Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam với tỷ lệ tăng từ 36,8% năm 1999 lên 49,2% năm 2019 đã tạo ra áp lực khổng lồ về nhu cầu nhà ở tại các đô thị hạt nhân. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, khoảng 33% cư dân đô thị tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang gặp khó khăn gay gắt về chỗ ở, trong đó 90% người trong độ tuổi 18–35 chưa có khả năng tự sở hữu nhà. Mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc giai đoạn 2011–2020 lên tới 440.000 căn, các địa phương mới chỉ thực hiện được khoảng 33% kế hoạch đề ra. Tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng so với nhu cầu thực tế của hàng triệu lao động.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây dựng của tác giả Lê Minh Đức, dưới sự hướng dẫn của Phó Giáo sư Tiến sĩ Lưu Trường Văn tại Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung nhận dạng và lượng hóa các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công của dự án nhà ở xã hội. Nghiên cứu xác định các rào cản trọng yếu trong cả giai đoạn chuẩn bị và thực hiện đầu tư, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao tính khả thi và hiệu quả cho các bên tham gia.

Phạm vi không gian của đề tài bao phủ Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận trong giai đoạn 2016–2022, với dữ liệu khảo sát thực nghiệm thu thập từ tháng 8/2022 đến tháng 11/2022. Về mặt lý luận và thực tiễn, công trình đóng góp cơ sở dữ liệu định lượng quan trọng, giúp các nhà quản lý hoàn thiện chính sách, hỗ trợ mục tiêu hoàn thành 1,8 triệu căn nhà ở xã hội cả nước đến năm 2030.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản lý dự án xây dựng hiện đại dựa trên mô hình tiêu chí thành công của Adams và Baccarini, đánh giá dự án qua tiến độ, ngân sách, chất lượng kỹ thuật và mức độ thỏa mãn của các bên liên quan. Đồng thời, đề tài tích hợp lý thuyết kinh tế vi mô về quy luật cung – cầu bất động sản và cơ chế định giá thặng dư theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP cùng Nghị định 49/2021/NĐ-CP, nơi biên lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế ở mức không quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Các khái niệm nền tảng bao gồm nhà ở xã hội theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014 với 10 nhóm đối tượng thụ hưởng, các yếu tố cản trở dự án và năng lực chi trả của người thu nhập thấp. Bên cạnh đó, luận văn kế thừa kinh nghiệm quốc tế như mô hình Phiếu lựa chọn nhà ở của Hoa Kỳ hỗ trợ trực tiếp phần chênh lệch vượt quá 30% thu nhập, chính sách tín dụng Chonsei lãi suất 3%/năm của Hàn Quốc, và quy định bắt buộc dành 2% đến 3% quỹ đất thương mại để phát triển nhà ở xã hội tại Trung Quốc.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng chặt chẽ. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản 2014 cùng các báo cáo của Bộ Xây dựng giai đoạn 2018–2022. Dữ liệu sơ cấp được xây dựng qua 2 giai đoạn khảo sát rõ ràng.

Giai đoạn sơ bộ tiến hành phỏng vấn sâu 5 chuyên gia đầu ngành từ Sở Xây dựng TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và các chủ đầu tư để hiệu chỉnh thang đo. Giai đoạn khảo sát đại trà phát ra 200 bảng câu hỏi theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Kết quả thu về 150 phiếu, sau khi sàng lọc loại bỏ 27 phiếu không đạt (gồm 7 phiếu dưới 5 năm kinh nghiệm, 3 phiếu thiếu dữ liệu và 17 phiếu không hợp lệ), cỡ mẫu chính thức đạt 133 quan sát hợp lệ.

Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 22.0 và Excel. Tác giả thực hiện kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA nhằm tinh lọc từ 23 biến quan sát ban đầu xuống còn 15 biến đạt chuẩn. Sau đó, 9 chuyên gia độc lập tiến hành đánh giá 15 biến này trên thang đo Likert 5 mức độ về Tính khả thi và Tính hiệu quả để tính toán tích giá trị trung bình tổng hợp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích định lượng từ 133 mẫu khảo sát hợp lệ đã xác nhận 15 biến quan sát đều có giá trị trung bình Mean lớn hơn 3,0, phản ánh mức độ cản trở rõ rệt đến dự án nhà ở xã hội. Thông qua ma trận đánh giá của 9 chuyên gia, luận văn đã lượng hóa và xếp hạng 5 yếu tố rào cản có tác động mạnh nhất dựa trên tích giá trị trung bình:

  • Thứ nhất, cơ chế thu hút đầu tư ngoài công lập chưa được hoàn thiện và cụ thể hóa đầy đủ trong các văn bản Luật và Nghị định, đứng đầu bảng xếp hạng với tích giá trị trung bình đạt 14,27 điểm.
  • Thứ hai, việc kiểm soát trần giá bán cứng nhắc và thiếu cơ chế định giá linh hoạt, sát với mức thu nhập thực tế của người lao động tại địa phương đạt 13,44 điểm.
  • Thứ ba, thiếu vắng lộ trình và chính sách ưu đãi dài hạn từ Chính phủ tăng dần theo các giai đoạn 3 năm, 5 năm và 10 năm cho cả bên cung lẫn bên cầu, đạt 13,04 điểm.
  • Thứ tư, chính sách phát triển hạ tầng và thu hút di chuyển dân cư về các đô thị vệ tinh chưa đồng bộ, đạt 13,01 điểm.
  • Thứ năm, mô hình hỗ trợ tín dụng ưu đãi từ hệ thống ngân hàng và tổ chức tài chính còn hạn chế, đạt mức 12,63 điểm.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện phản ánh thực trạng rào cản thể chế là nguyên nhân cốt lõi khiến nguồn cung sụt giảm. Quy định khống chế lợi nhuận định mức ở mức 10% trong khi không tính đủ các chi phí bán hàng và chi phí quản lý hợp lệ khiến các nhà đầu tư tư nhân không mặn mà tham gia. Thêm vào đó, thời gian thẩm định giá và xác nhận miễn tiền sử dụng đất kéo dài từ 1 đến 2 năm làm gia tăng đáng kể chi phí cơ hội của doanh nghiệp.

Sự phân hóa giữa các địa phương thể hiện rõ rệt qua dữ liệu thực tế: trong khi Bình Dương phát huy hiệu quả mô hình tập trung với 47.500 căn hoàn thành (đạt 74% kế hoạch đề án Becamex IDC), thì TP.HCM trong giai đoạn 2021–2022 chỉ hoàn thành được 1 dự án duy nhất với 260 căn hộ. Kết quả này có thể được biểu diễn trực quan qua biểu đồ ma trận hai chiều so sánh giữa trục Tính khả thi và trục Tính hiệu quả, giúp phân loại nhóm giải pháp cấp bách cần ưu tiên triển khai ngay so với nhóm chính sách chiến lược dài hạn.

Đề xuất và khuyến nghị

  • Hoàn thiện thể chế và nâng mức trần lợi nhuận: Bộ Xây dựng và các cơ quan lập pháp cần điều chỉnh Luật Nhà ở, nâng tỷ suất lợi nhuận định mức của chủ đầu tư từ mức 10% hiện nay lên 12% đến 15%, đồng thời đơn giản hóa thủ tục thẩm định giá bán nhằm rút ngắn 50% thời gian chuẩn bị đầu tư trước năm 2025.
  • Tối ưu hóa quy hoạch và tạo quỹ đất sạch: Ủy ban nhân dân TP.HCM và các tỉnh lân cận cần chủ động bố trí các khu nhà ở xã hội tập trung quy mô từ 20 đến 50 hecta tại các vùng ven có kết nối giao thông tốt, thay vì phân tán bắt buộc 20% trong các dự án thương mại, nhằm kiểm soát giá bán hoàn thiện ở mức dưới 15 triệu đồng/m2 sàn.
  • Đa dạng hóa gói tín dụng trung và dài hạn: Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại thiết kế các sản phẩm vay mua nhà với thời hạn 20 đến 30 năm, duy trì lãi suất cố định từ 4,8% đến 6%/năm cho người lao động có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng.
  • Phát triển đô thị vệ tinh gắn liền hạ tầng giao thông: Chính quyền địa phương ưu tiên nguồn vốn ngân sách giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các tuyến giao thông kết nối liên vùng nhằm thu hút khoảng 240.000 cư dân dịch chuyển cơ học về các đô thị vệ tinh giai đoạn 2025–2030.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  • Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc và các cơ quan ban ngành có thể sử dụng hệ thống 15 biến rào cản để rà soát quy trình phê duyệt dự án và xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật sát với thực tiễn.
  • Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Các giám đốc dự án và nhà phát triển bất động sản có cơ sở tham khảo ma trận rủi ro để hoạch định dòng tiền, lựa chọn quy mô căn hộ hợp lý (diện tích 30–50 m2) và xây dựng chiến lược hợp tác công tư hiệu quả.
  • Tổ chức tài chính và ngân hàng thương mại: Khối ngân hàng có thể ứng dụng dữ liệu về khả năng tài chính của người lao động để thiết kế các gói tín dụng linh hoạt, quản trị tỷ lệ nợ xấu và bảo lãnh nhà ở xã hội an toàn.
  • Giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Quản trị / Quản lý xây dựng: Đề tài cung cấp tài liệu tham khảo giá trị về quy trình nghiên cứu hỗn hợp, phương pháp xử lý dữ liệu SPSS, Cronbach's Alpha và phân tích EFA trong lĩnh vực kinh tế bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

  • Những rào cản lớn nhất đối với dự án nhà ở xã hội tại khu vực phía Nam là gì? Nghiên cứu chỉ ra 5 rào cản lớn nhất gồm: thiếu cơ chế khuyến khích đầu tư ngoài công lập (MeanTH = 14,27), cơ chế trần giá bán chưa phù hợp (MeanTH = 13,44), thiếu chính sách ưu đãi dài hạn 3–10 năm, hạ tầng đô thị vệ tinh chưa hoàn thiện và hạn chế trong các kênh tiếp cận vốn vay ưu đãi.

  • Tại sao mức lợi nhuận 10% lại làm giảm động lực của nhà đầu tư? Mức khống chế lợi nhuận tối đa 10% tính trên chi phí xây dựng theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP không bao gồm nhiều chi phí vận hành, quản lý và bán hàng hợp lý. Với thời gian thủ tục kéo dài từ 1 đến 2 năm, tỷ suất sinh lời thực tế bị bào mòn, khiến dòng vốn chuyển dịch sang phân khúc nhà ở thương mại.

  • Cỡ mẫu 133 trong nghiên cứu có đảm bảo độ tin cậy khoa học không? Cỡ mẫu 133 hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn phân tích nhân tố khám phá EFA (tỷ lệ tối thiểu 5 mẫu trên 1 biến cho 23 biến quan sát ban đầu). Toàn bộ đáp viên đều có trên 5 năm thâm niên làm việc tại các cơ quan quản lý và doanh nghiệp địa ốc, đảm bảo hệ số Cronbach's Alpha đều đạt ngưỡng tin cậy trên 0,7.

  • Mô hình nhà ở xã hội tại Bình Dương có điểm gì nổi bật so với các địa phương khác? Bình Dương đã triển khai thành công mô hình nhà ở an sinh xã hội gắn liền với khu công nghiệp thông qua Tổng công ty Becamex IDC, xây dựng được 47.500 căn hộ (đạt 74% đề án ban đầu), cung cấp nhà ở giá hợp lý chỉ từ 100 đến 200 triệu đồng/căn cho hàng vạn công nhân.

  • Người mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện pháp lý căn bản nào? Theo Điều 49 và Điều 51 Luật Nhà ở 2014, công dân phải thuộc 10 nhóm đối tượng ưu tiên, chưa sở hữu nhà ở hoặc diện tích bình quân dưới mức quy định, có đăng ký thường trú hoặc tạm trú trên 1 năm tại địa phương và không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.

Kết luận

  • Nhận dạng và định lượng thành công 15 biến quan sát cản trở sự thành công của dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM và vùng phụ cận.
  • Xác lập ma trận thứ tự ưu tiên 5 giải pháp trọng tâm dựa trên tích giá trị trung bình về tính khả thi và tính hiệu quả của chuyên gia.
  • Khẳng định cơ chế thể chế và quy định trần giá bán là điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ cấp bách để thu hút nguồn vốn tư nhân.
  • Làm rõ mô hình thành công từ thực tiễn tỉnh Bình Dương làm bài học nhân rộng cho các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm.
  • Đề xuất hệ thống chính sách đồng bộ kết hợp giữa sửa đổi luật, quy hoạch đô thị vệ tinh và gói tài chính dài hạn 20–30 năm.

Luận văn của tác giả Lê Minh Đức là công trình khoa học có giá trị ứng dụng cao, cung cấp luận cứ thực nghiệm vững chắc cho chuyên ngành Quản lý xây dựng. Để giải quyết dứt điểm bài toán an cư cho người lao động, các cơ quan quản lý nhà nước và cộng đồng doanh nghiệp cần nhanh chóng hiện thực hóa lộ trình cải cách từ giai đoạn 2024–2026, tạo bước đột phá hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030.