Tổng quan nghiên cứu

Quản lý đất đai là trụ cột then chốt bảo đảm an ninh kinh tế và trật tự xã hội tại mọi địa phương. Trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định, với tổng diện tích tự nhiên 25.888,80 ha, việc thành lập và vận hành Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai theo mô hình một cấp từ ngày 01 tháng 01 năm 2016 theo Quyết định số 2835/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định đã tạo ra bước chuyển biến sâu sắc trong công tác cải cách thủ tục hành chính. Trước áp lực gia tăng mạnh mẽ từ tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 12,02% mỗi năm và sự hình thành của các khu công nghiệp trọng điểm như Rạng Đông, Nghĩa Minh, nhu cầu giao dịch, chuyển nhượng và cấp đổi giấy chứng nhận của người dân tăng cao nhanh chóng.

Vấn đề đặt ra là mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường khi triển khai tại cấp huyện đã phát huy ưu thế ra sao, gặp phải những rào cản kỹ thuật hay áp lực quá tải nào trong thực tiễn. Nghiên cứu tập trung giải quyết mục tiêu đánh giá toàn diện kết quả thực hiện 12 nhiệm vụ chuyên môn theo quy định tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC trong giai đoạn 2016 - 2019. Đồng thời, đề tài phân tích mức độ hài lòng của người dân và cán bộ, thực hiện phép so sánh hiệu năng giữa mô hình một cấp với mô hình hai cấp trực thuộc Ủy ban nhân dân huyện trước đây.

Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ 24 xã và thị trấn của huyện Nghĩa Hưng trong khung thời gian từ năm 2016 đến hết năm 2019. Ý nghĩa thực tiễn của công trình được chứng minh qua việc phân tích dữ liệu xử lý thành công 46.910 hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận các loại, đạt tỷ lệ hoàn thành 99,95%, cung cấp luận cứ khoa học sắc bén giúp nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai và minh bạch hóa thị trường bất động sản địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa Lý thuyết Quản lý công mới (New Public Management) và Hệ thống đăng ký quyền bất động sản (Title Registration System). Quản lý công mới nhấn mạnh việc phân định rạch ròi giữa chức năng quản lý nhà nước của Phòng Tài nguyên và Môi trường với chức năng cung ứng dịch vụ công chuyên nghiệp của đơn vị sự nghiệp là Văn phòng Đăng ký đất đai.

Hệ thống lý thuyết địa chính hiện đại làm rõ 3 khái niệm cốt lõi: Đăng ký đất đai bắt buộc theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013; Hồ sơ địa chính thống nhất làm công cụ pháp lý xác lập quyền; và Đơn vị đăng ký chuẩn hóa theo từng thửa đất độc lập. Luận văn cũng tham chiếu kinh nghiệm quản lý đất đai từ Cộng hòa Pháp với hệ thống lưu trữ hơn 9 triệu tư liệu địa chính quy chuẩn và Thụy Điển với mô hình 93 văn phòng đăng ký vận hành trên nền tảng 20.000 cổng thông tin điện tử tự chủ tài chính, từ đó đúc kết bài học cho lộ trình số hóa dữ liệu đất đai tại Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu kết hợp hài hòa giữa thu thập dữ liệu thứ cấp và điều tra xã hội học sơ cấp. Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo thống kê đất đai, hồ sơ địa chính và báo cáo kinh tế xã hội giai đoạn 2013 - 2019 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Hưng cùng Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nam Định.

Dữ liệu sơ cấp được thực hiện thông qua khảo sát thực địa với cỡ mẫu 240 hộ gia đình, phân bổ đồng đều 10 phiếu trên mỗi đơn vị hành chính tại 24 xã, thị trấn thuộc 3 tiểu vùng: miền thượng (8 xã, thị trấn), miền trung (8 xã, thị trấn) và miền hạ (8 xã, thị trấn). Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng được áp dụng nhằm thu thập ý kiến đại diện từ 3 nhóm: hộ thuần nông, hộ bán nông nghiệp và hộ phi nông nghiệp. Đồng thời, nghiên cứu lấy ý kiến chuyên sâu từ 30 cán bộ chuyên môn gồm 3 cán bộ bộ phận một cửa, 5 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, 7 cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và 15 công chức địa chính cấp xã.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả trên phần mềm Excel kết hợp đối chiếu so sánh định tính là nhằm lượng hóa chính xác tỷ lệ giải quyết thủ tục hành chính, đo lường mức độ minh bạch và đánh giá khách quan sự khác biệt giữa hai mô hình tổ chức trong khung thời gian nghiên cứu 12 tháng từ tháng 6 năm 2019 đến tháng 6 năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2019 đạt hiệu suất ấn tượng với tổng cộng 46.910 giấy chứng nhận được cấp cho người dân và tổ chức, đạt tỷ lệ 99,95% so với tổng hồ sơ tiếp nhận. Trong đó, công tác cấp đổi giấy chứng nhận sau dồn điền đổi thửa chiếm tỷ trọng áp đảo với 36.910 giấy, hoàn thành 100% khối lượng công việc. Hoạt động cấp giấy chứng nhận lần đầu hoàn thành 1.589 hồ sơ, bao gồm 908 hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm 57,14%) và 681 hồ sơ đăng ký đất ở thông thường (chiếm 42,86%).

Thứ hai, nhu cầu đăng ký biến động và thực hiện các quyền chuyển nhượng tăng trưởng vượt bậc. Số lượng hồ sơ cấp đổi do chuyển quyền sử dụng đất tăng liên tục từ 1.081 hồ sơ năm 2016 lên 1.998 hồ sơ năm 2017 (tăng 84,83%), tiếp tục đạt 2.423 hồ sơ năm 2018 (tăng 21,27%) và chạm mốc 2.930 hồ sơ vào năm 2019 (tăng 20,92%). Tổng cộng đã có 8.432 hồ sơ chuyển nhượng được xử lý thành công, đạt tỷ lệ tuyệt đối 100%.

Thứ ba, công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu cho các thửa đất tồn đọng vẫn gặp rào cản lớn. Toàn huyện còn 2.161 thửa đất trong khu dân cư (chiếm khoảng 2,33% tổng số thửa đất ở) chưa được cấp giấy chứng nhận do nguồn gốc phức tạp, vắng chủ, lấn chiếm hoặc giao đất trái thẩm quyền trước đây. Tỷ lệ đăng ký kê khai nhóm đất tồn đọng này chỉ đạt 31,51% (681 trên tổng số 2.161 thửa).

Thứ tư, nguồn lực cơ sở vật chất và nhân sự của Chi nhánh còn rất hạn hẹp so với khối lượng công việc đồ sộ. Tính đến cuối năm 2019, toàn đơn vị chỉ có 10 cán bộ (4 biên chế và 6 lao động hợp đồng) làm việc trong khuôn viên trụ sở 100 m2 gồm 3 phòng làm việc và 1 kho lưu trữ, nhưng phải quản lý biến động đất đai cho 24.086,87 ha đất đang sử dụng của hơn 200.000 người dân.

Thảo luận kết quả

Sự gia tăng đột biến của các giao dịch biến động đất đai phản ánh sức bật kinh tế mạnh mẽ của huyện Nghĩa Hưng khi cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh: tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ tăng từ 66,7% năm 2016 lên 75,0% năm 2018. Sự hình thành các cụm kinh tế như Khu công nghiệp Dệt may Rạng Đông quy mô hàng trăm hecta và Nhà máy giầy Golden Victory tại xã Nghĩa Minh đã kích thích thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển mạnh.

Khi thảo luận về hiệu năng vận hành, dữ liệu nghiên cứu chứng minh mô hình một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thể hiện tính ưu việt rõ rệt so với mô hình hai cấp trước đây. Các bảng thống kê mức độ hài lòng từ 240 người dân chỉ ra rằng tỷ lệ đánh giá thủ tục công khai minh bạch đạt 96,25% ở mô hình một cấp, cao hơn đáng kể so với mức 78,33% của mô hình cũ. Thời gian trả kết quả đúng hạn đạt trên 99%, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục chuyển quyền từ 30 ngày xuống còn 10 ngày. Dữ liệu tiến độ cấp giấy và lưu lượng biến động được biểu diễn trực quan qua các biểu đồ tăng trưởng đa trục, khẳng định tính liên thông dữ liệu giữa chi nhánh cấp huyện và văn phòng cấp tỉnh đã giảm thiểu đáng kể tình trạng nhũng nhiễu, chậm trễ hồ sơ.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng trong giai đoạn 2021 - 2025, bốn nhóm giải pháp trọng tâm cần được triển khai đồng bộ:

Thứ nhất, kiện toàn cơ cấu tổ chức và bổ sung biên chế chất lượng cao. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định cùng Sở Nội vụ cần xem xét bổ sung từ 3 đến 5 biên chế chính thức cho Chi nhánh Nghĩa Hưng trong giai đoạn 2021 - 2023. Ưu tiên tuyển dụng và đào tạo chuyên sâu cán bộ có trình độ đại học chuyên ngành Quản lý đất đai và Công nghệ thông tin để đảm bảo tỷ lệ cán bộ biên chế đạt trên 60%, giảm thiểu sự phụ thuộc vào hợp đồng lao động thời vụ.

Thứ hai, mở rộng không gian trụ sở và hiện đại hóa trang thiết bị kỹ thuật. Ủy ban nhân dân huyện Nghĩa Hưng cần phối hợp bố trí mặt bằng mới cho Chi nhánh với diện tích tối thiểu 250 m2 trước quý IV năm 2022, trong đó dành riêng 80 m2 cho kho lưu trữ đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy. Đầu tư đồng bộ 100% máy quét khổ lớn, máy chủ bảo mật và thiết bị đo đạc điện tử độ chính xác cao nhằm phục vụ trích đo thửa đất nhanh chóng.

Thứ ba, đẩy nhanh tiến độ số hóa 100% hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu. Chi nhánh cần chủ động phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nam Định hoàn thành quét số hóa và cập nhật dữ liệu thuộc tính cho 24 xã, thị trấn trước năm 2025. Phấn đấu đạt tỷ lệ 100% hồ sơ biến động được cập nhật vào cơ sở dữ liệu số trong vòng 24 giờ sau khi phát sinh giao dịch.

Thứ tư, tập trung xử lý dứt điểm 2.161 thửa đất tồn đọng chưa cấp giấy chứng nhận lần đầu. Ủy ban nhân dân huyện Nghĩa Hưng cần thành lập tổ công tác liên ngành hướng dẫn 24 xã, thị trấn áp dụng linh hoạt Hướng dẫn số 1456/HD-STNMT của Sở Tài nguyên và Môi trường. Đặt mục tiêu từ năm 2021 đến 2024 mỗi năm giải quyết dứt điểm từ 400 đến 500 thửa đất vướng mắc về nguồn gốc, nâng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn đạt trên 98%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị thực tiễn và học thuật cao, là tài liệu tham khảo thiết thực cho 4 nhóm đối tượng sau:

Nhóm thứ nhất là các nhà hoạch định chính sách, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Ủy ban nhân dân các cấp. Luận văn cung cấp bài học kinh nghiệm sâu sắc về tổ chức bộ máy, cơ chế vận hành văn phòng đăng ký đất đai một cấp và quy trình phối hợp liên ngành giúp tháo gỡ điểm nghẽn hành chính trong quản lý nhà nước.

Nhóm thứ hai là Ban Giám đốc và cán bộ chuyên môn tại các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện. Báo cáo thực tế về quy trình xử lý 12 nhiệm vụ chuyên môn và bộ chỉ số đo lường sự hài lòng của 240 người dân là cẩm nang hữu ích để tối ưu hóa quy trình tiếp nhận và trả kết quả tại bộ phận một cửa.

Nhóm thứ ba là các nhà nghiên cứu, giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính và Quản lý công. Đề tài cung cấp khung phương pháp luận chuẩn mực, hệ thống số liệu thực nghiệm phong phú về 46.910 hồ sơ địa chính cùng cấu trúc phân tích so sánh mô hình tổ chức logic, chặt chẽ.

Nhóm thứ tư là các tổ chức hành nghề công chứng, luật sư và các định chế tài chính tín dụng. Tài liệu giúp các chuyên gia pháp lý nắm bắt rõ quy trình kiểm tra trích lục bản đồ, xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm và tình trạng pháp lý của quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại Nam Định.

Câu hỏi thường gặp

Mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp mang lại lợi ích nổi bật nào so với mô hình hai cấp trước đây? Mô hình một cấp giúp tập trung hóa toàn bộ dữ liệu địa chính về Sở Tài nguyên và Môi trường, loại bỏ tình trạng phân tán hồ sơ tại cấp huyện và xã. Thực tế tại Nghĩa Hưng cho thấy mô hình này rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chuyển quyền từ 30 ngày xuống còn 10 ngày, nâng tỷ lệ giải quyết đúng hạn đạt 99,95% trên tổng số 46.910 hồ sơ giai đoạn 2016 - 2019.

Nguyên nhân chính khiến 2.161 thửa đất ở nông thôn tại huyện Nghĩa Hưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu là gì? Phần lớn số thửa đất này thuộc diện đất vắng chủ lâu ngày, bị thất lạc giấy tờ gốc qua nhiều đời hoặc có nguồn gốc do Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004. Ngoài ra, một số trường hợp lấn chiếm vi phạm hành lang bảo vệ đê điều và quy hoạch giao thông chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Áp lực lớn nhất đối với đội ngũ cán bộ Chi nhánh Nghĩa Hưng giai đoạn 2016 - 2019 là gì? Áp lực lớn nhất là sự quá tải công việc khi chỉ có 10 cán bộ (trong đó có 6 lao động hợp đồng) phải phụ trách quản lý đất đai cho 24 xã, thị trấn với diện tích 25.888,80 ha. Bình quân mỗi năm đơn vị phải giải quyết trên 11.000 hồ sơ các loại trong điều kiện diện tích làm việc và kho lưu trữ chỉ vỏn vẹn 100 m2.

Sự phát triển các khu công nghiệp ảnh hưởng như thế nào đến tình hình biến động đất đai tại địa phương? Sự mở rộng của Khu công nghiệp Rạng Đông và các cụm công nghiệp may mặc, giầy da đã thúc đẩy chuyển đổi 86,36 ha đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015 - 2019. Điều này khiến số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng vọt từ 1.081 hồ sơ năm 2016 lên 2.930 hồ sơ vào năm 2019.

Giải pháp nào giúp khắc phục tình trạng chậm trễ trong đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất? Chi nhánh đã áp dụng quy trình kiểm tra hồ sơ trực tuyến, liên thông dữ liệu địa chính với hệ thống ngân hàng và cam kết trả kết quả trong vòng 24 giờ kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Việc chuẩn hóa sổ địa chính điện tử giúp loại trừ hoàn toàn rủi ro thế chấp trùng lặp thửa đất.

Kết luận

Luận văn đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu thông qua những kết quả then chốt sau:

  • Khái quát và làm sáng tỏ bức tranh quản lý 25.888,80 ha đất tự nhiên của huyện Nghĩa Hưng, phản ánh chân thực xu hướng chuyển dịch 86,36 ha sang đất phi nông nghiệp phục vụ công nghiệp hóa.
  • Đánh giá toàn diện 12 nhiệm vụ chuyên môn của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, ghi nhận thành tích cấp 46.910 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại với tỷ lệ hoàn thành vượt bậc 99,95%.
  • Phân tích sự tăng trưởng nhảy vọt của hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1.081 hồ sơ năm 2016 lên 2.930 hồ sơ năm 2019, phản ánh sự sôi động của thị trường bất động sản địa phương.
  • Nhận diện chính xác 4 nhóm hạn chế cốt lõi về biên chế (10 người), cơ sở vật chất (100 m2) và 2.161 thửa đất tồn đọng chưa cấp giấy lần đầu.
  • Đề xuất hệ thống 4 giải pháp khoa học, khả thi với lộ trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu số và mở rộng trụ sở làm việc trước năm 2025.

Đóng góp lớn nhất của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận và cung cấp bằng chứng thực nghiệm vững chắc chứng minh hiệu quả vượt trội của mô hình văn phòng đăng ký một cấp trong công cuộc cải cách hành chính đất đai. Các cấp quản lý cần sớm ban hành chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng thông tin và bổ sung biên chế chuyên trách nhằm phát huy tối đa năng lực phục vụ của hệ thống đăng ký đất đai trong kỷ nguyên số.