Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Việt Trì giữ vị trí trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Phú Thọ và là cửa ngõ vùng Tây Bắc, nằm trên tuyến hành lang kinh tế chiến lược Hà Nội - Hải Phòng - Lào Cai - Côn Minh. Với diện tích tự nhiên phân bố trên 23 đơn vị hành chính gồm 13 phường và 10 xã, Việt Trì chịu áp lực đô thị hóa mạnh mẽ, đòi hỏi công tác quản lý tài nguyên đất đai phải đáp ứng nhu cầu phát triển đồng bộ hạ tầng, công nghiệp và nhà ở. Trong giai đoạn 2013-2017, toàn thành phố đã thực hiện giao đất ở cho 1.898 hộ gia đình với tổng diện tích 20,76 ha, đồng thời giải quyết cho thuê đất đối với 246 hộ gia đình, cá nhân trên diện tích 2,34 ha.

Mặc dù đạt được nhiều chuyển biến tích cực sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, thực tiễn quản lý đất đai tại địa phương vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Khảo sát thực tế chỉ ra rằng 79,25% cán bộ chuyên môn nhận định quy trình thủ tục giao và cho thuê đất còn phức tạp, trong khi 65,88% hộ dân cho rằng đơn giá thu tiền sử dụng đất chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm đặt ra là phân tích thực trạng thực thi chính sách giao đất, cho thuê đất, làm rõ sự bất cập trong thủ tục hành chính, cơ chế giá và áp lực công việc của bộ máy công quyền.

Mục tiêu cụ thể của công trình là đánh giá toàn diện kết quả giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2013-2017 trên địa bàn 23 xã, phường thuộc thành phố Việt Trì; xác định các nguyên nhân cốt lõi gây cản trở hiệu quả quản lý; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao chỉ số minh bạch, gia tăng nguồn thu ngân sách địa phương và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng ba hệ thống lý thuyết cốt lõi trong khoa học quản lý đất đai:

Thứ nhất, Lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai quy định tại Hiến pháp năm 2013, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quyền định đoạt của Nhà nước được hiện thực hóa thông qua hai công cụ pháp lý cơ bản là quyết định giao đất hành chính và hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Lý thuyết địa tô và giá trị quyền sử dụng đất của kinh tế chính trị cổ điển, xác định giá đất là sự tư bản hóa địa tô, phản ánh khả năng sinh lợi của thửa đất trong không gian và thời gian xác định.

Thứ ba, Lý thuyết quản trị công hiện đại về phân bổ tài nguyên công, nhấn mạnh nguyên tắc công khai, minh bạch và tối ưu hóa lợi ích kinh tế - xã hội thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất.

Các khái niệm chính được chuẩn hóa bao gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thuê đất trả tiền hàng năm; Thuê đất trả tiền một lần; và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Bên cạnh đó, nghiên cứu kế thừa bài học kinh nghiệm quốc tế: Mô hình kiểm soát chặt chẽ thời hạn đưa đất vào sử dụng của Trung Quốc với chế tài thu hồi đất không bồi thường nếu chậm tiến độ 24 tháng; Hệ thống đăng ký Torrens minh bạch thông tin bất động sản của Úc; và Cơ chế đấu giá công khai chiếm gần 90% quỹ đất công của Singapore.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp đa chiều được thu thập trong giai đoạn từ tháng 3/2017 đến tháng 8/2018:

Nguồn dữ liệu thứ cấp bao gồm báo cáo thống kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất năm 2017, biến động đất đai 2013-2017 thu thập tại Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ và Chi cục Thuế thành phố Việt Trì.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học bằng phiếu hỏi với tổng quy mô mẫu đạt 192 phiếu điều tra thực hiện vào tháng 3 và tháng 4 năm 2018.

Cỡ mẫu hộ gia đình, cá nhân được xác định dựa trên công thức chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất với sai số cho phép 15%, thu về 125 phiếu hợp lệ, phân bổ thành: 40 phiếu cho nhóm giao đất không thông qua đấu giá (tổng thể 518 hộ), 45 phiếu cho nhóm giao đất thông qua đấu giá (tổng thể 1.380 hộ), và 40 phiếu cho nhóm thuê đất (tổng thể 246 hộ).

Đối với khối tổ chức, nghiên cứu thực hiện điều tra toàn bộ 100% tổng thể gồm 06 tổ chức được giao đất (diện tích 2,55 ha) và 08 tổ chức được thuê đất (diện tích 4,51 ha). Khối cán bộ quản lý được chọn mẫu chỉ định gồm 53 cán bộ chuyên trách (04 cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường, 03 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, 23 lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã/phường và 23 công chức địa chính cơ sở).

Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm Excel để thống kê mô tả, tổng hợp bảng chéo và phân tích so sánh định lượng. Lý do lựa chọn hệ phương pháp này là nhằm đối chiếu khách quan giữa quy định văn bản pháp lý với trải nghiệm thực tế của người dân, doanh nghiệp và người trực tiếp thực thi công vụ.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích số liệu quản trị giai đoạn 2013-2017 trên địa bàn thành phố Việt Trì ghi nhận 4 phát hiện trọng tâm:

Thứ nhất, công tác giao đất ở cho hộ gia đình và cá nhân có sự chuyển dịch mạnh mẽ sang cơ chế thị trường. Tổng số hộ được giao đất là 1.898 hộ với diện tích 20,76 ha; trong đó hình thức giao đất qua đấu giá chiếm tỷ trọng áp đảo với 1.380 hộ (đạt 72,71%), trong khi giao đất không qua đấu giá chỉ chiếm 518 hộ (tương đương 27,29%). Cơ chế đấu giá giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhưng cũng tạo rào cản tiếp cận đất ở đối với các nhóm thu nhập thấp.

Thứ hai, việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có quy mô tương đối tập trung. Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ đã quyết định giao đất cho 06 tổ chức với diện tích 2,55 ha và cho 08 tổ chức thuê đất với diện tích 4,51 ha (điển hình như dự án Vincom Plaza Việt Trì tại phường Gia Cẩm). Tuy nhiên, trên quy mô toàn tỉnh Phú Thọ trong 5 năm, diện tích giao đất tổ chức đạt 165,39 ha (233 tổ chức) và cho thuê đất đạt 207,41 ha (273 tổ chức), cho thấy diện tích hấp thụ của thành phố Việt Trì chiếm tỷ trọng nhỏ do quỹ đất sạch nội đô ngày càng cạn kiệt.

Thứ ba, tồn tại sự chênh lệch lớn giữa khung giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế. Kết quả khảo sát 125 hộ dân cho thấy 65,88% hộ được giao đất và 40,00% hộ thuê đất khẳng định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo bảng giá nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến hiện tượng đầu cơ đất đai và giảm hiệu quả nguồn thu công.

Thứ tư, áp lực công vụ và rào cản thủ tục hành chính ở mức báo động. Có đến 79,25% cán bộ công chức nhận định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất hiện hành chưa thực sự phù hợp; 81,13% cán bộ cho rằng kinh phí và phương tiện tác nghiệp chưa thỏa đáng; và 69,81% cán bộ chịu áp lực nặng nề từ cấp trên về tiến độ giải quyết hồ sơ.

                    KẾT QUẢ KHẢO SÁT Ý KIẾN CÁN BỘ & NGƯỜI DÂN

Thảo luận kết quả

Thực trạng đấu giá đất chiếm 72,71% tổng số hộ giao đất chứng minh tính đúng đắn của chính sách đẩy mạnh kinh tế hóa đất đai theo tinh thần Luật Đất đai năm 2013. Dữ liệu này phản ánh xu hướng công khai hóa phân bổ đất đai, giảm thiểu cơ chế xin - cho vốn tồn tại phổ biến trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 2003.

Tuy vậy, việc 65,88% người dân nhận thấy đơn giá nhà nước thấp hơn giá thị trường là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm giữ đất, chậm trễ đưa đất vào vận hành sản xuất kinh doanh hoặc tìm cách chuyển nhượng kiếm lời bất chính. Điều này hoàn toàn tương thích với các báo cáo chuyên ngành quản lý đất đai tại khu vực trung du phía Bắc, nơi việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư hay so sánh trực tiếp thường gặp sai số lớn do thiếu dữ liệu giao dịch chuẩn.

Về mặt vận hành hệ thống, việc 79,25% công chức đánh giá quy trình chưa phù hợp xuất phát từ việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất qua nhiều tầng nấc trung gian (thời gian thẩm định hồ sơ theo quy định tại phòng Tài nguyên và Môi trường lên tới 25 ngày làm việc). Đồng thời, việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện chậm so với thời hạn quy định đã gây đình trệ dây chuyền cho toàn bộ các quyết định giao đất.

Các dữ liệu phân tích này có thể được mô hình hóa trực quan thành các biểu đồ cột kép so sánh cơ cấu giao đất qua đấu giá và không qua đấu giá theo từng năm, kết hợp bảng ma trận tương quan giữa thời gian thẩm định thực tế và tỷ lệ hài lòng của đối tượng thụ hưởng để thấy rõ các nút thắt hành chính cần tháo gỡ.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, bốn nhóm giải pháp chiến lược cần được triển khai đồng bộ:

Thứ nhất, cải cách triệt để thủ tục hành chính và cắt giảm thời gian xử lý hồ sơ. Ủy ban nhân dân thành phố Việt Trì phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành chuẩn hóa quy trình một cửa liên thông, rút ngắn thời gian thẩm định nhu cầu giao đất ở cấp huyện từ 25 ngày xuống dưới 15 ngày làm việc, giảm 30% thời gian luân chuyển hồ sơ giữa cấp xã và cấp huyện trong giai đoạn 2019-2020.

Thứ hai, đổi mới cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường. Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Phú Thọ cần áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt theo từng quý và vị trí tuyến đường tại 23 xã, phường của thành phố Việt Trì. Mục tiêu nâng mức thu ngân sách từ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tăng tối thiểu 15-20% mỗi năm, hạn chế tối đa thất thoát tài sản công và triệt tiêu động cơ găm giữ đất đai đầu cơ.

Thứ ba, số hóa dữ liệu và công khai toàn diện thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì chủ trì xây dựng cổng thông tin điện tử về quỹ đất đấu giá, công khai 100% sơ đồ quy hoạch, chỉ giới và biểu giá khởi điểm trên môi trường mạng internet trước thời điểm tổ chức đấu giá tối thiểu 45 ngày, hướng tới xây dựng hệ sinh thái thông tin đất đai số hóa theo mô hình Torrens trước năm 2022.

Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra thực địa và nâng cao chế độ đãi ngộ công vụ. Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường kiên quyết lập hồ sơ thu hồi không bồi thường đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng quá 24 tháng theo đúng Điều 64 Luật Đất đai năm 2013. Song song đó, Ủy ban nhân dân thành phố cần nâng định mức hỗ trợ chi phí tác nghiệp chuyên môn cho đội ngũ 23 công chức địa chính xã, phường từ nguồn trích lập 10% tiền thu đấu giá đất nhằm giảm áp lực công việc và nâng cao tính minh bạch công vụ.

                  LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC NHÓM GIẢI PHÁP TRỌNG TÂM

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị học thuật và thực tiễn sâu sắc, phù hợp làm tài liệu tham khảo chuyên sâu cho bốn nhóm đối tượng chính:

Thứ nhất, Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa chính. Lãnh đạo Ủy ban nhân dân các cấp, cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Thọ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì cùng công chức địa chính 23 xã, phường có thể sử dụng các số liệu khảo sát thực chứng để nhận diện điểm nghẽn thủ tục, từ đó tinh gọn quy trình thẩm định hồ sơ và xây dựng bảng giá đất phù hợp thực tiễn.

Thứ hai, Các nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng, bất động sản thương mại khi nghiên cứu đầu tư vào thị trường Việt Trì (như các dự án thương mại dịch vụ quy mô tương tự dự án 4,51 ha tại phường Gia Cẩm) có thể nắm bắt bức tranh toàn cảnh về pháp lý, cơ chế đấu giá, các biểu phí thuê đất và lộ trình phê duyệt dự án tại địa phương.

Thứ ba, Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Quản lý đất đai. Đây là nguồn tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp luận nghiên cứu thực địa, ứng dụng công thức tính cỡ mẫu điều tra xã hội học với quy mô 192 đối tượng và khung phân tích chính sách đất đai cấp huyện thị.

Thứ tư, Hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Người dân tại địa phương có thể tra cứu để hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ tài chính, các trường hợp được giao đất không qua đấu giá (chiếm 518 hộ) hoặc quy trình tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hợp pháp trên địa bàn thành phố.

Câu hỏi thường gặp

Căn cứ pháp lý cốt lõi nào điều chỉnh hoạt động giao đất và cho thuê đất tại thành phố Việt Trì giai đoạn nghiên cứu?

Hoạt động giao đất và cho thuê đất tại Việt Trì chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Luật Đất đai năm 2013 kết hợp các văn bản phân cấp của địa phương như Quyết định 12/2014/QĐ-UBND quy định chi tiết quản lý sử dụng đất, Quyết định 05/2015/QĐ-UBND về tỷ lệ đơn giá thuê đất và Quyết định 38/2016/QĐ-UBND về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Thọ.

Tại sao tỷ trọng giao đất ở thông qua đấu giá lại chiếm ưu thế áp đảo tại thành phố Việt Trì?

Trong giai đoạn 2013-2017, giao đất qua đấu giá đạt 1.380 hộ (chiếm 72,71% tổng số hộ được giao đất) nhờ chính sách công khai hóa quỹ đất ở đô thị theo Luật Đất đai năm 2013. Hình thức này giúp địa phương huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách phát triển hạ tầng, đồng thời hạn chế tình trạng tiêu cực trong việc xét duyệt phân lô đất ở tại các khu dân cư mới.

Nguyên nhân chủ yếu khiến 79,25% cán bộ chuyên môn đánh giá thủ tục giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp là gì?

Tỷ lệ 79,25% cán bộ phản ánh bất cập xuất phát từ quy trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất kéo dài (lên đến 25 ngày làm việc), hồ sơ qua nhiều cấp xét duyệt từ xã đến thành phố, sự chồng chéo giữa quy hoạch xây dựng và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cùng với việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thường xuyên bị chậm trễ so với quy định.

Sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường tại Việt Trì dẫn đến những hệ quả tiêu cực nào?

Việc 65,88% hộ dân giao đất nhận định tiền sử dụng đất thấp hơn thị trường tạo ra kẽ hở cho hoạt động đầu cơ, găm giữ đất đai chờ tăng giá thay vì đưa vào khai thác sử dụng. Đồng thời, sự chênh lệch giá làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và gây áp lực khiếu kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại các dự án liền kề.

Bài học kinh nghiệm quốc tế nào có thể áp dụng hiệu quả nhất cho công tác quản lý đất đai tại thành phố Việt Trì?

Hai kinh nghiệm phù hợp nhất là: Mô hình của Trung Quốc về việc kiên quyết thu hồi đất không bồi thường tài sản nếu chậm tiến độ triển khai quá 24 tháng để chống lãng phí quỹ đất đô thị; và mô hình đăng ký đất đai Torrens của Úc nhằm số hóa toàn bộ dữ liệu địa chính, giúp người dân và doanh nghiệp tra cứu thông tin quy hoạch minh bạch.

Kết luận

  • Công trình đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất trên địa bàn 23 xã, phường thuộc thành phố Việt Trì giai đoạn 2013-2017 với quy mô giao đất ở 20,76 ha cho 1.898 hộ và cho thuê 4,51 ha đất tổ chức.
  • Kết quả khảo sát 192 đối tượng làm rõ các điểm nghẽn thực tiễn: 79,25% cán bộ phản ánh quy trình thủ tục bất cập, 65,88% người dân nhận định giá đất nhà nước thấp hơn thị trường và 69,81% cán bộ chịu áp lực tiến độ công vụ nặng nề.
  • Luận văn đóng góp khung phương pháp luận nghiên cứu định lượng kết hợp định tính thực chứng, cung cấp luận cứ khoa học vững chắc cho công tác quản lý nhà nước về đất đai tại đô thị loại I trực thuộc tỉnh.
  • Lộ trình tiếp theo đòi hỏi chính quyền thành phố Việt Trì và tỉnh Phú Thọ khẩn trương triển khai 4 nhóm giải pháp: rút ngắn 30% thời gian giải quyết thủ tục, điều chỉnh hệ số giá đất sát thị trường, số hóa 100% dữ liệu đất đai và kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến độ quá 24 tháng.
  • Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng học thuật quan tâm đến chính sách đất đai đô thị nên khai thác sâu số liệu và mô hình phân tích của luận văn để ứng dụng vào công tác hoạch định và thực thi chính sách trong giai đoạn mới.