Chương I : Tổng quan nghiên cứu Chương II : Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua nhà ở của khách hàng Chương III : Phương pháp nghiên cứu Chương IV : Kết quả nghiên cứu Chương V : Bàn luận về kết quả nghiên cứu và kiến nghị CHUONG II: CƠ SỞ LÝ THUYET VE CÁC YEU TO ANH HUONG DEN HANH VI MUA NHA O CUA KHACH HANG 2. Bat dong san 2. Khai niệm về bat động san Bat động sản là một khái niệm có thé nói là vừa gần gũi vừa trừu tượng với phan đông dân cư. Trong Tiếng anh, bất động sản là “real estate” được bắt nguồn từ hai từ “realty” và “estate”.
Thuật ngữ “realty” được hiéu là tat cả các yếu tố có thực như đất đai và tất cả những thứ gắn liền với đất đai, có thể nhìn thấy và sờ được. Thuật ngữ “estate” có hàm ý là tất cả tài sản mà một người sở hữu. Trong tiếng Trung, bất động sản được gọi là “địa sản” mang hàm ý là tài sản đất đai, gắn liền với đất đai.Jacobus (2010), trên quan điểm vật chất, bất động sản bao gồm dat dai, các tài sản gan liền với đất và các quyền và lợi ích gắn liền với dat. Theo quy định tại Khoản 1 điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 “Bất động sản bao gồm: a.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai c. Tài sản khác gắn liền với đất dai, nhà, công trình xây dung; d. Tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bat động sản là một miếng dat và tat cả các tài sản vật chất gan liền với đất”. Như vậy có thể thấy, có rất nhiều khái niệm về lĩnh vực bất động sản khác nhau.
Tuy nhiên, một cách khái quát nhất, một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa mãn những tiêu chí sau: Thứ nhất, bất động sản phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người. Yếu tố vật chất là những yếu tổ có thé thay được và chạm vào được. Tuy nói rằng mua bán khoảng không gian là mua bán bat động sản nhưng thực chất việc mua bán bat động sản là mua bán các quyền năng gan liền với nó. Khái niệm “Có ích cho con người” nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được ít nhất một nhu cầu của con người, con người phải thấy cần nó như là một nơi chốn dé ở hoặc là một dạng tài sản con người thấy cần phải có hay thậm chí là dé tích trữ.
Không có bất động sản nào là vô hình mà phải là các tài sản vật chất hữu hình. Tính hữu ích cũng được xem xét trên phạm vi rộng, mang ý nghĩa xã hội, có nhưng không giới hạn bởi ý nghĩa cá nhân. Ngoài các ý nghĩa đó ra, các yêu tố vật chất không mang lại lợi ích cho con người thì không được coi là bất động sản. Thứ hai phải thuộc sở hữu của một chủ thé nhất định.
Những yếu tổ có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì không được coi là bất động sản. Chính vì vậy, đất đai được coi là bat động sản nhưng không có nghĩa tat cả mọi đất đai đều là bất động sản. Dat đai là tài nguyên trên trái đất có từ trước khi con người xuất hiện, nhưng bất động sản chỉ xuất hiện sau khi hoạt động kinh tế của con người đã phát triển đến một mức độ nhất định. Điều này cho thấy, quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện luôn hiện diện các quyền năng bao trùm của nhà nước đối với bất động sản, kế cả ở các quôc gia công nhận đât đai thuộc sở hữu tư nhân.
Thứ ba, giá trị bất động sản có thé do lường được. Nghé định giá bat động sản là nghề gắn liền với sự ra đời của bất động sản bởi lẽ bất động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chí đo lường nhưng không phải dé dàng lượng hóa. Tất cả những giao dịch phải lựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gắn liền với bất động sản để lượng hóa ra giá trị thì đó mới được coi là giao dịch bất động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản. Điều đó cũng cho thấy, có nhiều yếu tố vật chất có hình hài như các bất động sản khác nhưng nếu không thể lượng hóa, đo lường giá trị thì cũng không thé coi là bat động sản như các công trình di sản văn hóa, di tích lịch sử.
thậm chí là các giao dịch về quyền chiếm hữu cả một vùng lãnh thô như Hồng Kông trong giao dịch giữa Trung Quốc và Anh. Thứ tư, tài san đó không thé hoặc rất khó dé di dời. Ở đây, ý nghĩa của từ “không thể di dời” mang tính chất tương đối. Trên thực tế, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật ngày nay, người ta có thé di chuyên được các tài sản có khối lượng cũng như kích thước to lớn, thậm chí là không 16, cho nên việc di dời một bat động sản như công trình xây dựng hay nhà ở cũng không phải là một công việc quá khó khăn.
Do vậy, tiêu chí này được hiểu là “không thé di đời được hoặc di đời han chế” tính chất, công năng, hình thái của bat động sản. Một vat được coi là có thể di dời nếu như tinh chất, đặc điểm, đặc tinh của nó không thay đổi khi ta thay đổi vi trí không gian và các yếu tô gắn liền với nó. Đặc tinh này thường khó nhận biết. Chính vì vậy trong thực tế thường hay lấy các yếu tố động sản dé gắn vào làm tăng thêm giá trị cho bất động sản.
Cuối cùng, bất động sản phải ton tại lâu dài. Điều này mang ý nghĩa là bất động sản có tuổi thọ lâu dài. Thông thường, bat động sản phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hang trăm năm. Những tài sản có thời gian tồn tại ngắn không được coi là bất động sản, mặc dù nó mang gần như đầy đủ các hình thái, công năng, tính chất của một bất động sản chăng hạn như là nhà tạm, lán trại cho công nhân.
Tuổi thọ của bất động sản phải được đánh giá kết hợp trên cả hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi tho vật lý là yếu tố mọi người dé dàng nhìn nhận và đánh giá dựa vào các tính chất cơ, lý, hóa. và thậm chí có thể đo lường băng máy móc và các phương tiện kỹ thuật. Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế lại là vấn đề trừu tượng không nhìn thấy băng mắt, sở băng tay mà thông qua các phân tích, đánh giá, nhận định của các chuyên gia.
Các đặc điểm của bất động sản Những đặc điểm của bất động sản là những đặc tính riêng chỉ có của bất động sản giúp cho việc phân biệt giữa bất động sản và các tài sản khác. Việc năm được các đặc điểm của bất động sản là hết sức cần thiết đối với những doanh nghiệp bất động sản cũng như những người quản lý, sử dụng bất động sản dé có những hướng di, quyết định đúng đắn trên thị trường bất động sản. Các đặc điểm trên được nghiên cứu trên giác độ là đặc trưng của hàng hoá có tính chất đặc biệt trên thị trường chứ không đi sâu vào xem xét các đặc tính vật lý của bất động sản. Tính khan hiếm và tính cá biệt Đặc điểm này của bất động sản là do tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tinh khan hiếm của đất đai là do sự có hạn của Trái Dat về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng, lãnh thô v. Chính vì sự khan hiếm, có hạn này của đất mà bat động sản mang tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ ké cả hai bat động sản đứng cạnh nhau cũng đều tồn tại những yếu tố khác biệt nhau, ví dụ như chúng có vị trí không gian, thiết kế khác nhau. Tính không thể hoặc rất khó di dời Không chỉ mang tính cá biệt và khan hiếm, bất động sản cũng mang tính không thê hoặc khó di dời.
Vị trí địa lý của bất động sản luôn tồn tại trên mảnh đất không thé di dời. Dat khi là những sản phẩm tách rời như nguyên liệu đất san lấp, soi, đá, cát, khoáng sản có thể được di chuyên do các tác động tự nhiên hoặc tác động của con người. Nhưng đất đai khi mang vai trò là bất động sản thì vẫn giữ nguyên vị trí của nó trên Trái đất. Tính có định về vị trí của bất động sản được xem xét trên hai phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Vị trí tuyệt đối là vị trí địa lý, được xác định bang phương pháp đo lường trực tiếp trên ban đỗ, các vật chuẩn liền kề hoặc chính xác nhất được xác định bằng vị trí tọa độ. Vị trí tương đối của bất động sản là khi xem xét bất động sản trên phương diện là hàng hoá thì mỗi bat động sản đều được gắn với một vi trí địa lý nhất định mà ở đó cũng gắn liền với các yêu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội. Đây cũng chính là những yếu tố tạo nên giá trị của một bất động sản. Tùy vào vị trí mà mức độ ảnh hưởng của các yếu tố sẽ khác nhau nên cũng sẽ tạo ra các giá trị khác nhau.
Một bắt động sản được coi là có vi trí tốt nếu nó gan liền với các yêu tố phát triển của khu vực đó như các điều kiện kinh tế, xã hội, môi trường và khả năng tiếp cận thuận lợi. Vị trí tốt ở đây không chỉ là được xác định bằng phương thức đo lường trên bản đồ mà được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách của bất động sản đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục,.và khả năng tiếp cận của bất động sản đến các công trình đó. Khi thay đổi những yếu tố này thì giá trị của bất động sản cũng sẽ thay đổi. Điều này nói lên răng, việc tạo lập vị trí cho bất động sản là giải pháp căn bản làm gia tăng giá trị của bất động sản.
Tinh lâu bền Đất đai là tài nguyên không thé phá huỷ, ngoại trừ trường hợp xảy ra thiên tai, xói lở hoặc vùi lấp. Đồng thời, công trình xây dựng trên đất sau khi hoàn thành xây dựng hoặc sử dụng được một thời gian nếu được cải tạo nâng cấp thường xuyên thì có thể tồn tại hàng trăm năm.