Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không bị hao mòn qua quá trình sử dụng và là nền tảng không gian cho toàn bộ các hoạt động kinh tế, chính trị, văn hóa, an ninh, quốc phòng. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giá đất đóng vai trò là thước đo kinh tế phản ánh khả năng sinh lợi và hiệu quả sử dụng đất, đồng thời là công cụ cốt lõi để Nhà nước quản lý tài chính đất đai và điều tiết thị trường bất động sản.

Thành phố Tuyên Quang là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Tuyên Quang, được thành lập vào năm 2008 và được công nhận là đô thị loại III vào ngày 25 tháng 6 năm 2009. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố có nhiều biến động phức tạp. Giá đất ở tại khu vực nội thị có xu hướng gia tăng nhanh chóng, tạo ra khoảng cách chênh lệch lớn giữa giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Thực trạng này đặt ra nhiều thách thức cho công tác quản lý tài chính đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và kiểm soát thị trường bất động sản.

Khóa luận thực tập tốt nghiệp "Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013" do sinh viên Đinh Thị Nhâm thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn nhằm giải quyết các nhiệm vụ khoa học và thực tiễn sau:

  1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013, làm rõ nguyên nhân gây biến động giá đất và đề xuất các giải pháp bình ổn giá, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về tài chính đất đai.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • Tìm hiểu thực trạng giá đất ở trên thị trường tự do và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013.
    • Phân tích và xác định mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế và khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang ban hành năm 2013.
    • Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
  3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
    • Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở đô thị trên thực tế giao dịch và giá đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định.
    • Phạm vi không gian: Khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang, bao gồm 07 phường: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, Ỷ La và Hưng Thành.
    • Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu biến động giá đất giai đoạn 2011 - 2013; thời gian thực hiện nghiên cứu thực địa từ ngày 01/01/2014 đến ngày 30/04/2014 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

Khóa luận xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên các lý thuyết kinh tế đất đai và hệ thống văn bản pháp lý hiện hành của Nhà nước:

  • Cơ sở khoa học về định giá đất:
    • Lý thuyết địa tô của Kinh tế chính trị Mác - Lênin: Phân tích bản chất của địa tô tuyệt đối, địa tô độc quyền, địa tô chênh lệch I (hình thành do độ phì tự nhiên và vị trí thuận lợi gần thị trường tiêu thụ) và địa tô chênh lệch II (hình thành từ thâm canh, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật). Địa tô chênh lệch là yếu tố giải thích sự khác biệt giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp.
    • Lý thuyết lãi suất ngân hàng và cung - cầu: Nghiên cứu điểm cân bằng thị trường ($E$), sự dịch chuyển của đường cung ($S$) và đường cầu ($D$) tác động tới mức giá cân bằng ($G$) và sản lượng giao dịch ($L$).
    • Hệ thống nguyên tắc định giá: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc biến động.
    • Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: Phân nhóm thành nhân tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế), nhân tố khu vực (vị trí kinh tế, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, quy hoạch đô thị) và nhân tố cá biệt của thửa đất (kích thước mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, diện tích, độ dốc, thời hạn sử dụng).
  • Cơ sở pháp lý:
    • Luật Đất đai năm 2003; Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003.
    • Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
    • Nghị định số 42/2009/NĐ-CP về phân loại đô thị; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
    • Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính và Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, ban hành bảng giá đất.
    • Các Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND tỉnh Tuyên Quang: Quyết định số 38/QĐ-UBND (ngày 28/12/2010), Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND (ngày 20/12/2011) và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND (ngày 22/12/2012).

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành quản lý đất đai:

  • Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: Thu thập báo cáo kinh tế - xã hội, số liệu thống kê đất đai, số liệu thu ngân sách từ đất giai đoạn 2004 - 2010 từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế và UBND thành phố Tuyên Quang.
  • Phương pháp điều tra xã hội học (số liệu sơ cấp): Phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi với tổng số 68 phiếu khảo sát tại 07 phường nội thị, phân thành 03 nhóm đối tượng:
    • Nhóm cán bộ quản lý địa chính tại thành phố và 07 phường.
    • Nhóm hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
    • Nhóm người môi giới bất động sản tại địa phương.
  • Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Khảo sát 15 tuyến đường đại diện cho 03 khu vực đô thị với đầy đủ 04 vị trí đất (VT1: tiếp giáp mặt đường chính; VT2: ngõ rộng có điều kiện sinh hoạt thuận lợi; VT3: ngõ sâu; VT4: ngách hẻm còn lại):
    • Nhóm đường phố trung tâm: Tuyến Quang Trung, Tân Trào, Chiến Thắng Sông Lô, 17/8.
    • Nhóm đường phố cận trung tâm: Tuyến Trần Hưng Đạo, Lê Duẩn, Tân Trào (đoạn kéo dài), Trường Chinh, Phan Thiết.
    • Nhóm đường phố xa trung tâm: Tuyến Nguyễn Văn Cừ, Bình Thuận, Đường dẫn Cầu Tân Hà, Lê Lợi, Bình Ca, Kim Quan.
  • Phương pháp so sánh, tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, xử lý dữ liệu khảo sát và bảng giá bằng phần mềm Microsoft Excel để tính toán tỷ lệ phần trăm chênh lệch và mức độ biến động giá qua các năm.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của đề tài trong bối cảnh thành phố Tuyên Quang mới thành lập năm 2008 và được nâng cấp lên đô thị loại III. Đặt ra mục tiêu tổng quát, 03 mục tiêu cụ thể, 03 yêu cầu kỹ thuật và ý nghĩa khoa học - thực tiễn trong công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Phần 2: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế về đất đai, phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới (so sánh, thu nhập, chi phí/giá thành, lợi nhuận, thặng dư) và kinh nghiệm quản lý đất đai tại các nước như Úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia, Hungary, Guinea, Belize.

Phần này cũng điểm lại tiến trình phát triển của khung pháp lý định giá đất tại Việt Nam từ trước năm 1945, giai đoạn 1945 - 1980, giai đoạn 1993 - 2003 (Luật Đất đai 1993, Nghị định 80/CP, Nghị định 87/CP, Quyết định 302/TTg về hệ số K) và giai đoạn thực thi Luật Đất đai 2003 với Nghị định 188/2004/NĐ-CP.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định chi tiết ranh giới hành chính 07 phường nội thị nghiên cứu, quy trình chọn mẫu điều tra 68 phiếu, tiêu chí phân loại 15 tuyến đường khảo sát và phương pháp xử lý dữ liệu thống kê phục vụ việc đánh giá thực trạng biến động giá đất.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang

  • Vị trí và tự nhiên: Nằm ở phía Nam tỉnh Tuyên Quang, tọa độ $21^\circ 47'$ đến $21^\circ 58'$ vĩ độ Bắc và $105^\circ 11'$ đến $105^\circ 17'$ kinh độ Đông. Cách Hà Nội 165 km (Quốc lộ 2), Hà Giang 155 km (Quốc lộ 2), Thái Nguyên 86 km (Quốc lộ 37), Yên Bái 60 km (Quốc lộ 37). Thành phố có sông Lô chảy qua và 4 phụ lưu lớn (Ngòi Cơi, Ngòi Là, Ngòi Chả, Ngòi Thục); độ cao trung bình khu vực nội thành đạt 26,5 m.
  • Kinh tế - xã hội: Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2006 - 2010 đạt 14,8%/năm. Thu ngân sách năm 2011 đạt 380,96 tỷ đồng; GDP bình quân đầu người năm 2011 đạt 1.145 USD/người/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang phi nông nghiệp: Dịch vụ - Thương mại chiếm 57,65%; Công nghiệp - Xây dựng chiếm 36,96%; Nông, Lâm nghiệp, Thủy sản chỉ chiếm 5,39%.
  • Dân số và lao động: Tính đến ngày 31/12/2011, dân số đạt 110.158 người (nội thị 71.961 người; ngoại thị 38.197 người); tỷ lệ tăng dân số bình quân giai đoạn 2004 - 2009 là 1,71%/năm. Tổng số lao động là 58.119 người với tỷ lệ có việc làm đạt 93%.
Chỉ tiêu kinh tế - xã hội (Năm 2011) Giá trị ghi nhận
Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân (2006 - 2010) 14,8%/năm
Tổng thu ngân sách nhà nước 380,96 tỷ đồng
GDP bình quân đầu người 1.145 USD/năm
Tỷ trọng ngành Dịch vụ - Thương mại 57,65%
Tỷ trọng ngành Công nghiệp - Xây dựng 36,96%
Tỷ trọng ngành Nông - Lâm - Thủy sản 5,39%
Tổng dân số thành phố (Nội thị: 71.961 người) 110.158 người
Quy mô lực lượng lao động (Tỷ lệ có việc làm: 93%) 58.119 lao động

2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và tài chính đất đai

Từ ngày 01/07/2004 đến 30/09/2010, tổng thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố đạt 295,3 tỷ đồng, tăng 7,1 lần so với năm 2004. Cơ cấu các khoản thu chi tiết gồm:

  • Tiền sử dụng đất: 242,5 tỷ đồng.
  • Tiền thuê đất: 16,1 tỷ đồng.
  • Thuế nhà đất: 15,3 tỷ đồng.
  • Lệ phí trước bạ nhà đất: 12,0 tỷ đồng.
  • Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4,7 tỷ đồng.
  • Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: 3,8 tỷ đồng.
  • Thuế sử dụng đất nông nghiệp: 603,3 triệu đồng.
  • Tiền phạt vi phạm hành chính về thuế đất: 362,2 triệu đồng.
  • Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại: Tiếp nhận 158 đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai (trong đó 154 đơn thuộc thẩm quyền; đã giải quyết 147 đơn, đang xử lý 7 đơn).

3. Hiện trạng sử dụng đất ở nội thị

Năm 2013, tổng diện tích đất ở đô thị (ODT) tại 07 phường nội thị đạt 393,91 ha, chiếm 11,08% diện tích đất phi nông nghiệp và 3,30% tổng diện tích tự nhiên của thành phố. Đất ở đô thị của thành phố chiếm tới 61,20% tổng diện tích đất ở đô thị toàn tỉnh Tuyên Quang.

Mức bình quân đất ở đô thị đạt 73 $\text{m}^2/\text{người}$ (cao hơn mức bình quân toàn tỉnh là 65 $\text{m}^2/\text{người}$), nhưng có sự chênh lệch lớn giữa các phường:

Tên phường nội thị Bình quân diện tích đất ở ($\text{m}^2/\text{người}$)
Phường Ỷ La 126
Phường Hưng Thành 112
Phường Phan Thiết 88
Phường Nông Tiến 88
Phường Minh Xuân 69
Phường Tân Hà 57
Phường Tân Quang 44

4. Khung giá đất nhà nước và biến động giá đất thị trường giai đoạn 2011 - 2013

  • Bảng giá quy định của UBND tỉnh: Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, khung giá đất ở đô thị loại III vùng miền núi phía Bắc có mức tối thiểu là 120.000 đồng/$\text{m}^2$ và tối đa là 19.500.000 đồng/$\text{m}^2$. Tuy nhiên, trong suốt giai đoạn 2011 - 2013 (theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND và các quyết định trước đó), bảng giá đất do UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành hoàn toàn không điều chỉnh: mức giá thấp nhất là 50.000 đồng/$\text{m}^2$ và mức giá cao nhất (Đường loại I, Vị trí 1) đạt 13.000.000 đồng/$\text{m}^2$.
  • Biến động giá thị trường thực tế: Khảo sát tại 6 tuyến đường trục chính nhóm trung tâm (Quang Trung, 17/8, Tân Trào, Chiến Thắng Sông Lô, Phan Thiết, Bình Thuận) cho thấy giá giao dịch thực tế liên tục tăng cao, đặc biệt là tại Vị trí 1 (mặt đường kinh doanh). Giá đất thực tế tại đường Quang Trung (VT1) năm 2013 đạt mức xấp xỉ 28 - 30 triệu đồng/$\text{m}^2$. Tỷ lệ biến động giá thực tế năm 2013 so với năm 2012 tăng cao nhất tới 304,2%, và so với năm 2011 tăng tới 361,4% ở một số vị trí cục bộ.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tóm tắt toàn bộ kết quả phân tích về sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường; đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện cơ chế định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và tăng cường thanh tra thị trường bất động sản.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

  1. Làm rõ sự ổn định cứng nhắc của bảng giá đất nhà nước: Bảng giá đất do UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành giữ nguyên mức giá từ năm 2011 đến năm 2013 (dao động từ 50.000 đồng/$\text{m}^2$ đến 13.000.000 đồng/$\text{m}^2$), chưa phản ánh kịp thời sự phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị.
  2. Định lượng mức độ biến động giá thị trường tự do: Giá đất ở thực tế tại khu vực nội thị tăng mạnh qua từng năm, tập trung cao nhất ở Vị trí 1 các tuyến trung tâm với mức giá đạt 28 - 30 triệu đồng/$\text{m}^2$. Mức tăng trưởng năm 2013 ghi nhận mức tăng từ 304,2% (so với 2012) đến 361,4% (so với 2011) ở một số khu vực trọng điểm.
  3. Thống kê chi tiết tài chính đất đai: Giai đoạn 07/2004 - 09/2010, nguồn thu từ đất đạt 295,3 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng áp đảo (242,5 tỷ đồng, tương đương 82,1%).

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  • Điều chỉnh phương pháp xây dựng bảng giá đất: Cần khảo sát giá thị trường định kỳ hàng năm và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế nhằm chống thất thu ngân sách khi giao đất, đấu giá và thu thuế.
  • Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính: Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đại hóa cơ sở dữ liệu đo đạc bản đồ địa chính (thành phố mới có 8/13 xã, phường đo vẽ bản đồ từ năm 1997) và cập nhật thường xuyên biến động đất đai.
  • Kiểm soát thị trường bất động sản: Công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết (tỷ lệ 1/2000 và 1/500), thiết lập cơ chế giám sát giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và nhu cầu ảo.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Dung lượng mẫu khảo sát trực tiếp còn ở mức vừa phải (68 phiếu điều tra tại 07 phường nội thị); phạm vi phân tích số liệu biến động tập trung chủ yếu vào các tuyến đường thuộc nhóm trung tâm và cận trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 mà chưa mở rộng toàn diện sang các xã ven đô đang trong quá trình đô thị hóa.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu biến động giá đất cho các xã ngoại thị khi thực hiện mở rộng quy hoạch không gian đô thị; áp dụng các mô hình phân tích hồi quy đa biến (Hedonic Pricing Model) hoặc ứng dụng hệ thông tin địa lý (GIS) trong việc xây dựng bản đồ phân vùng giá đất tự động.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính Môi trường, Kinh tế Bất động sản tham khảo phương pháp khảo sát thực địa, chọn điểm nghiên cứu và kỹ thuật phân tích chênh lệch giá đất đô thị.
  • Cán bộ quản lý tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tuyên Quang trong việc đánh giá dữ liệu lịch sử giá đất và hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận nghiên cứu tại những phường nào của thành phố Tuyên Quang?

Khóa luận tập trung vào khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang gồm 07 phường: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, Ỷ La và Hưng Thành.

2. Quy mô mẫu điều tra thực tế trong nghiên cứu là bao nhiêu?

Nghiên cứu tiến hành điều tra 68 phiếu khảo sát đối với 03 nhóm đối tượng (cán bộ quản lý địa chính, người dân tham gia giao dịch và người môi giới bất động sản) cùng dữ liệu giá đất tại 15 tuyến đường đại diện cho 03 khu vực (trung tâm, cận trung tâm, xa trung tâm).

3. Tổng nguồn thu ngân sách từ đất của thành phố Tuyên Quang giai đoạn 07/2004 - 09/2010 là bao nhiêu?

Tổng nguồn thu ngân sách từ đất trong giai đoạn này đạt 295,3 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất chiếm phần lớn nhất với 242,5 tỷ đồng.

4. Bảng giá đất do UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành giai đoạn 2011 - 2013 có đặc điểm gì?

Bảng giá đất ở đô thị do UBND tỉnh quy định giữ nguyên không thay đổi qua các năm 2011, 2012 và 2013; mức giá thấp nhất là 50.000 đồng/$\text{m}^2$ và mức giá cao nhất là 13.000.000 đồng/$\text{m}^2$.

5. Mức giá đất thực tế cao nhất tại khu vực trung tâm năm 2013 ghi nhận được là bao nhiêu?

Tại Vị trí 1 của các tuyến đường trung tâm (như đường Quang Trung), giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do năm 2013 đạt mức xấp xỉ 28 - 30 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch gấp hơn 2 lần so với mức giá tối đa do UBND tỉnh quy định.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đinh Thị Nhâm đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá đất ở đô thị tại thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2011 - 2013. Tác giả đã chỉ ra khoảng cách chênh lệch rõ rệt giữa bảng giá đất nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do, đặc biệt tại các tuyến phố kinh doanh trung tâm. Kết quả nghiên cứu cung cấp số liệu thực chứng xác đáng và đề xuất các giải pháp kỹ thuật, chính sách có giá trị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai tại địa phương.