Chương 1 MỘT SỐ VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỬNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CÁP GIẤY CHÚNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số vấn đề lý luận về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất Đất đai ở nước ta được quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý lần đầu tiên chính thức được quy định trong Hiến pháp năm 1980. Theo đó, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sừ dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật.
Đặc biệt là, Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định. Hay nói cách khác, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép mà không có tư cách chủ sở hữu đất đai và người sừ dụng đất chỉ được thực hiện các quyền cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai cho phép, quy định bằng pháp luật. Do đó, để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, cũng như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai là quyền 8 được câp "GCNQSDĐ, quyên sớ hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đát” (Khoản 1, Điều 166).
Vì vậy, có thể nói rằng, quyền được cấp GCNQSDĐ là quyền cơ bản của nguời sử dụng đất và luôn được Nhà nuớc bảo đảm, đồng thời đây cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thấm quyền trong quản lý nhà nước đối với đất đai, trong đó có bảo đảm quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có Giấy chúng nhận quyền sừ dụng đất được đảm bảo các quyền về chuyển đối, chuyển nhuợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để hiểu GCNQSDĐ là gì, trước hết chúng ta cần làm rõ giấy tờ quyền sử dụng đất có được coi là tài sản của nguời sử dụng đất hay không? về vấn đề này, thực tế đời sống xã hội cho thấy thông qua các giao dịch chuyển nhượng hoặc qua việc được Nhà nước chuyển giao, công nhận thì cá nhân, tổ chức sẽ có được đất đế khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống của mình. Người có quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ (hay còn gọi là sổ đỏ) theo trình tự, thủ tục nhất định và khi cần thiết có thể mang giấy tờ này thế chấp tại ngân hàng, tố chức tín dụng để vay tiền.
Từ đó, ở góc độ này có quan niệm cho rằng GCNQSDĐ là một loại tài săn, thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tổ chức tín dụng thì người thế chấp được nhận tài sản là tiền. Ngoài ra, cũng có quan niệm cho rằng “GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm” [32, tr 150]; hay “GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích họp pháp của người sử dụng đất” [33, tr. Tuy có thể có nhiều quan niệm khác nhau về GCNQSDĐ, nhưng về bản chất có thể hiểu GCNQSDĐ là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó. Hay nói cách khác, GCNQSDĐ là sự ghi nhận quyền sử dụng thừa đất cùa người sữ dụng đất cụ 9 thê, là một quyên vê tài sản- hình thức pháp lý xác nhận quyên sử dụng đât của người sử dụng đất và mối quan hệ với Nhà nước với tư cách là đại diện cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Với bản chất này, có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai, GCNQSDĐ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Vì vậy, căn cứ khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, có thể khái niệm: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sán khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý đế Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất họp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sán khác gắn liền với đất 1. Đặc điểm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Căn cứ quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn quản lý đất đai, có thể khái quát một số đặc điểm của GCNQSDĐ như sau: Một là, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước). GCNQSDĐ được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định.
Điều này khác với các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, theo đó việc nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của nguời sử dụng, còn GCNQSDĐ không phải là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất mà là chứng thư pháp lý ghi nhận “tính hợp pháp ” đối với quyền sử dụng đất của nguời sử dụng đất, là cơ sờ xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nuớc với nguời sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Hai là, GCNQSDĐ là kết quả của quá trình kê khai, đăng ký, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai và lập bản đồ địa chính tương ứng. Thực tế cho thấy, để cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiểm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc 10 sử dụng đât, hiện trạng sử dụng đât, vị trí thửa đât, tọa độ gôc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất,. nhàm đảm bào sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất giáp ranh, liền kề.
Chỉ trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, qua đó xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thế. Hay nói cách khác, GCNQSDĐ được cấp là kết quả cùa quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính. Từ đó, có thể thấy rằng, việc cấp GCNQSDĐ vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ đúng các quy định pháp luật điều chỉnh về việc cấp GCNQSDĐ như đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp do pháp luật quy định.
Đồng thời, để cấp GCNQSDĐ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất,. cũng như các quy trình kỳ thuật, định mức kỳ thuật pháp luật quy định được áp dụng thống nhất do các cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan chuyên môn liên quan tham mưu, thực hiện. Ba là, GCNQSDĐ thể hiện việc thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó không phải tổ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
Việc cấp GCNQSDĐ chỉ được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thấm quyền, đó là cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Theo quy định pháp luật thì các cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sờ hữu toàn dân về đất đai được cấp GCNQSDĐ bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Đồng thời, việc cấp GCNQSDĐ phải tuân theo các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng,. Vai trò của Giây chứng nhận quyên sử dụng đât GCNQSDĐ có vai trò quan trọng đối với các chủ thể trong đời sống xã hội, điều này thể hiện ở các góc độ cơ bản sau: Thứ nhất, dưới góc độ quản lý nhà nước: Ớ nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ đất đai mà giao cho các cá nhân, tố chức (người sừ dụng đất) dưới các hình thức khác nhau, như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Từ đó, để đăm bão quản lý đất đai có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia quan hệ đất đai, theo đó người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai có quyền cơ bản là được cấp GCNQSDĐ. về bản chất, GCNQSDĐ là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời cũng là một bảo đảm quan trọng cùa Nhà nước đối với người sử dụng đất.