MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Phương pháp điều chỉnh đất là việc góp đất một cách tự nguyện từ các chủ sở hữu đất, điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất và phân bổ lại đất đai cho các chủ sở hữu đất ban đầu. Phương pháp này khi được áp dụng trong công tác quản lý phát triển đô thị đã đảm bảo được sự tham gia xuyên suốt của người sử dụng đất trong toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng vì vậy được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Tại Hàn Quốc, phương pháp này được áp dụng để hình thành các khu đô thị mới 64; tại Nhật Bản, được áp dụng nhiều để cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị hiện hữu hoặc tái thiết, xây dựng lại sau thảm họa, thiên tai [65]; tại Đài Loan là để khai thác hiệu quả quỹ đất khu trung tâm đô thị [85]; tại Đức đây là công cụ chính để thực thi các quy hoạch đô thị [74].
Hiện nay nhiều quốc gia đang phát triển như Brazil, Bhutan, Mongolia, Indonesia, Thailand, Nepal, Phillipine. đã và đang nghiên cứu, áp dụng phương pháp này trong công tác quản lý phát triển đô thị nói chung và triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị nói riêng. Phương pháp này được áp dụng rộng rãi vì những lý do sau: - Thứ nhất là huy động được nguồn lực xã hội trong đầu tư phát triển đô thị bằng sự tham gia của người sử dụng đất. Phương pháp này đòi hỏi người sử dụng đất phải đóng góp một phần đất đai trên tinh thần tự nguyện cho mục tiêu nâng cấp hạ tầng đô thị; yêu cầu này không làm phát sinh giao dịch mua – bán đất đai cũng như không yêu cầu Nhà nước phải thu hồi đất, do đó giảm thiểu đáng kể nguồn lực cho chi phí thu hồi, bồi thường đất đai; - Thứ hai là việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai.
Trong phương pháp điều chỉnh đất, các lô đất sẽ được điều chỉnh, thay đổi về hình dáng, Luận án Tiến sĩ Quản lý đô thị 2 hướng tuyến, chức năng, chỉ tiêu, mật độ xây dựng, tầng cao. cùng các thuộc tính có liên quan khác, theo hướng đảm bảo các yêu cầu về môi trường, yêu cầu trong công tác quản lý nhà nước cũng như các yêu cầu trong sản xuất, kinh doanh và sử dụng hàng ngày của người dân. Qua đó, giúp tăng cường hiệu quả, sử dụng đất tiết kiệm hơn; - Thứ ba là hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Trong phương pháp điều chỉnh đất, người sử dụng đất được chia sẻ lợi ích không phải bằng tiền mà bằng phần đất trong dự án đã được đầu tư, nâng cấp hạ tầng (hoặc diện tích sàn xây dựng) trên cơ sở có giá trị tương đương với phần đất đóng góp ban đầu thông qua một quy trình công bằng, minh bạch.
Cơ chế này đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan. Tại Việt Nam, sau 30 năm đổi mới, quá trình đô thị hóa đã thay đổi nhanh chóng bộ mặt đô thị. Điển hình tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội, nhiều khu đô thị mới được hình thành và phát triển; các khu vực đô thị hiện hữu cũng được nâng cấp, mở rộng về quy mô đất đai, được đầu tư xây dựng, nâng cấp hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội. Việc đầu tư xây dựng đô thị đã góp phần cải thiện điều kiện sống, sản xuất, giải trí của người dân cũng như thay đổi diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị.
Tuy nhiên, thực tiễn triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội đã cho thấy những vấn đề còn tồn tại nổi bật như sau: (i) thiếu cơ chế hiệu quả bảo đảm sự tham gia trực tiếp của người sử dụng đất trong quá trình triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị như: trong giai đoạn hình thành dự án đầu tư xây dựng, trong lập, phê duyệt và thực hiện dự án; (ii) thiếu cơ chế hiệu quả huy động được nguồn lực đất đai tại chỗ; hạn chế giao dịch mua – bán đất đai; giảm thiểu yêu cầu thu hồi đất, chi phí thu hồi, bồi thường đất đai; (iii) lợi ích có được từ việc đầu tư xây Luận án Tiến sĩ Quản lý đô thị 3 dựng các khu đô thị chưa được chia sẻ hài hòa giữa các bên liên quan đặc biệt là vấn đề bồi thường cho những người sử dụng đất bị thu hồi đất đai trong phạm vi dự án. Những vấn đề nêu trên đặt ra những yêu cầu mới trong việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội, đó là: (i) Áp dụng cơ chế hiệu quả đảm bảo quyền lợi vai trò và trách nhiệm của người sử dụng đất theo quy định pháp luật tham gia trong đầu tư xây dựng các khu đô thị; (ii) áp dụng phương thức triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bảo đảm bảo đảm khai thác và sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai và hạ tầng đô thị, phát triển đô thị bền vững, hài hòa lợi ích cộng đồng hài hoà với lợi ích của Nhà nước và nhà đầu tư. Do đó, việc nghiên cứu áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội là một việc làm hết sức cần thiết. Nghiên cứu sẽ góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho việc đưa vào áp dụng một biện pháp quản lý phát triển đô thị mới, đã được thực tiễn nhiều quốc gia kiểm nghiệm, giải quyết được những bất cập đang tồn tại.
Vì những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội” là nội dung nghiên cứu trong luận án tiến sĩ. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu tìm hiểu về phương pháp điều chỉnh đất gồm: thuật ngữ, khái niệm, cơ chế vận hành, phạm vi áp dụng, điều kiện áp dụng và ưu, nhược điểm; chọn lọc những nội dung của phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên thế giới cho bối cảnh Việt Nam; - Nghiên cứu áp dụng các cơ chế của phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội. Luận án Tiến sĩ Quản lý đô thị 4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a) Đối tượng nghiên cứu: phương thức khiển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên cơ sở áp dụng các cơ chế của phương pháp điều chỉnh đất trên thế giới.
b) Phạm vi nghiên cứu: các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được xác định trong các đồ án quy hoạch phân khu tại khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội; cụ thể tại các quy hoạch phân khu ở khu vực nội đô mở rộng và các khu vực chuỗi đô thị, vành đai xanh, nêm xanh là những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa phù hợp để xem xét áp dụng những cơ chế mới. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây: - Phương pháp phân tích: đây là phương pháp nghiên cứu chính trong luận án trên cơ sở phân tích, chọn lọc những đặc điểm của phương pháp điều chỉnh đất trên thế giới; phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, nhà ở, đất đai và phát triển đô thị để tìm mối liên hệ với việc áp dụng phương pháp điều chỉnh đất; - Phương pháp so sánh, đối chiếu: đây cũng là phương pháp nghiên cứu quan trọng trong luận án nhằm thực hiện so sánh, đối chiếu những ưu điểm, hạn chế giữa phương pháp điều chỉnh đất với việc thu hồi đất và thỏa thuận đất đai tại Việt Nam; so sánh về quy trình dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất và dự án không áp dụng phương pháp này; - Phương pháp thống kê: thống kê số lượng các dự án về tình hình triển khai; phân nhóm theo các loại dự án chậm tiến độ, đúng tiến độ, phải điều chỉnh quy hoạch. Các số liệu, đánh giá được tổng hợp từ các Báo cáo về tình hình phát triển đô thị thành phố Hà Nội của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội; Luận án Tiến sĩ Quản lý đô thị 5 - Phương pháp đánh giá SWOT: áp dụng phân tích các khía cạnh khác nhau khi áp dụng phương pháp điều chỉnh đất để triển khai dự án trong bối cảnh kinh tế xã hội và hệ thống thể chế pháp luật tại Việt Nam; - Phương pháp dự báo: phương pháp này được áp dụng nhằm đánh giá tính khả thi của việc áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Nội dung nghiên cứu Luận án gồm những nội dung nghiên cứu cơ bản như sau: - Về phương pháp điều chỉnh đất gồm: (i) quá trình hình thành phát triển; (ii) khái niệm; (iii) quy trình và nội dung; (iv) các đặc điểm cơ bản; - Về việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị áp dụng phương pháp điều chỉnh đất gồm: (i) mục tiêu và phạm vi áp dụng; (ii) loại hình dự án áp dụng; (iii) quy trình triển khai dự án; (iv) điều kiện thực hiện; (v) những lợi ích và khó khăn khi áp dụng phương pháp điều chỉnh đất; - Đánh giá việc triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội theo phương thức dự án áp dụng phương pháp điều chỉnh đất.