Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong chiến lược phát triển kinh tế và công nghiệp hóa - hiện đại hóa, ngành công nghiệp xây dựng giữ vai trò chủ đạo trong việc kiến tạo hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật và thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Hoạt động đầu tư xây dựng có đặc thù quy mô vốn lớn, chu kỳ thực hiện dài và đối mặt với nhiều yếu tố bất định. Do đó, công tác lập dự án đầu tư đóng vai trò tiền đề, xác định tính khả thi và định hướng toàn bộ quá trình sử dụng nguồn lực nhằm đạt hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội.

Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC (tiền thân là Công ty Cổ phần Tư vấn quản lý và Giám sát đầu tư - SMiC, thành lập năm 2001) là tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành, trong đó bất động sản, du lịch nghỉ dưỡng và hàng không là các lĩnh vực kinh doanh cốt lõi. Với danh mục quản lý và xúc tiến pháp lý lên tới gần 300 dự án trải rộng trên hơn 40 tỉnh thành cả nước, công tác lập dự án xây dựng tại Tập đoàn đóng vai trò quyết định đến năng lực huy động vốn, tối ưu hóa chi phí và kiểm soát rủi ro vận hành. Khóa luận tốt nghiệp tập trung giải quyết bài toán hoàn thiện quy trình và phương pháp lập dự án đầu tư xây dựng tại doanh nghiệp này.

Mục tiêu nghiên cứu:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về dự án đầu tư xây dựng và công tác lập dự án đầu tư xây dựng trong doanh nghiệp.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC giai đoạn 2018 - 2021, chỉ rõ các kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân.
  3. Đề xuất các phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC.
  • Phạm vi nội dung: Các hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng do Khối Đầu tư (Ban Đầu tư I, II, III, IV, V, VI và Ban Hỗ trợ đầu tư) tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC thực hiện.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu và thực trạng hoạt động giai đoạn 2018 - 2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và căn cứ pháp lý

Tác giả xây dựng khung phân tích dựa trên hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật và giáo trình chuyên ngành:

  • Khái niệm và quy định nền tảng: Định nghĩa dự án đầu tư theo Luật Đầu tư số 61/2020/QH14; định nghĩa dự án đầu tư xây dựng, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi và báo cáo kinh tế - kỹ thuật theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (sửa đổi bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14).
  • Phân loại và quản lý chi phí: Phân loại dự án theo Điều 5 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP (theo công năng phục vụ, nguồn vốn và quy mô nhóm A, B, C, quan trọng quốc gia); Nghị định số 59/2015/NĐ-CP; Nghị định số 31/2021/NĐ-CP; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP; Thông tư số 11/2021/TT-BXD; Quyết định số 65/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng năm 2020; Thông tư số 16/2019/TT-BXD về quản lý chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; Thông tư số 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án nhà ở.
  • Mô hình và chỉ tiêu đánh giá:
    • Giá trị hiện tại ròng (NPV): $NPV = \sum_{t=1}^{n} \frac{C_t}{(1+r)^t} - C_0$, yêu cầu điều kiện $NPV > 0$.
    • Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): Xác định tại điểm $NPV = 0$, điều kiện $IRR > r$.
    • Hiệu quả kinh tế - xã hội: Chỉ tiêu giá trị gia tăng thuần túy $NVA = O - (MI + I_v)$, chỉ tiêu tạo việc làm, mức đóng góp ngân sách nhà nước.
    • Hệ thống phương pháp kỹ thuật lập dự án: Phương pháp dự báo cầu (bình quân số học $Q_n = Q_0 + q \times n$, mô hình hồi quy tương quan 3 bước); phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia (3 bước); phương pháp phân tích độ nhạy (3 bước, khảo sát biến thiên $\pm10%$ đến $\pm20%$ của chi phí, doanh thu); phương pháp cộng chi phí.

Phương pháp nghiên cứu thực tế và nguồn dữ liệu

  • Phương pháp thu thập thông tin và tài liệu: Kế thừa các số liệu thống kê, báo cáo tài chính kiểm toán của Tập đoàn FLC giai đoạn 2018 - 2020, các hồ sơ dự án thực tế tại Ban Đầu tư và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành.
  • Phương pháp phân tích - tổng hợp thống kê: Xử lý các chuỗi số liệu tài chính doanh nghiệp, cơ cấu nguồn vốn, chỉ tiêu kỹ thuật dự án và so sánh đối chiếu giữa quy định lý thuyết với thực tế triển khai tại doanh nghiệp.
  • Nguồn dữ liệu: Báo cáo tài chính kiểm toán hợp nhất Tập đoàn FLC (2018 - 2020); tài liệu nội bộ từ Ban Đầu tư I và Ban Hỗ trợ đầu tư; hồ sơ dự án Trung tâm thể thao Xuân Phương, Dự án Sân golf Yên Thủy (Hòa Bình) và Dự án Trung tâm Thể thao Pháp Việt (Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác lập dự án đầu tư xây dựng

Chương 1 hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về dự án và công tác lập dự án đầu tư xây dựng:

  • Bản chất và đặc trưng: Dự án đầu tư xây dựng có tính duy nhất của sản phẩm, thời hạn xác định, môi trường tương tác phức tạp giữa nhiều chủ thể (chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn, cơ quan quản lý nhà nước) và mức độ rủi ro cao do tính dài hạn.
  • Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi: Cấu trúc chuẩn gồm phần tóm tắt dự án, phần thuyết minh chính (phân tích căn cứ đầu tư, thị trường, kỹ thuật công nghệ, tổ chức quản lý nhân sự, tài chính, hiệu quả kinh tế - xã hội), thiết kế cơ sở, kết luận kiến nghị và phụ lục tính toán.
  • Tiêu chí đánh giá chất lượng công tác lập dự án: Tiến độ thời gian và chi phí lập dự án; tính đầy đủ, toàn diện và chính xác của nội dung nghiên cứu; mức độ tuân thủ quy chuẩn pháp luật; tỷ lệ dự án thành công trên tổng số dự án triển khai; các chỉ số tài chính (NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn $T$, tỷ số $B/C$, điểm hòa vốn) và chỉ tiêu kinh tế - xã hội vĩ mô ($NVA$, việc làm, nguồn thu ngân sách).
  • Nhân tố ảnh hưởng: Phân định nhóm nhân tố chủ quan (năng lực đội ngũ cán bộ, chất lượng thông tin, phương tiện hỗ trợ, phương pháp lập dự án) và nhóm nhân tố khách quan (cơ chế chính sách quản lý nhà nước, biến động môi trường kinh tế vĩ mô, đặc thù ngành đầu tư).

Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Chương 2 đi sâu phân tích mô hình tổ chức, tình hình tài chính và thực tế triển khai công tác lập dự án tại Tập đoàn FLC:

  • Bộ máy tổ chức và cơ cấu Khối Đầu tư: FLC hoạt động theo mô hình công ty cổ phần (vốn điều lệ 12.000 tỷ đồng), có 16 công ty con (như FLC Land, FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn, Bamboo Airways...) và 02 công ty liên kết. Bộ máy thực hiện lập dự án trực thuộc Khối Đầu tư, bao gồm Ban Đầu tư I đến VI (phân công theo địa bàn tỉnh thành), Ban Hỗ trợ đầu tư, Phòng Hồ sơ tài liệu, Phòng Quy hoạch, Phòng Phân tích đầu tư và các Phòng Dự án.
  • Quy trình lập dự án 9 bước chuẩn hóa tại FLC:
    1. Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư (do Ban Lãnh đạo, Phó Chủ tịch thường trực, Ban Giám đốc và Trưởng các ban Đầu tư thực hiện).
    2. Bước 2: Phê duyệt và giao nhiệm vụ lập dự án.
    3. Bước 3: Thu thập tài liệu và phân tích dữ liệu đầu vào.
    4. Bước 4: Lập đề xuất sơ bộ và dự trù kinh phí.
    5. Bước 5: Ban Giám đốc phê duyệt đề xuất dự án.
    6. Bước 6: Tiến hành lập hồ sơ dự án chi tiết.
    7. Bước 7: Chủ nhiệm dự án kiểm tra, kiểm soát tiến độ và chất lượng.
    8. Bước 8: Thẩm định nội bộ, HĐQT/Ban Giám đốc phê duyệt chính thức để trình cơ quan nhà nước và tổ chức tín dụng.
    9. Bước 9: Ban Hỗ trợ đầu tư lưu trữ hồ sơ phục vụ giai đoạn triển khai.
  • Phân tích thực tế các nội dung lập dự án qua hồ sơ minh chứng:
    • Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật: Quy định địa điểm, cơ sở hạ tầng giao thông, giải pháp xây dựng (do FLC Faros đảm nhiệm), đánh giá tác động môi trường (ĐTM). Tuy nhiên, tiến độ thực hiện tại nhiều dự án vẫn lập theo phương pháp liệt kê truyền thống, chưa áp dụng phổ biến sơ đồ mạng (GANTT) hoặc phương pháp đường găng (CPM).
    • Nghiên cứu tổ chức nhân sự: Nhóm lập dự án chủ yếu xây dựng sơ đồ vận hành nhưng thường bỏ sót dự toán chi tiết nhân sự thi công do không trực tiếp tham gia thi công xây lắp, phải phối hợp bổ sung cùng Ban Quản lý dự án.
    • Phân tích tài chính: Áp dụng nguyên tắc vốn tự có/vốn chủ sở hữu tối thiểu đạt 30% - 50% trong cơ cấu vốn dự án. Điển hình như Dự án Trung tâm thể thao Xuân Phương (tổng mức đầu tư 333 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 122 tỷ đồng chiếm 36,67%, vốn vay 211 tỷ đồng chiếm 63,24%, lãi vay 11%/năm, tỷ lệ chiết khấu $r=12%$, $NPV = 3$ tỷ đồng, $IRR = 12,11%$, thời gian hoàn vốn 14 năm).
    • Phân tích kinh tế - xã hội: Đánh giá các khía cạnh tạo việc làm, chuyển dịch cơ cấu dịch vụ và nộp ngân sách địa phương (như Dự án Sân golf Yên Thủy - Hòa Bình cam kết giải quyết việc làm cho lao động địa phương và vùng thu hồi đất). Tuy nhiên, phần lớn nội dung còn mang tính định tính, thiếu số liệu lượng hóa cụ thể.
    • Hồ sơ dự án chi tiết - Trung tâm Thể thao Pháp Việt (phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội): Quy mô sử dụng đất 22.990 m², diện tích xây dựng 4.600 m², tổng diện tích sàn 10.950 m², mật độ xây dựng 20%, hệ số sử dụng đất 0,48 lần, tầng cao 2,38 tầng, công suất thiết kế 1.500 lượt người/ngày, tiến độ thực hiện từ Quý II/2020 đến Quý IV/2024.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Dựa trên các tồn tại nhận diện từ thực tiễn, Chương 3 định hướng các nhóm giải pháp hoàn thiện:

  • Hoàn thiện phương pháp lập kế hoạch tiến độ và phân tích kỹ thuật: Bắt buộc áp dụng sơ đồ đường găng và phần mềm quản lý tiến độ chuyên dụng thay thế cho bảng biểu mô tả tĩnh.
  • Tăng cường phối hợp liên phòng ban trong dự toán nhân sự: Thiết lập cơ chế phối hợp trực tiếp giữa Khối Đầu tư và Ban Quản lý dự án ngay từ giai đoạn lập đề cương sơ bộ nhằm tránh sai lệch chi phí nhân công.
  • Chuẩn hóa và định lượng hóa đánh giá kinh tế - xã hội: Áp dụng các chỉ tiêu lượng hóa ($NVA$, hệ số lan tỏa thu nhập, mức đóng góp ngân sách chi tiết) thay cho các nhận định chung chung.
  • Ứng dụng công cụ dự báo và phân tích rủi ro nâng cao: Sử dụng đồng bộ phương pháp hồi quy tương quan và phân tích độ nhạy đa biến với biên độ giao động giá vật liệu, lãi suất vay nhằm nâng cao tính an toàn tài chính của dự án.

Kết quả và đóng góp

Tổng hợp số liệu tài chính và hoạt động lập dự án tại FLC

Chỉ tiêu tài chính Tập đoàn FLC (BCTC kiểm toán) Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Tổng tài sản (tỷ đồng) 25.929 - -
Tài sản ngắn hạn (tỷ đồng) 15.582 - -
Tỷ trọng tài sản ngắn hạn / Tổng tài sản (%) 60,43% 54,93% 52,64%
Nợ ngắn hạn (tỷ đồng) 13.322 - -
Tỷ trọng nợ phải trả / Tổng nguồn vốn (%) > 60,0% > 60,0% > 60,0%
Giá trị tài sản ròng / Vốn CSH (tỷ đồng) 9.907 - -
Tổng doanh thu thuần (tỷ đồng) 12.772 Tăng 34,93% 13.488 (-14,53%)
Doanh thu hoạt động tài chính (tỷ đồng) - - 5.459 (+43,97%)
Lỗ gộp hoạt động kinh doanh (tỷ đồng) - - 3.172 (gấp 3,14 lần 2019)
Lợi nhuận trước thuế (triệu đồng) 677.265 783.270 -
Lợi nhuận sau thuế (triệu đồng) 470.031 695.994 (+48,0%) 307.944 (-55,75%)
Tình hình lập dự án đầu tư của FLC Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Số lượng dự án được lập (dự án) 7 5 5
Tổng mức vốn đầu tư các dự án lập (tỷ đồng) 63.935 51.093 42.141
Vốn đầu tư bình quân / 01 dự án (tỷ đồng) 9.133,6 10.218,6 -
Thông số kỹ thuật Dự án Trung tâm Thể thao Pháp Việt Giá trị chỉ tiêu
Địa điểm xây dựng Phường Phương Canh, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
Quy mô diện tích đất 22.990 m²
Diện tích xây dựng công trình 4.600 m²
Tổng diện tích sàn xây dựng 10.950 m²
Mật độ xây dựng 20%
Hệ số sử dụng đất 0,48 lần
Tầng cao công trình 2,38 tầng
Công suất phục vụ 1.500 lượt người/ngày
Tiến độ triển khai Quý II/2020 đến Quý IV/2024

Kết quả và đóng góp của công trình

  1. Minh chứng thực tiễn về quy trình quản trị dự án: Khóa luận hệ thống hóa đầy đủ mô hình tổ chức gồm 6 Ban Đầu tư chuyên trách và quy trình lập dự án 9 bước khép kín từ khâu tìm kiếm cơ hội đến lưu trữ hồ sơ tại một tập đoàn bất động sản quy mô lớn.
  2. Chỉ ra các điểm nghẽn kỹ thuật trong lập hồ sơ dự án: Phân tích rõ các hạn chế thực tế tại FLC:
    • Phần lập tiến độ kỹ thuật chưa số hóa và chưa ứng dụng phương pháp đường găng.
    • Phần lập kế hoạch tổ chức nhân sự thi công còn tách rời thực tế, phải dựa nhiều vào phản hồi của Ban Quản lý dự án.
    • Nội dung phân tích kinh tế - xã hội còn mang tính định tính, thiếu các chỉ tiêu tài chính vĩ mô chuẩn tắc.
  3. Đóng góp về mặt dữ liệu: Công trình cung cấp hệ thống dữ liệu chi tiết về cơ cấu vốn, các chỉ tiêu thẩm định tài chính ($NPV$, $IRR$, thời gian hoàn vốn) của các dự án quy mô vừa và lớn (Trung tâm thể thao Xuân Phương, Trung tâm thể thao Pháp Việt, Sân golf Yên Thủy), phản ánh tác động của đại dịch COVID-19 đến tiến độ và kế hoạch vốn đầu tư của doanh nghiệp giai đoạn 2020 - 2021.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về phạm vi dữ liệu: Do chính sách bảo mật thông tin nội bộ của doanh nghiệp, các phân tích tài chính chi tiết mới chỉ tiếp cận được ở một số dự án đơn lẻ (như Trung tâm thể thao Xuân Phương, Trung tâm thể thao Pháp Việt) mà chưa phản ánh được toàn bộ cấu trúc dòng tiền của gần 300 dự án đang nghiên cứu.
  • Hạn chế về bối cảnh nghiên cứu: Giai đoạn khảo sát (2018 - 2021) trùng với thời điểm dịch bệnh COVID-19 bùng phát mạnh, dẫn đến một số chỉ tiêu tài chính và tiến độ giải ngân của Tập đoàn FLC có sự biến động đột biến, chưa phản ánh đầy đủ trạng thái vận hành trong điều kiện kinh tế bình thường.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang giai đoạn đánh giá hiệu quả sau đầu tư (hậu kiểm dự án), so sánh sai lệch giữa các chỉ tiêu dự báo trong Báo cáo nghiên cứu khả thi với kết quả vận hành thực tế khi công trình đi vào khai thác thương mại.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Kinh tế đầu tư, Quản lý dự án xây dựng, Quản trị kinh doanh bất động sản; cán bộ làm công tác chuẩn bị đầu tư tại các doanh nghiệp phát triển bất động sản tư nhân.
  • Hạng mục giá trị trong tài liệu:
    • Quy trình 9 bước lập và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng thực tế trong doanh nghiệp.
    • Phương pháp thiết lập các chỉ tiêu kỹ thuật, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất gắn liền với căn cứ pháp lý quy hoạch đô thị.
    • Khung phương pháp phân tích tài chính và đánh giá độ nhạy dự án xây dựng công trình thể thao - dịch vụ.

Câu hỏi thường gặp

1. Tập đoàn FLC tiền thân là đơn vị nào và chuyển sang mô hình hiện tại từ năm nào?

Tập đoàn FLC thành lập năm 2001, tiền thân là Công ty Cổ phần Tư vấn quản lý và Giám sát đầu tư (SMiC) do ông Trịnh Văn Quyết sáng lập. Đến ngày 22 tháng 11 năm 2010, công ty chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, hoạt động theo mô hình công ty mẹ - công ty con kinh doanh đa ngành với 3 trụ cột chính: Bất động sản (Finance - Land - Commerce), Du lịch nghỉ dưỡng và Hàng không.

2. Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng tại Tập đoàn FLC gồm những bước nào?

Quy trình lập dự án tại FLC gồm 9 bước: (1) Tìm kiếm cơ hội đầu tư; (2) Phê duyệt, bàn giao nhiệm vụ; (3) Thu thập tài liệu phân tích; (4) Lập đề xuất sơ bộ, dự trù kinh phí; (5) Ban Giám đốc phê duyệt đề xuất; (6) Lập dự án chi tiết; (7) Chủ nhiệm dự án kiểm tra quá trình lập; (8) HĐQT và Ban Giám đốc quyết định, phê duyệt; (9) Lưu trữ hồ sơ tại Ban Hỗ trợ đầu tư.

3. Tình hình lập dự án và vốn đầu tư bình quân của FLC giai đoạn 2018 - 2020 diễn biến ra sao?

Năm 2018, FLC lập 7 dự án với tổng vốn đầu tư 63.935 tỷ đồng (vốn bình quân 9.133,6 tỷ đồng/dự án). Năm 2019, số dự án lập là 5 với tổng vốn 51.093 tỷ đồng (vốn bình quân đạt đỉnh 10.218,6 tỷ đồng/dự án). Đến năm 2020, số lượng duy trì 5 dự án nhưng tổng vốn đầu tư ước tính giảm xuống 42.141 tỷ đồng do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19.

4. Dự án Trung tâm thể thao Xuân Phương có các chỉ tiêu tài chính như thế nào?

Dự án có tổng mức đầu tư 333 tỷ đồng; trong đó vốn chủ sở hữu là 122 tỷ đồng (36,67%), vốn vay thương mại là 211 tỷ đồng (63,24%) với lãi suất vay 11%/năm. Với hệ số chiết khấu 12%, dự án đạt Giá trị hiện tại ròng ($NPV$) là 3 tỷ đồng, Suất thu lợi nội tại ($IRR$) đạt 12,11% và thời gian thu hồi vốn là 14 năm.

5. Những điểm hạn chế chính trong nội dung kỹ thuật và nhân sự khi FLC lập dự án là gì?

Về mặt kỹ thuật, lịch trình thực hiện nhiều dự án vẫn trình bày theo phương pháp truyền thống, chưa số hóa qua sơ đồ mạng hoặc phương pháp đường găng (CPM/GANTT). Về mặt nhân sự, do Khối Đầu tư chuyên trách khâu chuẩn bị mà không trực tiếp thi công, phần tính toán lao động và chi phí nhân công thường bị thiếu sót hoặc chưa chuẩn xác, phải dựa vào việc phối hợp bổ sung với Ban Quản lý dự án.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp đã làm rõ toàn diện cơ sở lý luận và phản ánh sát thực bức tranh công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC giai đoạn 2018 - 2021. Tác giả đã mô tả chi tiết cơ cấu vận hành của Khối Đầu tư, quy trình 9 bước chuẩn bị dự án và kiểm chứng qua các hồ sơ dự án cụ thể như Trung tâm Thể thao Pháp Việt và Trung tâm Thể thao Xuân Phương. Các hạn chế được chỉ ra về kỹ thuật lập tiến độ và tính toán kinh tế - xã hội cung cấp cơ sở thực tiễn quan trọng cho việc hoàn thiện công tác quản lý dự án tại các tập đoàn bất động sản đa ngành.