Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại và pháp luật cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Chương 2: Đánh giá thực trạng pháp luật về cho vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Chương 3: Phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan xuất hiện khi trong xã hội có tình trạng tạm thời thừa và tạm thời thiếu vốn. Cho đến nay, cho vay tài sản đã trở thành một hoạt động phổ biến trong nền kinh tế các nước không riêng gì ở Việt Nam. Hiểu theo nghĩa chung nhất, cho vay là việc một người thỏa thuận để cho người khác sử dụng tài sản (vật cùng loại) của mình trong một thời gian nhất định với điều kiện có hoàn trả dựa trên cơ sở sự tin tưởng hay tín nhiệm của mình đối với người đó. Lúc đầu quan hệ cho vay chỉ là hoạt động cung cấp vốn tạm thời cho người cần vốn, tồn tại trong các giao dịch dân cư nhỏ lẻ, dần cùng với sự phát triển của xã hội và nền kinh tế, hoạt động cho vay trở thành nghề nghiệp.
Cùng với sự cho phép của luật pháp đã khuyến khích việc thành lập các tổ chức cho vay chuyên nghiệp, có qui mô lớn và nhanh chóng đáp ứng nhu cầu thiết yếu của thị trường. Hoạt động cho vay được thực hiện bởi nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội, trong đó chủ thể phổ biến nhất là các ngân hàng thương mại. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường tiền tệ và sức ép của sự cạnh tranh, các ngân hàng thương mại luôn tìm mọi cách để tăng nguồn vốn huy động và mở rộng các hoạt động cho vay của mình bằng cách đa dạng hóa các loại hình cho vay làm cho hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại trở nên vô cùng đa dạng. Tính đa dạng của hoạt động cho vay được thể hiện như sau: nếu căn cứ thời hạn cho vay, thì cho vay bao gồm: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn và cho vay dài hạn; nếu căn cứ vào mục đích sử dụng khoản vay thì có cho vay phục vụ cho sản xuất kinh 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com doanh của các tổ chức, cá nhân kinh doanh, cho vay phục vụ cho tiêu dùng… Để đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình, mối quan tâm thường xuyên của các ngân hàng thương mại khi tiến hành các hoạt động cho vay là cho ai vay, người đi vay sử dụng khoản vay như thế nào, làm thế nào để khoản vay của mình có thể được đảm bảo thanh toán của bởi người đi vay.
Xuất phát từ tính chất quan trọng của hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, nên hoạt động này luôn được sự quan tâm đặc biệt của các nhà làm luật cũng như các nhà kinh tế. Vậy hoạt động cho vay là gì? 1. Khái niệm về hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại - Hoạt động cho vay với tư cách là một loại hoạt động tín dụng và nó có những đặc điểm chung với đặc điểm của tín dụng. Vì vậy việc nghiên cứu khái niệm về hoạt động cho vay trước hết được xem xét thông qua việc tìm hiểu các khái niệm về tín dụng.
Khái niệm tín dụng có nhiều cách hiểu khác nhau: + Theo các nhà kinh tế học mác-xít quan niệm: "Đem tiền cho vay với tư cách là một việc có đặc điểm là sẽ quay trở về điểm xuất phát của nó mà vẫn giữ nguyên vẹn giá trị của nó đồng thời lại lớn lên thêm trong quá trình hoạt động" [37, tr. 52], điều đó có nghĩa là: “Tiền chẳng qua chỉ rời khỏi tay người sở hữu trong một thời gian và chẳng qua chỉ tạm thời chuyển từ tay người sở hữu sang nhà tư bản hoạt động, cho nên tiền không được bỏ ra để thanh toán, cũng không phải tự đem bán đi mà chỉ đem cho vay, tiền chỉ đem nhượng lại với điều kiện là nó sẽ quay trở về điểm xuất phát một kỳ hạn nhất định” [37, tr. + Theo Louis Baundin nhà kinh tế Pháp thì tín dụng như là "Một sự trao đổi tài hóa hiện tại lấy một tài hóa tương lai". Ở đây chúng ta thấy yếu tố thời gian đã xen lẫn vào.
Cũng vì có sự xen lẫn đó, cho nên có sự bất trắc, rủi ro xảy ra và cần có sự tín nhiệm, sử dụng sự tín nhiệm của nhau nên mới có danh từ tín dụng. Như vậy tín dụng, theo các định nghĩa này không chỉ rõ cụ thể ai là người có vốn, ai là người cần vốn mà chỉ nêu lên bản chất của quan hệ vay mượn. Khi xem xét tín dụng với hai tư cách, một là chức năng cơ bản quan trọng của ngân hàng, hai là một nghiệp vụ kinh doanh mang lại phần lớn thu nhập cho ngân hàng và nó quyết định sự 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com thành công hay thất bại của ngân hàng trên thị trường. Do vậy dưới góc độ đó tín dụng được hiểu là: “Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên đi vay và bên cho vay trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán” [37, tr.
Hoạt động cho vay là một hình thức cấp tín dụng của ngân hàng cho khách hàng trong một thời hạn nhất định (gọi là thời hạn cho vay). Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến khi trả hết nợ gốc và lãi vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. + Dưới góc độ pháp luật, hoạt động cho vay được quy định trong Bộ Luật Dân sự năm 2005; Luật các Tổ chức tín dụng năm 2004 và Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN, ngày 31/12/2001 của Ngân hàng Nhà nước về qui chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng; Quyết định số: 127/2005/QĐ- NHNN ngày 03/02/2005 của Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN, ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước. Cho vay được định nghĩa như sau: "Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi" [27].
- Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại có những đặc điểm cơ bản sau đây: + Xét về bản chất, hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là giao dịch hợp đồng, có sự thỏa thuận giữa hai bên, một bên là bên cho vay và một bên là khách hàng (bên đi vay), hai bên thỏa thuận về mức vay, lãi suất và thời hạn vay và tất cả những điều kiện khác có liên quan đến hoạt động cho vay, từ đó ký kết hợp đồng tín dụng. Một trong những đặc điểm quan trọng của hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại là các ngân hàng thương mại cho vay trên cơ sở nguồn vốn huy động là chủ yếu. Điều đó có 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com nghĩa là, nguồn vốn cho vay của các ngân hàng chủ yếu là nguồn vốn "đi vay" bởi lẽ các tổ chức này hoạt động theo nguyên tắc "đi vay" để "cho vay", tức là không cho vay tiền của bản thân mình mà nó sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay là chủ yếu. + Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Theo quan điểm của một số tác giả thì hoạt động cho vay là hoạt động tiêu biểu nhất của hầu hết các ngân hàng, hoạt động này đòi hỏi các ngân hàng phải tìm mọi cách để kiểm soát được khả năng trả nợ của khách hàng, ít nhất cũng là dự tính, phán đoán khả năng này. Tuy nhiên không phải bao giờ dự tính này cũng chính xác tuyệt đối và thời gian qua đi khả năng phán đoán này càng trở nên khó khăn hơn. Do vậy, rủi ro chính mà ngân hàng phải đối mặt là rủi ro tín dụng. Có thể nói, hoạt động cho vay luôn đi liền với rủi ro, kinh doanh tín dụng là chấp nhận đối đầu với rủi ro.
Tính rủi ro này xuất phát từ những đặc thù của đối tượng hoạt động cho vay, đặc thù của nguồn vốn cho vay của bên vay. Nếu trong hoạt động kinh doanh khác, tiền tệ chỉ được coi là thước đo giá trị, là phương tiện thanh toán thì trong hoạt động cho vay, tiền tệ trở thành hàng hóa. Bên cho vay chỉ có thể đòi tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định. Nếu thời hạn cho vay càng dài thì nguy cơ rủi ro bất trắc càng lớn, khả năng thu hồi nợ của ngân hàng có thể khó thực hiện.
Ngoài ra, việc cho vay của ngân hàng chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động của các tổ chức, cá nhân trong xã hội. Chính vì vậy, do chức năng trung gian này của các ngân hàng mà các rủi ro trong hoạt động kinh doanh của khách hàng (người đi vay) sẽ ảnh hưởng ngay đến ngân hàng và qua đó ảnh hưởng đến quyền lợi của người gửi tiền. Và như vậy, so với hoạt động cho vay tài sản thông thường thì trong hoạt động này, người cho vay dùng tài sản của chính mình để cho vay nên khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì chính người cho vay phải gánh chịu hậu quả. Bên cạnh những rủi ro, bất trắc của hoạt động cho vay của ngân hàng, thì hoạt động này cũng có những vai trò nhất định đối với nền kinh tế, đối với người đi vay và ngay cả đối với ngân hàng.
Đặc điểm cho vay của ngân hàng có thế chấp bằng quyền sử dụng đất * Cho vay có thế chấp bằng quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.