CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát về đăng ký tài sản và đăng ký đất đai 1. Một số khái niệm liên quan 1. Khái niệm về đất đai Đất là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó, gồm có: Yếu tố khí hậu nằm ngay gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn trên bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn): lớp trầm tích và kho chứa nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra.
Khái niệm về đăng ký tài sản và đăng ký đất đai * Đăng ký tài sản: Là việc một chủ thể tới các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền được sở hữu, quyền khai thác sử dụng một hoặc một nhóm tài sản nào đó. * Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. * Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai.
- Nhà nước có trách nhiệm xây dựng hệ thống hồ sơ Địa chính và hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 * Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một phương thức để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội. - Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội; giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản, (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013).
Các quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất Theo Bộ Luật dân sự năm 2015 tài sản là bất động sản phải được đăng ký theo quy định; việc đăng ký tài sản phải được công khai. Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 12 quy định: Nhà nước nghiêm cấm sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 95 quy định: trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế; Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo thẩm quyền.
Như vậy có thể nói việc đăng ký đất đai và tài tài sản trên đất được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật và có tính chất bắt buộc đối với các đối tượng sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai được xác lập trên hồ sơ đất đai và bất động sản được gọi chung là Hồ sơ địa chính. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ địa chính là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản.
Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu tài chính về đất cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với người sử dụng đất: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp nhất. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản - Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý.
Đây là yêu cầu hết sức quan trọng trong quá trình thực hiện đăng ký. Cụ thể: - Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của ngành: về các thông tin diện tích, hình thể, vị trí, kích thước, loại hạng… - Kết quả đăng ký phải phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất (những thay đổi với thửa đất trong quá trình quản lý và sử dụng); tài sản trên đất và các quyền của người sở hữu tài sản, (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013). Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
(Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức hoạt động của tổ chức đăng ký đất đai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển) Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Đối tượng đăng ký đất đai - Đối tượng đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là người sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai năm 2013 có 7 đối tượng sử dụng đất gồm: Tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Theo Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai năm 2013). Đăng ký pháp lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trên cơ sở đăng ký văn tự giao dịch hoặc đăng ký quyền. * Đăng ký văn tự giao dịch: Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản.
Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 mà mình mua.
* Đăng ký quyền: Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm ( Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình quản lý thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp).
Các loại hình đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký đất đai được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (một cấp) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hai cấp), bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.