Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn lực để xây dựng và phát triển đất nƣớc. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nƣớc đã đặc biệt quan tâm về vấn về quản lý đất đai, đã đáp ứng nhu cầu chuyển đổi nên kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nên kinh tế thì trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Qua các kì Đại hội, các hội nghị của Đảng đã đề xuất các nội dung về chính sách đất đai và bất động sản, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi. Từng bƣớc làm cho thị trƣờng bất động sản trong nƣớc có sức cạnh tranh với thì trƣờng bất động sản khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tƣ.
Thực hiện công khai minh bạch, tăng cƣờng tính pháp lý, kỷ luật, kỉ cƣơng trong quản lý đất đai. Nhà nƣớc điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nƣớc vừa quản lý tốt thị trƣờng bất động sản, vừa là nhà đầu tƣ bất động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản. Thị trƣờng quyền sử dụng đất đã đƣợc hoàn thiện, đủ sức tự phát triển để cùng thì trƣờng vốn, thị trƣờng lao động điều tiết đầu vào của thị trƣờng sản xuất kinh doanh hàng hóa.
Những năm gần đây để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, Thành phố Yên Bái-tỉnh Yên Bái thực hiện chủ trƣơng của Nhà nƣớc với hai hình thức là đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phƣơng thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn về vồn đầu tƣ. Xuất phát từ những quan điểm trên, đƣợc sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, đƣợc sự nhất trí của phòng Tài nguyên và môi trƣờng Thành phố Yên Bái cùng với sự hƣớng dẫn 2 trực tiếp của thầy giáo Th.s Trƣơng Thành Nam – cán bộ giảng dạy khoa Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2013” 1. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu chung - Đánh giá đƣợc công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, cũng nhƣ tại Việt Nam.
- Đề suất các giải pháp nhằm khắc phục và hoàn thiện hơn công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái. - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. - Nêu ra đƣợc những thuận lợi, khó khăn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề ra các giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn.
3 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở pháp lý Xuất phát từ vai trò tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc, Nhà nƣớc ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai tạo thành hành lang pháp lý trong quản lý và sử dụng đất đai trên phạm vi cả nƣớc. Do vậy Luật đất đai 2003 ra đời đƣợc Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nƣớc là ngƣời đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”.
Nhƣ vậy, việc Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu sẽ giúp cho việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả và theo hƣớng bền vững. Để quản lý đất đai có hiệu quả tại điều 6 Luật đất đai 2003 quy định:[7] - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai. 4 - Quản lý và phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. [7] Luật đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12) [6].
Trên thực tế, chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 đến khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời) chƣa đƣợc điều chỉnh thƣờng xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Luật đất đai 2003 đã quy định:[7] - Về Giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 34) - Về Giá đất (Điều 55) - Về Giá đất do Nhà nƣớc quy định (Điều 56) - Về Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 58) 2. Cơ sở thực tiễn 2. Bất động sản Bất động sản (BĐS) là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản nhƣ đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục đích cƣ trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh, thƣơng mại, … Khi nói đến bất động 5 sản (BĐS) thì phải hiểu đó là đất đai và tất cả các công trình, phƣơng tiện, cống rãnh thoát nƣớc và hạng mục công trình cố định khác.
[9][10] Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia và thị trƣờng BĐS, nhiều BĐS ko phải là BĐĐS hàng hóa, [8] Thực chất trao đổi hàng hóa trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trƣờng quyền sử dụng đất là thị trƣờng giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Thị trường bất động sản. Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi.[8] Thị trƣờng đất đai (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai Bất động sản.
Thị trƣờng đất đai (BĐS) có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai (BĐS) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khái quát về vấn đề nghiên cứu.
Giá đất và cơ sở khoa học để xác định giá đất. Khái niệm về giá đất. Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán.
Cơ sở khoa học để xác định giá đất. Địa tô 6 Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Lãi xuất ngân hàng.
Lãi xuất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng bởi yêu tố nào. Quan hệ cung cầu. Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất trông đấu giá quyền sử dụng đất.[8] Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể tự nhiên không do con ngƣời tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (đƣợc tƣới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,….) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [1][2] Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và khả năng sinh lợi của đất, bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí 7 mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm.
Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thƣơng mại.