MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai nói chung là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Do đó, các nước trên thế giới luôn đưa ra các chính sách, công cụ và phương pháp nhằm quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Tại các nước Châu Âu và một số nước Châu Á khác hình thức sở hữu đất đai đa dạng và có sự khác nhau (tư nhân, Nhà nước, tập thể) do đó đối với đất đai chỉ công nhận quyền sở hữu mà không công nhận quyền sử dụng.
Tại Trung Quốc, theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Ở Việt Nam, tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013, đã quy định: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ (Quốc Hội, 2013). Để có căn cứ bảo vệ quyền sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đủ điều kiện.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản giắn liền với đất (Quốc Hội, 2013). 2 Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay khi mà Nhà nước ta đang thực hiện công tác giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất. Đặc biệt ở những địa phương đang có sự thay đổi về đơn vị hành chính thì vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận càng cần phải được quan tâm. Đây sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai và phân bổ hiệu quả cho sự phát triển kinh tế.
Thạch Thất là một huyện nằm ở ngoại thành Hà Nội thực hiện chủ trương trong công tác dồn điền đổi thửa cũng như quy hoạch nông thôn mới toàn huyện Thạch Thất đến 2015 cơ bản đã hoàn thành, cùng với đó là việc cấp giấy chứng nhận cho ngừơi dân. Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hóa khá cao nên nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp ngày càng tăng, đặc biệt các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất có xu hướng tăng mạnh do đó vấn đề cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ cũng gia tăng. Theo thống kê của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất, việc thực hiện cấp đổi cấp lại tại địa phương những năm gần đây tăng đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số khó khăn nhất định.
Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất để thấy được thuận lợi, khó khăn cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó, đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. 3 - Phân tích được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. - Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 1. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu 1.
Đối tượng nghiên cứu - Công tác cấp đổi, cấp lại GCNSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. - Người sử dụng đất thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Thời gian thực hiện đề tài: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất tại năm 2018, số liệu thống kê về kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ từ năm 2015 - 2018. Số liệu phỏng vấn người sử dụng đất năm 2018.
- Phạm vi nội dung: Do thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu việc cấp đổi GCNQSDĐ trong trường hợp thực hiện quyền: chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thế chấp QSDĐ và cấp lại trong trường hợp mất, hỏng GCNQSDĐ. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần bổ sung lý luận về việc đánh giá công tác cấp đổi GCNQSDĐ. Ý nghĩa thực tiễn Cung cấp thêm số liệu thực tiễn về công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thánh phố Hà Nội Kết quả nghiên cứu sẽ tạo điều liện thuận lợi cho địa phương trong việc giám sát công tác cấp đổi GCNQSDĐ và đặc biệt trong công tác quản lý Nhà nước tại đại phương.
4 Chƣơng 2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2. Một số khái niệm liên quan 2. Qu n sở hữu Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 nêu: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”.
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình; - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; 5 + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Qu n s dụng t Theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quyhoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật.
Thực tế, chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Tại điều 1 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật đất đai 2013 gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc Hội, 2013). “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân , để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là 6 sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.