Đặt vấn đề Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vầt chất “Đất là cha, lao động là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
n 2 Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”. Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2008, với 13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp.
Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, để nắm được nguyên nhân gây biến động và đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013.
- Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013. - Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn. Yêu cầu - Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng. - Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan.
- Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao. Ý nghĩa * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường. - Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nước về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường. * Ý nghĩa trong thực tiễn - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau. - Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý. n 4 Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2.
Cơ sở pháp lý + Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003 + Luật Đất đai 2003 + Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất. +Căn cứ Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Căn cứ Nghị định 42/2009/NĐ – CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ ban hành về việc phân loại đô thị. + Căn cứ Nghị định 69/2009/NĐ – CP ngày 13/08/2009 của Bộ Xây dựng ban hành về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư.
+ Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Căn cứ Thông tư số 02/2005/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2005 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; n 5 2. Cơ sở khoa học của định giá đất Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản, kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
[5] Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, cso vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất n 6 xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Như vậy địa tô chênh lệch gắn với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hằng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô.