Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đô thị tại Việt Nam trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ về cơ chế quản lý tài chính đất đai. Việc chuyển từ cơ chế giao đất hành chính sang đấu giá quyền sử dụng đất công khai đóng vai trò then chốt nhằm khai thác tối đa nguồn lực tài chính, xóa bỏ cơ chế xin - cho và ngăn chặn thất thoát địa tô vào thị trường ngầm. Nằm tại cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội, quận Long Biên là một trong chín quận nội thành có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất với sự xuất hiện của hàng loạt khu đô thị hiện đại và các trung tâm thương mại quy mô lớn. Thực hiện chủ trương tạo vốn từ quỹ đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, công tác đấu giá đất tại địa bàn quận đã đạt được những bước tiến vượt bậc.

Trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017, quận Long Biên đã tổ chức thành công 28 phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 trên tổng số 14 phường, với tổng diện tích đất đưa ra đấu giá đạt 147.308,86 m2, thu về cho ngân sách nhà nước và địa phương tổng số tiền ấn tượng là 3.325,61 tỷ đồng. Nghiên cứu tập trung giải quyết vấn đề đánh giá toàn diện thực trạng, hiệu quả kinh tế - xã hội và tính minh bạch trong toàn bộ quy trình tổ chức đấu giá đất tại quận Long Biên giai đoạn 2015-2017. Mục tiêu cụ thể là phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá, đánh giá mức độ hài lòng của các bên liên quan, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, tối ưu hóa nguồn thu ngân sách và hoàn thiện thị trường bất động sản sơ cấp tại địa phương theo định hướng quy hoạch không gian đô thị Hà Nội đến năm 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng kết hợp giữa các lý thuyết kinh tế học cổ điển và hệ thống pháp luật đất đai hiện đại. Trọng tâm là Lý thuyết địa tô của Các Mác, giải thích sự hình thành của địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệch I và II, trong đó địa tô chênh lệch phát sinh do vị trí địa lý thuận lợi và mức độ đầu tư thâm canh cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Bên cạnh đó, Lý thuyết kinh tế thị trường về quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả được vận dụng để làm rõ cơ chế xác lập giá đất thông qua phương thức trả giá lên trong các phiên đấu giá cạnh tranh công khai.

Khung lý thuyết của đề tài gắn liền với các khái niệm chuyên ngành then chốt:

  • Quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa đặc biệt trên thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất có thu tiền.
  • Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức bán công khai theo trình tự pháp luật nhằm chọn ra người trả giá cao nhất, không thấp hơn giá khởi điểm.
  • Giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước (được quy định từ 5% đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá theo Luật Đấu giá tài sản 2016).
  • Hệ số điều chỉnh giá đất và các phương pháp định giá đất cụ thể gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
  • Cơ chế kiểm soát biến động giá đất theo Điều 113, 114 Luật Đất đai 2013 khi thị trường có biến động tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá quy định.

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài áp dụng hệ thống phương pháp nghiên cứu liên ngành trong quản lý đất đai với nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp được thu thập bài bản:

Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ các văn bản quy phạm pháp luật, hồ sơ địa chính, báo cáo tài chính và kết quả tổ chức đấu giá đất giai đoạn 2015-2017 lưu trữ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Chi cục Thống kê quận Long Biên.

Về phương pháp chọn điểm nghiên cứu và cỡ mẫu sơ cấp: Luận văn áp dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích đại diện cho 28 dự án đã thực hiện tại 12 phường. Cụ thể, chọn 04 dự án tiêu biểu đại diện cho hai nhóm đối tượng tham gia:

  • Nhóm dự án có tổ chức tham gia: Ô đất CT1, CT2, CT3 phường Phúc Lợi (nhà ở cao tầng) và ô đất E.2/NO7 phường Bồ Đề (nhà ở thấp tầng).
  • Nhóm dự án có hộ gia đình, cá nhân tham gia: Dự án tại tổ 8 phường Thạch Bàn và dự án tại tổ 13 ô quy hoạch A1-4/LX2 phường Ngọc Thụy.

Cỡ mẫu khảo sát sơ cấp gồm 72 phiếu điều tra thực tế, chia thành hai nhóm: 30 cán bộ chuyên môn trực tiếp tham gia quản lý, tổ chức đấu giá và 42 chủ thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã trúng đấu giá tại 4 dự án nghiên cứu. Lý do lựa chọn cỡ mẫu và phương pháp này nhằm đảm bảo tính khách quan, đa chiều, phản ánh trung thực góc nhìn từ cả cơ quan quản lý nhà nước lẫn người thụ hưởng trực tiếp trên thị trường.

Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh cặp và phân tích nhân tố trên phần mềm Microsoft Excel để đối chiếu mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng, đánh giá tương quan giữa các yếu tố hạ tầng với mức độ tăng giá. Timeline nghiên cứu được thực hiện liên tục từ tháng 6/2017 đến tháng 3/2018, trải qua các giai đoạn khảo sát thực địa, xử lý số liệu và hoàn thiện báo cáo khoa học.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích thực nghiệm toàn diện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 đã chỉ ra 4 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, quy mô tổ chức và hiệu quả thu ngân sách đạt mức rất cao. Quận Long Biên đã hoàn thành 28 phiên đấu giá thành công tại 12/14 phường với tổng diện tích 147.308,86 m2, nộp ngân sách 3.325,61 tỷ đồng. Trong đó, các dự án có tổ chức tham gia chiếm tỷ trọng diện tích và doanh thu chủ đạo (15 dự án), tạo ra nguồn lực tài chính vượt bậc để tái đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội cho địa phương.

Thứ hai, tính chuẩn xác của công tác định giá khởi điểm được khẳng định qua hệ số chênh lệch thực tế. Tại 4 dự án khảo sát chuyên sâu, mức chênh lệch giữa tổng số tiền trúng đấu giá so với số tiền ước thu theo giá khởi điểm dao động trong biên độ hợp lý từ 1,07 đến 1,50 lần. Đặc biệt, ở các ô đất quy mô lớn dành cho tổ chức như CT1, CT2, CT3 phường Phúc Lợi và E.2/NO7 phường Bồ Đề, tỷ lệ chênh lệch là không đáng kể, chứng minh giá khởi điểm do Hội đồng định giá quận Long Biên xây dựng rất sát với giá trị thực tế của thị trường.

Thứ ba, sự đồng thuận và đánh giá cao từ phía đội ngũ cán bộ chuyên trách. Kết quả khảo sát 30 cán bộ chuyên môn cho thấy 30/30 người (chiếm 100%) khẳng định quy trình đấu giá được thực hiện nghiêm ngặt theo đúng văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường và UBND Thành phố Hà Nội. 100% cán bộ khẳng định các yếu tố vị trí địa lý, quy mô diện tích và số lượng người tham gia có tác động trực tiếp đến giá trúng; đồng thời có 27/30 cán bộ (chiếm 90%) đánh giá giá khởi điểm đưa ra là hoàn toàn phù hợp với mặt bằng thị trường.

Thứ tư, mức độ hài lòng cao từ người tham gia đấu giá. Trong số 42 tổ chức, cá nhân trúng đấu giá được điều tra, có 76,19% đối tượng đánh giá mức giá khởi điểm là vừa phải và hợp lý. Sau khi trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước, không xảy ra tranh chấp khiếu kiện và được bàn giao đất thực địa kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn quy định.

Thảo luận kết quả

Thành công vượt bậc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Long Biên xuất phát từ nhiều nguyên nhân mang tính cốt lõi. Yếu tố quyết định trước hết là lợi thế hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Quận Long Biên sở hữu mạng lưới giao thông kết nối liên vùng hoàn chỉnh với Quốc lộ 1B, Quốc lộ 5 kéo dài, đường trục 21m nối sang Khu đô thị Việt Hưng và các cây cầu lớn nối vào trung tâm nội đô. Khi một khu đất được đầu tư hoàn chỉnh hệ thống cấp thoát nước, đường nội bộ, điện chiếu sáng và cây xanh, giá trị địa tô chênh lệch II được kích hoạt mạnh mẽ, thu hút đông đảo nhà đầu tư tiềm năng.

Về mặt thể chế, việc triển khai hiệu quả Luật Đất đai 2013 kết hợp với Nghị định 17/2010/NĐ-CP và Luật Đấu giá tài sản 2016 đã tạo ra hành lang pháp lý minh bạch. So với các địa phương khác như tỉnh Nghệ An (có 19 đấu giá viên hoạt động tại 8 tổ chức) hay tỉnh Ninh Bình (chỉ có 4 đấu giá viên thuộc 3 tổ chức chuyên nghiệp), thành phố Hà Nội nói chung và quận Long Biên nói riêng sở hữu hệ sinh thái đấu giá chuyên nghiệp hơn hẳn với 66 tổ chức bán đấu giá và 148 đấu giá viên có trình độ cao. Sự phối hợp chặt chẽ giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng các đơn vị đấu giá chuyên nghiệp đã hạn chế tối đa các hiện tượng tiêu cực như thông đồng, dìm giá hay tình trạng quân xanh quân đỏ từng là vấn đề nhức nhối ở nhiều địa phương.

Để trực quan hóa các kết quả nghiên cứu, dữ liệu trong luận văn có thể được biểu diễn một cách sinh động thông qua biểu đồ cột kép thể hiện tương quan giữa diện tích đất đưa ra đấu giá và tổng số tiền thu ngân sách qua 3 năm (2015, 2016, 2017). Bên cạnh đó, một bảng ma trận đối chiếu 4 chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trọng yếu gồm: diện tích ô đất, giá khởi điểm phê duyệt, giá trúng thực tế và hệ số gia tăng giá trị giữa nhóm dự án cao tầng dành cho tổ chức và nhóm đất phân lô cho hộ gia đình sẽ làm nổi bật tính phân hóa rõ nét của cung - cầu thị trường theo từng phân khúc bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện và nâng cao hơn nữa hiệu quả kinh tế - xã hội của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên trong giai đoạn tiếp theo, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược:

  • Đẩy mạnh công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và giải phóng mặt bằng sạch: UBND quận Long Biên cần chỉ đạo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng và Trung tâm Phát triển quỹ đất hoàn thành 100% việc giải phóng mặt bằng, xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật thiết yếu trước khi đưa ô đất ra đấu giá. Mục tiêu giảm thiểu 100% nguy cơ chậm tiến độ bàn giao đất thực địa, triển khai đồng bộ cho các dự án mới trong giai đoạn 2018-2023.

  • Nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm bằng phương pháp thặng dư và so sánh trực tiếp: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên cần phối hợp với các đơn vị thẩm định giá độc lập có uy tín để thu thập dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp. Target cụ thể là kiểm soát sai số giữa giá khởi điểm và giá giao dịch thực tế ngoài thị trường trong ngưỡng dưới 5%, thực hiện rà soát định kỳ 6 tháng một lần theo biến động chỉ số giá tiêu dùng và thị trường bất động sản Thủ đô.

  • Triển khai số hóa quy trình đấu giá và mở rộng hình thức đấu giá trực tuyến: Trung tâm Phát triển quỹ đất và các tổ chức đấu giá tài sản cần chuyển đổi mạnh mẽ từ đấu giá bỏ phiếu trực tiếp sang phương thức đấu giá qua mạng Internet theo Luật Đấu giá tài sản. Target metric đặt ra là đạt tỷ lệ 80% các phiên đấu giá đất ở xen kẹt cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện trực tuyến vào giai đoạn 2021-2025, giúp công khai thông tin 100%, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận hồ sơ từ xa và triệt tiêu hoàn toàn nạn tiêu cực, dìm giá.

  • Rút ngắn thủ tục hành chính sau trúng đấu giá và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: UBND quận Long Biên, Chi cục Thuế và Văn phòng Đăng ký đất đai cần thiết lập cơ chế liên thông một cửa hiện đại, rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá xuống dưới 15 ngày làm việc kể từ khi hoàn thành 100% nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước, áp dụng ngay từ quý 4 năm 2018.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang tính thực tiễn cao, là tài liệu tham khảo giá trị cho 4 nhóm đối tượng sau:

  • Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa chính cấp quận, huyện, thị xã: Cung cấp khung đánh giá quy trình chuẩn hóa từ khâu lập hồ sơ dự án, xác định giá khởi điểm đến quản trị phiên đấu giá dựa trên bài học thực tế từ 28 phiên đấu giá tại quận Long Biên, giúp các địa phương tối ưu hóa chỉ tiêu thu ngân sách từ đất.

  • Các doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản: Giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ chế định giá đất của cơ quan quản lý nhà nước, hiểu rõ phương pháp xác định thặng dư và quy luật biến động giá của các ô đất quy hoạch nhà ở cao tầng và thấp tầng để xây dựng chiến lược bỏ giá tối ưu trong các cuộc đấu thầu, đấu giá công khai.

  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản: Tài liệu là một case study thực nghiệm mẫu mực về việc ứng dụng lý thuyết địa tô chênh lệch vào phân tích thị trường đất đai sơ cấp với bộ dữ liệu khảo sát 72 mẫu xử lý qua phần mềm Excel.

  • Các tổ chức bán đấu giá tài sản và đấu giá viên chuyên nghiệp: Cung cấp góc nhìn thực chứng về tâm lý, mức độ chấp nhận rủi ro và đánh giá của 42 khách hàng tham gia đấu giá, hỗ trợ hoàn thiện quy chế đấu giá, bước giá và phương án quản lý tiền đặt trước bảo đảm an toàn pháp lý tuyệt đối.

Câu hỏi thường gặp

  • Đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 đóng góp như thế nào cho ngân sách? Trong giai đoạn 2015-2017, quận Long Biên đã tổ chức thành công 28 phiên đấu giá tại 12/14 phường với tổng diện tích 147.308,86 m2, thu về cho ngân sách 3.325,61 tỷ đồng, tạo nguồn lực tài chính chủ lực để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị hiện đại.

  • Mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tại các dự án nghiên cứu là bao nhiêu? Qua nghiên cứu 4 dự án điển hình, hệ số chênh lệch giữa số tiền trúng đấu giá và số tiền ước thu theo giá khởi điểm dao động từ 1,07 đến 1,50 lần. Các dự án quy mô lớn cho tổ chức có mức chênh lệch thấp hơn do giá khởi điểm đã bám rất sát giá thị trường.

  • Những yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất trong các phiên đấu giá tại quận Long Biên? Theo khảo sát 100% cán bộ và người tham gia, ba yếu tố cốt lõi chi phối giá trúng đấu giá gồm vị trí khu đất (mặt tiền đường lớn, cự ly kết nối trung tâm), mức độ đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và số lượng người tham gia trả giá tại phiên đấu giá.

  • Cơ cấu mẫu khảo sát sơ cấp trong luận văn được thiết kế như thế nào? Luận văn khảo sát tổng cộng 72 mẫu dữ liệu sơ cấp, bao gồm 30 cán bộ chuyên trách công tác quản lý, tổ chức đấu giá và 42 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp trúng đấu giá tại 4 dự án nghiên cứu đại diện trên địa bàn quận Long Biên.

  • Quy định về mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Căn cứ theo Luật Đấu giá tài sản 2016 và các văn bản hướng dẫn, khoản tiền đặt trước của người tham gia đấu giá được thỏa thuận giữa người có tài sản và tổ chức bán đấu giá nhưng bắt buộc nằm trong khung tối thiểu 5% và tối đa 20% giá khởi điểm của thửa đất.

Kết luận

  • Luận văn đã tổng kết toàn diện thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Long Biên giai đoạn 2015-2017 với 28 phiên đấu giá thành công trên diện tích 147.308,86 m2, thu nộp ngân sách 3.325,61 tỷ đồng.
  • Chứng minh mức độ bám sát thị trường của giá khởi điểm do UBND quận Long Biên phê duyệt với tỷ lệ chênh lệch giá trúng tại 4 dự án mẫu chỉ dao động trong khoảng tối ưu từ 1,07 đến 1,50 lần.
  • Ghi nhận sự đồng thuận tuyệt đối của 100% cán bộ về tính tuân thủ pháp luật và tỷ lệ 76,19% người dân đánh giá giá khởi điểm hợp lý, 100% đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng hạn.
  • Đóng góp luận cứ khoa học quan trọng làm sáng tỏ mối liên hệ biện chứng giữa lý thuyết địa tô chênh lệch, mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật với giá trị thặng dư của đất đai đô thị.
  • Đề xuất lộ trình giai đoạn 2018-2025 chuyển dịch sang đấu giá đất trực tuyến, chuẩn hóa định giá sai số dưới 5% và rút ngắn thủ tục bàn giao mặt bằng dưới 15 ngày làm việc.

Các cơ quan quản lý đất đai cấp huyện và các nhà nghiên cứu chính sách tài chính bất động sản nên nhanh chóng tham khảo, vận dụng mô hình đánh giá và hệ thống giải pháp của luận văn này để chuẩn hóa quy trình đấu giá đất công, tối đa hóa nguồn thu ngân sách địa phương và bảo đảm phát triển thị trường minh bạch, bền vững.