Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN, KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI Đề tài được thực hiện dựa trên hệ thống các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là các chính sách liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch, qua đó đề xuất các giải pháp để thực hiện. Dựa trên kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích góp phần vào công tác quản lý nhà nước và các giao dịch liên quan đến đất đai trên địa bàn huyện; đồng thời góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục liên quan đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch; thông qua đó nhằm giải tỏa, hạn chế những bức xúc, khiếu nại, kiến nghị của người dân khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng. Một số khái niệm 1.
Quyền sử dụng đất - “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. - Quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất vớ mục đích là để thuận tiện cho việc canh tác, sản xuất chứ không phải mang tính chất thương mại. Theo quy định tại Điều 190 của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ” (Luật Đất đai 2013). Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 78, Điều 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ: là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 ra khi người sử dụng đất không có khả năng sử dụng, chuyển sang nơi ở hay nơi làm việc khác hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,. Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
Ngày nay việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội; và đặc biệt trong các giao dịch trên thị trường bất động sản thì giá trị của chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Cùng với những quy định liên quan đến hình thức chuyển quyền này, để tránh một số trường hợp người dân lợi dụng việc tặng cho QSDĐ để trốn thực hiện nghĩa vụ tài chính, Luật thuế đã có những quy định cụ thể về những đối tượng được miễn thuế. Thừa kế quyền sử dụng đất Cũng giống như hình thức tặng cho QSDĐ thì thừa kế QSDĐ cũng là việc mà người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Tuy nhiên, có một điểm khác biệt giữa 2 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 hình thức chuyển quyền này đó là việc thừa kế QSDĐ chỉ có thể xảy ra khi người có quyền sử dụng đất chết và để lại cho người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp hoặc thừa kế theo pháp luật. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 179 của Luật đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013): “Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Một trong những quyền của người sử dụng đất đó chính là việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. - Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một thời gian nhất định. Việc cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở hợp đồng đã ký kết, bên cho thuê và bên thuê sẽ đặt ra những thỏa thuận giữa hai bên nhưng sự thỏa thuận này vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật.
Tư cách của người sử dụng thuộc về bên cho thuê mà không phải là tư cách chủ sở hữu; ngược lại bên thuê không được công nhận là chủ thể sử dụng đất, không được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất thuê (trừ trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế). - Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Đây là việc mà bên thuê đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê, tuy nhiên việc này phải được bên cho thuê đất đồng ý. Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng, tuy nhiên đây là một hình thức chuyển quyền không đầy đủ. Đất đai được lấy làm vật thế chấp cho người thế chấp vay nợ và thi hành trách nhiệm vay nợ với cá nhân, tổ chức cho vay; tuy nhiên việc này không làm chuyển dịch đất đai mà đất đai vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi đến kỳ trả nợ mà người thế chấp không thể trả được nợ, lúc đó đất đai sẽ được người nhận thế chấp đem phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Trong thị trường bất động sản thì thế chấp đất đai được xem là cơ sở của thế chấp tài sản, phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là việc mà người có QSDĐ khi tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp họ dùng đất đai là QSDĐ của mình để làm cổ phần. Trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương thì phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong các trường hợp như phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,. mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân.
Đây được xem là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.