Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2016-2018, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý đã đạt được những bước tiến vượt bậc, với tổng diện tích đất đấu giá thành công lên tới 52.021 m2, đóng góp trực tiếp 340,779 tỷ đồng vào nguồn thu ngân sách nhà nước và địa phương. Thành phố Phủ Lý với quy mô dân số 142.409 người cùng mật độ dân số 1.625 người/km2 đang trải qua tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, kéo theo nhu cầu cấp thiết về nhà ở và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Vấn đề cốt lõi được đặt ra là làm thế nào để vận hành cơ chế đấu giá đất công khai, minh bạch, xóa bỏ triệt để cơ chế xin - cho và giải quyết hài hòa xung đột lợi ích giữa Nhà nước và người dân trong công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Mục tiêu cụ thể của công trình nghiên cứu là đánh giá toàn diện bức tranh thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý trong phạm vi thời gian 3 năm từ 2016 đến 2018, đồng thời đi sâu phân tích 3 dự án đại diện cho các loại hình phát triển đô thị khác nhau. Thông qua việc phân tích chuyên sâu các chỉ tiêu định lượng và định tính, đề tài làm sáng tỏ nguyên nhân dẫn tới sự thành công hoặc hạn chế tại từng dự án, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị tài chính đất đai. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi cung cấp cơ sở khoa học giúp địa phương gia tăng tỷ lệ đấu giá thành công lên trên 95% ở các giai đoạn tiếp theo, đồng thời tối ưu hóa giá trị thặng dư đất đai nhằm tái đầu tư vào hệ thống hạ tầng đô thị văn minh, hiện đại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết kinh tế đất đai cổ điển về địa tô chênh lệch và lý thuyết phân bổ nguồn lực công hiệu quả thông qua cơ chế thị trường. Bên cạnh đó, mô hình đấu giá cạnh tranh giá lên được vận dụng để phân tích sự tương tác giữa cung và cầu bất động sản sơ cấp do Nhà nước đại diện quản lý. Hệ thống lý luận của đề tài xoay quanh các khái niệm cốt lõi: giá đất thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, giá khởi điểm, bước giá và quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Khung lý thuyết khẳng định rằng giá trị của quyền sử dụng đất phụ thuộc chặt chẽ vào vị trí địa lý, quy mô kích thước lô đất (chiều rộng mặt tiền tiêu chuẩn từ 5 đến 5,5m) và mức độ hoàn thiện của hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao quanh.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của nghiên cứu bao gồm số liệu thứ cấp được thu thập từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Phủ Lý, Trung tâm Phát triển quỹ đất và các văn bản chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam giai đoạn 2016-2018. Dữ liệu sơ cấp được thu thập trực tiếp thông qua mẫu phiếu điều tra xã hội học với quy mô cỡ mẫu tổng cộng là 135 đối tượng. Trong đó, phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được áp dụng để khảo sát 105 người tham gia đấu giá trên tổng số 221 người tham dự tại 3 dự án tiêu biểu (40 phiếu tại Khu đô thị Liêm Chính, 30 phiếu tại thôn Thăng Long - xã Liêm Chung, và 35 phiếu tại phường Lê Hồng Phong), cùng 30 cán bộ chuyên môn phụ trách công tác quản lý đất đai. Việc phân tầng mẫu theo 3 dự án giúp bao quát toàn diện các phân khúc từ đất khu đô thị mới, đất xen kẹt nông thôn đến đất bám trục giao thông chính.

Phương pháp phân tích số liệu sử dụng phần mềm thống kê kết hợp thang đo Likert 3 bậc chuẩn hóa với khoảng chia độ rộng bằng 0,67 nhằm lượng hóa chính xác các mức độ đánh giá: Mức thấp từ 1,00 đến 1,67; Mức trung bình từ 1,68 đến 2,34; Mức cao từ 2,35 đến 3,00. Phương pháp so sánh mức chênh lệch tài chính giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá được lựa chọn để phản ánh độ chính xác của công tác định giá ban đầu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tổng nguồn thu từ đấu giá đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2016-2018 đạt mức ấn tượng 340,779 tỷ đồng với 52.021 m2 diện tích trúng đấu giá, bình quân mỗi năm tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng vượt mức 113,5 tỷ đồng.

Thứ hai, kết quả triển khai tại 3 dự án nghiên cứu bộc lộ sự phân hóa rõ rệt về tỷ lệ thành công dựa trên đặc thù vị trí và công tác chuẩn bị hạ tầng:

  • Dự án Khu đô thị Liêm Chính (phường Liêm Chính) đạt tỷ lệ trúng đấu giá tuyệt đối 100% khi đấu thành công 20/20 lô đất chỉ trong 1 phiên duy nhất, mang lại nguồn thu ngân sách lớn nhất toàn giai đoạn nhờ hạ tầng đồng bộ và kết nối giao thông hoàn chỉnh.
  • Dự án đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹt tại thôn Thăng Long (xã Liêm Chung) chỉ đạt tỷ lệ thành công 87,5% với 21/24 lô đất được đấu giá thành công, còn lại 3 lô chưa tìm được người mua do hạ tầng tiếp cận chưa được xử lý triệt để.
  • Dự án tại phường Lê Hồng Phong nằm tiếp giáp Quốc lộ 1A đạt tỷ lệ thành công 94,1% khi hoàn thành 16/17 lô đất qua 2 phiên mở bán, trong đó 1 lô bị tồn đọng ở phiên đầu do mức giá khởi điểm quy định quá cao so với kỳ vọng thanh khoản của nhà đầu tư.

Thứ ba, kết quả khảo sát từ 105 người dân và 30 cán bộ chỉ ra rằng chỉ số minh bạch thông tin và quy trình thủ tục được đánh giá ở mức cao với điểm số bình quân đạt 2,45/3,00 điểm, trong khi sự phù hợp của mức giá khởi điểm và bước giá chỉ đạt mức trung bình 2,05/3,00 điểm.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch về kết quả đấu giá giữa các dự án chứng minh rằng yếu tố vị trí địa lý kết hợp mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng quyết định tới hơn 70% mức độ quan tâm của người tham gia đấu giá. Khi so sánh với số liệu tại các địa phương lân cận như tỉnh Nam Định năm 2014 (chỉ đấu giá thành công 53 ha trên tổng số 92 ha dự kiến, đạt 57,6% kế hoạch diện tích và thu về 345 tỷ đồng) hay thành phố Hà Nội năm 2016 (đạt 21,3 ha, thu 2.426 tỷ đồng), thành phố Phủ Lý thể hiện tính ổn định cao hơn về mặt kiểm soát giá trúng đấu giá sát với thị trường. Tuy nhiên, tình trạng dồn mức giá khởi điểm quá cao tại phường Lê Hồng Phong phản ánh sự thiếu linh hoạt trong việc áp dụng phương pháp thẩm định giá cho các thửa đất bám trục giao thông lớn.

Dữ liệu nghiên cứu được trực quan hóa thông qua bảng ma trận so sánh các thông số kinh tế kỹ thuật giữa 3 dự án và biểu đồ cột thể hiện mức chênh lệch giữa giá sàn, giá trúng đấu giá và giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh. Các mô tả biểu đồ này làm rõ rằng việc ấn định giá khởi điểm hợp lý là đòn bẩy trực tiếp thúc đẩy số lượng người tham gia tăng từ 2 đến 3 người trên mỗi lô đất, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh và tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách địa phương.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và đầu tư hạ tầng đồng bộ. Ủy ban nhân dân thành phố Phủ Lý cần trích lập tối thiểu 30% tổng nguồn thu từ tiền sử dụng đất hàng năm để tái đầu tư xây dựng 100% các hạng mục giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng và cây xanh tại các khu đất chuẩn bị đưa ra đấu giá. Mục tiêu hoàn thành dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật trước thời điểm mở bán tối thiểu 30 ngày, áp dụng từ quý 1 năm 2020.

Thứ hai, nâng cao năng lực và chuẩn hóa quy trình định giá khởi điểm. Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp thặng dư, kiểm soát mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá giao dịch thực tế trên thị trường trong biên độ dưới 10%. Đơn vị chuyên môn cần thực hiện rà soát, điều chỉnh bảng giá đất định kỳ 6 tháng một lần đối với các khu vực đô thị hóa nhanh.

Thứ ba, hiện đại hóa hình thức tổ chức và tăng cường tính bảo mật. Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh và các công ty đấu giá hợp danh cần chuyển đổi ít nhất 50% các phiên mở bán sang hình thức bỏ phiếu gián tiếp hoặc đấu giá trực tuyến qua mạng theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Giải pháp này nhằm loại trừ hoàn toàn các hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối trật tự, đảm bảo 100% tính minh bạch và an toàn pháp lý cho người tham gia đấu giá trước năm 2021.

Thứ tư, đẩy mạnh công tác công khai thông tin và tiếp thị dự án. Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố cần mở rộng thời gian niêm yết công khai hồ sơ đấu giá lên tối thiểu 20 ngày liên tục trước ngày mở cuộc đấu giá, đa dạng hóa các kênh thông tin trên cổng thông tin điện tử của tỉnh và các phương tiện truyền thông đại chúng nhằm thu hút từ 4 đến 5 lượt hồ sơ đăng ký tham gia cho mỗi thửa đất.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương: Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp thành phố, huyện, các phòng ban chuyên môn về Tài nguyên - Môi trường, Tài chính và Trung tâm Phát triển quỹ đất có thể áp dụng trực tiếp quy trình đánh giá 3 tiêu chí và các giải pháp điều hành nhằm giảm thiểu tỷ lệ tồn đọng đất đấu giá xuống dưới 5%, đồng thời hạn chế thất thu ngân sách địa phương từ 10% đến 20%.

Nhóm doanh nghiệp thẩm định giá và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp: Các đấu giá viên, thẩm định viên và chuyên viên tư vấn pháp lý bất động sản có thể sử dụng khung dữ liệu thực nghiệm tại 3 dự án để xây dựng phương án định giá sàn khoa học, thiết lập quy chế đấu giá chặt chẽ và phòng ngừa các rủi ro phát sinh khi xác định khoản tiền đặt trước từ 5% đến 20%.

Nhóm giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Nghiên cứu cung cấp tài liệu tham khảo học thuật giá trị với hệ phương pháp xử lý dữ liệu chuẩn hóa, bao gồm 135 mẫu khảo sát thực địa và kỹ thuật ứng dụng thang đo Likert 3 bậc trong phân tích chính sách đất đai tại các đô thị loại hai và loại ba.

Nhóm các nhà đầu tư và người dân tham gia đấu giá: Giúp người mua nắm vững các quy định pháp luật hiện hành, nhận diện chuẩn xác các yếu tố cấu thành giá trị bất động sản như vị trí, mặt tiền, cơ sở hạ tầng, từ đó đưa ra quyết định trả giá hợp lý và tối ưu hóa hiệu quả đầu tư cá nhân.

Câu hỏi thường gặp

Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2016-2018 đạt quy mô như thế nào? Trong giai đoạn 2016-2018, thành phố Phủ Lý đã đấu giá thành công tổng diện tích 52.021 m2 đất ở, thu về 340,779 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước. Thành tích này khẳng định vai trò trụ cột của công tác đấu giá trong việc huy động nguồn lực tài chính phát triển hạ tầng và giải quyết nhu cầu đất ở của người dân.

Tại sao dự án Khu đô thị Liêm Chính lại đạt tỷ lệ đấu giá thành công tuyệt đối 100%? Dự án tại phường Liêm Chính bán thành công trọn vẹn 20/20 lô đất ngay trong phiên đầu tiên nhờ vị trí quy hoạch đắc địa, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được đầu tư hoàn chỉnh và kích thước lô đất đạt chuẩn với mặt tiền từ 5 đến 5,5m, kết hợp mức giá sàn ban đầu bám sát sức mua thị trường.

Nguyên nhân nào dẫn tới việc một số lô đất tại xã Liêm Chung và phường Lê Hồng Phong bị tồn đọng? Tại thôn Thăng Long (xã Liêm Chung), có 3/24 lô đất xen kẹt không bán được do vướng mắc về đường giao thông kết nối chưa hoàn thiện. Tại phường Lê Hồng Phong, có 1/17 lô đất bám Quốc lộ 1A bị tồn đọng do mức giá khởi điểm được ấn định quá cao so với khả năng chi trả của người dân địa phương.

Quy định về khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ra sao? Căn cứ theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản năm 2016, người tham gia đấu giá bắt buộc phải nộp khoản tiền đặt trước với mức tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của thửa đất. Quy định này giúp sàng lọc người mua có năng lực tài chính thực sự và hạn chế tình trạng bỏ cọc.

Nghiên cứu đã sử dụng phương pháp khảo sát thực địa nào để đảm bảo tính khách quan? Tác giả đã thu thập ý kiến của 105 người tham gia đấu giá tại 3 dự án và 30 cán bộ chuyên môn thông qua bảng hỏi thiết kế theo thang đo Likert 3 bậc với độ rộng khoảng chia chuẩn 0,67, qua đó phản ánh trung thực mức độ hài lòng về giá khởi điểm, bước giá và tính công khai của thủ tục.

Kết luận

  • Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2016-2018 đã hoàn thành xuất sắc mục tiêu kinh tế - xã hội khi tạo ra nguồn thu 340,779 tỷ đồng từ 52.021 m2 đất ở, đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở cho đô thị 142.409 dân.
  • Luận văn làm sáng tỏ cơ sở khoa học về sự tương tác giữa 5 nhóm yếu tố cấu thành giá trị đất đai, chứng minh rằng sự thành công của một dự án đấu giá phụ thuộc mang tính quyết định vào mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và sự chuẩn xác của giá khởi điểm.
  • Công trình đã chỉ rõ nguyên nhân gốc rễ của những hạn chế tại các dự án đất xen kẹt nông thôn và đất bám trục giao thông chính, cung cấp bộ chỉ số định lượng dựa trên 135 phiếu điều tra thực tế.
  • Lộ trình tiếp theo đòi hỏi thành phố cần tập trung rà soát quy hoạch tổng thể, bố trí 30% nguồn vốn phát triển hạ tầng kỹ thuật và nâng tỷ lệ áp dụng đấu giá gián tiếp, trực tuyến lên 50% trong giai đoạn 2020-2025.
  • Các cơ quan quản lý nhà nước, nhà nghiên cứu và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai hãy khai thác ngay nguồn số liệu thực chứng và hệ thống giải pháp trong luận văn để chuẩn hóa quy trình tổ chức đấu giá đất công trên địa bàn tỉnh Hà Nam và các đô thị tương đồng.