Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động quản lý vận hành chung cư e Chương 2: Thực trạng hoạt động quản lý vận hành chung cư Thăng Long Number One của Công ty Cô phần VISAHO e Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý vận hành chung cư Thăng Long Number One của Công ty Cổ phần VISAHO 12 CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG QUAN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ 1.1 Khai niệm, phân loại chung cư a) Khai niệm Theo quy định tai Khoản 3 Điêu 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nha chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh”. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tr số 28/2016/TT-BXD: “Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé noi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thâm quyền phê duyệt.” Định nghĩa chung cư tại Singapore: Tại Singapore, khái nệm chung cư được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý nham mô tả sự phát triển những nha ở, căn hộ nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Chung cu được phân thành 2 dạng là dạng Flat và dạng Condominium. (Theo Singapore standard classification of type of dwelling 1/2012) Dang Flat: Dự án nhà ở không sở hữu đất.
Mỗi căn hộ chi dành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dang Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng mật độ trung bình va mật độ cao, số tầng từ 4 - 30 tầng. Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân khu nhà đó. Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu dat.
Dạng Condominiu: Chung cư dạng condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn. Chung cư Condominium phải có diện tích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuông viên. Các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu đât.
13 b) Phân loại chung cư Bộ xây dung ban hành 7hông tw 31/2016/TT-BXD phan hang chung cư thành 3 loại A, B, C. Trong đó có 4 nhóm tiêu chí chính dé phan loai nhu sau: © Quy hoạch - kiến trúc e Hệ thống thiết bị, kỹ thuật ¢ Dịch vụ, ha tầng xã hội e Chất lượng, quản lý, vận hành Chung cư hang A Các chung cư đáp ứng được đầy đủ 18 trên 20 tiêu chí sẽ được công nhận là chung cư hạng A cụ thê như sau: Về quy hoạch, kiến trúc: e Có vị trí gần hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5km cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5km. © Có mật độ xây dựng công trình không quá 45% tổng diện tích. e Sanh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quây lễ tân.
e Hành lang căn hộ rộng tối thiểu Im8. e Bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2. e Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ, tối thiểu mỗi hộ phải đủ cho một chỗ đỗ ô tô có mái che. Về hệ thong thiết bị - kỹ thuật: e Phải được trang bị máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung khi tòa nhà mắt điện.
e Dung tích bê chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1. e Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet tốc độ cao cho từng căn hộ. 14 © Có hệ thống thiết bị chữa cháy tự động khu công cộng va cho từng căn hộ. vẻ dịch vụ - hạ tang xã hội: e Có trung tâm thương mại hoặc siêu thi trong bán kính Ikm.
e C6 2 trong số các tiện ích phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thé thao khác, sân chơi trẻ em. dành riêng trong công trình hoặc tổng thé quy hoạch công trình. e Phải có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, trường tiêu học trong bán kính 0,5km. Về chất lượng quản lý - vận hành: e Phải có đơn vi quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét don, hút bụi khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh sân vườn, đường nội bộ.
e Có hệ thống camera kiểm soát bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang và kiểm soát ra vào bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử; các thiết bị chiếu sáng, thang máy, máy phát điện. phải được vận hành tốt khi công trình hoàn thành với chất lượng cao. Chung cư hạng B Chung cư hạng B cũng phải đáp ứng được những tiêu chí trên tương tự như chung cư hạng A nhưng với yêu cầu thấp hơn; chăng hạn có một số khác biệt nhỏ như sau: Về quy hoạch, kiến trúc: e Chung cư hạng B sẽ có mật độ xây dựng cao hơn nhưng không được quá 55% tông diện tích. e Hanh lang căn hộ tối thiểu 1,5m.
e Mỗi thang máy phục vụ tối đa 50 căn hộ, tối thiểu 2 căn hộ có 1 chỗ dé 6 tô. e Bình quân diện tích căn hộ trên sé phong ngu tối thiêu đạt 30m2. Về hệ thong thiết bị - kỹ thuật: 15 e Dung tích nước sinh hoạt/căn hộ đạt 1. vẻ dịch vụ - hạ tang xã hội: e Có bệnh viện, phòng khám, trường mam non, trường tiểu học trong bán kính 1km.
Chung cư hạng C Những chung cư không đáp ứng được những tiêu chí trên của chung cư hạng A và B sẽ được xếp vào Chung cư hạng C.2 Đặc điểm nhà chung cw Nhà chung cư cũng bao gồm các đặc điểm của một bat động sản, tuy nhiên nó cũng có những đặc điểm riêng nhất định. Cụ thể như sau: a) Tinh cô định về vị trí Chung cư là một BĐS có vi trí có định do được xây dựng gan liền với đất. Tính cô định về vị trí của chung cư được xét theo hai phương diện là vi trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý được xác định trên bản đồ, đo lường dia lý thông thường như kinh độ, vĩ độ; còn vi tri trong đối lại được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách của chung cư đến các trung tâm, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tẾ, giáo dục,.
và khả năng tiếp cận từ chung cư đến các trung tâm, công trình đó. Chung cư là BĐS nhà ở được phát triển ở những đô thị có mức độ tập trung dân số cao nên các yếu tổ được quan tâm nhiều bao gồm khu vực, cảnh quan, tiện ích, đặc biệt là các yếu tố về đặc điểm kinh tế - xã hội như cơ hội việc làm, hạ tầng giao thông, trung tâm mua săm, trường học,. Tính cố định về vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến chung cư nên nó chịu ảnh hưởng từ yếu tố vùng và khu vực nhiều hơn các loại hang hóa BĐS khác. Vì vậy, việc đầu tư và định giá BĐS phải dự tính trước sự thay đối của tính tương đối, dé tinh đúng được giá trị thực của chung cu cũng như nhìn thây được cơ hội — rủi ro của nó.
c) Tinh lâu bền 16 Chung cư cũng giống như các BĐS khác bao gồm đất và các công trình gắn liền với đất. Với điều kiện thiên nhiên ở Việt Nam, thông thường chung cư xây dựng trên điều kiện khó có thể bị tiêu hủy. Mặt khác phần công trình trên đất có hai loại tuôi thọ và tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Niên hạn chung cư trên 50 năm về mặt công trình nên chung cư có tính lâu bền về mặt vật lý. Tuy nhiên thời gian chung cư phụ thuộc vào các yếu tô tự nhiên, đặc điêm kinh tê của vùng, khu vực. “Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng”. d) Tính da dạng và khúc biệt Kiến trúc và kết cau của chung cư được phát triển đa dang và không có giới hạn.
Sự khác biệt thé hiện qua vi trí lô đất, kiến trúc và kết cấu, hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh,. Chính vì những yếu tố nay đã mang lại giá trị gia tăng không thể so sánh với hàng hóa bat động san khác. Đề đạt được giá tri gia tang cao, các nha dau tư cần quan tâm hàng dau tới công tác quy hoạch và thiết kế dé tao nên tự phong phú, đa dạng thêm tính di biệt cho chung cư đó. Thách thức đặt ra cho các nhà quản lý, phải làm sao đảm bảo được tính thống nhất, khắc phục nhược điểm mà tính dị biệt tạo ra để công tác quản lý không gian kiến trúc được tối ưu, nhằm phát triển đô thị một cách bền vững, hài hòa, mỹ quan, hiện dai,.
e) Tinh ảnh hưởng lẫn nhau Chung cư cũng giống các các bất động sản khác, là một dạng “hàng hóa” rất đặc biệt có thể tác động và chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự thay đôi giá tri cua một bat động sản nào đó có thé khiến giá trị của một bat động sản liên quan tăng hoặc giảm. Đây là tính chất được nhiều nhà đầu tư vận dụng để làm gia tăng giá trị bất động sản và đem lại nhiêu lợi ích về kinh tê. 17 f) Có giá trị lớn Chung cư là tài sản có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá tri.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bat động sản cần lượng vốn lớn và đài hạn, huy động từ nhiều nguồn khác nhau.