Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa, tạo lập nhà ở, việc làm và thu hút nguồn vốn đầu tư lớn cả trong và ngoài nước. Bước sang giai đoạn đầu năm 2021, bối cảnh đại dịch COVID-19 bùng phát đã làm gián đoạn và suy thoái nhiều kênh đầu tư tài chính truyền thống. Cùng với áp lực lạm phát và các gói kích thích kinh tế khiến tiền tệ mất giá, tâm lý của các nhà đầu tư cá nhân trên địa bàn Hà Nội có sự chuyển dịch rõ rệt: thay vì tham gia vào các dự án đại đô thị hay BĐS nghỉ dưỡng đòi hỏi vốn hóa lớn và chịu rủi ro cao, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển mạnh sang phân khúc BĐS thổ cư.

Đặc biệt, khu vực phía Tây Hà Nội trở thành tâm điểm chú ý nhờ những thông tin quy hoạch đô thị mới và sự phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, sự sôi động của thị trường không đồng nghĩa với việc các nhà môi giới có thể dễ dàng chốt giao dịch nếu không nắm bắt được tâm lý và các nhân tố quyết định hành vi xuống tiền của nhà đầu tư. Đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Quang Hiểu (Khoa Toán Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) được xây dựng nhằm giải quyết bài toán thực tiễn này.

Mục tiêu nghiên cứu:

  • Xác định các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội của các nhà đầu tư cá nhân.
  • Đề xuất các giải pháp, hàm ý chiến lược cho các nhà môi giới BĐS nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững trong điều kiện thị trường biến động.

Nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu:

  1. Những yếu tố nào thực sự ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội của những nhà đầu tư cá nhân?
  2. Các yếu tố đó ảnh hưởng như thế nào đến quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội của những nhà đầu tư cá nhân?
  3. Mức độ tác động mạnh hay yếu của từng nhân tố đến quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội của những nhà đầu tư cá nhân ra sao?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hành vi ra quyết định của các nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào BĐS thổ cư tại phía Tây Hà Nội với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá.
  • Đối tượng khảo sát: Nhà đầu tư cá nhân đã và đang đầu tư BĐS thổ cư tại khu vực phía Tây Hà Nội.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội, tập trung vào khu vực phía Tây.
  • Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được triển khai thu thập và xử lý dữ liệu từ tháng 02/2021 đến tháng 05/2021.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Đề tài kết hợp khung lý thuyết kinh tế hành vi, tâm lý học ra quyết định và phương pháp kinh tế lượng ứng dụng thông qua khảo sát thực nghiệm.

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu kế thừa và phát triển từ hai mô hình lý thuyết hành vi nền tảng:

  • Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA) do Ajzen và Fishbein (1967) khởi xướng, giả định rằng hành vi được quyết định trực tiếp bởi ý định hành vi, chịu sự chi phối của thái độ đối với hành vi và chuẩn chủ quan. Điểm hạn chế của TRA là chỉ áp dụng cho hành vi nằm hoàn toàn dưới sự kiểm soát của lý trí.
  • Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) do Ajzen (1991) phát triển nhằm bổ sung biến "nhận thức kiểm soát hành vi" vào mô hình TRA, giúp dự báo tốt hơn các hành vi bị giới hạn bởi nguồn lực, thời gian hoặc cơ hội.

Bên cạnh đó, tác giả tổng hợp kết quả từ các công trình thực nghiệm trước đây như: nghiên cứu của Trần Văn Tuyến (2013) về các yếu tố vĩ mô, tài chính và chính sách ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM; nghiên cứu của Đoàn Thị Thanh Huyền (2013) tại Bến Tre; nghiên cứu các nhân tố vĩ mô của Hoskin và cộng sự (2004); cùng các phân loại rủi ro đầu tư của Lee (2001).

Từ đó, mô hình nghiên cứu đề xuất ban đầu gồm 4 nhóm yếu tố độc lập tác động đến biến phụ thuộc (Quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội):

  1. Nhận thức chủ quan (H1): Nhận thức tích cực về cơ hội gia tăng thu nhập và tích lũy vốn sẽ thúc đẩy quyết định đầu tư.
  2. Nhận thức sự dễ dàng (H2): Sự thuận tiện trong tìm kiếm, thủ tục pháp lý tinh gọn và thanh khoản tốt sẽ thu hút nhà đầu tư.
  3. Nhận thức độ rủi ro (H3): Nhận thức rủi ro càng được kiểm soát hoặc ở mức thấp thì tỷ lệ tham gia thị trường càng cao.
  4. Nhận thức sự tin tưởng (H4): Niềm tin vào quy hoạch phát triển đô thị và đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới giúp củng cố sự chắc chắn của quyết định.

Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu

Quy trình nghiên cứu được triển khai qua 2 giai đoạn:

  • Nghiên cứu sơ bộ: Tổng quan tài liệu, tham khảo các nghiên cứu trước và phỏng vấn sơ bộ một số nhà đầu tư nhằm khám phá, điều chỉnh các biến quan sát cho phù hợp với đặc thù BĐS thổ cư.
  • Nghiên cứu chính thức (Định lượng):
    • Quy mô mẫu: Xác định theo công thức của Tabachnick và Fidell (1996): $n \ge 8m + 50$, trong đó $m = 24$ (số biến quan sát), suy ra cỡ mẫu tối thiểu cần đạt là $n \ge 242$. Tác giả thu về 250 phiếu khảo sát thông qua Google Forms gửi qua Email và mạng xã hội Facebook.
    • Làm sạch dữ liệu: Sau khi loại bỏ 3 mẫu không hợp lệ, bộ dữ liệu chính thức còn lại 247 quan sát hợp lệ ($N = 247$).
    • Thang đo: Sử dụng thang đo khoảng cách Likert 5 mức độ (từ 1: Rất không quan trọng / Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Rất quan trọng / Hoàn toàn đồng ý).
    • Công cụ phân tích: Phần mềm SPSS được sử dụng để thực hiện thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) bằng phương pháp trích Principal Component Analysis với phép quay Varimax, và phân tích hồi quy tuyến tính đa biến theo phương pháp bình phương bé nhất (OLS).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về hành vi ra quyết định tài chính của cá nhân, phân tích cấu trúc mô hình TRA và TPB, đồng thời nêu bật những hạn chế của từng mô hình khi ứng dụng vào thị trường BĐS. Tác giả tiến hành lược khảo các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan đến các yếu tố vĩ mô, vi mô, rủi ro pháp lý và hành vi nhà đầu tư.

Trên cơ sở đó, tác giả thiết lập mô hình nghiên cứu gồm 4 nhóm biến độc lập đo lường nhận thức của nhà đầu tư tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội, kèm theo 4 giả thuyết nghiên cứu từ H1 đến H4.

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 2 mô tả chi tiết quy trình nghiên cứu, cấu trúc bảng hỏi 24 biến quan sát, phương pháp chọn mẫu thuận tiện và quy trình làm sạch dữ liệu. Phần lớn dung lượng chương dành cho thống kê mô tả mẫu khảo sát ($N = 247$) và đánh giá điểm trung bình của các biến đo lường.

Đặc trưng nhân khẩu học Phân nhóm Số lượng (người) Tỷ lệ (%)
Giới tính Nam 124 50,2%
Nữ 123 49,8%
Độ tuổi 18 – 25 tuổi 23 9,3%
26 – 35 tuổi 51 20,6%
36 – 45 tuổi 84 34,0%
46 – 55 tuổi 72 29,1%
Trên 55 tuổi 17 6,9%
Thu nhập hàng tháng Dưới 20 triệu VNĐ 56 22,7%
20 – 50 triệu VNĐ 22 8,9%
50 – 100 triệu VNĐ 32 13,0%
Trên 100 triệu VNĐ 137 55,5%

Thống kê mô tả cho thấy đối tượng tham gia khảo sát có cơ cấu giới tính cân bằng (nam 50,2%, nữ 49,8%). Nhóm tuổi chiếm tỷ trọng lớn nhất là 36–45 tuổi (34,0%), tiếp đến là 46–55 tuổi (29,1%). Đây là nhóm đối tượng có sự nghiệp ổn định và nguồn vốn tích lũy dồi dào. Nhóm người có thu nhập trên 100 triệu VNĐ/tháng chiếm đa số tuyệt đối (55,5%).

Về điểm trung bình thang đo, yếu tố Nhận thức sự tin tưởng đạt điểm cao nhất ($Mean = 3,83$), tiếp theo là Nhận thức độ rủi ro ($Mean = 3,72$), Nhận thức chủ quan ($Mean = 3,69$) và Ý định tương lai ($Mean = 3,76$). Biến quan sát được đồng tình cao nhất là kỳ vọng đô thị hóa làm tăng giá đất phía Tây ($Mean = 4,077$) và khả năng tăng thu nhập ($Mean = 4,028$).

Chương 3: Kết quả ước lượng mô hình

Chương 3 trình bày các bước kiểm định định lượng chi tiết trên phần mềm SPSS:

1. Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach's Alpha): Tất cả 5 thang đo ban đầu đều đạt hệ số tin cậy $> 0,60$ và các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến - tổng $> 0,30$:

  • Nhận thức chủ quan (CQ): $\alpha = 0,770$ (5 biến quan sát)
  • Nhận thức sự dễ dàng (DD): $\alpha = 0,723$ (4 biến quan sát)
  • Nhận thức độ rủi ro (RR): $\alpha = 0,779$ (4 biến quan sát)
  • Nhận thức sự tin tưởng (TT): $\alpha = 0,633$ (4 biến quan sát)
  • Ý định đầu tư trong tương lai (QĐ): $\alpha = 0,808$ (3 biến quan sát)

2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA):

  • Biến độc lập: Ở lần phân tích thứ nhất, một số biến xuất hiện hệ số tải chéo hoặc giá trị tải thấp. Tác giả đã tiến hành loại bỏ biến DD4 ("Quản lý quỹ đầu tư không phức tạp"). Kết quả EFA lần 2 với 16 biến còn lại đạt $KMO = 0,699 > 0,60$, kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($Sig. = 0,000$, $\chi^2 = 1964,994$, $df = 120$). Tổng phương sai trích đạt $71,150%$ tại điểm dừng Eigenvalue $> 1$, trích được 5 nhóm nhân tố:
    • Nhân tố 1 (CQ): gồm CQ2, CQ3, CQ4, CQ5, TT4 (hệ số tải từ 0,611 đến 0,753).
    • Nhân tố 2 (RR): gồm TT1, RR1, RR2, RR3 (hệ số tải từ 0,551 đến 0,777).
    • Nhân tố 3 (DD): gồm DD1, DD2, DD3 (hệ số tải từ 0,739 đến 0,743).
    • Nhân tố 4 (CQRR - Chủ quan và rủi ro): gồm CQ1, RR4 (hệ số tải 0,866 và 0,617).
    • Nhân tố 5 (TT): gồm TT3, TT2 (hệ số tải 0,799 và 0,691).
  • Biến phụ thuộc: Phân tích EFA cho thang đo Quyết định đầu tư đạt $KMO = 0,703$, kiểm định Bartlett có $Sig. = 0,000$, tổng phương sai trích đạt $72,952%$.

3. Phân tích hồi quy tuyến tính bội: Mô hình hồi quy được thực hiện với biến phụ thuộc là Quyết định đầu tư (QĐ) và 5 biến độc lập trích xuất từ EFA.

  • Hệ số $R = 0,775$; Hệ số xác định $R^2 = 0,601$; $R^2$ hiệu chỉnh $= 0,592$. Mô hình giải thích được $60,1%$ sự biến thiên của quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội.
  • Kiểm định ANOVA cho giá trị thống kê $F = 72,526$ với $Sig. = 0,000$, khẳng định mô hình có ý nghĩa thống kê cao.
  • Hệ số phóng đại phương sai (VIF) của tất cả các biến độc lập đều nhỏ hơn 2, chứng minh mô hình không vi phạm hiện tượng đa cộng tuyến.

Phương trình hồi quy chuẩn hóa: $$\text{QĐ} = 0,444 \times \text{CQRR} + 0,410 \times \text{RR} + 0,359 \times \text{CQ} + 0,307 \times \text{TT} + 0,111 \times \text{DD}$$

Chương 4: Kết luận và khuyến nghị

Chương 4 tổng kết kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và hàm ý ứng dụng:

Giả thuyết Mô tả giả thuyết Hệ số $\beta$ chuẩn hóa Kết quả kiểm định Thứ tự tác động
CQRR Nhận thức chủ quan và rủi ro $0,444$ Chấp nhận 1
H3 Nhận thức độ rủi ro (RR) $0,410$ Chấp nhận 2
H1 Nhận thức chủ quan (CQ) $0,359$ Chấp nhận 3
H4 Nhận thức sự tin tưởng (TT) $0,307$ Chấp nhận 4
H2 Nhận thức sự dễ dàng (DD) $0,111$ Chấp nhận 5

Trên cơ sở kết quả hồi quy, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp đối với nhà môi giới và nhà đầu tư:

  • Kiểm soát rủi ro: Nhà môi giới cần am hiểu tường tận ưu - nhược điểm của quỹ đất khu vực phía Tây, minh bạch tính pháp lý (tránh sổ giả, đất dính quy hoạch khó thanh khoản) để tư vấn phương án an toàn nhất cho khách hàng.
  • Tác động nhận thức chủ quan: Nhà đầu tư cần chủ động nâng cao kiến thức nền tảng và khảo sát thực địa. Môi giới cần cung cấp dữ liệu phân tích thị trường chuẩn xác, nắm bắt thông tin quy hoạch hạ tầng để định hướng khách hàng.
  • Gia tăng sự tin tưởng: Xây dựng đạo đức nghề nghiệp, cung cấp thông tin sản phẩm chuẩn xác, cam kết đồng hành cùng nhà đầu tư nhằm tạo lập niềm tin dài hạn.
  • Tối ưu sự dễ dàng: Hỗ trợ thủ tục công chứng, chuyển nhượng và pháp lý nhanh gọn, nâng cao tính thanh khoản cho tài sản.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính

  • Nghiên cứu đã xác lập cơ sở dữ liệu định lượng gồm 247 mẫu khảo sát thực tế từ các nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính (hơn 55% có thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng).
  • Chứng minh thực nghiệm rằng 5 nhóm nhân tố đều có tác động tỷ lệ thuận có ý nghĩa thống kê đến quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội ($R^2 = 60,1%$).
  • Xác định thứ tự mức độ tác động của các nhân tố: Nhận thức chủ quan & rủi ro ($\beta = 0,444$) > Nhận thức độ rủi ro ($\beta = 0,410$) > Nhận thức chủ quan ($\beta = 0,359$) > Nhận thức sự tin tưởng ($\beta = 0,307$) > Nhận thức sự dễ dàng ($\beta = 0,111$).

Đóng góp thực tiễn

  • Đóng góp bộ khung thang đo Likert được kiểm định nghiêm ngặt dành riêng cho phân khúc BĐS thổ cư cấp quận/huyện tại khu vực phát triển nóng (phía Tây Hà Nội).
  • Cung cấp cho các công ty phân phối và chuyên viên môi giới BĐS những căn cứ định lượng để nhận diện mối bận tâm hàng đầu của nhà đầu tư (chủ yếu là rủi ro pháp lý và năng lực của môi giới), từ đó điều chỉnh thông điệp tư vấn và chiến lược bán hàng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Văn bản khóa luận tự chỉ ra hai hạn chế chính:

  1. Phạm vi không gian hẹp: Nghiên cứu mới chỉ tập trung vào nhóm nhà đầu tư BĐS thổ cư tại khu vực phía Tây Hà Nội, chưa phản ánh được hành vi của nhà đầu tư tại các khu vực địa lý khác hoặc phân khúc sản phẩm khác.
  2. Hạn chế về quy mô biến số: Do giới hạn về thời gian và nguồn lực nghiên cứu của sinh viên, mô hình chỉ xem xét các yếu tố tâm lý - nhận thức cơ bản, chưa bao quát được toàn bộ các yếu tố vĩ mô và tài chính phức tạp khác.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Mở rộng phạm vi điều tra sang các nhà đầu tư tiềm năng trên toàn địa bàn Hà Nội và các tỉnh/thành lân cận.
  • Tăng quy mô mẫu quan sát và bổ sung thêm các biến quan sát, thang đo mới nhằm nâng cao độ chuẩn xác và khả năng tổng quát hóa của mô hình ước lượng.

Giá trị tham khảo

Tài liệu này là nguồn tư liệu hữu ích cho:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Toán Kinh tế, Kinh tế học, Bất động sản và Tài chính: Tham khảo phương pháp xây dựng bảng hỏi, quy trình phân tích dữ liệu thực nghiệm bằng SPSS từ thống kê mô tả, Cronbach's Alpha, EFA đến hồi quy OLS.
  • Các nhà nghiên cứu thị trường BĐS: Sử dụng bảng câu hỏi và hệ thống biến quan sát đo lường tâm lý nhà đầu tư cá nhân trong điều kiện thị trường chịu tác động của dịch bệnh hoặc sốt đất quy hoạch.
  • Doanh nghiệp môi giới và chuyên viên kinh doanh BĐS: Tham khảo các số liệu khảo sát thực tế về tỷ trọng thu nhập, độ tuổi và các tiêu chí ưu tiên của khách hàng mua BĐS thổ cư.

Câu hỏi thường gặp

1. Cỡ mẫu nghiên cứu chính thức trong đề tài là bao nhiêu và được xác định theo tiêu chuẩn nào?
Nghiên cứu sử dụng công thức tính cỡ mẫu của Tabachnick và Fidell (1996) cho phân tích EFA: $n \ge 8m + 50$. Với $m = 24$ biến quan sát, cỡ mẫu tối thiểu cần đạt là 242. Tác giả thu về 250 phiếu khảo sát và sau khi loại bỏ 3 mẫu lỗi, bộ dữ liệu chính thức đưa vào xử lý gồm 247 mẫu hợp lệ.

2. Độ tuổi và mức thu nhập nào chiếm tỷ trọng cao nhất trong mẫu khảo sát?
Trong 247 người tham gia khảo sát, nhóm tuổi chiếm tỷ lệ cao nhất là 36 đến 45 tuổi (chiếm 34,0%), tiếp theo là nhóm 46 đến 55 tuổi (29,1%). Về thu nhập, nhóm có thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng chiếm đa số tuyệt đối với 55,5%.

3. Biến quan sát nào bị loại bỏ trong quá trình phân tích nhân tố khám phá (EFA)?
Biến DD4 ("Quản lý quỹ đầu tư không phức tạp") thuộc nhóm thang đo Nhận thức sự dễ dàng đã bị loại bỏ trước khi chạy EFA lần 2 do xuất hiện hệ số tải không đạt yêu cầu phân biệt trong ma trận xoay ban đầu.

4. Mô hình hồi quy giải thích được bao nhiêu phần trăm sự biến thiên của quyết định đầu tư?
Mô hình hồi quy tuyến tính bội đạt hệ số xác định $R^2 = 0,601$ (và $R^2$ hiệu chỉnh $= 0,592$), chứng minh 5 nhóm biến độc lập giải thích được $60,1%$ sự thay đổi trong quyết định đầu tư BĐS thổ cư phía Tây Hà Nội của nhà đầu tư cá nhân.

5. Nhân tố nào có tác động mạnh nhất và yếu nhất đến quyết định đầu tư trong mô hình?
Nhân tố có tác động mạnh nhất là Nhận thức chủ quan và rủi ro ($\beta = 0,444$), bám sát ngay sau là Nhận thức độ rủi ro ($\beta = 0,410$). Nhân tố có tác động thấp nhất trong mô hình là Nhận thức sự dễ dàng ($\beta = 0,111$).

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của sinh viên Nguyễn Quang Hiểu đã áp dụng thành công phương pháp định lượng để giải quyết bài toán nghiên cứu hành vi đầu tư BĐS thổ cư tại khu vực phía Tây Hà Nội trong bối cảnh đầu năm 2021. Dựa trên 247 mẫu khảo sát thực tế và quy trình xử lý dữ liệu chuẩn tắc qua SPSS, tác giả đã kiểm định thành công mô hình hồi quy gồm 5 nhân tố với độ giải thích đạt $60,1%$. Công trình mang lại những bằng chứng thực nghiệm rõ ràng và các hàm ý quản trị thiết thực cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn những người hành nghề môi giới BĐS trên thị trường.