Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đất đai đóng vai trò là nguồn tài nguyên đặc biệt, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nền tảng phân bố các khu dân cư và phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng. Cùng với sự gia tăng giá trị của đất đai, công tác quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi phải thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ, hiện đại hóa cơ sở dữ liệu thông qua đo đạc bản đồ, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Xã Tân Mộc là một xã miền núi thuộc huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang, có vị trí địa lý thuận lợi cho giao thương liên thôn, liên huyện và sở hữu giá trị quỹ đất ngày càng tăng. Tuy nhiên, thực trạng công tác quản lý đất đai tại địa phương trong thời gian dài tồn tại nhiều bất cập: hệ thống hồ sơ địa chính thiếu đồng bộ và chủ yếu dựa trên tài liệu người dân tự kê khai; tình trạng chuyển nhượng ngầm, lấn chiếm, tranh chấp đất đai và không đăng ký biến động vẫn diễn ra phức tạp; tỷ lệ đất chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc chưa đủ điều kiện cấp còn tồn đọng. Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Vũ Thị Thu Hương đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên với đề tài: "Thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Mộc, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang".
Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm 3 nội dung:
- Tìm hiểu công tác kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ khi có sự tham gia của người dân tại xã Tân Mộc, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
- Đánh giá công tác triển khai thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCN tại xã Tân Mộc nhằm chỉ ra các kết quả đạt được cùng những thuận lợi, khó khăn trong thực tế.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSDĐ tại địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức đang sử dụng đất trên địa bàn xã.
- Phạm vi không gian: Địa bàn hành chính xã Tân Mộc, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Số liệu và các hoạt động khảo sát thực tế được thu thập và thực hiện từ tháng 01/2022 đến tháng 05/2022.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý dựa trên các quy định hiện hành của pháp luật đất đai Việt Nam:
- Khung khái niệm và phân loại đất đai: Vận dụng các khái niệm về đất đai, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 2013 (khoản 16 Điều 3, Điều 10 về phân loại nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng; Điều 95 về tính bắt buộc của đăng ký đất đai; Điều 100 về điều kiện cấp GCNQSDĐ).
- Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật áp dụng:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (đặc biệt là Điều 18 quy định về giấy tờ quyền sử dụng đất).
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính (quy định mẫu đơn 04a/ĐK).
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Chỉ thị 364/CT của Chính phủ về việc phân định địa giới hành chính các cấp; Chỉ thị 618/CT-TTg ngày 15/5/2009 của Thủ tướng Chính phủ.
- Kế hoạch số 27/KH-UBND ngày 31/7/2020 của UBND xã Tân Mộc về rà soát, thống kê vi phạm đất đai.
Phương pháp nghiên cứu và nguồn thu thập dữ liệu:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu báo cáo về hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính, số liệu đăng ký cấp GCNQSDĐ qua các năm từ UBND xã Tân Mộc và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Lục Ngạn; thu thập số liệu dự toán, hồ sơ kỹ thuật đo đạc địa chính toàn bộ quỹ đất xã từ đơn vị tư vấn là Công ty TNHH Một thành viên Kim Hoàng.
- Phương pháp thống kê và phân tích số liệu: Phân loại, tổng hợp số liệu diện tích, số thửa, chủ sử dụng theo từng nhóm đất, từng đơn vị thôn xóm để đánh giá khối lượng công việc và tỷ lệ hoàn thành.
- Phương pháp so sánh: So sánh tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận qua từng giai đoạn và so sánh đối chiếu giữa số liệu hồ sơ cũ với kết quả đo đạc thực tế hiện trạng.
Nội dung chính theo từng chương
Phần I: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai tại xã miền núi Tân Mộc. Xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, đối tượng, phạm vi không gian, thời gian và ý nghĩa khoa học cũng như thực tiễn của đề tài trong việc làm sáng tỏ quy trình cấp GCNQSDĐ gắn với đơn vị tư vấn đo đạc.
Phần II: Tổng quan tài liệu
Hệ thống hóa các cơ sở lý luận về quản lý đất đai, vai trò của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ đối với Nhà nước và người sử dụng đất. Tổng quan tình hình cấp GCN trên phạm vi cả nước (đến năm 2019 đạt tỷ lệ 97,36% diện tích cần cấp) và trên địa bàn tỉnh Bắc Giang (đến hết năm 2016 cấp đạt 97,8% diện tích cần cấp; tuy nhiên còn hơn 10.700 thửa đất tồn đọng chưa được cấp do vướng mắc nguồn gốc, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính). Liệt kê hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh công tác đăng ký, cấp GCN.
Phần III: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định ba nội dung nghiên cứu trọng tâm: (1) Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng quản lý sử dụng đất tại xã Tân Mộc; (2) Đánh giá thực trạng công tác quản lý và kết quả kê khai, đăng ký cấp GCN lần đầu; (3) Xác định khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp. Đồng thời, trình bày chi tiết các phương pháp điều tra, thống kê, phân tích và so sánh số liệu.
Phần IV: Kết quả và thảo luận
Chương này tập trung phản ánh kết quả khảo sát thực tế toàn diện trên địa bàn xã Tân Mộc:
- Điều kiện tự nhiên và hạ tầng: Tân Mộc có tổng diện tích tự nhiên 3.727,46 ha, mật độ dân số 124,6 người/km² (6.326 nhân khẩu thuộc 9 dân tộc anh em phân bố tại 8 thôn). Hạ tầng giao thông có tổng chiều dài 71,69 km nhưng tỷ lệ cứng hóa rất thấp (đạt 0,7 km, tương ứng 0,98%); đường xe cơ giới đi lại thuận tiện chỉ đạt 19,75%. Xã đạt chuẩn 19/19 tiêu chí nông thôn mới vào năm 2019, thu nhập bình quân đầu người năm 2021 đạt 60 triệu đồng/người/năm.
- Hiện trạng sử dụng đất: Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng áp đảo với 3.462,38 ha (92,89% diện tích tự nhiên), trong đó đất lâm nghiệp chiếm 1.930,51 ha (51,73%), đất trồng cây lâu năm 1.378,3 ha (36,98%) và đất trồng cây hàng năm 153,57 ha (4,11%). Đất phi nông nghiệp có 257,65 ha (6,91%), trong đó đất ở và vườn liền kề là 123,5 ha. Đất chưa sử dụng còn 7,43 ha (0,20%).
- Thực trạng vi phạm và quản lý đất đai: Theo kết quả rà soát theo Kế hoạch 27/KH-UBND, các vi phạm phát sinh trước ngày 01/7/2019 gồm 11.456 thửa với diện tích 9.351.479 m² (chủ yếu là tự ý trồng cây lâu năm trên đất lúa 11.102 thửa và chuyển đất lâm nghiệp sang cây lâu năm 247 thửa). Vi phạm sau ngày 01/7/2019 gồm 35 trường hợp (diện tích 4.070 m²) do xây dựng nhà ở trên đất chưa công nhận là đất ở. Quỹ đất nông nghiệp công ích của xã năm 2019 giảm từ 19.087 m² xuống còn 14.027 m² do chuyển mục đích xây dựng các công trình nông thôn mới.
- Quy trình triển khai kỹ thuật 4 bước:
- Bước 1 - Chuẩn bị: Đơn vị tư vấn (Công ty Kim Hoàng) chuẩn bị bản đồ địa chính, sổ mục kê, bản mô tả ranh giới, phối hợp cùng UBND xã thành lập Tổ công tác kê khai và thông báo lịch đăng ký theo từng thôn.
- Bước 2 - Kê khai: Tổ chức tiếp nhận hồ sơ trực tiếp tại nhà văn hóa 8 thôn; rà soát hiện trạng, hướng dẫn viết tờ khai, giải quyết các trường hợp tách thửa, tặng cho thừa kế, thế chấp ngân hàng hoặc chuyển mục đích sử dụng.
- Bước 3 - Đăng ký và xét duyệt: Tổ tư vấn họp xét duyệt nguồn gốc đất, tổ chức niêm yết công khai kết quả 15 ngày tại thôn và UBND xã; UBND xã ký tờ trình chuyển Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định trình UBND huyện phê duyệt cấp giấy.
- Bước 4 - Hoàn thiện hồ sơ: Đơn vị tư vấn chỉnh sửa bản đồ, in sổ địa chính, sổ mục kê; UBND xã tổ chức trao GCNQSDĐ và thu hồi GCN cũ đối với trường hợp cấp đổi.
- Hồ sơ xin cấp mới: Gồm đơn mẫu 04a/ĐK, bản tường trình nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư mẫu 05 (có xác nhận của 5 người dân liền kề), biên bản làm việc kiểm tra hiện trạng và pháp lý (đầy đủ chữ ký của chủ sử dụng, các hộ liền kề, đại diện thôn, địa chính và lãnh đạo UBND xã), danh sách công khai mẫu 06, biên bản kết thúc công khai, trích lục bản đồ và giấy tờ nhân thân.
- Kết quả cấp GCN và phân tích hồ sơ tồn đọng: Tổng số GCN đã cấp trên địa bàn đạt 4.036 giấy cho 16.284 thửa đất. Khóa luận phân tích chi tiết danh sách 20 trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN do các nguyên nhân cụ thể như: thiếu CMND/CCCD của vợ hoặc chủ sử dụng, giấy tờ tùy thân hết hạn, chủ sử dụng không hợp tác ký hồ sơ hoặc không dẫn đo, diện tích thửa đất bị chồng lấn vào đất lâm nghiệp, đất rừng phòng hộ, hoặc thiếu phiếu lấy ý kiến khu dân cư và chữ ký giáp ranh.
Phần V: Kết luận và kiến nghị
Tóm lược các kết quả đạt được trong việc đo đạc, lập hồ sơ và cấp GCNQSDĐ tại xã Tân Mộc; khẳng định việc cấp giấy đã xác lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi người dân và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước. Đưa ra các kiến nghị đối với chính quyền cấp xã, cấp huyện và cơ quan chuyên môn trong việc tăng cường tuyên truyền, tháo gỡ vướng mắc hồ sơ tồn đọng và đẩy mạnh giải quyết tranh chấp đất đai.
Kết quả và đóng góp
1. Kết quả định lượng về công tác quản lý và cấp GCNQSDĐ
Khóa luận đã tổng hợp các số liệu thực tế về cơ cấu sử dụng đất và kết quả cấp GCNQSDĐ tại xã Tân Mộc:
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất xã Tân Mộc (thời điểm thống kê 01/01/2019)
| Loại đất |
Diện tích (ha) |
Tỷ lệ so với tổng diện tích (%) |
| a. Đất nông nghiệp |
3.462,38 |
92,89 |
| - Đất lâm nghiệp |
1.930,51 |
51,73 |
| - Đất trồng cây lâu năm |
1.378,30 |
36,98 |
| - Đất trồng cây hàng năm |
153,57 |
4,11 |
| b. Đất phi nông nghiệp |
257,65 |
6,91 |
| - Đất chuyên dùng |
133,83 |
3,59 |
| - Đất ở và đất vườn liền kề |
123,50 |
3,31 |
| - Đất giao thông, thủy hệ KDC |
60,56 |
1,62 |
| - Đất giao thông, thủy hệ nông nghiệp |
57,66 |
1,55 |
| - Đất công cộng |
12,65 |
0,34 |
| - Đất xây dựng công trình sự nghiệp |
2,96 |
0,08 |
| - Đất tôn giáo, tín ngưỡng |
0,32 |
0,01 |
| - Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
0,02 |
0,001 |
| c. Đất chưa sử dụng (đồi núi) |
7,43 |
0,20 |
| Tổng diện tích tự nhiên |
3.727,46 |
100,00 |
Bảng 2: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân theo loại đất
| Phân loại đất |
Số lượng GCN đã cấp (giấy) |
Tỷ lệ hoàn thành ước tính (%) |
| Đất nông nghiệp (trồng cây lâu năm, cây hàng năm) |
1.531 |
~90% |
| Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất, rừng phòng hộ) |
1.320 |
~88% |
| Đất ở (đất ở nông thôn ONT) |
1.185 |
~88% |
| Tổng cộng (trên tổng số 16.284 thửa đất) |
4.036 |
- |
| - Trong đó: Cấp mới lần đầu |
2.284 |
- |
| - Trong đó: Cấp đổi sau đo đạc |
1.752 |
- |
Bảng 3: Tổng hợp kết quả kê khai cấp mới theo địa bàn thôn (tiêu biểu)
| Đơn vị thôn |
Số hộ kê khai |
Số GCN cấp mới đất nông nghiệp (giấy) |
Diện tích đất nông nghiệp kê khai (m²) |
Số GCN cấp mới đất PNN (giấy) |
Diện tích đất PNN kê khai (m²) |
| Thôn Tân Mộc |
320 |
585 |
64.326,6 |
585 |
86.335,2 |
| Thôn Đồng Quýt |
- |
108 |
15.304,5 |
- |
- |
| Thôn Tân Trung |
- |
- |
- |
209 |
22.082,4 |
| Toàn bộ 8 thôn |
1.549 |
- |
224.000+ |
- |
352.000+ |
2. Đóng góp và giải pháp đề xuất
- Giải pháp kỹ thuật lồng ghép: Khóa luận ghi nhận giải pháp kết hợp đồng thời công tác đo đạc ngoại nghiệp với điều tra, thu thập thông tin hồ sơ địa chính, lập bản mô tả ranh giới mốc giới và giao nhận kết quả kê khai theo từng thôn, giúp rút ngắn thời gian xử lý và giảm thiểu sai lệch hồ sơ.
- Đóng góp thực tiễn: Khóa luận phản ánh chính xác quy trình phối hợp liên ngành giữa UBND xã, đơn vị tư vấn đo đạc (Công ty Kim Hoàng) và Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện; lập danh mục phân loại rõ các nhóm nguyên nhân dẫn đến hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy để chính quyền địa phương có căn cứ xử lý dứt điểm.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế của đề tài: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian ngắn (từ tháng 01/2022 đến tháng 05/2022) và giới hạn trong phạm vi một xã miền núi (xã Tân Mộc). Nguồn tài liệu địa chính lịch sử của địa phương còn thiếu sổ mục kê và bản đồ đồng bộ trước đo đạc, dẫn đến việc phân tích đối sánh biến động qua các thời kỳ gặp nhiều khó khăn. Một số bảng số liệu cấp mới của từng thôn chưa được thống kê đầy đủ toàn diện cho tất cả 8 thôn trong văn bản báo cáo.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu quy trình số hóa, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đồng bộ đa mục tiêu trên toàn địa bàn huyện Lục Ngạn; nghiên cứu chuyên sâu các giải pháp pháp lý và tài chính nhằm giải quyết dứt điểm các trường hợp đất ở xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp và đất trùng lấn ranh giới lâm nghiệp.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là nguồn tư liệu thực tế có giá trị phục vụ công tác nghiên cứu và chuyên môn:
- Đối với sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính và Quản lý tài nguyên: Cung cấp tài liệu tham khảo chi tiết về quy trình lập bộ hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm mẫu đơn 04a/ĐK, phiếu lấy ý kiến khu dân cư mẫu 05, danh sách công khai mẫu 06 và biên bản kiểm tra hiện trạng pháp lý.
- Đối với cán bộ địa chính cấp xã và đơn vị tư vấn đo đạc: Cung cấp tài liệu thực tiễn về phương thức tổ chức kê khai lưu động tại nhà văn hóa thôn và các phương án xử lý vướng mắc kỹ thuật khi đo đạc, cấp đổi, cấp mới ở địa bàn miền núi có cơ cấu đất lâm nghiệp phức tạp.
Câu hỏi thường gặp
1. Tỷ lệ cứng hóa đường giao thông tại xã Tân Mộc đạt bao nhiêu và ảnh hưởng thế nào đến công tác đo đạc địa chính?
Theo số liệu trong văn bản, toàn xã có 71,69 km đường giao thông nhưng mới chỉ cứng hóa được 0,7 km (đạt tỷ lệ 0,98%), trong đó đường trục xã/liên xã và đường trục chính nội đồng có tỷ lệ cứng hóa là 0%. Hệ thống giao thông nội đồng và đường lên núi chủ yếu là đường đất lầy lội trong mùa mưa, gây khó khăn lớn cho việc di chuyển máy móc, thiết bị đo đạc ngoại nghiệp của đơn vị tư vấn.
2. Tổng số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trên địa bàn xã Tân Mộc là bao nhiêu và phân bổ như thế nào?
Tổng số GCNQSDĐ đã cấp trên địa bàn toàn xã là 4.036 giấy cho khoảng 16.284 thửa đất. Trong đó, cấp mới lần đầu đạt 2.284 giấy và cấp đổi sau đo đạc đạt 1.752 giấy. Phân theo loại đất gồm: 1.531 giấy đất nông nghiệp, 1.320 giấy đất lâm nghiệp và 1.185 giấy đất ở.
3. Những nguyên nhân chủ yếu khiến một số thửa đất tại xã Tân Mộc không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ là gì?
Qua tổng hợp danh sách 20 trường hợp điển hình, các nguyên nhân chính gồm: giấy tờ tùy thân của chủ sử dụng bị thiếu hoặc CMND/CCCD hết hạn; diện tích thửa đất bị trùng lấn vào đất lâm nghiệp hoặc đất rừng phòng hộ; thiếu phiếu lấy ý kiến khu dân cư; thiếu chữ ký giáp ranh của các hộ liền kề; và chủ sử dụng đất không hợp tác (không dẫn đo hoặc không ký hồ sơ).
4. Bộ hồ sơ xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Tân Mộc bao gồm những thành phần nào?
Hồ sơ gồm 9 loại giấy tờ: (1) Đơn đăng ký theo mẫu 04a/ĐK; (2) Bản tường trình nguồn gốc sử dụng đất; (3) Phiếu lấy ý kiến khu dân cư mẫu 05 (có xác nhận của 5 người dân xung quanh); (4) Biên bản làm việc kiểm tra hiện trạng và hồ sơ pháp lý (có chữ ký của UBND xã, trưởng thôn, chủ đất và các hộ giáp ranh); (5) Danh sách công khai mẫu 06; (6) Biên bản kết thúc công khai (sau 15 ngày); (7) Trích lục bản đồ địa chính; (8) CCCD/CMND và sổ hộ khẩu; (9) Giấy tờ chứng minh mối quan hệ.
5. Thực trạng vi phạm đất đai trước ngày 01/7/2019 trên địa bàn xã Tân Mộc diễn ra như thế nào?
Kết quả rà soát theo Kế hoạch số 27/KH-UBND ngày 31/7/2020 cho thấy trước ngày 01/7/2019 toàn xã có 11.456 thửa đất vi phạm với tổng diện tích 9.351.479 m². Trong đó, phổ biến nhất là vi phạm tự ý chuyển đổi trồng cây lâu năm trên đất lúa (11.102 thửa, diện tích 3.281.457 m²), chuyển đổi đất lâm nghiệp sang trồng cây lâu năm (247 thửa, diện tích 6.059.500 m²) và xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp (107 thửa, diện tích 10.700 m²).
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Thị Thu Hương đã phản ánh chi tiết thực trạng quản lý và kết quả thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Tân Mộc, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang trong giai đoạn đầu năm 2022. Đề tài làm rõ quy trình phối hợp 4 bước giữa chính quyền địa phương, cơ quan chuyên môn và đơn vị tư vấn đo đạc kỹ thuật, đồng thời lượng hóa kết quả cấp 4.036 giấy chứng nhận trên tổng số 16.284 thửa đất. Công trình là tài liệu học thuật và thực tiễn có giá trị tham khảo tốt đối với sinh viên ngành Quản lý đất đai và cán bộ quản lý địa chính tại các địa bàn miền núi có điều kiện tương đồng.
