Đánh Giá Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Của Huyện Hàm Yên, Tỉnh Tuyên Quang Giai Đoạn 2011 - 2013

Luận văn phân tích công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, đánh giá hiệu quả và thách thức.

• Tác giả: Đào Thị Huyền Trang
• Người hướng dẫn: ThS. Vương Vân Huyền
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Của Huyện Hàm Yên, Tỉnh Tuyên Quang Giai Đoạn 2011 - 2013
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Mục đích của đề tài
• 1.2. Yêu cầu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.2. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 2.4. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 2.5. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương và tỉnh Tuyên Quang
• 2.6. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở một số địa phương
• 2.7. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên Quang
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.4. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hàm Yên
• 3.5. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hàm Yên
• 3.6. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2011 - 2013
• 3.7. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của cán bộ và người dân
• 3.8. Những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục trong việc chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên
• 3.9. Phương pháp nghiên cứu
• 3.9.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
• 3.9.2. Phương pháp xử lý số liệu
• 3.9.3. Phương pháp kế thừa
• 3.9.4. Phương pháp so sánh
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hàm Yên
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 4.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất
• 4.2. Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hàm Yên
• 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên
• 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hàm Yên
• 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2011-2013
• 4.4. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2011 - 2013
• 4.5. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên giai đoạn 2011-2013
• 4.6. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của cán bộ và người dân
• 4.6.1. Sự hiểu biết của cán bộ tại phòng TN&MT huyện Hàm Yên về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 4.6.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân tại huyện Hàm Yên về chuyển quyền sử dụng đất
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Hàm Yên

Đất đai là tài sản vô giá và tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia. Trong quá trình phát triển xã hội, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, trong khi nguồn cung đất đai lại hữu hạn. Việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một quy luật tất yếu, thể hiện sự vận động và điều chỉnh trong quan hệ đất đai. Luật Đất đai 1993 đánh dấu bước đột phá khi cho phép chuyển quyền sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý cho các giao dịch đất đai. Tuy nhiên, luật này còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc sửa đổi và ban hành Luật Đất đai 2003, rồi đến Luật Đất đai 2013. Mục tiêu là hoàn thiện hệ thống pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Huyện Hàm Yên, tỉnh Tuyên Quang, cũng không nằm ngoài xu thế này, với nhiều biến động trong thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2013.

1.1. Tầm quan trọng của việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất

Việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai hiệu quả. Nó giúp Nhà nước nắm bắt được tình hình giao dịch đất đai, từ đó có những điều chỉnh chính sách phù hợp. Đồng thời, đánh giá này cũng giúp người dân và doanh nghiệp hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào các giao dịch đất đai. Việc đánh giá cần được thực hiện một cách khách quan, minh bạch và dựa trên các căn cứ pháp lý rõ ràng.

1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu tại Hàm Yên Tuyên Quang

Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên, tỉnh Tuyên Quang trong giai đoạn 2011-2013. Mục tiêu chính là làm rõ thực trạng, thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của những vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các hình thức chuyển quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Nghiên cứu cũng xem xét ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.

II. Thực Trạng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Huyện Hàm Yên 2011 2013

Giai đoạn 2011-2013 chứng kiến nhiều biến động trong thị trường bất động sản tại huyện Hàm Yên. Theo số liệu thống kê, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động, với nhiều hình thức khác nhau như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và tặng cho. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập. Cụ thể, tình trạng định giá đất chưa sát với giá thị trường, thủ tục hành chính còn rườm rà, và việc quản lý, kiểm soát các giao dịch đất đai còn lỏng lẻo. Điều này dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách, tranh chấp đất đai và gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

2.1. Phân tích các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến

Trong giai đoạn 2011-2013, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng số các giao dịch đất đai tại huyện Hàm Yên. Tiếp theo là các hình thức thừa kế và tặng cho. Hình thức cho thuê đất ít phổ biến hơn, chủ yếu tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế. Mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất đều có những đặc điểm riêng và chịu sự tác động của các yếu tố khác nhau. Việc phân tích chi tiết từng hình thức giúp chúng ta hiểu rõ hơn về động lực và xu hướng của thị trường bất động sản địa phương.

2.2. Biến động giá đất và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trong giai đoạn 2011-2013, giá đất Hàm Yên có nhiều biến động, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và ven đô thị. Sự tăng giá đất kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhiều nhà đầu tư đổ xô vào mua đất, đẩy giá đất lên cao hơn giá trị thực tế. Khi thị trường chững lại, nhiều người bị mắc kẹt với những khoản nợ lớn. Việc kiểm soát biến động giá đất là một trong những thách thức lớn đối với công tác quản lý đất đai tại huyện Hàm Yên.

III. Đánh Giá Quy Trình Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Hàm Yên

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên được thực hiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, quy trình này còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Thủ tục hành chính rườm rà, thời gian giải quyết kéo dài, và sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng chưa đồng bộ là những vấn đề nổi cộm. Điều này dẫn đến tình trạng giao dịch bất động sản không chính thức, gây thất thu ngân sách và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Cần có những giải pháp cải cách thủ tục hành chính, nâng cao năng lực cán bộ và tăng cường kiểm tra, giám sát để đảm bảo quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách minh bạch, hiệu quả.

3.1. Thủ tục hành chính và thời gian thực hiện chuyển nhượng

Thủ tục hành chính trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên còn khá phức tạp, đòi hỏi người dân phải chuẩn bị nhiều loại giấy tờ và trải qua nhiều bước khác nhau. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng thường kéo dài hơn so với quy định, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Cần có những giải pháp đơn giản hóa thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin và nâng cao trách nhiệm của cán bộ để rút ngắn thời gian giải quyết.

3.2. Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng liên quan

Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng như phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, và cơ quan thuế trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chưa đồng bộ. Thông tin giữa các cơ quan này chưa được chia sẻ kịp thời, dẫn đến tình trạng chậm trễ và sai sót trong quá trình giải quyết thủ tục. Cần có cơ chế phối hợp hiệu quả hơn, đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

IV. Tác Động Của Chính Sách Đến Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Hàm Yên

Các chính sách đất đai của Nhà nước có tác động lớn đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên. Những thay đổi trong pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, và chính sách tài chính đất đai đều ảnh hưởng đến giá đất, thị trường bất động sản, và quyền lợi của người sử dụng đất. Việc đánh giá tác động của các chính sách này giúp chúng ta hiểu rõ hơn về cơ chế vận hành của thị trường bất động sản và có những điều chỉnh chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển bền vững.

4.1. Ảnh hưởng của Luật Đất đai đến giao dịch bất động sản

Luật Đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng nhất điều chỉnh các quan hệ đất đai, bao gồm cả hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong Luật Đất đai, như mở rộng quyền của người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và tăng cường kiểm tra, giám sát, đều có tác động lớn đến giao dịch bất động sản tại huyện Hàm Yên. Việc nắm vững các quy định của Luật Đất đai là điều kiện tiên quyết để tham gia vào các giao dịch đất đai một cách an toàn và hiệu quả.

4.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá trị đất đai

Quy hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường. Quy hoạch này cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai, đặc biệt là ở các khu vực được quy hoạch để phát triển đô thị, khu công nghiệp, hoặc khu du lịch. Việc nắm bắt thông tin về quy hoạch sử dụng đất giúp người dân và doanh nghiệp đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn và tránh được những rủi ro không đáng có.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Hàm Yên

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường kiểm tra, giám sát, và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và sự tham gia tích cực của người dân và doanh nghiệp. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả và bền vững.

5.1. Đề xuất cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng

Cần tiếp tục rà soát và đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần giảm bớt số lượng giấy tờ cần thiết, rút ngắn thời gian giải quyết, và công khai minh bạch các thông tin liên quan. Đồng thời, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng hệ thống dịch vụ công trực tuyến để người dân có thể dễ dàng tiếp cận và thực hiện các thủ tục hành chính.

5.2. Nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai địa phương

Cán bộ quản lý đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các chính sách đất đai và giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Cần nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ, và tinh thần trách nhiệm của cán bộ quản lý đất đai. Cần tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên để cập nhật kiến thức mới và nâng cao kỹ năng nghiệp vụ.

VI. Kết Luận và Triển Vọng Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Hàm Yên

Công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên đã đạt được những kết quả nhất định trong giai đoạn 2011-2013, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập cần được khắc phục. Với những giải pháp đã đề xuất, hy vọng rằng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên sẽ ngày càng hiệu quả hơn, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước.

6.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu và bài học kinh nghiệm

Nghiên cứu đã đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hàm Yên trong giai đoạn 2011-2013, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của những vấn đề phát sinh. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản địa phương.

6.2. Dự báo triển vọng và khuyến nghị cho nhà đầu tư

Với tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội và sự quan tâm của các nhà đầu tư, thị trường bất động sản tại huyện Hàm Yên có nhiều triển vọng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, và các quy định của pháp luật trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Cần lựa chọn những dự án có tính khả thi cao, đảm bảo tính pháp lý, và có tiềm năng sinh lời bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ta có thể thấy trong quá trình sản xuất, tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng khi mà đất đai không thể sinh ra thêm cả về chất lẫn về lượng. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu.

Từ khi Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong giai đoạn này chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Khi đưa vào áp dụng luật còn nhiều điểm hạn chế mặc dù đã được sửa đổi bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001. Để giải quyết những vấn đề trên thì trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục được những tồn tại của Luật Đất đai 1993.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 2003 vẫn bộc lộ những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành luật. Để khắc phục những tồn tại, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai thì đến năm 2013 Luật Đất Đai 2013 ra đời được sửa đổi bổ sung dựa trên nguyên tắc tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời cũng sửa đổi bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập nhất định của Luật Đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo 2 lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Huyện Hàm Yên tỉnh Tuyên Quang trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của Giảng viên ThS.

Vương Vân Huyền, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hàm Yên, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013”. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu tình hình chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện. - Tìm hiểu những thủ tục, quy định của pháp luật trong công tác chuyển QSDĐ. - Làm rõ được những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

- Phân tích rõ những nguyên nhân xác định những thuận lợi khó khăn trong việc thực hiện chuyển QSDĐ. Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hoàn 3 thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai từ Trung ương đến địa phương - Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập được, rút ra những thuận lợi và những hạn chế trong việc chuyển QSDĐ, đồng thời đánh giá một cách xác thực và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ. - Mẫu phiếu điều tra mang tính xác thực và hiệu quả cao.

- Đánh giá mức độ quan tâm và hiểu biết của cán bộ địa chính huyện và người dân về chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hàm Yên 1. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương. Từ đó hoàn thiện hơn các kiến thức đã học trong Nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và tiếp xúc trực tiếp với công tác chuyển QSDĐ trong thực tế. Ý nghĩa trong thực tế: Học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.

4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.

Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra khá sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.

Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. 5 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng + Đất đang có tranh chấp 2.

Cơ sở pháp lý của đề tài Trên cơ sở Luật Đất đai 2013 đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp 2013 - Bộ Luật Dân sự 2005 - Luật Đất đai 2003 - Luật Đất đai 2013 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. 6 - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Thông tư 23/2006/TT-BTC ngày 24/03/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn về việc xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư 20/2001/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 03/2001/TTLT-BTP-BTNMT ngày 14/03/2001 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.