Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1 Thu hồi đất Thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành Quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại các Điều 61, 62, 64, 65 Luật đất đai 2013.
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Mục đích cuả công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai sử dụng đúng mục đích, đạt hiệu quả, khắc phục tình trạng sử dụng đất sai mục đích, vi phạm luật đất đai.2 Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất; Giải phóng mặt bằng nghĩa là di dời, di dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình. Điều này có nghĩa là: + Mọi khoản bồi thường không phải bằng tiền là xong mà chủ thể đó phải được đảm bảo về lợi ích hợp pháp. Sự mất mát của người bị thu hồi đất cả về vật chất và tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế. Việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng theo quy định của pháp luật (Điều 74 Luật Đất đai năm 2013). + Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi. + Bồi thường hoặc hỗ trợ tài liệu hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
- Hỗ trợ là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới, ổn định đời sống, sản xuất, bố trí việc làm mới và một số khoản hỗ trợ khác. Hỗ trợ gồm: + Hỗ trợ đất là khoản hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ cho người đang sử dụng. + Hỗ trợ tài sản: Tài sản, vật kiến trúc hợp pháp không đủ điều kiện được bồi thường thì được xem xét hỗ trợ cho người có tài sản. * Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống, làm ăn và bàn giao lại đất cho dự án.
Tái định cư bắt buộc là điều không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện dự án. Khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp. Nó thê hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Nhà nước được áp dụng chung cho tất cả các dự án thu hồi đất. - Tính đa dạng: Mỗi dự án, khu vực thu hồi đất và GPMB được tiến hành trên địa bàn một tỉnh, một địa phương sẽ khác nhau về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các chính sách vận dụng cụ thể của cấp tỉnh cũng rất khác nhau. Các dự án trong khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, công trình xây dựng nhiều, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, ven các khu công 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nghiệp mức độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, buôn bán nhỏ… khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp, lâm nghiệp dân cư thưa thớt… Do vậy, đối với mỗi dự án ở mỗi vùng có những đặc trưng riêng, công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ GPMB được tiến hành cần có những giải pháp riêng, phù hợp với đặc điểm và điều kiện riêng của mỗi khu vực tùy theo từng dự án cụ thể. - Tính phức tạp: Đất đai là tài sản - bất động sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống sản xuất, sự phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với đất nông nghiệp: Tập trung chủ yếu khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, trong khi đó năng suất, sản lượng lại phụ thuộc rất lớn vào điều kiện đất đai, trình độ sản xuất, tập quán và kinh nghiệm canh tác có từ lâu đời. Do vậy, khi thu hồi đất - thu hồi tư liệu sản xuất của người dân thì việc người dân chấp hành phương án thu hồi đất, di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân là rất cần thiết để đảm bảo đời sống người dân về lâu dài. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp: Do giá trị sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lớn, nó gắn bó trực tiếp với đời sống, sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. Do vậy, việc thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ đối với đất ở, đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất lại càng phức tạp.
Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư nay chuyển đến ở khu vực mới điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên không muốn di chuyển. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Do vậy, quá trình bồi thường GPMB cũng mang những đặc điểm riêng biệt. Do đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của người dân.
Công tác quản lý đất đai ở một số địa phương còn yếu kém, hạn chế, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng kéo dài. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hướng từ lúc hình thành dự án đến khi GPMB và tái định cư. Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một số chính sách có nhiều Văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai chưa được hướng dẫn, chưa được khắc phục hiệu quả triệt để. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên các thửa đất cụ thể.
Giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này. Các yếu tố về giá đất và định giá đất cũng bất cập. Việc bồi thường GPMB gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính. Vì vậy các cấp chính quyền cấp trên phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện những sai phạm để xử lý tạo niềm tin cho nhân dân.
Theo kết quả thống kê của Cơ quan thanh tra nhà nước cho thấy hơn 80% số vụ tranh chấp, khiếu nại tố cáo hàng nằm liên quan đến đất đai, đặc biệt là khiếu kiện về bồi thường thiệt hại chưa thỏa đáng, không công bằng. Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - Bước 1: + Tiếp nhận các hồ sơ pháp lý của dự án từ phía Chủ đầu tư. + Tham mưu cho cấp có thẩm quyền Văn bản chủ trương thu hồi đất. + Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thành lập Tổ tư vấn giúp việc cho Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (trường hợp thấy cần thiết).
+ Xây dựng kế hoạch tiến độ chi tiết giải phóng mặt bằng trình UBND huyện phê duyệt theo quy định. + Lập đo vẽ trích đo, trích lục hoặc trích lục đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính khu đất quy hoạch thực hiện dự án. - Bước 2: + Công khai chủ trương thu hồi đất; phạm vi, vị trí khu đất thu hồi và các chế 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com độ chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định đến toàn thể các chủ sử dụng đất trong khu vự quy hoạch dự án. + Hình thức công khai: Xây dựng Pano khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự án; Thông báo trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức Hội nghị công khai tại trụ sở UBND xã có dự án đi qua.
- Bước 3: + Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi. + Xác định giá đất bồi thường cụ thể của các thửa đất bị ảnh hưởng phải thu hồi đất. + Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai, Tài sản cay cối, hoa màu, mồ mả, nhà cửa và các công trình kiến trúc khác nằm trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án tổng thể. - Bước 4: + Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Trình thẩm định, phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. - Bước 5: + Phát mẫu tự khai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng (có mẫu quy định). + Thu thập các Giấy tờ liên quan về đất nếu có.