Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của đề tài 1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất, nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Sa Pa. Luật Đất đai năm 2013[13] khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài.
Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác. Khoản 10, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013[13] quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”; tại khoản 20, Điều 3 của Luật Đất đai quy định: “Gia trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thu tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh quy định; giá do đất giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 đất; giá thức tế do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thức hiện chuyển quyền sử dụng đất. Chương IX, Luật Đất đai năm 2013[13] đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó Điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013[13] có quy đinh: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kế biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013”. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tăng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật Đất đai năm 2013[13] quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hóa, xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thỏa thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hượng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất, kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thỏa thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 tiền hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc… Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. - Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18].
Thời gian thực hiện các TTHC về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18]. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [18]. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Tại Phần thứ 5, Bộ luật dân sự năm 2015[5] quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất: như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Cơ sở thực tiễn Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đai hóa đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu hướng phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động; Vì vậy, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng đất, cũng như của toàn xã hội.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp rất nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cấp nhật các Nghị định, Thông tư mới của nhà nước. Đa phần người dân chưa bặt kịp với những thay đổi của những chính sách, hiểu biết về pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn hạn chế; nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa thấy được tầm quan trọng của pháp lý đối với đất đai mà họ đang quản lý, sử dụng.
Một bộ phận người dân vẫn còn tự ý chuyển quyền sử dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quan lý nhà nước về đất đai gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, rồi đến Luật Đất đai năm 2013[13] gần đây có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất.
Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Sa Pa cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.