CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Một số khái niệm liên quan - Thu hồi đất: là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Các trường hợp thu hồi đất được quy định tại điều 61, 62 Luật đất đai 2013. - Bồi thường: theo khoản 12 điều 3 luật Đất đai 2013, bồi thường về đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất.
Công tác bồi thường được thực hiện sau khi nhà nước có thông báo thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, mục đích phát triển kinh tế, nhằm đảm bảo quyền lợi cho những tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi và làm giảm các tác động xấu đến người có đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất. - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi, nhằm ổn định đời sống sản xuất và phát triển việc hỗ trợ được thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. - Tái định cư: theo từ điển tiếng Việt, tái nghĩa là lần thứ hai, lại một lần nữa. Định cư là nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.
Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải đi chuyển chỗ ở. - Hình thức tái định cư bao gồm: bằng đất ở, nhà ở; bằng đất ở hoặc bằng tiền. - Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tình hình hiện nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất, mà còn đảm bảo lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất, phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đó là việc nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi 4 nghề nghiệp và tạo việc làm để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó: Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 đã ba lần Quốc hội ban hành luật sửa đổi, bổ sung các quy đinh của Luật Đất đai vào các năm 1998, 2001, 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt được kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có sức ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Bên cạnh đó ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dung đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò quan trọng.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn đến tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nạn, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên 5 truyền, phổ biến pháp luật, quy định của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mỗi quan hệ về đất đai.
Cán bộ, công chức địa chính, Chủ tịch UBND cấp xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin ở người dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lại của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phái triển và quyết định tương lai của nền kinh tế.
Thông qua quy hoạch sử dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi đã có quyết định thu hồi đất đối với người đang sử dụng đất đó. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá đất chuyển nhượng từ đó tác động đến giá đất bồi thường. Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định của nước ta, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sử dụng; người sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác 6 gắn liền với đất (GCN).
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư GCN là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất và diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCN vẫn chưa hoàn tất, chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn. Yếu tố giá đất và định giá đất Theo quy định của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc xác định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, tuy nhiên tình hình phổ biến hiện nay là giá đất Nhà nước ban hành còn thấp so với giá thị trường dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai, phát sinh khiếu kiện. Thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản đang ngày càng phát triền.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh tế đất nước.
Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần làm giảm thiều việc thu hồi đất để thực hiện dự án (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó tác động đến giá đất tính bồi thường. Cơ sở lý luận về xác định giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất.
Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để xây dựng các công trình 7 vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi.