Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tra ̣ng đ ấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Chương 3: Đánh giá hiệu quả sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp Kết luận và kiến nghị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Hàng hóa là sản phẩm của lao động nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi mua bán. Theo quan điểm của Các Mác thì chính lao động kết tinh trong sản phẩm đã tạo nên giá trị hàng hóa. Nếu chỉ đánh giá theo góc độ này thì đất đai tự nhiên không có giá vì không phải là sản phẩm lao động của con người.
Tuy nhiên, qua bao đời con người đã không ngừng khai phá cải tạo, biến đất đai từ dạng hoang hóa trở nên hữu dụng vào đa mục đích. Lúc này đất đai tự nhiên trở thành đất đai kinh tế và giá trị lao động thông qua đất chuyển tải làm đất đai có giá trị. Vì vậy Các Mác cho rằng “ Nếu chúng ta phân biệt được lao động sáng tạo hay lao động sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hóa công dụng biến khả năng của đất đai thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng được của đất đai thì đó không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó không phải đất đai tự nhiên là hàng hóa mà đất đai kinh tế mới là hàng hóa và mới có giá trị” [8].
Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của Các Mác. Phân tích quan hệ kinh tế trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Trên cơ sở lý luận của Mác có 2 loại địa tô: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối - Địa tô chênh lệch: + Địa tô chênh lệch 1: là loại địa tô tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế điều kiện tự nhiên.
Địa tô chênh lệch 1 thuộc về người sở hữu mảnh đất đó. + Địa tô chênh lệch 2: là loại địa tô thu được do chênh lệch về đầu tư vào đất. Loại địa tô này thuộc người đầu tư, người sử dụng mảnh đất đó. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Địa tô tuyệt đối: là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung tức là giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Loại địa tô này gắn với sở hữu tư nhân về đất đai. Không có chế độ độc quyền tư hữu ruộng đất thì địa tô tuyệt đối bị xóa bỏ, các mục đích sử dụng đất đai sẽ do Nhà nước điều tiết. Theo Mác, giá cả đất đai là “Địa tô tư bản hóa”. Xuất phát từ lý luận này, các nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất bằng địa tô chia cho lãi suất ngân hàng.
Tùy vào từng mục đích sử dụng mà ý nghĩa về các loại điều kiện ưu thế ảnh hưởng đến giá đất là khác nhau. Nếu như ưu thế tự nhiên trong địa tô chênh lệch ở mục đích sử dụng nông nghiệp là độ mầu mỡ, chất đất thì đối với mục đích sử dụng ở đô thị (sản xuất, thương mại, để ở,…) thì ưu thế ở đây là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lợi cho người sử dụng. Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì quan hệ cung – cầu là yếu tố động nhất và có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá đất. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [12]. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng.
Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.2 Giá đất trong điều kiện của nƣớc ta Ở Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng những quyền nhất định như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử sử dụng đất,…phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất. Giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa tại Khoản 2 Điều 4 của Luật Đất đai “ Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” [9].2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng đất đai tại khu vực đô thị 1.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch) [7].
Nhờ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đó, các bên tham gia có thể được sử dụng đất tại các vị trí thuận lợi, phù hợp với nhu cầu của mình còn Nhà nước sẽ thu được tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất một lần) cao hơn so với khung giá quy định. Có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất: Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu). Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai. Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét người trúng giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất.
Trường hợp một thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn người trúng giá. Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi điểm [7]. Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành cả nước nói chung và địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng, đấu giá quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến nhất. Đấu giá quyền sử dụng đất có những đặc điểm chủ yếu như sau: Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước “bán” quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân sách Nhà nước. Nói cách khác đây là một hình thức “mua – bán” mà hàng hóa là quyền sử dụng đất, bên bán là nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.