CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đối với một tài sản bất kỳ, người sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ở nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dân. Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nhất định theo quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình. Theo quy định của pháp luật hiện hành, đăng ký đất đai bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động đất đai. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu Theo Luật Đất đai 2013: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được Luan van 5 cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
Nội dung này được thực hiện khi: thửa đất được giao, cho thuê sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký. Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận. Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đăng ký biến động đất đai bao gồm có các trường hợp: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; Luan van 6 Chuyển mục đích sử dụng đất; Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. - Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; - Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; - Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; - Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; - Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp. Mục đích, vai trò của đăng ký đất đai Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm mục đích của kê khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở Luan van 7 hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Điều đó có ý nghĩa rất lớn, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Thông qua đăng ký đất đai, mối quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước được xác lập, làm cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký.
- Đăng ký đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với quản lý nhà nước về đất đai: Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu nhà nước.
Nhà nước chia cho người dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích Luan van 8 hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về người sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai. Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai. Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nước nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ. Việc đăng ký đất đai giúp nhà nước quản lý được diện tích đất đai của từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí, từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.