phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Chƣơng 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án cụm công nghiệp cơ khí ô tô thành phố Hồ Chí Minh tại xã Hòa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Tổng qu n về ôn tá t u ồi đất, iải p ón mặt bằn ở uyện Củ Chi, thàn p ố Hồ C í Min 1.1 Khái niệm về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Luật Đất đai ra đời đã tạo đƣợc sự đổi mới khá toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của ngƣời có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trƣờng hợp thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của ngƣời sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trƣờng hợp thu hồi đất mà không đƣa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dƣ luận xấu trong xã hội. Một số khái niệm cơ bản liên quan tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: - Thu hồi đất là một quyết định hành chính của ngƣời có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của ngƣời sử dụng.
Quyết định hành chính thể hiện quyền lực của Nhà nƣớc nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nƣớc và xã hội hoặc là biện pháp chế tài đƣợc áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số trƣờng hợp đƣơng nhiên. - Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cƣ trên một phần đất nhất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng đƣợc tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tƣ mới.
Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» - Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi về đất và tài sản trên đất. - Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Đặc điểm của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Để thực hiện đƣợc dự án theo đúng tiến độ, thì trƣớc hết các chủ đầu tƣ cần phải thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội.
Ở các địa phƣơng khác nhau thì công tác công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phƣơng pháp hợp lý để thực hiện công tác này. Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một quá trình đa dạng và phức tạp, nó không đơn thuần là bồi thƣờng về vật chất mà còn phải đảm bảo đƣợc lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Tính đ ạn : Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng có đặc trƣng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ. quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng có đặc trƣng riêng của nó. Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cƣ là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» thuộc chính vào nông nghiệp.
Do đó, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng đƣợc tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể. Tín p ứ tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cƣ vùng này là giữ đƣợc đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn đƣợc lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhƣng họ vẫn không cho thuê. Trƣớc tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau này.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không đƣợc tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thƣờng. Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của ngƣời dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thƣờng xuyên. Dân cƣ một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đƣờng giao thông của khu dân cƣ làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Do chính sách pháp luật chƣa phù hợp. Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Trong thời gian vừa qua công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở nƣớc ta có nhiều vấn đề bất cập, Nhà nƣớc đã có nhiều chính sách và giải pháp để tháo gỡ các khó khăn vƣớng mắc trong khâu bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất, tuy nhiên đây vẫn là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» và «Ten2» động tới mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, tới mỗi ngƣời dân và cộng đồng dân cƣ. Chỉ cần một yếu tố tác động tới công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đƣợc thực hiện không đúng sẽ dẫn tới những bế tắc trong quá trình thực hiện, gây chậm trễ khiếu kiện phức tạp, kéo dài trong nhân dân, các yếu tố đó bao gồm: 1. Cơ chế chính sách trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội do vậy để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nƣớc ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung trong đó chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cũng luôn đƣợc Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm phù hợp với yêu cầu thực tế. Với những đổi mới về pháp luật đất đai nói chung, trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nói riêng, thời gian qua đã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng đƣợc yêu cầu trong thực tế. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn định, chƣa thống nhất của chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ mà công tác này gặp nhiều khó khăn và cản trở. Ngoài ra việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên thực tế cũng có những nhƣợc điểm nhƣ số lƣợng văn bản nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung ở cấp cơ sở còn yếu, từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật của các cơ quan có trách nhiệm cho ngƣời dân chƣa đƣợc thực hiện nghiêm túc, sát sao. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.