Tổng quan luận án
Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý đô thị và công trình (mã số: 62.06) của nghiên cứu sinh Nguyễn Dư Minh, thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Lê Trọng Bình và TS. Trần Thị Lan Anh tại Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội (năm 2021), tập trung giải quyết các bất cập trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thông qua việc tiếp cận phương pháp điều chỉnh đất.
Quá trình đô thị hóa sau hơn 30 năm đổi mới tại Việt Nam đã làm biến đổi diện mạo các đô thị, đặc biệt tại khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội với 529 dự án khu đô thị mới và nhà ở thương mại (tương đương 18.983 ha). Tuy nhiên, thực tiễn bộc lộ ba vấn đề tồn tại cơ bản:
- Thứ nhất, thiếu cơ chế hiệu quả bảo đảm sự tham gia trực tiếp của người sử dụng đất trong các giai đoạn hình thành, lập, phê duyệt và thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
- Thứ hai, thiếu cơ chế hiệu quả huy động nguồn lực đất đai tại chỗ nhằm hạn chế các giao dịch mua - bán đất đai tự phát, giảm thiểu yêu cầu Nhà nước phải thu hồi đất và giảm áp lực chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Thứ ba, lợi ích hình thành từ việc đầu tư xây dựng khu đô thị chưa được chia sẻ hài hòa giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi.
Khoảng trống nghiên cứu được xác định là sự thiếu vắng cơ sở khoa học và quy trình thực hiện cụ thể để đưa một phương thức quản lý phát triển đô thị có sự tham gia của cộng đồng — phương pháp điều chỉnh đất — vào áp dụng trong điều kiện thể chế, pháp luật và thực tiễn triển khai dự án tại Hà Nội.
Mục đích nghiên cứu của luận án gồm hai nội dung:
- Nghiên cứu tìm hiểu về phương pháp điều chỉnh đất gồm thuật ngữ, khái niệm, cơ chế vận hành, phạm vi, điều kiện áp dụng, ưu điểm và nhược điểm; chọn lọc những nội dung của phương pháp này trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên thế giới phù hợp với bối cảnh Việt Nam.
- Nghiên cứu áp dụng các cơ chế của phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Phương thức triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên cơ sở áp dụng các cơ chế của phương pháp điều chỉnh đất trên thế giới.
- Phạm vi nghiên cứu về không gian: Các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được xác định trong các đồ án quy hoạch phân khu tại khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội, cụ thể tập trung vào các quy hoạch phân khu ở khu vực nội đô mở rộng và các khu vực chuỗi đô thị, vành đai xanh, nêm xanh đang trong quá trình đô thị hóa.
- Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Đánh giá số liệu thực trạng triển khai dự án trên địa bàn Hà Nội giai đoạn từ khi đổi mới đến năm 2021.
Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án
Luận án điểm lại lịch sử hình thành và các nghiên cứu về phương pháp điều chỉnh đất (Land Readjustment) trên thế giới và tại Việt Nam:
- Nguồn gốc lịch sử: Dự án đầu tiên được ghi nhận vào năm 1791 tại Mỹ khi George Washington áp dụng cơ chế thu gom đất nông nghiệp của các chủ đất để xây dựng thủ đô. Tại Nhật Bản, phương pháp xuất phát từ việc dồn điền đổi thửa đất nông nghiệp và được áp dụng quy mô lớn để tái thiết đô thị sau trận động đất Kanto năm 1923 (quy mô 3.000 ha), sau đó được thể chế hóa thành Luật Điều chỉnh đất năm 1954.
- Khái niệm và thuật ngữ quốc tế: Thuật ngữ "Land Readjustment" được thống nhất tại Hội nghị quốc tế ở Đài Loan năm 1979. Seele (1982) xác định đây là công cụ tổ chức sắp xếp đất đai theo quy hoạch đô thị. Archer (1992) phân tích phương pháp này như một kỹ thuật quản lý phát triển đô thị vùng ngoại vi thông qua gom đất, bán một phần đất để bù đắp chi phí và phân bổ lại cho các chủ sở hữu ban đầu. Nghị quyết năm 1990 của Trung tâm Định cư Con người Liên Hợp Quốc đã ghi nhận cơ chế đóng góp đất để nâng cấp hạ tầng thay cho việc chi trả bằng tiền mặt.
- Nghiên cứu và hội thảo tại Việt Nam: Kết quả Hội thảo khoa học "Thu gom và Điều chỉnh đất tại Việt Nam" tổ chức tháng 5/2014 tại Cần Thơ; các nghiên cứu về sự tham gia của cộng đồng trong các dự án nâng cấp đô thị tại Hải Dương, dự án chỉnh trang khu tập thể Bệnh viện tại thành phố Tam Kỳ, dự án mở rộng ngõ tại phường Giang Biên (quận Long Biên) và dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ I1, I2, I3 Thái Hà (Hà Nội).
Vị trí của luận án: Kế thừa các nguyên lý phát triển hạ tầng và chia sẻ lợi ích từ kinh nghiệm quốc tế, luận án tập trung giải quyết khoảng trống chuyển hóa cơ chế điều chỉnh đất vào hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành thông qua quy định "góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất", xác lập bộ tiêu chí lựa chọn dự án và quy trình thực hiện 4 giai đoạn đối với khu đô thị tại đô thị trung tâm Hà Nội.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng 4 nhóm cơ sở lý thuyết nền tảng:
- Lý thuyết về quy hoạch và quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
- Lý thuyết về quản lý và khai thác hiệu quả đất đô thị (gia tăng giá trị đất sau khi đầu tư hạ tầng đồng bộ).
- Lý thuyết về vai trò của cộng đồng trong đầu tư phát triển đô thị (sự tham gia, đồng thuận và giám sát của người sử dụng đất).
- Lý thuyết về vai trò quản lý của Nhà nước (định hướng quy hoạch, ban hành khung pháp lý, điều tiết lợi ích và hỗ trợ đầu tư ban đầu).
Các khái niệm then chốt được trích xuất từ văn bản pháp luật và học thuật:
- Phương pháp điều chỉnh đất: Là việc thu gom, góp đất một cách tự nguyện từ các chủ sở hữu đất; điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất (vị trí, kích thước, hình dạng, chức năng, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, quyền và tài sản gắn liền); phân bổ lại đất đai cho các chủ sở hữu đất ban đầu.
- Dự án điều chỉnh đất: Dự án đầu tư xây dựng áp dụng phương pháp điều chỉnh đất.
- Điều chỉnh quyền sử dụng đất: Việc điều chỉnh các nội dung ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm việc điều chỉnh các yếu tố vật lý của lô đất.
Phương pháp nghiên cứu bao gồm:
- Phương pháp phân tích: Phân tích các đặc điểm của phương pháp điều chỉnh đất trên thế giới; phân tích hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam về quy hoạch, đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư để xác định cơ sở áp dụng.
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: So sánh ưu - nhược điểm giữa phương pháp điều chỉnh đất với phương thức thu hồi đất và nhận chuyển nhượng đất đai; so sánh quy trình dự án thông thường và dự án áp dụng điều chỉnh đất.
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp số liệu các dự án khu đô thị, tiến độ triển khai, phân loại theo 38 đồ án quy hoạch phân khu tại đô thị trung tâm Hà Nội từ báo cáo của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội và Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội.
- Phương pháp đánh giá SWOT: Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức khi triển khai phương pháp trong bối cảnh thể chế và kinh tế - xã hội Việt Nam.
- Phương pháp dự báo: Đánh giá tính khả thi và mô phỏng hiệu quả kinh tế - tài chính khi áp dụng vào dự án thí điểm.
Nguồn dữ liệu: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam (Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP); số liệu thống kê phát triển đô thị Hà Nội; dữ liệu dự án quốc tế từ Trung tâm Phát triển Đào tạo Tokyo (TDLC - Ngân hàng Thế giới), Luật Điều chỉnh đất Nhật Bản, Luật Phát triển đô thị Hàn Quốc.
Nội dung chính theo từng chương
Chương I: Tổng quan về phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Chương I tổng kết cơ sở lý luận, thực tiễn quốc tế và khảo sát hiện trạng tại Hà Nội:
- Cơ chế vận hành: Bao gồm 3 bước chính: (1) Gom và góp đất tự nguyện thành các thửa đất lớn; (2) Điều chỉnh thuộc tính quản lý sử dụng đất và quy hoạch hạ tầng đồng bộ; (3) Phân bổ lại đất đai cho các chủ sở hữu ban đầu, dành quỹ đất cho công trình công cộng và hình thành quỹ đất dự trữ để bán bù đắp chi phí xây dựng.
- 9 đặc điểm cơ bản: Nâng cấp đồng bộ hạ tầng; hài hòa lợi ích người sử dụng đất; duy trì ổn định cộng đồng dân cư; quản lý sử dụng đất hiệu quả; phân định rõ vai trò phát triển hạ tầng và xây dựng công trình; quy trình gồm nhiều bước đòi hỏi thời gian; quyền sở hữu đất được chuyển đổi và duy trì; giảm thiểu chi phí đầu tư bồi thường; hệ thống đất đai được định hình lại thuận tiện cho quản lý.
- Phân loại dự án quốc tế: Tại Nhật Bản, phương pháp chia làm 2 dạng: tạo quỹ đất (40% xây dựng khu đô thị mới, 40% kiểm soát phát triển tự phát) và phát triển hạ tầng (10% cải tạo đô thị, 10% phát triển trung tâm và tái thiết). Tại Hàn Quốc, áp dụng cho 3 nhóm: hạ tầng đô thị, khu đô thị mới và nâng cấp/duy tu.
| Quốc gia |
Tỷ lệ đồng thuận yêu cầu |
Tỷ lệ góp đất phổ biến |
Tỷ lệ dự án áp dụng |
| Nhật Bản |
2/3 số chủ sở hữu |
Khoảng 40% |
Tái thiết 3.700 km² (30% đất đô thị toàn quốc) |
| Hàn Quốc |
2/3 số chủ sở hữu |
Khoảng 55% |
143/298 dự án khu đô thị (chiếm 48,9%) |
| Đài Loan |
2/3 số chủ sở hữu |
Lên tới 50% |
12.103 ha từ 619 dự án (giai đoạn 1958–1999) |
| Indonesia |
85% số chủ sở hữu |
— |
Áp dụng theo quy định dự án |
| Bhutan |
2/3 số chủ sở hữu |
30% |
Áp dụng theo quy định dự án |
| Thái Lan |
— |
Khoảng 40% |
Áp dụng theo Luật Điều chỉnh đất |
| Lebanon |
100% |
— |
Bồi thường bằng cổ tức doanh nghiệp |
Luận án phân tích điển hình dự án Misato Chuo (tỉnh Saitama, Nhật Bản, quy mô 114,8 ha): Đất giao thông tăng từ 7,2% lên 23,3%; công viên cây xanh tăng từ 1,1% lên 3,6%; tạo ra 16 ha đất dự trữ (chiếm 13,9%). Cơ cấu thu - chi của dự án cho thấy nguồn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước các cấp (Trung ương, tỉnh, đô thị) chiếm 41,17% tổng thu, nguồn từ đất dự trữ chiếm 58,48%.
Khảo sát thực trạng 38 quy hoạch phân khu đô thị trung tâm Hà Nội cho thấy có 240 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đang triển khai, phân bố không đều:
| Nhóm phân khu |
Ký hiệu phân khu tiêu biểu |
Số lượng dự án KĐT |
Đặc điểm khu vực |
| Nội đô lịch sử & Hạn chế phát triển |
A1–A7, H1-1, H1-2, H1-3, H1-4 |
31 dự án |
Mật độ dân cư cao, nhiều chung cư cũ xuống cấp |
| Nội đô mở rộng |
B1 (H2-1), B2 (H2-2), B3 (H2-3), B4 (H2-4) |
153 dự án |
Tập trung mật độ dự án cao nhất (B2: 73; B3: 51) |
| Chuỗi đô thị phía Bắc sông Hồng |
N1–N11, GN |
16 dự án |
Khu vực đang trong quá trình đô thị hóa (N10: 28) |
| Chuỗi đô thị phía Nam sông Hồng |
S1–S5, GS |
14 dự án |
Khu vực đang mở rộng đô thị hóa (S5: 6; S3: 5) |
| Vành đai xanh, nêm xanh, hành lang sông |
GN-(A,B,C,ĐB), GS-(D), R-(1-6) |
0 dự án |
Khu vực kiểm soát không gian sinh thái |
| Tổng cộng |
38 phân khu |
240 dự án |
— |
Chương II: Cơ sở khoa học áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
Chương II thiết lập cơ sở lý thuyết, pháp lý và thực tiễn:
- Cơ sở lý thuyết: Xác lập cơ chế phân chia thặng dư giá trị đất đai hình thành sau khi đầu tư hạ tầng. Khi khu đất được quy hoạch lại, diện tích của từng chủ sở hữu giảm đi do đóng góp cho hạ tầng và quỹ đất dự trữ, nhưng đơn giá đất tăng lên, giúp tổng giá trị tài sản sau điều chỉnh lớn hơn hoặc bằng giá trị ban đầu.
- Cơ sở pháp lý tại Việt Nam: Mặc dù chưa có Luật Điều chỉnh đất riêng biệt, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành đã tạo tiền đề gián tiếp:
- Luật Đất đai: Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và đặc biệt là quyền "góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; quy định về điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị: Quy định về lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong quá trình lập quy hoạch và trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
- Luật Doanh nghiệp: Quy định về việc thành lập doanh nghiệp từ phần vốn góp bằng quyền sử dụng đất của các cổ đông/thành viên.
- Cơ sở thực tiễn trong nước: Đánh giá mô hình tương đồng tại dự án cải tạo toà chung cư I1, I2, I3 Thái Hà (Hà Nội), nơi các chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận bàn giao đất để xây dựng toà nhà mới cao tầng hơn, được tái định cư tại chỗ với diện tích sàn tăng thêm và không phải trả tiền xây dựng cơ bản.
- Kinh nghiệm quốc tế: Mô hình thành lập liên danh của các chủ sở hữu đất tại Nhật Bản; cơ chế chuyển đổi quyền sở hữu đất sang sở hữu sàn xây dựng (áp dụng cho các khu vực mật độ xây dựng cao); bộ tiêu chí đánh giá dự án đủ điều kiện áp dụng.
Chương III: Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội
Chương III đề xuất khung giải pháp hoàn chỉnh và mô phỏng thực nghiệm:
- Nguyên tắc áp dụng: Thực hiện thông qua cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất cùng với nhà đầu tư thành lập Doanh nghiệp dự án (DNDA).
- Lựa chọn khu vực áp dụng: Đề xuất ưu tiên áp dụng tại nhóm 2 gồm 16 quy hoạch phân khu chuỗi đô thị đang trong quá trình đô thị hóa (S1, S2, S3, S4, S5, N1, N2, N3, N4, N5, N6, N7, N8, N9, N10, N11), nơi có quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, cấu trúc dân cư chưa quá phức tạp và ít vướng mắc lịch sử quản lý đất đai so với khu vực nội đô lịch sử.
- Quy trình triển khai 4 giai đoạn chuẩn hóa:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (nghiên cứu tiền khả thi): Khảo sát hiện trạng, đo đạc địa chính; lập phương án sơ bộ; lấy ý kiến đồng thuận của người sử dụng đất (đạt tỷ lệ tối thiểu quy định); chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Giai đoạn chuẩn bị dự án (nghiên cứu khả thi): Lập quy hoạch chi tiết 1/500; xác định tỷ lệ góp đất và hệ số điều chỉnh giá trị đất; thỏa thuận thành lập Doanh nghiệp dự án; phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi.
- Giai đoạn thi công xây dựng: Bàn giao mặt bằng thi công (không qua thủ tục thu hồi đất hành chính thông thường); tổ chức tạm cư (nếu có); xây lắp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình.
- Giai đoạn kết thúc xây dựng: Nghiệm thu bàn giao; phân bổ lại các lô đất/sàn xây dựng cho người sử dụng đất ban đầu; kinh doanh khai thác quỹ đất dự trữ; điều chỉnh và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
- Thí điểm tại dự án "Khu nhà ở IEC" (thuộc phân khu quy hoạch S5, huyện Thanh Trì):
- Hiện trạng: Dự án có diện tích đất thuộc các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp (chủ yếu đất nông nghiệp và đất ở xen kẹt).
- So sánh hai phương án: Phương án truyền thống (Nhà nước thu hồi đất, bồi thường bằng tiền) và Phương án thí điểm áp dụng cơ chế góp và điều chỉnh quyền sử dụng đất (người dân góp quyền sử dụng đất vào Doanh nghiệp dự án, nhận lại đất nền/nhà ở đã hoàn thiện hạ tầng hoặc diện tích sàn thương phẩm).
- Kết quả tính toán: Phương án điều chỉnh đất giúp Doanh nghiệp dự án giảm áp lực chi phí giải phóng mặt bằng ban đầu, người dân được hưởng giá trị gia tăng trực tiếp từ đất sau khi đầu tư hạ tầng đồng bộ (tổng giá trị tài sản nhận lại cao hơn mức bồi thường bằng tiền từ 1,5 đến 2,2 lần), giảm thiểu khiếu kiện và rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng.
Kết quả và những đóng góp mới
Những đóng góp mới về mặt lý luận:
- Bổ sung và hoàn thiện cơ sở lý luận về vai trò, trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng đất với tư cách là chủ thể trực tiếp tham gia cùng Nhà nước và nhà đầu tư trong toàn bộ quá trình đầu tư xây dựng phát triển đô thị.
- Hoàn thiện lý luận về quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo hướng tiếp cận từ dưới lên (bottom-up), tích hợp cơ chế chia sẻ lợi ích đất đai vào cấu trúc quản lý dự án 4 giai đoạn.
Những đóng góp mới về mặt thực tiễn:
- Xác định rõ cơ chế chuyển hóa phương pháp điều chỉnh đất vào điều kiện thực tế Việt Nam là áp dụng quy định "góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất" trong khuôn khổ pháp luật hiện hành.
- Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá lựa chọn loại hình dự án và phân vùng không gian phù hợp tại đô thị trung tâm Hà Nội (tập trung vào 16 đồ án quy hoạch phân khu chuỗi đô thị đang đô thị hóa).
- Xây dựng mô hình thành lập Doanh nghiệp dự án từ nguồn vốn góp bằng quyền sử dụng đất, kèm theo phương pháp xác định tỷ lệ góp đất, tỷ lệ phân chia sản phẩm/sàn xây dựng và quy trình cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau xây dựng.
Kiến nghị và giải pháp đề xuất:
- Về mặt thể chế: Kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền bổ sung, hoàn thiện các quy định cụ thể về phương pháp điều chỉnh đất trong Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn thi hành; ban hành hướng dẫn chi tiết về cơ chế định giá đất trước và sau quy hoạch, thủ tục đăng ký biến động đất đai đồng loạt khi thực hiện điều chỉnh đất.
- Về mặt tổ chức thực hiện: UBND thành phố Hà Nội cần ban hành cơ chế thí điểm tại một số khu vực thuộc các phân khu S1–S5, N1–N11; thiết lập các tổ công tác chuyên trách cấp quận/huyện để hỗ trợ kỹ thuật, đo đạc, đàm phán và giám sát quá trình góp đất của cộng đồng; áp dụng chính sách tín dụng ưu đãi hoặc vốn mồi từ ngân sách hỗ trợ xây dựng hạ tầng khung ban đầu.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của nghiên cứu:
- Phạm vi nghiên cứu thực nghiệm và thống kê giới hạn tại khu vực đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội, chưa mở rộng đánh giá đối với các đô thị loại đặc biệt khác hoặc các đô thị quy mô vừa và nhỏ.
- Số liệu kiểm chứng cho dự án thí điểm (Khu nhà ở IEC) dừng lại ở mức độ tính toán, mô phỏng trên phương án quy hoạch và số liệu tài chính dự toán, chưa được vận hành đầy đủ qua chu kỳ thi công thực tế do rào cản về cơ chế thí điểm tại thời điểm nghiên cứu.
Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Nghiên cứu mở rộng ứng dụng phương pháp điều chỉnh đất cho loại hình cải tạo, tái thiết các khu chung cư cũ xuống cấp tại khu vực nội đô lịch sử (các phân khu H1-1 đến H1-4).
- Nghiên cứu hoàn thiện công cụ phần mềm và hệ thống thông tin địa chính (GIS) phục vụ việc tính toán tự động tỷ lệ điều chỉnh hình dáng, diện tích thửa đất và phân chia quyền sử dụng đất đồng loạt trong các dự án điều chỉnh đất quy mô lớn.
Giá trị tham khảo
Luận án cung cấp nguồn tư liệu học thuật và thực tiễn hữu ích cho các nhóm đối tượng:
- Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính quyền đô thị các cấp): Tham khảo cơ sở khoa học, tiêu chí phân loại và quy trình 4 giai đoạn để xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, chính sách đất đai và phát triển đô thị.
- Chủ đầu tư và các doanh nghiệp phát triển đô thị: Tham khảo mô hình Doanh nghiệp dự án, phương pháp tính toán tỷ lệ vốn góp bằng quyền sử dụng đất và phương thức thỏa thuận chia sẻ lợi nhuận với cộng đồng nhằm giảm thiểu rủi ro giải phóng mặt bằng.
- Tổ chức tư vấn quy hoạch, giảng viên và nghiên cứu sinh: Phần tổng quan kinh nghiệm quốc tế (Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan), các công thức so sánh hiệu quả sử dụng đất, cơ cấu thu - chi tại dự án Misato Chuo và dữ liệu quy hoạch phân khu Hà Nội là tài liệu tham khảo trong nghiên cứu và giảng dạy chuyên ngành Quản lý đô thị, Quản lý đất đai.
Câu hỏi thường gặp
1. Phương pháp điều chỉnh đất được định nghĩa như thế nào trong luận án?
Phương pháp điều chỉnh đất là việc thu gom, góp đất một cách tự nguyện từ các chủ sở hữu đất; điều chỉnh các thuộc tính quản lý sử dụng đất (vị trí, kích thước, hình dạng, chức năng sử dụng, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất, quyền và tài sản gắn liền); và phân bổ lại đất đai cho các chủ sở hữu đất ban đầu.
2. Cơ chế thực hiện phương pháp này tại Việt Nam được tác giả đề xuất là gì?
Tác giả đề xuất thực hiện thông qua quy định "góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất". Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để góp vốn cùng nhà đầu tư thành lập Doanh nghiệp dự án (DNDA) nhằm triển khai dự án mà không cần thông qua thủ tục thu hồi đất hành chính thông thường.
3. Kinh nghiệm quốc tế về tỷ lệ đồng thuận và tỷ lệ góp đất được ghi nhận ra sao?
Tỷ lệ đồng thuận yêu cầu để triển khai dự án tại Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và Bhutan là 2/3 (khoảng 67%); tại Indonesia là 85%; tại Lebanon yêu cầu 100%. Về tỷ lệ góp đất: Bhutan là 30%; Nhật Bản, Thái Lan và Israel khoảng 40%; Đài Loan lên tới 50%; Hàn Quốc khoảng 55%.
4. Khu vực nào tại đô thị trung tâm Hà Nội được đề xuất ưu tiên áp dụng thí điểm?
Luận án đề xuất áp dụng tại Nhóm 2 gồm 16 quy hoạch phân khu thuộc chuỗi đô thị, vành đai xanh, nêm xanh đang trong quá trình đô thị hóa (S1, S2, S3, S4, S5, N1, N2, N3, N4, N5, N6, N7, N8, N9, N10, N11), tiêu biểu là dự án "Khu nhà ở IEC" thuộc phân khu S5 (huyện Thanh Trì).
5. Nguồn thu từ đất dự trữ đóng vai trò như thế nào trong cơ cấu tài chính dự án điều chỉnh đất?
Theo số liệu phân tích dự án Misato Chuo (Nhật Bản) trong luận án, nguồn thu từ việc bán/khai thác quỹ đất dự trữ (chiếm 13,9% diện tích dự án) đã tạo ra 35.092 triệu Yên, chiếm 58,48% tổng nguồn thu của dự án để bù đắp chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và chi phí quản lý.
Kết luận
Luận án của nghiên cứu sinh Nguyễn Dư Minh đã hệ thống hóa cơ sở khoa học, kinh nghiệm quốc tế và làm rõ cơ chế áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án khu đô thị tại đô thị trung tâm Hà Nội. Công trình xác định giải pháp khả thi trong điều kiện pháp luật hiện hành là vận dụng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thông qua thành lập Doanh nghiệp dự án. Kết quả nghiên cứu cung cấp bộ tiêu chí lựa chọn phân khu đô thị hóa, chuẩn hóa quy trình triển khai 4 giai đoạn và chứng minh hiệu quả kinh tế - xã hội qua mô hình tính toán thí điểm tại dự án Khu nhà ở IEC.
