kiến trúc gắn với hệ số điều chỉnh khu vực (KKV).
- Các nhà quản lý chính sách cấp tỉnh, huyện khi cần dữ liệu thực chứng về tâm lý, nguyện vọng của người dân đối với mức giá bồi thường và chính sách chuyển đổi nghề nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp.
Các phần đáng tham khảo nhất trong văn bản:
- Bảng tổng hợp chi tiết đơn giá và thành tiền bồi thường đất ở theo từng vị trí (Bảng 4.3).
- Bảng đơn giá bồi thường đất nông nghiệp và cây cối, hoa màu (Bảng 4.5 và Bảng 4.6).
- Quy trình áp dụng hệ số điều chỉnh theo khu vực để tính đơn giá tài sản, công trình xây dựng (Bảng 4.7).
Câu hỏi thường gặp
1. Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18A đoạn Uông Bí – Hạ Long có quy mô kỹ thuật và nguồn vốn đầu tư như thế nào?
Dự án được phê duyệt theo Quyết định số 996/QĐ-BGTVT ngày 17/5/2011 của Bộ Giao thông Vận tải với tổng chiều dài toàn tuyến là 30,1 km (từ ngã ba Quốc lộ 10 thành phố Uông Bí đến nút giao Hùng Thắng thành phố Hạ Long), mở rộng 4 làn xe. Dự án được triển khai theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Khai thác - Chuyển giao (BOT) với tổng mức đầu tư 1.317 tỷ đồng, do Công ty Cổ phần Phát triển Đại Dương làm chủ đầu tư. Đoạn qua thị xã Quảng Yên dài 8,0 km, thu hồi 20,2 ha đất, ảnh hưởng 530 hộ dân.
2. Tổng diện tích đất bị thu hồi tại phường Minh Thành là bao nhiêu và cơ cấu theo từng nhóm đất như thế nào?
Tổng diện tích đất bị thu hồi tại phường Minh Thành phục vụ dự án là 176.606,4 m² (thuộc 8 xóm). Trong đó, diện tích lớn nhất là đất giao thông, thủy lợi do UBND phường quản lý với 70.206,6 m² (chiếm 39,75%); tiếp theo là đất nông nghiệp các loại với 58.501,2 m² (chiếm 33,12%); đất ở là 47.193,5 m² (chiếm 26,72%); đất sản xuất kinh doanh là 116,9 m²; đất bằng chưa sử dụng là 43,9 m² và đất nghĩa trang là 4,3 m².
3. Kinh phí bồi thường đất ở tại phường Minh Thành được phân chia theo những mức giá nào?
Kinh phí bồi thường đất ở được áp dụng cho 60 hộ gia đình với tổng số tiền 255.534.198.000 đồng theo 7 mức giá tại 2 vị trí khác nhau: Vị trí 1 gồm Mức 1 (15 triệu đồng/m²), Mức 2 (12,5 triệu đồng/m²), Mức 3 (12 triệu đồng/m²), Mức 4 (5,67 triệu đồng/m²); Vị trí 2 gồm Mức 1 (3,96 triệu đồng/m²), Mức 2 (3,6 triệu đồng/m²), Mức 3 (3,24 triệu đồng/m²). Trong đó, diện tích thu hồi lớn nhất nằm ở Vị trí 2 - Mức 2 với 31.551,0 m² (kinh phí hơn 113,58 tỷ đồng).
4. Tại sao diện tích đất sản xuất kinh doanh 116,9 m² của Công ty Cổ phần Hà Khánh A không được bồi thường về đất?
Theo hồ sơ pháp lý của Hội đồng bồi thường GPMB, diện tích 116,9 m² đất sản xuất kinh doanh nói trên là đất do Công ty Cổ phần Hà Khánh A thuê lại của UBND phường Minh Thành chứ không thuộc quyền sử dụng hợp pháp lâu dài của doanh nghiệp. Do đó, theo quy định, Nhà nước không thực hiện bồi thường về đất mà chỉ bồi thường về tài sản, vật kiến trúc và công trình xây dựng đã đầu tư trên khu đất đó.
5. Hệ số điều chỉnh theo khu vực (KKV) khi tính bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc tại thị xã Quảng Yên là bao nhiêu?
Căn cứ Quyết định số 398/2012/QĐ-UBND ngày 27/02/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh, đơn giá bồi thường tài sản gắn liền với đất được tính bằng đơn giá chuẩn nhân với hệ số điều chỉnh theo khu vực (KKV). Thị xã Quảng Yên (trước đây là huyện Yên Hưng) được xếp vào Khu vực I (cùng với TP. Hạ Long, TP. Uông Bí, TX. Cẩm Phả, huyện Hoành Bồ, Đông Triều...), do đó hệ số điều chỉnh KKV được áp dụng bằng 1,0.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đoàn Thị Ngọc đã phản ánh toàn diện, có hệ thống bức tranh thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Dự án Cải tạo, nâng cấp Quốc lộ 18A đi qua địa bàn phường Minh Thành, thị xã Quảng Yên. Công trình cung cấp hệ thống số liệu chi tiết về diện tích thu hồi (17,66 ha), cơ cấu chi trả bồi thường (tổng kinh phí 273,44 tỷ đồng, trong đó đất ở chiếm 93,47%) và các chính sách hỗ trợ theo quy định của pháp luật giai đoạn 2012–2014. Kết quả nghiên cứu làm rõ các vướng mắc giữa đơn giá bồi thường và giá thị trường, đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và thực hiện chính sách an sinh sinh kế cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
