Luận văn thạc sĩ hus đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại quận ngô quyền thành phố hải phòng

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hus đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại quận ngô, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Trịnh Quốc Khánh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn
• Trường học: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên
• Chuyên ngành: Địa chính
• Đề tài: Đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ khoa học
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA
• 1.1. Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính
• 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
• 1.3. Tổng quan cơ sở pháp lý về đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính từ khi có Luật đất đai năm 2003
• 1.3.1. Những quy định pháp lý chủ yếu về lập và quản lý hồ sơ địa chính theo pháp luật đất đai hiện hành
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH QUẬN NGÔ QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
• 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 2.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền
• 2.3. Hiện trạng sử dụng đất
• 2.4. Đánh giá về tình hình biến động sử dụng đất năm 2010 so với năm 2005
• 2.5. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất, đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 2.6. Công tác đấu giá đất quyền sử dụng đất
• 2.7. Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo
• 2.8. Đăng kí, cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
• 2.9. Thực trạng công tác đăng kí biến động quyền sử dụng đất tại quận Ngô Quyền
• 2.10. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và công tác tin học hóa phục vụ đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
• 2.11. Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quan niệm chung về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
• 3.2. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu
• 3.2.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính
• 3.2.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ
• 3.2.3. Giải pháp tuyên truyền vận động
• 3.2.4. Giải pháp về công nghệ
• KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất Tại Quận Ngô Quyền

Đăng ký biến động sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong công tác quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền, Hải Phòng. Việc này không chỉ giúp cập nhật thông tin về tình hình sử dụng đất mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, nhu cầu về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, công tác này vẫn gặp nhiều khó khăn và thách thức.

1.1. Vai Trò Của Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất

Đăng ký biến động sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc quản lý và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Nó giúp Nhà nước nắm bắt được tình hình biến động đất đai, từ đó đưa ra các chính sách phù hợp nhằm phát triển kinh tế xã hội.

1.2. Thực Trạng Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất Tại Ngô Quyền

Tại quận Ngô Quyền, công tác đăng ký biến động sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập. Việc cập nhật thông tin chưa được thực hiện thường xuyên, dẫn đến tình trạng thiếu chính xác trong hồ sơ địa chính.

II. Những Thách Thức Trong Công Tác Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất

Công tác đăng ký biến động sử dụng đất tại quận Ngô Quyền đang đối mặt với nhiều thách thức. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai mà còn gây ra nhiều hệ lụy cho người dân.

2.1. Thiếu Đồng Bộ Trong Hồ Sơ Địa Chính

Một trong những thách thức lớn nhất là sự thiếu đồng bộ giữa các hồ sơ địa chính. Dữ liệu bản đồ và hồ sơ chưa được liên kết chặt chẽ, dẫn đến việc cập nhật thông tin không chính xác.

2.2. Thiếu Cán Bộ Chuyên Môn

Số lượng cán bộ làm công tác đăng ký biến động đất còn mỏng, không đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế. Điều này làm giảm hiệu quả trong việc xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

III. Phương Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động sử dụng đất, cần áp dụng một số phương pháp và giải pháp cụ thể. Những biện pháp này sẽ giúp cải thiện tình hình hiện tại và đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.

3.1. Ứng Dụng Công Nghệ Thông Tin

Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác đăng ký biến động đất sẽ giúp cải thiện quy trình làm việc, tăng cường tính chính xác và nhanh chóng trong việc cập nhật thông tin.

3.2. Đào Tạo Nâng Cao Năng Lực Cán Bộ

Cần tổ chức các khóa đào tạo nâng cao năng lực cho cán bộ làm công tác đăng ký biến động đất. Điều này sẽ giúp họ nắm vững quy trình và pháp luật liên quan, từ đó nâng cao hiệu quả công việc.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất

Việc đăng ký biến động sử dụng đất không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn có nhiều ứng dụng thực tiễn trong quản lý đất đai. Những ứng dụng này giúp cải thiện tình hình sử dụng đất tại quận Ngô Quyền.

4.1. Cải Thiện Quản Lý Đất Đai

Đăng ký biến động sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, từ đó đưa ra các chính sách phát triển kinh tế xã hội phù hợp.

4.2. Bảo Vệ Quyền Lợi Người Sử Dụng Đất

Thông qua việc đăng ký biến động, quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ, giúp họ thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tài sản.

V. Kết Luận Về Đăng Ký Biến Động Sử Dụng Đất Tại Ngô Quyền

Công tác đăng ký biến động sử dụng đất tại quận Ngô Quyền cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Việc này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn bảo vệ quyền lợi của người dân.

5.1. Tương Lai Của Công Tác Đăng Ký Biến Động

Trong tương lai, công tác đăng ký biến động sử dụng đất cần được chú trọng hơn nữa, đặc biệt là trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.

5.2. Đề Xuất Chính Sách Cải Cách

Cần có các chính sách cải cách mạnh mẽ để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động, từ đó đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và phát triển bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ tại các đô thị hạt nhân đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là hoạt động theo dõi và đăng ký biến động. Tại quận Ngô Quyền, trung tâm kinh tế - thương mại lâu đời của thành phố Hải Phòng, cơ cấu sử dụng đất phản ánh đặc trưng đô thị hóa sâu sắc với tổng diện tích tự nhiên 1.122,40 ha, trong đó nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tới 99,15% (tương đương 1.112,83 ha), trong khi đất nông nghiệp chỉ còn chiếm 0,85% (9,57 ha). Tốc độ phát triển kinh tế bình quân đạt trên 10% mỗi năm cùng sự xuất hiện của 28 dự án hạ tầng, khu đô thị mới đã kích thích thị trường bất động sản phát triển sôi động, làm phát sinh hàng nghìn lượt giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

Vấn đề nghiên cứu cốt lõi xuất phát từ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính tại địa phương chưa bắt kịp tốc độ biến động thực tế. Việc cập nhật biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ giấy tờ còn mang tính thủ công, thiếu liên kết giữa dữ liệu thuộc tính và dữ liệu không gian, dẫn đến tình trạng sai lệch thông tin và quá tải trong quản lý hành chính. Nghiên cứu hướng tới mục tiêu đánh giá toàn diện thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hiện trạng quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn 13 phường thuộc quận Ngô Quyền giai đoạn 2005 - 2010. Từ những phát hiện thực nghiệm, luận văn xác định các điểm nghẽn kỹ thuật, thể chế để xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký biến động và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số hóa, góp phần nâng cao hiệu lực quản lý công và bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng Lý thuyết Quản trị Địa chính Hiện đại (Modern Land Administration Theory) kết hợp cùng Mô hình Địa chính Đa mục tiêu (Multi-purpose Cadastre Framework). Theo hệ thống lý thuyết này, đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính đóng vai trò là hạ tầng thông tin pháp lý - không gian cốt lõi, bảo đảm mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, đồng thời cung cấp công cụ phục vụ quy hoạch, định giá và giám sát thị trường bất động sản.

Nghiên cứu tập trung vào 4 khái niệm chuyên ngành nền tảng:

1. Đăng ký đất đai ban đầu: Thủ tục hành chính bắt buộc nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp và thiết lập bộ hồ sơ địa chính gốc cho toàn bộ các thửa đất theo Luật Đất đai năm 2003.
2. Đăng ký biến động quyền sử dụng đất: Hoạt động nghiệp vụ thường xuyên nhằm ghi nhận mọi thay đổi về chủ sử dụng, ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng hoặc các quyền phái sinh (thế chấp, bảo lãnh, góp vốn) vào hồ sơ địa chính.
3. Hệ thống hồ sơ địa chính: Tập hợp các tài liệu kỹ thuật và pháp lý gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Thông tư 29/2004/TT-BTNMT.
4. Cơ sở dữ liệu địa chính số: Hệ thống thông tin tích hợp dữ liệu không gian bản đồ và dữ liệu thuộc tính thửa đất trên nền tảng công nghệ số theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp toàn diện thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận và Ủy ban nhân dân 13 phường trong giai đoạn 2005 - 2010. Quy mô mẫu nghiên cứu bao gồm toàn bộ 100% các đơn vị hành chính trực thuộc với 41.622 hồ sơ đăng ký đất ở của hộ gia đình, 423 cơ quan, tổ chức sử dụng đất và 21.935 thửa đất đã được nhập thuộc tính vào phần mềm địa chính. Phương pháp chọn mẫu tổng thể toàn bộ địa bàn được áp dụng nhằm loại bỏ sai số thống kê và phản ánh chính xác bức tranh quản lý đất đai đô thị.

Các phương pháp phân tích chính bao gồm:

• Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Phân tích chuỗi số liệu thời gian 2005 - 2010 về biến động cơ cấu đất đai, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận và khối lượng giao dịch nhằm nhận diện xu hướng biến động. Lý do lựa chọn là phương pháp này cho phép định lượng chính xác quy mô và tốc độ biến động đất đai đô thị.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp so sánh: Đánh giá tương quan giữa tốc độ phát triển đô thị với khả năng đáp ứng của hệ thống hồ sơ địa chính hiện hành.
• Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học: Khảo sát việc vận hành phần mềm ELIS tại quận và thử nghiệm ứng dụng phần mềm VILIS để xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, vận hành quy trình đăng ký biến động tại phường Máy Tơ.
• Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của các nhà quản lý, cán bộ địa chính cơ sở và chuyên gia đầu ngành nhằm kiểm chứng tính khả thi của các đề xuất giải pháp. Toàn bộ quy trình điều tra thực địa và xử lý dữ liệu được hoàn thiện trong giai đoạn 2011 - 2012.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu làm sáng tỏ 4 phát hiện quan trọng về thực trạng quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền:

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất có sự chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, đô thị hóa. Giai đoạn 2005 - 2010, diện tích đất nông nghiệp giảm 10,06 ha (từ 19,63 ha xuống còn 9,57 ha, tương đương mức giảm 51,25%), trong đó đất trồng cây lâu năm giảm 8,82 ha và đất nuôi trồng thủy sản giảm 1,24 ha. Ngược lại, nhóm đất phi nông nghiệp tiếp tục mở rộng, nổi bật là đất có mục đích công cộng tăng 18,48 ha (từ 231,43 ha lên 249,91 ha), đất ở đô thị tăng 4,62 ha (đạt 438,48 ha) và đất quốc phòng tăng 2,57 ha (đạt 15,51 ha) để phục vụ 28 dự án hạ tầng trọng điểm.

Thứ hai, số lượng giao dịch đăng ký biến động quyền sử dụng đất tăng vọt. Trong 5 năm, toàn quận ghi nhận tổng cộng 12.063 vụ việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và 5.990 vụ việc thế chấp, bảo lãnh. Số vụ chuyển nhượng tăng đột biến gấp hơn 10 lần, từ 479 vụ năm 2005 lên 4.824 vụ năm 2010. Các vụ thế chấp quyền sử dụng đất tăng từ 391 vụ năm 2005 lên 2.110 vụ năm 2010 (tăng gấp 5,4 lần). Hoạt động biến động tập trung cao nhất tại các địa bàn đang đô thị hóa nhanh như phường Cầu Tre (1.648 vụ chuyển nhượng, 591 vụ thế chấp), Lương Khánh Thiện (1.581 vụ chuyển nhượng, 734 vụ thế chấp) và Máy Tơ (1.458 vụ chuyển nhượng, 435 vụ thế chấp).

Thứ ba, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bước tiến lớn nhưng còn tồn đọng ở khối tổ chức và sở hữu nhà ở. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tăng từ mức 18% năm 2005 lên 75% năm 2010 với 30.739 giấy chứng nhận được cấp trên tổng số 41.622 hồ sơ kê khai. Tuy nhiên, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho các cơ quan, tổ chức chỉ đạt 24,11% (102/423 tổ chức), để lại 321 tổ chức chưa được cấp giấy. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định 61/CP mới đạt 61,2% (đã cấp khoảng 3.269 trên tổng số 5.341 trường hợp có nhu cầu).

Thứ tư, hệ thống hồ sơ địa chính và ứng dụng công nghệ thông tin còn phân mảnh. Bản đồ địa chính của 13 phường đã được chuyển đổi sang hệ tọa độ quốc gia VN-2000 và nhập dữ liệu thuộc tính 21.935 thửa đất trên hệ thống ELIS. Mặc dù vậy, bản đồ gốc của các phường trung tâm như Đông Khê, Đằng Giang, Máy Tơ được đo vẽ từ năm 1998 - 1999 ở tỷ lệ 1/200 và 1/500 đã trở nên lạc hậu, chưa phản ánh các đợt chia tách, hợp thửa thực tế. Việc cập nhật biến động số mới chỉ dừng lại ở bước thử nghiệm tại 2 phường Cầu Đất và Cầu Tre.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính thúc đẩy sự gia tăng vượt bậc của các giao dịch biến động là sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản đô thị, gắn liền với chính sách thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp theo Quyết định 146/2002/QĐ-UB của UBND thành phố Hải Phòng. Việc công khai thủ tục hành chính giúp người dân tin tưởng thực hiện đăng ký chính thức thay vì giao dịch ngầm. Số lượng hồ sơ thế chấp tăng cao phản ánh nhu cầu huy động vốn phát triển sản xuất, kinh doanh thương mại và dịch vụ của cư dân nội thành.

Trong luận văn, hệ thống số liệu được thể hiện trực quan qua chuỗi bảng biểu thống kê chi tiết theo 13 phường và biểu đồ so sánh cơ cấu đất đai giai đoạn 2005 - 2010. Dữ liệu bảng cho thấy sự phân hóa rõ rệt: các phường lõi trung tâm có giao dịch ổn định, trong khi các phường ven có dự án mới ghi nhận lượng biến động tăng từ 300% đến 500%.

Điểm nghẽn lớn nhất khiến hồ sơ địa chính chưa đồng bộ xuất phát từ ba yếu tố:

1. Cơ sở pháp lý về mẫu sổ sách địa chính thay đổi 3 lần kể từ năm 1995 (từ mẫu cũ sang mẫu theo Thông tư 29/2004/TT-BTNMT và Thông tư 09/2007/TT-BTNMT), tạo ra độ trễ trong chuẩn hóa biểu mẫu.
2. Đội ngũ cán bộ địa chính cấp phường mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ quản lý xây dựng, giải phóng mặt bằng, trật tự đô thị, cùng với quy định luân chuyển cán bộ định kỳ 3 năm/lần làm gián đoạn tính liên tục trong quản lý hồ sơ.
3. Cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin chưa đồng bộ; trong khi cấp quận có 18 máy tính chuyên dụng thì tại cấp phường, khoảng 20% cán bộ địa chính vẫn phải sử dụng chung máy vi tính với bộ phận tư pháp, chưa có đường truyền kết nối mạng diện rộng để đồng bộ dữ liệu thời gian thực. Hệ quả là phát sinh 128 vụ việc khiếu nại, tranh chấp ranh giới đất đai trong hai năm 2009 - 2010.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm giải quyết triệt để các tồn tại trên, nghiên cứu đưa ra 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Hiện đại hóa công nghệ và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số: Triển khai cài đặt thống nhất phần mềm VILIS hoặc nâng cấp hệ thống ELIS tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và 100% bộ phận địa chính 13 phường. Mục tiêu hoàn thành tích hợp cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính của hơn 41.600 thửa đất, đưa tỷ lệ cập nhật biến động điện tử đạt 100% trong lộ trình 2012 - 2015. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng phối hợp UBND quận Ngô Quyền.
2. Đo đạc, chỉnh lý và thành lập lại bản đồ địa chính tỷ lệ lớn: Khẩn trương cấp kinh phí tổ chức đo vẽ lại bản đồ địa chính kỹ thuật số tỷ lệ 1/500 tại 3 phường có tốc độ biến động đất đai cao nhất gồm Đông Khê, Đằng Giang và Máy Tơ trong thời gian 12 - 18 tháng. Nghiệm thu và đưa vào sử dụng thống nhất giữa bản đồ và hồ sơ địa chính. Chủ thể thực hiện: Chi cục Quản lý Đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
3. Cải cách thủ tục hành chính và đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận tồn đọng: Tối ưu hóa cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động từ 15 - 30 ngày xuống tối đa 10 ngày làm việc. Ban hành hướng dẫn tháo gỡ khó khăn về hồ sơ pháp lý nguồn gốc đất cho 321 tổ chức còn lại, phấn đấu nâng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho tổ chức lên trên 85% trước năm 2015. Chủ thể thực hiện: UBND quận Ngô Quyền và Phòng Tài nguyên và Môi trường.
4. Nâng cao năng lực chuyên môn và kiện toàn bộ máy cán bộ: Tổ chức tập huấn nghiệp vụ định kỳ hàng quý về quản trị cơ sở dữ liệu địa chính số và phần mềm chuyên ngành cho 100% cán bộ địa chính phường. Đầu tư trang bị máy vi tính cấu hình cao riêng biệt và đường truyền bảo mật cho bộ phận địa chính 13/13 phường; xây dựng cơ chế phân công rõ ràng, giảm áp lực kiêm nhiệm công việc ngoài chuyên môn. Chủ thể thực hiện: Phòng Nội vụ phối hợp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường: Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai các cấp có thể tham khảo luận văn như một cẩm nang thực chứng để xây dựng quy trình tiếp nhận, xử lý biến động đất đai và triển khai các dự án đo đạc, số hóa hồ sơ địa chính đô thị.
2. Giảng viên, nghiên cứu sinh và sinh viên chuyên ngành: Các nhà nghiên cứu thuộc ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Trắc địa - Bản đồ, Hệ thống thông tin địa lý (GIS) có thể sử dụng tài liệu làm nguồn dữ liệu tham khảo giá trị về phương pháp ứng dụng phần mềm chuyên ngành (VILIS, ELIS) trong phân tích biến động đất đai thực tế.
3. Chính quyền địa phương các đô thị đang phát triển: Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có thể học hỏi bài học kinh nghiệm về xử lý hồ sơ tồn đọng, tổ chức đấu giá đất xen kẹt (thu được 11,726 tỷ đồng tại quận Ngô Quyền) và giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai.
4. Tổ chức tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản: Bộ phận thẩm định tín dụng, pháp lý dự án và quản trị rủi ro có thể tra cứu bức tranh vận hành của thị trường chuyển nhượng và thế chấp tài sản, từ đó hoàn thiện quy trình kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ địa chính trước khi giải ngân.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại quận Ngô Quyền đã có chuyển biến như thế nào?
Trong giai đoạn 2005 - 2010, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đã tăng trưởng vượt bậc từ mức thấp 18% (năm 2005) lên đạt khoảng 75% (năm 2010), tương ứng với 30.739 giấy chứng nhận đã cấp trên tổng số 41.622 hộ dân kê khai.

2. Giao dịch đăng ký biến động nào chiếm ưu thế vượt trội tại địa phương?
Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất chiếm ưu thế áp đảo với 12.063 vụ việc, cao gấp hơn 2 lần so với hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (5.990 vụ việc). Khối lượng chuyển nhượng đạt đỉnh vào năm 2010 với 4.824 vụ việc.

3. Vì sao tiến độ cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức kinh tế - xã hội còn đạt tỷ lệ thấp?
Đến năm 2010, quận mới cấp được 102/423 tổ chức (đạt 24,11%). Nguyên nhân là do nhiều tổ chức chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý về nguồn gốc giao đất, diện tích sử dụng có sự chồng lấn, ranh giới chưa rõ ràng hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

4. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý địa chính tại quận đạt kết quả ra sao?
Quận đã chuẩn hóa bản đồ địa chính 13 phường sang hệ tọa độ VN-2000, nhập dữ liệu thuộc tính của 21.935 thửa đất lên phần mềm ELIS và thử nghiệm phần mềm VILIS tại phường Máy Tơ. Tuy nhiên, việc vận hành mới dừng ở cấp quận, chưa đồng bộ xuống toàn bộ 13 phường.

5. Những phường nào trên địa bàn quận có nhu cầu đo vẽ lại bản đồ địa chính cấp bách nhất?
Ba phường gồm Đông Khê, Đằng Giang và Máy Tơ có nhu cầu đo vẽ lại bản đồ địa chính tỷ lệ lớn cấp thiết nhất do bản đồ hiện tại được lập từ năm 1998 - 1999, trong khi thực tế đã phát sinh hàng loạt dự án khu đô thị và chia tách thửa đất phức tạp.

Kết luận

• Luận văn cung cấp bức tranh toàn diện và chân thực về sự chuyển dịch cơ cấu đất đai tại quận Ngô Quyền giai đoạn 2005 - 2010, với nhóm đất phi nông nghiệp chiếm ưu thế tuyệt đối 99,15% diện tích tự nhiên.
• Đánh giá chi tiết 12.063 vụ việc chuyển nhượng và 5.990 vụ việc thế chấp, làm rõ mối tương quan giữa đô thị hóa với sự gia tăng nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất.
• Nhận diện chính xác tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đất ở đạt 75% nhưng chỉ ra điểm nghẽn lớn trong cấp giấy cho các tổ chức (24,11%) và hồ sơ nhà ở theo Nghị định 61/CP (61,2%).
• Khẳng định tính tất yếu của việc chuyển đổi từ quản lý hồ sơ giấy sang cơ sở dữ liệu địa chính số hóa thông qua phần mềm VILIS và ELIS.
• Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao về chính sách, tổ chức bộ máy, công nghệ và quy hoạch đo đạc thực địa.

Đóng góp chính của công trình là tạo dựng luận cứ khoa học và thực tiễn vững chắc cho việc hiện đại hóa công tác đăng ký đất đai cấp quận đô thị. Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2012 đến 2015, địa phương cần tập trung nguồn lực đo đạc lại bản đồ các phường biến động mạnh và tích hợp hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu địa chính số. Hãy tham khảo và vận dụng ngay các giải pháp chuyên môn trong luận văn này để nâng cao hiệu lực quản lý đất đai và bảo đảm an toàn pháp lý cho mọi giao dịch bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, báo cáo đề tài gồm có 3 chương: Chƣơng 1: Tổng quan một số vấn đề về đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta. Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính tại quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA 1.1 Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính.1 Đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước đối với đất đai theo quy định của pháp luật, vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất [9].

Đăng ký đất đai nhằm đảm bảo (bảo vệ) mục tiêu sở hữu toàn dân về đất đai, làm cơ sở căn cứ để Nhà nước quản lý đất đai (nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất đai quốc gia) đồng thời là cơ sở để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các yêu cầu quy định kỹ thuật của ngành địa chính như: đăng ký đúng người, đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. Phải thiết lập đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chính xác, thống nhất thông tin theo đúng quy cách của từng loại trên tất cả các tài liệu pháp lý có liên quan. Công tác đăng ký đất đai gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng kí đất đai lần đầu Đăng kí đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Đăng kí đất đai hay đăng kí quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy GCN quyền sử dụng đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng kí quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc với mọi người sử dụng đất. Đăng kí quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 quy định [8]: Việc đăng kí quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: 1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho tặng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất đã có GCN quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất theo bản án hay quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Đăng kí biến động đất đai Đăng kí biến động quyền sử dụng đất là việc làm thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà cụ thể là ngành Địa chính nhằm cập nhật thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Đăng kí biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể.Tính chất cơ bản của đăng kí biến động quyền sử dụng đất là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng kí 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh ký hoặc thu hồi GCN quyền sử dụng đất. Chỉ những thửa đất đã đăng kí quyền sử dụng đất và được cấp GCN mới được cập nhật biến động. Đăng kí biến động đất đai có những đặc điểm cơ bản sau: - Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng kí đất đai ban đầu.

- Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình xét duyệt. - Được tiến hành thường xuyên,tồn tại song song với quá trình sử dụng đất.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô.

Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình biến đống sử dụng đất của thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 5 năm từ năm 2005 đến năm 2010 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ. Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2010 đến 2020 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Hải Phòng bằng cách giảm thuế xuất khẩu cho các mặt hàng 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] công nghiệp.

Không thu tiền thuê đất 3 tháng đầu đối với các doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành.

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết.

Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài sản gắn liền với đất… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.

Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] vấn đề giá đất.