CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1. Khái niệm về đất đai a.
Về mặt thổ nhưỡng Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi (dẫn theo Nguyễn Đình Bồng và cs. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Nguyễn Đình Bồng và cs.
Về tài nguyên, tài sản Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó, đất đai được định nghĩa là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…). Khái niệm bất động sản m Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Quốc Hội, 2015). Khái niệm thị trường bất động sản a.
Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa dịch vụ bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Đặc điểm và tính chất thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có những tính chất cơ bản sau: chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu; hoạt động theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất.
TTBĐS có các đặc trưng cơ bản là: TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc; TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; cung TTBĐS phản ứng chậm so với cầu về bất động sản. Vai trò và chức năng của thị trường Bất động sản TTBĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia bởi vì, TTBĐS tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS; TTBĐS có tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; TTBĐS có tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động; và TTBĐS có liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. TTBĐS có chức năng đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Khái niệm về đăng ký đất đai và bất động sản 1.
Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện để xác lập tính pháp lý và giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã tham gia đăng ký. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai - Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; - Đăng ký đất đai là điều kiện để đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất và bất động sản trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. - Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai như: Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất; công tác điều tra đo đạc; công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; công tác giao đất, cho thuê đất; công tác phân hạng định giá đất; công tác thanh tra giải quyết tranh chấp đất đai.
Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai, bất động sản 1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả, bền vững; - Đối với công dân: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau: m - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hóa. Cần tuân thủ những nguyên tắc trên để đảm bảo cho hệ thống ĐKĐĐ thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2006). Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản a. Đăng ký văn tự giao dịch - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản.
Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Đăng ký quyền - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa phải dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Nguyễn Văn Chiến, 2006). MÔ HÌNH TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 1. Ở úc Tại Úc việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện bằng việc đăng ký quyền qua hệ thống Toren.
Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của VPĐK trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern m Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền.
Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này.