Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt, tư liệu sản xuất không thể thay thế, đồng thời là không gian phân bố các khu dân cư, hạ tầng kỹ thuật và công trình kinh tế - xã hội. Trong bối cảnh công nghiệp hóa, đô thị hóa và sự vận hành của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất gia tăng nhanh chóng đã tạo ra những biến động sâu sắc trong quản lý đất đai. Việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã thiết lập khuôn khổ pháp lý đồng bộ cho việc quy hoạch, kiểm kê, thanh tra và đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, bên cạnh việc chấp hành pháp luật, thực tiễn tại nhiều địa phương vẫn xuất hiện các hành vi chuyển quyền trái phép, mua bán sang tay và đầu cơ đất đai, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.

Huyện Lục Ngạn là một huyện miền núi nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Bắc Giang. Trong giai đoạn sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tình hình giao dịch và chuyển quyền sử dụng đất tại huyện diễn ra tương đối sôi động. Đề tài khóa luận tốt nghiệp "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 – tháng 6/2016" do sinh viên Cao Văn Dương thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS. Nông Thu Huyền tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên (chuyên ngành Quản lý đất đai, khóa 2013-2017) được triển khai nhằm phân tích thực trạng này.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  • Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 – tháng 6/2016; xác định những kết quả đạt được và tồn tại trong công tác này, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý cho địa phương trong thời gian tới.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến tháng 6 năm 2016.
    2. Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất.
    3. Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn 2014 – tháng 6/2016.
  • Phạm vi nghiên cứu: 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 gồm: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn.
  • Thời gian và địa điểm nghiên cứu: Thời gian nghiên cứu thực địa diễn ra từ ngày 15/8/2016 đến ngày 23/10/2016 tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.

Cơ sở lý thuyết, pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Về mặt lý luận, tác giả khẳng định chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới do được người khác chuyển quyền theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức hợp pháp. Quá trình tiến hóa của pháp luật đất đai Việt Nam được hệ thống hóa qua 4 đạo luật: Luật Đất đai năm 1987 chỉ cho phép chuyển quyền trong phạm vi rất hạn chế đối với đất nông nghiệp; Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất đai có giá trị sử dụng và là hàng hóa đặc biệt, cho phép 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp); Luật Đất đai năm 2003 mở rộng thêm quyền tặng cho, góp vốn và bảo lãnh; Luật Đất đai năm 2013 bãi bỏ quy định về quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất do những rủi ro phát sinh trong giao dịch dân sự và tín dụng giai đoạn 10 năm trước đó, đồng thời chuẩn hóa 7 hình thức chuyển quyền.

Cơ sở pháp lý được sử dụng xuyên suốt đề tài bao gồm:

  • Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 2013 (đặc biệt là Điều 168 về thời điểm thực hiện quyền, Điều 169 về người nhận chuyển quyền, Điều 174, Điều 179, Điều 188 về điều kiện chuyển quyền, và các Điều 190, 191, 192, 193, 194);
  • Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở; Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất;
  • Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
  • Các văn bản hướng dẫn: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư số 76/2014/TT-BTC và Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Phương pháp nghiên cứu thực tế bao gồm:

  • Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu thống kê đã công bố về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất năm 2015 và số liệu biến động chuyển quyền đất đai giai đoạn 2014 – tháng 6/2016 từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn cùng các phòng, ban liên quan.
  • Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát xã hội học thông qua phỏng vấn trực tiếp bằng phiếu hỏi đối với 60 người dân tham gia giao dịch đất đai trên địa bàn huyện và 06 cán bộ chuyên môn công tác tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn.
  • Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu: Nhập liệu, tính toán các chỉ tiêu thống kê (số tuyệt đối, số tương đối, tỷ lệ phần trăm, số trung bình) bằng phần mềm Microsoft Excel, trình bày kết quả qua hệ thống bảng số liệu và biểu đồ.
  • Phương pháp thống kê so sánh: So sánh quy mô hồ sơ, diện tích chuyển quyền qua từng năm (2014, 2015 và 6 tháng đầu năm 2016) nhằm nhận định xu hướng biến động của từng loại hình giao dịch.

Nội dung chính theo từng phần của khóa luận

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của đất đai và những vướng mắc phát sinh trong chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn sau khi Luật Đất đai năm 2013 được áp dụng. Nội dung phần này thiết lập mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, 4 yêu cầu chuyên môn (nắm vững luật pháp, bảo đảm độ chính xác của số liệu, đánh giá đúng thuận lợi - khó khăn, giải pháp có tính khả thi) cùng ý nghĩa học tập và thực tiễn của công trình nghiên cứu.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất qua các thời kỳ lập pháp; phân tích khái niệm và quy chế pháp lý của 7 hình thức chuyển quyền; trình bày các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện chuyển quyền (Điều 188 Luật Đất đai 2013), thời điểm thực hiện quyền, đối tượng được nhận chuyển quyền và chế tài xử lý vi phạm pháp lý dẫn đến vô hiệu hợp đồng. Trình bày chi tiết quy trình, thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa tại cấp huyện đối với: thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình (bao gồm trường hợp cá lẻ và trường hợp dồn điền đổi thửa); thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, cho thuê; thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Cuối phần này, tác giả sơ lược thực tiễn chuyển quyền tại TP. Hà Nội, tỉnh Thái Nguyên, tỉnh Lạng Sơn và toàn tỉnh Bắc Giang.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu là kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Lục Ngạn trong giai đoạn 2014 – tháng 6/2016; phạm vi bao quát 7 hình thức chuyển quyền theo Luật Đất đai năm 2013; địa điểm thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn trong thời gian từ ngày 15/8/2016 đến ngày 23/10/2016. Quy định 5 nội dung nghiên cứu chính và mô tả chi tiết 4 phương pháp nghiên cứu: thu thập số liệu thứ cấp, điều tra sơ cấp (với 60 phiếu hỏi người dân và 06 phiếu cán bộ), xử lý thống kê trên Excel và phương pháp so sánh.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này phản ánh toàn bộ kết quả khảo sát thực tế và phân tích số liệu trên địa bàn huyện Lục Ngạn theo các tiểu mục:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Ngạn

Huyện Lục Ngạn có diện tích tự nhiên 103.253,05 ha, gồm 30 đơn vị hành chính (29 xã và 1 thị trấn), chia thành hai vùng: vùng núi cao (chiếm gần 60% diện tích tự nhiên, gồm 12 xã, độ dốc lớn, cao 300 - 400 m) và vùng đồi thấp (chiếm trên 40% diện tích, gồm 17 xã và 1 thị trấn, cao 80 - 120 m). Huyện có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ trung bình năm 23,5°C, độ ẩm trung bình 81%; hệ thống thủy văn gồm sông Lục Nam (dài gần 45 km chảy qua huyện), hồ Cấm Sơn (diện tích 2.600 ha tại địa phương). Dân số năm 2015 toàn huyện là 218.026 người với 8 dân tộc anh em; dân số nông thôn chiếm 96,57%; tỷ lệ lao động trong độ tuổi chiếm khoảng 65%, trong đó lao động nông nghiệp chiếm 62,17%.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Lục Ngạn được tổng hợp tại bảng sau:

STT Loại đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích tự nhiên 103.253,05 100,00
1 Đất nông nghiệp NNP 71.857,52 69,594
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 31.757,59 30,760
Đất trồng cây hàng năm CHN 5.090,55 4,930
Đất trồng lúa LUA 3.971,40 3,850
Đất trồng cây hàng năm khác HNK 1.119,15 1,080
Đất trồng cây lâu năm CLN 26.667,04 25,830
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 39.921,09 38,660
Đất rừng sản xuất RSX 29.710,70 28,770
Đất rừng phòng hộ RPH 10.210,39 9,890
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 178,22 0,170
1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 0,62 0,0006
2 Đất phi nông nghiệp PNN 25.485,76 24,682
2.1 Đất ở tại nông thôn ONT 2.051,02 1,990
2.2 Đất ở tại đô thị ODT 66,14 0,060
2.3 Đất chuyên dùng CDG 17.810,92 17,250
Đất quốc phòng CQP 15.418,04 14,930
Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 21,49 0,020
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 168,32 0,160
Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 2.064,58 2,000
2.4 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.964,45 1,900
2.5 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 3.349,84 3,240
2.6 Các loại đất phi nông nghiệp khác (tín ngưỡng, tôn giáo, nghĩa trang...) 243,39 0,232
3 Đất chưa sử dụng CSD 5.909,77 5,724
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 32,96 0,030
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 5.876,81 5,690

2. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (2014 – tháng 6/2016)

  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Trong cả giai đoạn 2014 – tháng 6/2016, trên địa bàn huyện Lục Ngạn hoàn toàn không có trường hợp nào đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan nhà nước. Nguyên nhân do đất đai chủ yếu do ông cha khai phá để lại, sản xuất nông nghiệp mang tính thủ công dựa vào sức kéo gia súc nên người dân chưa thấy được lợi ích từ dồn đổi; thủ tục đăng ký còn phức tạp; các hộ dân tự ý đổi ruộng ngầm cho nhau theo thỏa thuận mùa vụ mà không khai báo với cơ quan có thẩm quyền.
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hình thức giao dịch diễn ra phổ biến nhất. Giai đoạn 2014 – tháng 6/2016 ghi nhận tổng cộng 766 trường hợp đăng ký chuyển nhượng với tổng diện tích 1.561.188 m2; 100% hồ sơ tiếp nhận đều được thẩm định và giải quyết theo quy định.
Năm Số trường hợp đăng ký Diện tích đăng ký (m2) Số trường hợp thực hiện Diện tích thực hiện (m2) Tỷ lệ giải quyết (%)
2014 320 507.193 320 507.193 100
2015 357 989.880 357 989.880 100
6 tháng đầu 2016 89 64.115 89 64.115 100
Tổng cộng 766 1.561.188 766 1.561.188 100

Giao dịch chuyển nhượng đạt mức cao nhất vào năm 2015 (357 trường hợp, diện tích gần 0,99 triệu m2), nhưng giảm mạnh vào 6 tháng đầu năm 2016 (chỉ có 89 trường hợp, diện tích 64.115 m2) do thị trường mua bán đất đai tại địa phương có xu hướng chững lại.

  • Tặng cho quyền sử dụng đất: Đây là hình thức chuyển quyền phổ biến thứ hai với 640 trường hợp đăng ký và giải quyết hoàn thành 100%, tổng diện tích đạt 831.621 m2.
Năm Số trường hợp đăng ký Diện tích đăng ký (m2) Số trường hợp thực hiện Diện tích thực hiện (m2) Tỷ lệ giải quyết (%)
2014 283 458.386 283 458.386 100
2015 277 263.728 277 263.728 100
6 tháng đầu 2016 80 109.507 80 109.507 100
Tổng cộng 640 831.621 640 831.621 100

Phần lớn các giao dịch tặng cho phát sinh từ quan hệ gia đình (cha mẹ tặng cho con cái khi tách hộ ra ở riêng cần đất ở và đất sản xuất, hoặc chuyển nhượng giữa anh chị em ruột). Giao dịch tặng cho trực hệ thuộc đối tượng không phải chịu thuế thu nhập cá nhân nên người dân chủ động làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng.

  • Thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014 – tháng 6/2016 ghi nhận 61 trường hợp nhận thừa kế với tổng diện tích 166.345 m2, toàn bộ 100% hồ sơ đều được giải quyết.
Năm Số trường hợp đăng ký Diện tích đăng ký (m2) Số trường hợp thực hiện Diện tích thực hiện (m2) Tỷ lệ giải quyết (%)
2014 20 83.484 20 83.484 100
2015 27 73.450 27 73.450 100
6 tháng đầu 2016 14 9.411 14 9.411 100
Tổng cộng 61 166.345 61 166.345 100
  • Các hình thức chuyển quyền khác và khảo sát ý kiến: Báo cáo phản ánh thêm kết quả các hình thức cho thuê, thế chấp, góp vốn; tổng hợp kết quả theo trường hợp và diện tích; trình bày ý kiến của 6 cán bộ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và 60 người dân; phân tích thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Đưa ra kết luận tổng quát về kết quả triển khai Luật Đất đai năm 2013 tại Lục Ngạn; khẳng định công tác thụ lý hồ sơ của cơ quan chuyên môn đạt kết quả tốt nhưng thị trường quyền sử dụng đất còn chưa đồng đều giữa các hình thức. Đề xuất các kiến nghị với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang cùng UBND huyện Lục Ngạn về đơn giản hóa thủ tục, tăng cường đào tạo cán bộ và hỗ trợ kỹ thuật địa chính.

Kết quả và đóng góp của nghiên cứu

Kết quả chính ghi nhận từ số liệu văn bản:

  • Cơ cấu đất đai của huyện Lục Ngạn mang đặc thù rõ nét của huyện miền núi: đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 69,594% (71.857,52 ha, trong đó đất lâm nghiệp chiếm 38,66% và đất trồng cây lâu năm chiếm 25,83%), đất phi nông nghiệp chiếm 24,682% (25.485,76 ha) và đất chưa sử dụng còn 5,724% (5.909,77 ha).
  • Tỷ lệ giải quyết thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn đạt mức tuyệt đối 100% đối với toàn bộ các hồ sơ đăng ký hợp lệ trong giai đoạn 2014 – tháng 6/2016.
  • Có sự phân hóa sâu sắc giữa các hình thức chuyển quyền: Chuyển nhượng (766 trường hợp, 1.561.188 m2) và tặng cho (640 trường hợp, 831.621 m2) chiếm số lượng áp đảo; hình thức thừa kế diễn ra khiêm tốn (61 trường hợp, 166.345 m2); trong khi hình thức chuyển đổi đất nông nghiệp hoàn toàn không có hồ sơ đăng ký chính thức (0 trường hợp).

Giải pháp và kiến nghị của tác giả:

  • Cần đẩy nhanh tiến độ triển khai và cụ thể hóa các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại cấp cơ sở để khắc phục tình trạng chậm trễ trong áp dụng quy định mới.
  • Tiếp tục rà soát, đơn giản hóa thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền hợp pháp.
  • Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật đất đai sâu rộng đến từng thôn, bản, đặc biệt là các xã vùng cao có đông đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống, nhằm xóa bỏ thói quen tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc mua bán trao tay không đăng ký.
  • Tăng cường đầu tư trang thiết bị kỹ thuật, cập nhật và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính phục vụ tốt công tác quản lý biến động đất đai.

Đóng góp của khóa luận: Khóa luận đã cung cấp một bức tranh thống kê cụ thể, chi tiết về tình hình thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất của người dân tại một huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang ngay trong giai đoạn đầu thi hành Luật Đất đai năm 2013. Tác giả đã làm rõ thực trạng hoạt động chuyển quyền trên giấy tờ hành chính và chỉ ra khoảng cách giữa quy định pháp luật với thói quen sử dụng đất thực tế của người dân địa phương (tình trạng thỏa thuận đổi đất ngầm không đăng ký).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Thời gian tiến hành nghiên cứu thực địa tương đối ngắn (từ 15/8/2016 đến 23/10/2016), địa bàn huyện rộng, có 12 xã vùng núi cao chia cắt mạnh nên việc tiếp cận thực tế tại cơ sở gặp nhiều trở ngại.
  • Mốc thời gian dữ liệu mới chỉ cập nhật đến tháng 6 năm 2016, chưa phản ánh trọn vẹn chu kỳ biến động đất đai của cả năm 2016.
  • Quy mô mẫu điều tra xã hội học còn hạn hẹp (60 phiếu khảo sát người dân và 06 phiếu cán bộ chuyên môn), chưa bao quát hết đặc thù văn hóa - tập quán của 8 dân tộc sinh sống trên toàn bộ 30 xã, thị trấn của huyện.
  • Báo cáo chưa thống kê được các số liệu giao dịch chuyển quyền ngầm, trao tay diễn ra ngoài phạm vi kiểm soát của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Hướng nghiên cứu mở rộng:

  • Mở rộng giai đoạn thu thập dữ liệu sang các năm tiếp theo để đánh giá xu hướng biến động dài hạn của thị trường chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn.
  • Mở rộng nghiên cứu cơ chế và giải pháp quản lý đối với các giao dịch đất đai không chính thức (chuyển nhượng trao tay, tự ý hoán đổi đất canh tác) tại các xã vùng cao, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.
  • Đánh giá chuyên sâu về tác động của chương trình "dồn điền đổi thửa" và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng loạt đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp hàng hóa tại địa phương.

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên các ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật Đất đai và Địa chính trong việc tìm hiểu phương pháp tiếp cận điều tra biến động đất đai cấp huyện và cấu trúc xử lý số liệu đăng ký biến động.
  • Cán bộ làm việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (đặc biệt là các huyện miền núi có địa bàn rộng và đông đồng bào dân tộc thiểu số) trong việc đánh giá thực thi thủ tục hành chính một cửa và quản lý hồ sơ giao dịch đất đai.
  • Các nội dung có giá trị tham khảo cao nhất trong tài liệu gồm: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và trình tự thủ tục hành chính chuyển quyền theo cơ chế một cửa tại Phần 2; bảng số liệu hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Lục Ngạn cùng các bảng thống kê kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giai đoạn 2014 – tháng 6/2016 tại Phần 4.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao trong giai đoạn 2014 – tháng 6/2016 huyện Lục Ngạn không ghi nhận trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nào?
Số liệu báo cáo cho thấy không có trường hợp đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chính thức nào. Nguyên nhân là do đất nông nghiệp phần lớn do người dân khai phá lâu đời từ cha ông nên họ có xu hướng gắn bó với mảnh đất cũ; phương thức sản xuất chủ yếu là thủ công và dùng sức kéo gia súc nên người dân chưa thấy được lợi ích thiết thực của việc dồn đổi; thủ tục cấp đổi theo quy định bị xem là rườm rà; đồng thời một số hộ gia đình tự ý hoán đổi đất ruộng cho nhau theo mùa vụ mà không khai báo với cơ quan nhà nước, dẫn đến việc cơ quan quản lý không thể thống kê.

2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lục Ngạn năm 2015 có cơ cấu như thế nào?
Năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của huyện là 103.253,05 ha. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 71.857,52 ha (69,594%), bao gồm 39.921,09 ha đất lâm nghiệp (38,66%) và 26.667,04 ha đất trồng cây lâu năm (25,83%). Đất phi nông nghiệp có diện tích 25.485,76 ha (chiếm 24,682%), chủ yếu là đất chuyên dùng quốc phòng (15.418,04 ha). Đất chưa sử dụng còn 5.909,77 ha (chiếm 5,724%), tập trung ở khu vực đồi núi (5.876,81 ha).

3. Số lượng và diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn biến động ra sao trong giai đoạn 2014 – tháng 6/2016?
Toàn giai đoạn có 766 trường hợp chuyển nhượng với tổng diện tích 1.561.188 m2, tỷ lệ giải quyết đạt 100%. Năm 2014 ghi nhận 320 trường hợp (507.193 m2); năm 2015 tăng lên 357 trường hợp với diện tích cao nhất là 989.880 m2; riêng 6 tháng đầu năm 2016 chỉ có 89 trường hợp chuyển nhượng với diện tích 64.115 m2, cho thấy thị trường giao dịch chuyển nhượng có chiều hướng chững lại rõ rệt so với các năm trước.

4. Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất tại địa phương chủ yếu diễn ra giữa những đối tượng nào và vì sao có số lượng lớn?
Hình thức tặng cho đạt 640 trường hợp với 831.621 m2 đất, tập trung chủ yếu giữa cha mẹ tặng cho con cái khi tách hộ ra ở riêng và một phần giữa anh chị em ruột. Số lượng hồ sơ tặng cho cao do nhu cầu đất ở và đất sản xuất của thế hệ con cái khi lập gia đình, trong khi cha mẹ già yếu chia tách đất đai cho các con. Mặt khác, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí, tạo động lực cho người dân chủ động làm thủ tục đăng ký biến động.

5. Cơ cấu mẫu điều tra sơ cấp của đề tài được phân bổ như thế nào?
Để phục vụ việc đánh giá sự hiểu biết và mức độ quan tâm của xã hội đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất, tác giả đã tiến hành điều tra sơ cấp bằng phiếu phỏng vấn trực tiếp đối với hai nhóm đối tượng: 60 phiếu dành cho người dân tham gia giao dịch đất đai tại huyện Lục Ngạn và 06 phiếu dành cho cán bộ chuyên môn tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Cao Văn Dương đã phản ánh có hệ thống và trung thực bức tranh quản lý chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn đầu thực thi Luật Đất đai năm 2013 (2014 – tháng 6/2016). Các số liệu thống kê cho thấy cơ quan đăng ký đất đai địa phương đã xử lý đạt tỷ lệ 100% các hồ sơ chuyển nhượng (766 trường hợp), tặng cho (640 trường hợp) và thừa kế (61 trường hợp) được tiếp nhận hợp lệ. Công trình đã chỉ ra được những đặc thù sử dụng đất của một huyện miền núi, sự vắng bóng của các giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp chính thức và các nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong quản lý biến động đất đai. Đây là nguồn dữ liệu thực chứng có giá trị tham khảo tốt cho công tác nghiên cứu học thuật chuyên ngành Quản lý đất đai cũng như hoạt động thực thi chính sách quản lý nhà nước tại địa phương.