Tổng quan nghiên cứu

Thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, với diện tích tự nhiên khoảng 2.793,52 ha, chiếm 0,16% tổng diện tích toàn tỉnh, là một đô thị du lịch biển có vị trí địa lý thuận lợi cách trung tâm thành phố Vinh 17 km về phía Đông và sân bay Vinh 10 km về phía Tây, đồng thời sở hữu đường bờ biển dài gần 10 km. Đây là lợi thế quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, thương mại, du lịch và dịch vụ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu văn hóa - xã hội trong và ngoài tỉnh. Trong giai đoạn 2013-2017, công tác giao đất, cho thuê đất tại địa bàn thị xã được triển khai theo Luật Đất đai năm 2013, góp phần đáng kể vào nguồn thu ngân sách nhà nước và phát triển kinh tế địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò trong giai đoạn 2013-2017, đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu bao gồm toàn bộ 7 phường của thị xã, với dữ liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước và khảo sát trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được giao đất, cho thuê đất. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho công tác quản lý đất đai, góp phần phát triển bền vững đô thị du lịch biển, đồng thời hỗ trợ hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với thực tiễn địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, trong đó có:

  • Lý thuyết sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, quyền sử dụng đất được giao cho các chủ thể theo quy định pháp luật, tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất.
  • Mô hình quản lý đất đai theo Luật Đất đai 2013: Bao gồm 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nhấn mạnh công tác giao đất, cho thuê đất, đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.
  • Khái niệm giao đất và cho thuê đất: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu, có thể thu tiền sử dụng đất hoặc không; cho thuê đất là việc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng, có thể trả tiền thuê hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê.
  • Khái niệm quy hoạch sử dụng đất: Là công cụ quản lý không gian đất đai, đảm bảo phân bổ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, làm cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất.
  • Khái niệm thị trường bất động sản và giá đất: Thị trường bất động sản chịu tác động của quy luật cung cầu, giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường hình thành trong giao dịch thực tế.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp sau:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu từ các cơ quan quản lý như Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Thống kê thị xã, các văn bản pháp luật liên quan.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Thực hiện khảo sát trực tiếp 90 phiếu điều tra ngẫu nhiên với các đối tượng được giao đất, cho thuê đất gồm 30 hộ gia đình được giao đất tái định cư, 30 hộ được giao đất không qua đấu giá, 30 hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời phỏng vấn cán bộ, công chức ngành tài nguyên môi trường.
  • Phương pháp thống kê, tổng hợp và phân tích số liệu: Sử dụng các công cụ thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ lệ phần trăm, đánh giá biến động diện tích đất giao, cho thuê theo từng năm và từng hình thức.
  • Phương pháp so sánh: So sánh thực trạng giao đất, cho thuê đất tại thị xã Cửa Lò với các quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số địa phương khác.

Thời gian nghiên cứu từ tháng 5/2017 đến tháng 8/2018, tập trung phân tích dữ liệu giai đoạn 2013-2017.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động diện tích: Tổng diện tích đất tự nhiên thị xã là 2.793,52 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 29,70% (829,67 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 67,33% (1.880,77 ha), đất chưa sử dụng chiếm 2,97% (83,08 ha). Giai đoạn 2013-2017, diện tích đất sử dụng có sự biến động nhẹ, phản ánh sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội.

  2. Công tác giao đất cho hộ gia đình, cá nhân: Trong 5 năm, thị xã đã giao đất cho 666 hộ gia đình, cá nhân với tổng diện tích 11,94 ha. Trong đó, 77 trường hợp (11,56%) được giao đất tái định cư với diện tích 1,24 ha; 556 trường hợp (83,48%) giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 10,13 ha; 33 trường hợp (4,95%) giao đất không qua đấu giá với diện tích 0,57 ha. Năm 2017 là năm có số lượng giao đất cao nhất với 195 trường hợp, diện tích 3,86 ha.

  3. Giao đất cho tổ chức và cho thuê đất: UBND tỉnh Nghệ An đã giao đất không thu tiền sử dụng đất cho 10 tổ chức với tổng diện tích 9,54 ha. Trong giai đoạn này, không có hộ gia đình, cá nhân thuê đất, nhưng có 43 tổ chức thuê đất trên toàn bộ 7 phường với tổng diện tích 243,6 ha.

  4. Đánh giá của các bên liên quan: Các cán bộ, công chức và người dân đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cơ bản được thực hiện đúng quy định pháp luật, tuy nhiên còn tồn tại một số hạn chế về thủ tục hành chính, minh bạch thông tin và công tác thanh tra, kiểm tra.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác giao đất, cho thuê đất tại thị xã Cửa Lò đã góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế địa phương, đặc biệt trong lĩnh vực du lịch và dịch vụ. Việc giao đất qua đấu giá chiếm tỷ lệ cao (83,48%) phản ánh sự vận hành của cơ chế thị trường trong quản lý đất đai, phù hợp với quy định Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, tỷ lệ giao đất không qua đấu giá và giao đất tái định cư vẫn còn, cho thấy cần tăng cường minh bạch và kiểm soát để tránh lãng phí tài nguyên đất.

So sánh với các địa phương khác trong tỉnh và cả nước, thị xã Cửa Lò có quy mô giao đất, cho thuê đất phù hợp với đặc thù đô thị du lịch biển, nhưng vẫn cần cải thiện thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra để đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện số lượng và diện tích giao đất theo từng năm, biểu đồ tròn phân bổ các hình thức giao đất, bảng tổng hợp đánh giá mức độ hài lòng của người dân và cán bộ.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện trình tự, thủ tục hành chính: Rà soát, đơn giản hóa các bước thủ tục giao đất, cho thuê đất nhằm rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, tăng tính minh bạch và giảm thiểu tiêu cực. Chủ thể thực hiện: UBND thị xã Cửa Lò, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An. Thời gian: 1-2 năm.

  2. Tăng cường công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Cập nhật, hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo cân đối giữa các mục tiêu phát triển và bảo vệ môi trường. Chủ thể thực hiện: Ban Quản lý quy hoạch và phát triển đô thị thị xã, Sở Xây dựng. Thời gian: 2 năm.

  3. Nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra: Tổ chức các đợt thanh tra định kỳ và đột xuất về việc sử dụng đất, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực giao đất không đúng quy định và sử dụng đất sai mục đích. Chủ thể thực hiện: Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thị xã. Thời gian: liên tục.

  4. Công khai, minh bạch thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất và dự án sử dụng đất: Thiết lập hệ thống thông tin điện tử công khai các dự án, kết quả đấu giá, quy trình giao đất để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận, giám sát. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thị xã. Thời gian: 1 năm.

  5. Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai: Tổ chức các lớp tập huấn, hội thảo nâng cao nhận thức cho cán bộ quản lý và người dân về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, góp phần giảm thiểu tranh chấp và vi phạm. Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Hội Nông dân, các tổ chức xã hội. Thời gian: liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng và các giải pháp quản lý đất đai tại địa phương, từ đó cải thiện hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất.

  2. Nhà nghiên cứu, giảng viên và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Luật đất đai: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tiễn, bổ sung kiến thức về pháp luật đất đai và quản lý đất đai đô thị du lịch biển.

  3. Doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản: Hiểu rõ quy trình, chính sách giao đất, cho thuê đất, từ đó chủ động trong việc thực hiện các dự án đầu tư phù hợp với quy định pháp luật.

  4. Người dân và hộ gia đình sử dụng đất: Nắm bắt quyền lợi, nghĩa vụ và các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tham gia giám sát công tác quản lý đất đai.

Câu hỏi thường gặp

  1. Công tác giao đất, cho thuê đất tại thị xã Cửa Lò được thực hiện theo quy định pháp luật nào?
    Công tác này được thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, đảm bảo quyền sử dụng đất được giao đúng đối tượng, đúng mục đích và theo kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện.

  2. Tỷ lệ giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất chiếm bao nhiêu phần trăm?
    Trong giai đoạn 2013-2017, khoảng 83,48% số trường hợp giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Cửa Lò được thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, thể hiện sự vận hành của cơ chế thị trường.

  3. Có bao nhiêu tổ chức thuê đất trên địa bàn thị xã trong giai đoạn nghiên cứu?
    Có 43 tổ chức thuê đất trên toàn bộ 7 phường của thị xã với tổng diện tích thuê là 243,6 ha, trong khi không có hộ gia đình, cá nhân nào thuê đất trong giai đoạn này.

  4. Những hạn chế chính trong công tác giao đất, cho thuê đất tại thị xã là gì?
    Các hạn chế gồm thủ tục hành chính còn phức tạp, thiếu minh bạch thông tin về đấu giá và dự án sử dụng đất, công tác thanh tra, kiểm tra chưa thường xuyên và hiệu quả chưa cao, dẫn đến một số vi phạm trong sử dụng đất.

  5. Giải pháp nào được đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất?
    Các giải pháp bao gồm hoàn thiện thủ tục hành chính, tăng cường quy hoạch và quản lý đất đai, nâng cao công tác thanh tra, kiểm tra, công khai minh bạch thông tin và phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai.

Kết luận

  • Thị xã Cửa Lò có vị trí địa lý thuận lợi, với diện tích đất tự nhiên 2.793,52 ha, trong đó đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, phù hợp với định hướng phát triển đô thị du lịch biển.
  • Công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2013-2017 được thực hiện theo Luật Đất đai 2013, với 666 hộ gia đình, cá nhân được giao đất, chủ yếu qua đấu giá quyền sử dụng đất (83,48%).
  • Có 43 tổ chức thuê đất với tổng diện tích 243,6 ha, góp phần phát triển kinh tế địa phương và tăng nguồn thu ngân sách.
  • Một số tồn tại về thủ tục hành chính, minh bạch thông tin và công tác thanh tra, kiểm tra cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
  • Đề xuất các giải pháp đồng bộ về thủ tục hành chính, quy hoạch, thanh tra, công khai thông tin và giáo dục pháp luật nhằm phát huy tối đa giá trị tài nguyên đất đai tại thị xã Cửa Lò.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan quản lý cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật dữ liệu để điều chỉnh chính sách phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Đề nghị các bên liên quan phối hợp chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần phát triển bền vững thị xã Cửa Lò.