Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lý luận QSD đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác là phù hợp với quy luật phát triển của xã hội.
Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong đó đấu giá là hình thức thu được hiệu quả cao nhất mà hiện nay thường áp dụng. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật đất đai 2003, người sử dụng đất có QSD đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Đây là một hình thức hiệu quả trong khai thác nguồn lực từ đất, đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh của đất nước. Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai năm 2003. Trong Luật đất đai năm 2003 những vấn đề về QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho thuê đất hiệu quả thông qua hình thức mới được áp dụng đó là đấu giá QSD đất, tạo nguồn kinh phí quan trọng để phục vụ lợi ích công LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất đai lần thứ 4 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên quan đến đấu giá QSD đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất.
Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Những khái niệm có liên quan 1.1 Đất đai Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học. thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014).
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2006).
Giá đất Giá đất là giá trị của QSD đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị QSD đất là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất, góp vốn bằng QSD đất. Giá đất thị trường là giá thỏa thuận giữa người bán và người mua QSD một thửa/khu đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định. Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSD đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất.
Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSD đất. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.
Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định". Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS.
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.