Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của giao đất, cho thuê đất 1. Khái niệm, mục đích của giao đất, cho thuê đất 1. Khái niệm Theo quy định tại khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 : “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính mệnh lệnh. Mục đích Giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từ nhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triển tình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường. Công tác giao đất nhằm mục đích sau: - Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật.
- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả. Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người được nhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai. Khái niệm Cho thuê đất là một hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
Theo khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 2013). Mục đích Việc cho thuê đất nhằm các mục đích sau: - Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. - Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai. Thông qua giao và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội e 6 thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội. Giao đất và cho thuê đất là một trong các biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Vì công tác này có quan hệ mật thiết với công tác đăng ký quyền sử dụng đất, đây là cơ sở để Nhà nước nắm chắc các thông tin tự nhiên, thông tin kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai.
Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, lợi ích từ đất. Được Nhà nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,. Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thể hóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương.
Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật. Nếu e 7 vi phạm phải tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạt hành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉ thì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báo cáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý. Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội Đất đai là tài nguyên, là tư liệu sản xuất, cũng chính là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường cuộc sống. Hiện nay, cùng với việc dân số tăng nhanh, là sự phát triển đa dạng của nền kinh tế, bởi vậy nhu cầu sử dụng đất đai là rất lớn, mục đích sử dụng đất của các ngành nghề lại khác nhau.
Dẫn đến quỹ đất hiện nay đang dần bị thu hẹp và kéo theo đó là hàng loạt các vấn đề liên quan tranh chấp, khiếu nại đất đai xảy ra. Từ thực tế trên cùng với yêu cầu phải phát hiện huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai. Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất.Khái quát chung về cơ sở pháp lý giao đất, cho thuê đất Sau khi có Hiến pháp, Luật đất đai đầu tiên là Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987 tại kỳ họp thứ 2 và có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Một trong những nội dung của việc quản lý Nhà nước đối với đất đai, tại khoản 4, Điều 9 Luật đã quy định “Giao đất và thu hồi đất”.
Đến Luật Đất đai năm 1993 thì nội dung được bổ sung thêm “Cho thuê đất”. Trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội của đất nước, nhằm hoàn thiện hơn cơ chế, chính sách về đất đai thì Luật sửa đổi bổ sung e 8 một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã ra đời, song vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế. Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại, thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XI (2002 - 2007), ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì công tác giao đất, cho thuê đất một lần nữa khẳng định là một trong những nội dung không thể thiếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất, cho thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất… Năm 2013, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.