Đặt vấn đề Đất đai ngày nay được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hoá, xã hội - an ninh quốc phòng. Trong quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Nhằm thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, nhà nước đã ban hành Luật đất đai 2013, để tiến hành các hoạt động như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai,…đây là các hoạt động vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống, bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai,… Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất.
Chính vì vậy, công tác chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan, ban, ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển quyền sử dụng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Huyện Lục Ngạn là một huyện miền núi nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Bắc Giang, Những năm trở lại đây, tình hình biến động về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất diễn ra tương đối sôi nổi, do vậy, việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi 2 phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật và “ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thu Huyền, em đã thực hiện về đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang, giai đoạn 2014-tháng 6/2016”.2 Mục tiêu của đề tài 1.Mục tiêu tổng quát Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn tỉnh Bắc Giang, giai đoạn 2014- tháng 6/2016. Để xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa phương trong thời gian tới.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến tháng 6 năm 2016. - Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và khắc phục những tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất.Yêu cầu của đề tài - Năm chắc luật đất đai, các văn bản liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra , thu thập phải đảm bảo chính xác, khách quan, tin cậy. - Phân tích và nhận xét được thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang 3 - Các giải pháp đưa ra phải đảm bảo tính khách quan và phù hợp với thực tế địa phương, kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.4 Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Đề tài này giúp sinh viên củng cố và hoàn thiện khiến thức đã học trong nhà trường, áp dụng vào thực tế công việc. Qua đó biết cách thu thập, tổng hợp, xử lý số liệu và biết cách trình bày một báo cáo khoa học một cách hoàn chỉnh.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài chúng ta có thể nắm được những thuận lợi, khó khăn, để từ đó đưa ra những giải pháp có tính khả thi, rút ra những bài học kinh nghiệm cho công tác chuyển quyền sử dụng đất, để thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất tốt hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nếu tại Điều 73 Luật đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần vào năm 1998 và 2001 cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá – hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993 , đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chình các quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua luật đất đai 2003 Đến luật đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới 5 hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng, ngoài ra cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất.
Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau : - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp.