Đặt vấn đề Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quý nhất của loài người, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Vì thế, chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và mở ra các cơ hội kinh tế cho người dân nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo. Nước ta lại đang trong công cuộc đổi mới nhu cầu sử dụng đất đai để phát triển trong từng ngành, từng địa phương có sự thay đổi đáng kể. Do vậy, nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai để tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất, cần phải nắm vững, quản lý chặt quỹ đất.
Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng”.Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là luật Đất đai 2013.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Thị trấn Việt Lâm là một đơn vị hành chính thuộc huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử n 2 dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lí và có hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Ngọc Anh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Thị trấn Việt Lâm, Huyện Vị Xuyên, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014-10/2016”.2 Mục tiêu của đề tài 1.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014 – 10/2016, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội trên địa bàn Thị Trấn Việt Lâm. - Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn. - Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị trấn Việt Lâm, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2014 – 10/2016.
n 3 - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất. - Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Việt Lâm.3 Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên: củng cố và nắm chắc hơn các kiến thức được học trong nhà trường, thông qua đó giúp sinh viên khi ra trường không bỡ ngỡ với công việc. Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. n 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài - Căn cứ Luật Đất đai năm 2013.
- Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,thuê mặt nước; 2.2 Cơ sở khoa học của đề tài 2. Khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất(Điều 3 Luật Đất đai 2013)[2]. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ[2].1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Đối tượng được cho phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 điều 179 Luật Đất đai 2013)[2]. - Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[2].2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp được qui định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 [2] như sau: n 6 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[5].