Tổng quan nghiên cứu

Huyện đảo Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giữ vị trí tiền tiêu đặc biệt quan trọng về kinh tế biển và an ninh quốc phòng vùng Đông Bắc. Địa bàn có tổng diện tích tự nhiên đạt 54.241,32 ha, trong đó mặt nước ven biển chiếm tới 90,77% (tương đương 49.236,39 ha) và phần đất nổi có diện tích 5.004,93 ha. Giai đoạn 2015 – 2018 ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường bất động sản địa phương sau khi hệ thống lưới điện quốc gia được hoàn thiện và lượng khách du lịch tăng vọt, thúc đẩy tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ tăng từ 446 tỷ đồng năm 2016 lên 748 tỷ đồng vào năm 2019. Trong khung thời gian này, toàn huyện đã phát sinh 1.017 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với tổng diện tích biến động đạt 205.054,97 m2.

Sự gia tăng đột biến của các giao dịch thương mại đất đai đã đặt ra nhiều thách thức gay gắt cho cơ quan quản lý nhà nước. Tình trạng đầu cơ, giao dịch phi chính quy, bất cập trong khung giá đất nhà nước giai đoạn 2014 – 2019 so với giá thị trường và tiến độ đo đạc bản đồ địa chính mới được nghiệm thu cuối năm 2017 đã dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp. Nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá toàn diện kết quả thực hiện 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo không gian hành chính tại 3 đơn vị cơ sở gồm thị trấn Cô Tô, xã Đồng Tiến và xã Thanh Lân, đồng thời phân tích các yếu tố tác động thông qua khảo sát thực chứng. Ý nghĩa của công trình là cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn giúp nâng cao tỷ lệ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ mốc 40% lên 100%, chuẩn hóa quy trình hành chính công và bảo đảm phát triển bền vững quỹ đất hải đảo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết địa tô kinh tế của David Ricardo và lý thuyết quyền sở hữu tài sản trong quản lý công hiện đại để phân tích giá trị gia tăng của đất đai dưới tác động của hạ tầng du lịch biển đảo. Khung pháp lý nền tảng được xây dựng dựa trên Luật Đất đai năm 2013, trực tiếp là các quy định tại Điều 3, Điều 167 và Điều 188 về 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các nguyên tắc giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và quy chuẩn thực thi hành chính một cửa theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được tích hợp nhằm làm rõ cơ chế vận hành của thị trường quyền sử dụng đất.

Khung phân tích tập trung vào 4 khái niệm cốt lõi: quyền tài sản của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân, giá trị quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cơ chế luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính theo Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT, và hạn mức giao đất ở theo Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 8/2019 đến tháng 5/2020. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ báo cáo thống kê đất đai, hồ sơ địa chính của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cô Tô, Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế huyện Cô Tô giai đoạn 2015 – 2018.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên với tổng quy mô 180 phiếu khảo sát hợp lệ, bao gồm:

  • Mẫu người dân: 150 phiếu phân bổ tại 3 đơn vị hành chính gồm thị trấn Cô Tô với 70 phiếu, xã Đồng Tiến với 50 phiếu và xã Thanh Lân với 30 phiếu, đối tượng là các chủ thể đã trực tiếp tham gia giao dịch đất đai.
  • Mẫu cán bộ quản lý: 30 phiếu gồm 4 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, 4 viên chức Văn phòng Đăng ký đất đai, 3 cán bộ Thuế, 6 công chức địa chính xã, 3 lãnh đạo xã phụ trách và 10 trưởng thôn, tổ trưởng dân phố.

Phương pháp phân tích sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để lượng hóa nhận thức pháp luật và mức độ hài lòng của công dân đối với bộ máy gồm 13 cán bộ quản lý đất đai địa phương. Toàn bộ dữ liệu được xử lý thống kê mô tả, phân tích tần số và so sánh chéo trên phần mềm Microsoft Excel nhằm xác định chính xác các biến số ảnh hưởng trọng yếu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả tổng hợp số liệu giao dịch giai đoạn 2015 – 2018 tại huyện Cô Tô làm sáng tỏ 3 phát hiện quan trọng:

Thứ nhất, cơ cấu hình thức chuyển quyền có sự phân hóa và mất cân đối cực kỳ sâu sắc. Trong tổng số 1.017 trường hợp với diện tích 205.054,97 m2, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm ưu thế tuyệt đối với 958 trường hợp (đạt tỷ lệ 94,20% về số lượng) và diện tích 177.113,70 m2 (chiếm 86,37% về quy mô). Các hình thức phi thương mại chiếm tỷ trọng rất nhỏ: thừa kế có 30 trường hợp (2,95% số vụ, diện tích 15.876,77 m2), tặng cho có 25 trường hợp (2,46% số vụ, diện tích 8.232,20 m2), góp vốn có 3 trường hợp (diện tích 3.150,00 m2) và chuyển đổi chỉ ghi nhận duy nhất 1 trường hợp với diện tích 682,30 m2 (chiếm 0,10%).

Thứ hai, không gian giao dịch và cơ cấu loại đất tập trung cao độ vào phân khúc đất ở và đất có tiềm năng kinh doanh dịch vụ du lịch. Các giao dịch tập trung phần lớn tại thị trấn Cô Tô và các trục đường ven biển xã Đồng Tiến. Đáng chú ý, toàn huyện không phát sinh bất kỳ giao dịch chuyển nhượng nào đối với đất chuyên trồng lúa nước. Giao dịch chủ yếu diễn ra toàn thửa trên nền 50,80 ha đất ở hiện trạng hoặc gom đất nông nghiệp xen kẹt nhằm mục đích xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, năng lực thực thi và độ phủ hạ tầng pháp lý cơ sở còn độ trễ lớn. Toàn bộ bộ máy quản lý đất đai huyện chỉ có 13 cán bộ (gồm 1 thạc sĩ, 8 kỹ sư hoặc cử nhân đại học, 4 cán bộ trình độ trung cấp và cao đẳng). Đến hết năm 2018, tỷ lệ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo bản đồ địa chính số hóa năm 2017 mới chỉ đạt khoảng 40% tổng số thửa đất cần cấp.

Thảo luận kết quả

Thực trạng chuyển nhượng áp đảo xuất phát trực tiếp từ đòn bẩy phát triển kinh tế du lịch và sự thay đổi kỳ vọng sinh lời của người dân cùng các nhà đầu tư bên ngoài. Các dữ liệu này phản ánh rõ nét qua các biểu đồ cơ cấu hình tròn về số vụ chuyển quyền và biểu đồ cột so sánh tương quan diện tích giữa chuyển nhượng thương mại so với tặng cho hay thừa kế.

Khi so sánh với kinh nghiệm quản lý đất đai tại một số nước trong khu vực như Trung Quốc và Thái Lan, công tác quản lý tại Cô Tô bộc lộ điểm nghẽn lớn trong công cụ định giá đất. Việc bảng giá đất của Nhà nước không theo kịp biên độ biến động giá trị thực tế đã tạo ra khe hở cho các thỏa thuận ngầm, tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách từ thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%. Đồng thời, việc thiếu vắng hệ thống thông tin đất đai điện tử kết nối liên thông cấp tỉnh khiến tỷ lệ hồ sơ phải chỉnh sửa bổ sung chiếm tỷ lệ đáng kể trong các đợt giao dịch cao điểm.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và thúc đẩy thị trường chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Cô Tô phát triển minh bạch, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Đẩy mạnh công tác đo đạc, số hóa và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
  • Cơ quan thực hiện: Ủy ban nhân dân huyện Cô Tô phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.
  • Mục tiêu cụ thể: Nâng tỷ lệ cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới từ 40% hiện tại lên đạt 100% cho toàn bộ 60% số thửa đất còn lại.
  • Lộ trình thực hiện: Hoàn thành dứt điểm trong giai đoạn 2021 – 2023.
  1. Chuẩn hóa quy trình một cửa điện tử và liên thông dữ liệu thuế:
  • Cơ quan thực hiện: Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh huyện Cô Tô và Chi cục Thuế huyện.
  • Mục tiêu cụ thể: Cắt giảm tối thiểu 30% thời gian luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính theo cơ chế một cửa (từ 15 ngày xuống dưới 10 ngày làm việc), bảo đảm 100% hồ sơ được cập nhật mã số giám sát tiến độ trực tuyến.
  • Lộ trình thực hiện: Triển khai ngay trong năm 2021 và duy trì thường xuyên.
  1. Đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn và phẩm chất cán bộ địa chính:
  • Cơ quan thực hiện: Phòng Nội vụ phối hợp Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cô Tô.
  • Mục tiêu cụ thể: Chuẩn hóa 100% cán bộ địa chính cấp xã đạt trình độ đại học đúng chuyên ngành Quản lý đất đai; định kỳ tổ chức tập huấn cập nhật văn bản pháp luật nhằm giảm tỷ lệ hồ sơ sai sót bị trả lại xuống dưới 2%.
  • Lộ trình thực hiện: Giai đoạn 2021 – 2024.
  1. Xây dựng cơ chế giám sát giá đất thị trường và tăng cường thanh tra chống thất thu ngân sách:
  • Cơ quan thực hiện: Phòng Tài chính - Kế hoạch phối hợp Chi cục Thuế và Thanh tra huyện Cô Tô.
  • Mục tiêu cụ thể: Khảo sát định kỳ giá đất giao dịch thực tế để tham mưu điều chỉnh hệ số giá đất sát thị trường, phấn đấu tăng nguồn thu từ thuế và phí chuyển quyền sử dụng đất lên 15 – 20% mỗi năm.
  • Lộ trình thực hiện: Thực hiện định kỳ hàng năm từ 2021 đến 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng thực tế cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương: Các đơn vị như Ủy ban nhân dân huyện Cô Tô, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sử dụng tài liệu này làm căn cứ thực tiễn để rà soát quy hoạch, lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm và hoàn thiện quy trình giải quyết thủ tục hành chính liên thông.

  2. Doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản du lịch: Các nhà đầu tư hạ tầng dịch vụ nghỉ dưỡng tiếp cận bức tranh chi tiết về cơ cấu 5.004,93 ha đất mặt đất, quỹ đất ở 50,80 ha và 2.416,07 ha rừng phòng hộ, từ đó định hình chiến lược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đúng quy hoạch và an toàn pháp lý.

  3. Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Quản lý đất đai: Nguồn tham khảo giá trị về phương pháp luận nghiên cứu thực chứng, cách áp dụng thang đo Likert trong đánh giá dịch vụ công và phân tích thị trường đất đai tại các địa bàn huyện đảo đặc thù.

  4. Cộng đồng cư dân và hộ gia đình tại địa phương: Người sử dụng đất trên địa bàn nắm vững trình tự 4 bước giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, các điều kiện bắt buộc theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và các quy định tài chính nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

  1. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào chiếm tỷ trọng cao nhất tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015 – 2018? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng áp đảo tuyệt đối cả về số lượng và diện tích, đạt 958 trường hợp (tương đương 94,20% tổng số vụ) với tổng diện tích 177.113,70 m2 (chiếm 86,37% tổng diện tích giao dịch toàn huyện), xuất phát từ nhu cầu gom đất xây dựng hạ tầng kinh doanh du lịch.

  2. Cơ cấu phân bổ đất đai tại huyện Cô Tô có đặc điểm gì nổi bật ảnh hưởng đến giao dịch đất đai? Huyện có tổng diện tích tự nhiên 54.241,32 ha nhưng mặt nước ven biển chiếm tới 90,77%, diện tích đất nổi chỉ có 5.004,93 ha. Trong đó đất lâm nghiệp chiếm 2.414,43 ha (rừng phòng hộ 2.416,07 ha), đất quốc phòng chiếm 989,60 ha, trong khi đất ở chỉ chiếm diện tích khiêm tốn là 50,80 ha, tạo nên sự khan hiếm lớn về quỹ đất thương mại.

  3. Điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp tại Cô Tô gồm những gì? Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất chuyển quyền phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và người sử dụng đất phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính liên quan.

  4. Nguyên nhân nào khiến tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Cô Tô mới đạt khoảng 40% đến cuối năm 2018? Nguyên nhân chủ yếu do bản đồ địa chính chính quy mới được nghiệm thu và đưa vào sử dụng từ tháng 11/2017, dữ liệu đo đạc lịch sử qua các thời kỳ có nhiều sai lệch về ranh giới, biến động đất đai diễn ra nhanh chóng trong khi lực lượng chuyên trách toàn huyện chỉ có 13 cán bộ.

  5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương được tính như thế nào? Người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% tính trên giá trị chuyển nhượng theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, còn bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo biểu giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành hoặc theo giá thỏa thuận thực tế.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện 1.017 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất với tổng diện tích 205.054,97 m2 trên địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2015 – 2018.
  • Khẳng định tính chất áp đảo của giao dịch chuyển nhượng thương mại chiếm 94,20% số vụ và 86,37% diện tích, gắn liền với tốc độ tăng trưởng của ngành dịch vụ du lịch đạt doanh thu 748 tỷ đồng năm 2019.
  • Xác định rõ nét các nút thắt trong công tác quản lý nhà nước gồm tỷ lệ cấp đổi Giấy chứng nhận mới đạt 40%, hạn chế về nhân sự chuyên môn với 13 cán bộ và sự chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước so với thị trường.
  • Đóng góp hệ thống cơ sở dữ liệu thực chứng và phương pháp đánh giá định lượng Likert áp dụng hiệu quả cho mô hình quản lý đất đai địa bàn hải đảo tiền tiêu.
  • Đề xuất lộ trình 4 nhóm giải pháp khả thi giai đoạn 2021 – 2025 nhằm số hóa 100% cơ sở dữ liệu địa chính, nâng cấp dịch vụ công mức độ 4 và bảo đảm thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

Quý độc giả, cán bộ quản lý và các nhà nghiên cứu quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai hải đảo có thể tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ của tác giả Trần Văn Dưỡng để khai thác sâu hơn hệ thống số liệu thực nghiệm và áp dụng cho các đề tài nghiên cứu liên quan.