phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo thì cấu trúc của luận văn gồm có 3 chƣơng: Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1 Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá và quan trọng. Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của đời sống con ngƣời.
Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh (có thể nói là hầu hết) gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con ngƣời có nguyên nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất. Cho đến nay nhiều cuộc chiến vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai. Nói nhƣ vậy, để thấy rằng với tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có quyền sử dụng.
Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nƣớc ta đã đƣa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nƣớc CHXHCN Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18, 84), và tiếp tục phát triển trong Hiến pháp 2013 (tại điều 53 - 54), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất. Trên cơ sở Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc lại, Nhà nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tự tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo điều 181 bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,.) Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt Nam ta nếu nhƣ đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của nhà nƣớc thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở.
Hiến pháp năm 1992 của nƣớc ta khẳng định việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nƣớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác". 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm: Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật. Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng chƣa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nƣớc ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Nhà nƣớc công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thƣ có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc.
Để thể chế hoá đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nƣớc về nhà ở hiện nay Nhà nƣớc ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý xây dựng nhà ở từ trung ƣơng đến địa phƣơng, phải kể đến là : Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc thành lập Ban chỉ đạo trung ƣơng về chính sách nhà ở và đất ở. Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992.
Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc sang phƣơng thức kinh doanh. Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bƣớc đầu đƣa công tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nƣớc ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng nhƣ nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị.
Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh.