CHƯƠNG I: TỔNG QUAN 1. Tổng quan về đô thị và không gian giao thông trong đô thị 1. Khái niệm về đô thị mới (ĐTM) Nghị định mới nhất 02/2006/NĐ - CP ngày 05 tháng 01 năm 2006, quy định về Qui chế QHXD phát triển ĐTM khái niệm: “Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong đó, dự án ĐTM ( dự án cấp I) có các dự án thành phần (dự án cấp 2) do những nhà đầu tư khác cùng tham gia đầu tư.
Về quy mô, dự án ĐTM có quy mô từ 50 ha trở lên nhưng đối với các dự án bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi ĐTM đang tồn tại thì quy mô có thể dưới 50 ha nhưng không nhỏ hơn 20 ha [6]. Trong giới hạn luận văn, ĐTM được nghiên cứu là khái niệm được xác định theo mô hình kết hợp từ 2 đến 4 đơn vị ở và tương ứng phù hợp với quy định hiện hành của Việt Nam [6]. Trong đó, ĐTM phải đáp ứng tốt về hệ thống HTKT và HTXH đảm bảo cho hoạt động của người dân trong đô thị. Cho dù qui mô tính và chất của các ĐTM có khác nhau, nhưng vẫn phải bao gồm những nhóm công trình với chức năng [1]: + Các công trình hành chính - chính trị + Các công trình tài chính, ngân hàng + Công trình chức năng thương mại, dịch vụ + Công trình mang tính nghỉ ngơi, du lịch + Các công trình chức năng giáo dục, đào tạo + Các công trình văn hoá nghệ thuật -9- + Các công trình thông tin, truyền thông + Các công trình phục vụ ở như: nhà phố, biệt thự, căn hộ chung cư… + Các công trình giao thông hạ tầng kỹ thuật đô thị (trạm xe buýt, bến tàu, nhà ga, quảng trường, bến tàu điện ngầm, trạm điện, hệ thống cấp thoát nước…) + Các công trình an ninh quốc phòng, phục vụ tôn giáo + Các công trình sản xuất nhẹ không gây ô nhiễm môi trường.
Khái niệm về không gian giao thông trong đô thị KGGT trong đô thị là sự chiếm đất, mặt nước, khoảng không bầu trời của tất cả các loại hình giao thông phục vụ lưu thông, vận chuyển hàng hóa và các khoảng không hành lang bố trí HTKT trong đô thị. KGGT ở đây bao gồm đường đi, vỉa hè, hành lang đi bộ, quảng trường, cầu vượt, nhà ga, bến cảng, mặt nước, bầu trời…mang giá trị “phi vật thể” trong công tác đầu tư phát triển giao thông trong đô thị [19]. Phát triển KGGT trong đô thị được xem là hiệu quả khi đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về lưu thông, tiếp cận và mỹ quan theo hướng PTBV. Trong giới hạn của đề tài, luận văn chỉ nghiên cứu đánh giá hiệu quả công tác đầu tư phát triển KGGT, KGCC tại KĐTM Phú Mỹ Hưng, Quận 7, TP.
Hồ Chí Minh. Khái niệm vể hiệu quả đầu tư, mối quan hệ giữa phát triển KGGT với QHXD các KĐTM theo thuyết PTBV 1. Khái niệm về Hiệu quả đầu tư a. Khái niệm Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực trong một khoảng thời gian nhằm mục đích thu về lợi nhuận hoặc các lợi ích kinh tế xã hội.
Hiệu quả đầu tư là tổng hợp các lợi ích về mặt tài chính, kinh tế, xã hội do hoạt động đầu tư tạo ra. Các lợi ích này được xác định trong mối quan hệ so sánh giữa chi phí và kết quả thu được từ hoạt động đầu tư. Phân loại hiệu quả đầu tư Phân loại về mặt định tính - 10 - – Hiệu quả tài chính: là lợi nhuận thu được từ hoạt động đầu tư, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước. Hiệu quả tài chính đóng vai trò quyết định việc doanh nghiệp có tồn tại và phát triển trong nền kinh tế.
– Hiệu quả kinh tế: tác động thúc đẩy tăng trường và phát triển kinh tế; tác động đến chuyển dịch kinh tế của khu vực. – Hiệu quả xã hội: tác động đến sự hình thành và phát triển của khu đô thị. Phân loại về mặt định lượng – Hiệu quả tuyệt đối: tính theo giá trị lợi nhuận, mức đóng góp ngân sách bao nhiêu triệu/ tỷ đồng của dự án – Hiệu quả tương đối: tính theo giá trị % tăng so với chi phí bỏ ra. – Trong luận văn, hiệu quả đầu tư của một dự án KĐTM được nghiên cứu là hiệu quả tài chính, kinh tế - xã hội, môi trường có thể được nhìn nhận cụ thể ở các góc độ như sau: + Góc độ của Chủ đầu tư thì hiệu quả đầu tư là hiệu quả tài chính: lợi nhuận.
+ Góc độ của Người sử dụng (cộng đồng dân cư - xã hội) thì hiệu quả đầu tư chính là hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, sức khỏe (môi trường sống: điều kiện tiện nghi, an toàn, đảm bảo sự phát triển bền vững, sự phát triển kinh tế- thương mại…). + Góc độ của Nhà quản lý (Nhà nước) thì hiệu quả đầu tư là cân bằng được lợi ích của Chủ đầu tư, của Cộng đồng và của Nhà nước. Mối quan hệ giữa phát triển KGGT đối với QHXD các KĐTM theo thuyết PTBV Trong xu hướng QHXD phát triển các KĐTM theo thuyết bền vững hiện nay, việc chú trọng đầu tư phát triển KGGT có vai trò hết sức quan trọng đến thành công dự án [16]. Trong giới hạn đề tài nghiên cứu, hiệu quả của công tác đầu tư phát triển KGGT được đánh giá trên cơ sở hai tiêu chí chính: Lợi ích tài chính (lợi nhuận BĐS) và lợi ích về kinh tế - xã hội (lợi ích xã hội) do không gian đó mang lại.
Do đó, để đánh giá hiệu quả công tác đầu tư phát triển KGGT trong KĐTM, phải xét - 11 - KGGT trong mối tương tác đến lợi nhuận (giá trị của BĐS) và giá trị xã hội (lợi ích xã hội) mà đô thị đó mang lại hướng đến PTBV trong đô thị [9]. KINH TẾ XÃ LỢI NHUẬN (BĐS) HỘI HIỆU QUẢ (Giá trị vật thể) ĐẦU TƯ (Giá trị phi vật thể) Hình 1.2 Mối liên hệ giữa các yếu tố nâng cao hiệu quả đầu tư của KGGT trong QHXD phát triển KĐTM Giá trị vật thể: Giá trị của BĐS có được khi đầu tư phát triển KGGT trong các KĐTM và được tính trên giá trị sử dụng thực tế của khu đất được quy hoạch phục vụ ở, thương mại, dịch vụ. Giá trị này phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tự nhiên như: vị trí dự án, khoảng cách dự án, khả năng liên kết đô thị với khu trung tâm và yếu tố con người như: chất lượng phục vụ, chất lượng môi trường sống. [9] Giá trị phi vật thể: Giá trị về mặt kinh tế - xã hội, giá trị tạo thị khi KGGT đóng vai trò liên kết các khu chức năng trong đô thị.
KGGT lúc này không chỉ dành riêng cho công tác lưu thông, vận chuyển hàng hóa mà còn là nơi diễn ra các hoạt động văn hóa xã hội, thương mại. [9] Vai trò như một bộ phận của KGCC trong đô thị. Giá trị này phụ thuộc rất nhiều yếu tố con người: chất lượng phục vụ, chất lượng môi trường sống, cách vận hành, quản lý trong đô thị đó. Vì vậy, hiệu quả đầu tư phát triển KGGT trong KĐTM là hiệu quả công tác QHXD phát triển các KĐTM hướng đến PTBV với mục tiêu cần giải quyết là cân bằng giữa giá trị lợi ích và giá trị xã hội hướng đến bảo vệ môi trường trong đô thị.
Chức năng KGGT trong QHXD phát triển KĐTM theo thuyết PTBV 1. Chức năng lưu thông chính trong đô thị Lưu thông là chức năng cơ bản cần phải đáp ứng đầu tiên của công tác đầu tư phát triển KGGT trong KĐTM. Trong đó, lưu thông và vận chuyển hàng hoá được - 12 - xem là chức năng chính hình thành nên hệ thống mạng lưới giao thông trong và ngoài KĐT và phụ thuộc hai yếu tố chính [11]: Yếu tố tự nhiên: Vị trí địa lý của KĐT, khoảng cách với các trung tâm lân cận, sự thuận lợi về giao thông và chất lượng môi trường sống. Yếu tố con người: Chất lượng nhà ở, các dịch vụ tiện ích sử dụng, không gian sử dụng, không gian sinh hoạt và các CTCC phục vụ: – Thời gian di chuyển: Đảm bảo công tác lưu thông được nhanh chóng, xuyên suốt không bị tắc nghẽn.
– Tính an toàn trong lưu thông: Đường phố được chú trọng thiết kế đề cao tính an toàn tối đa trong việc lưu thông. Chức năng phục vụ như KGCC phục vụ trong đô thị KGGT xét trên khía cạnh tạo thị đóng vai trò như KGCC phục vụ cho các nhu cầu cần thiết của người dân trong KĐTM như: các hoạt động đi bộ, giao tiếp, mua sắm và các hoạt động sinh hoạt hàng ngày của cộng đồng (Hình: 1.3 Mối liên hệ sử dụng đất giữa đất giao thông & các loại đất sử dụng khác trong khu đô thị (Nguồn: Tác giả) - 13 - Chức năng KGCC là tiêu chí quan trọng giúp đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển KGGT trong KĐTM. Đây được xem là một trong những tiềm năng cần được khai thác trong quá trình QHXD phát triển các KĐTM hướng đến PTBV. Những hiệu quả mang lại khi đầu tư phát triển KGGT xét trên khía cạnh một KGCC hướng đến PTBV [16]: – Hiệu quả thương mại: KGGT sẽ trở thành KGCC, nơi diễn ra các hoạt động trao đổi kinh tế thương mại, nơi tổ chức các sự kiện phục vụ cho người dân trong KĐT, góp phần tạo môi trường gắng kết những con người trong cộng đồng sống thúc đẩy kinh tế trong đô thị phát triển.
– Giá trị xã hội: Đây là một trong những mục tiêu quan trọng góp phần vào sự thành công của các KĐTM. Khi KGGT được đầu tư phát triển đúng mức sẽ đóng vai trò vô cùng lớn như: tạo tính đặc trưng, nét văn hoá riêng của cho KĐTM, tạo lập môi trường sống thúc đẩy các mối quan hệ xã hội giữa con người với nhau [16]. – Nâng cao ý thức người dân: Mức độ quan tâm của người dân đối với không gian sống của mình được nâng cao theo giá trị xã hội mà KGGT trong đô thị đó mang lại.
