chương 1, nghiên cứu đã trình bày các nội dung chính như sau: Thứ nhất, tông quan các nghiên cứu trên thế giới và tại Việt Nam về các yêu tố ảnh hưởng đến ý định, quyết định mua bán bat động sản và lớn hơn là đầu tư bat động sản. Thứ hai, từ kết quả của quá trình tông quan nghiên cứu, tác giả rút ra các khoảng trông cân tiép tục nghiên cứu, bao gôm: » _ Các nghiên cứu tiền nhiệm chưa đưa ra * _ Các biến kiểm soát về giá, vị trí, tình trạng pháp lý và môi trường làm thay đổi mức độ tác động đến các biến của đề tài. »® - Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một bối cảnh tiềm năng dé thực hiện nghiên cứu về ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân. CƠ SỞ LÝ THUYÉT VE Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BAT ĐỘNG SẢN 2.1 Đầu tư bat động sản 2.1 Khái niệm bất động sản Bat động san trong tiếng Anh 1a “real estate”, bắt nguồn từ hai từ “realty” — những yếu tô có thực như đất đai với tat cả mọi thứ gắn liền vĩnh viễn với đất đai, những thứ có thê nhìn thấy, SỜ thấy va “estate” — tất cả những tài sản mà một người sở hữu.
Từ trước đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều có cách phân loại tài sản theo luật cỗ La Mã: phân loại tai sản thành “Bat động sản” và “Động sản”. Theo Charles J (2010), bat động sản trên quan điểm vật chat bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất và các quyền và lợi ích gắn liền với đất. Trong giáo trình Thị trường bất động sản, Hoàng Văn Cường (2006, 2013) nhận định “Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cau quan lý va sử dụng”. Thuật ngữ bat động san được nhắc đến trong các văn bản pháp luật của nước ta đều là những khái niệm mở và cho đến nay chưa có quy định cụ thé danh mục các tài sản này * Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. * Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế 2005 thì “bất động sản được định nghĩa đất ` đai và những công trình do con người tạo nên găn liên với đât”. * - Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập đến “bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
- Va Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất dai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật”. Nhìn chung, có nhiêu quan điêm khác nhau, song hau hêt các quan niệm vê bat động sản đêu bao gôm các yêu tô dat dai và các tai san gan liên với dat.2 Khái niệm, đặc diém của dau tư bat động sản Đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại dé tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả , thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Những kết quả đạt được có thé là sự gia tăng tài sản vat chất, tài sản tài chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có đủ điều kiện dé làm việc với năng suất cao hơn cho nền kinh tế và cho toàn bộ xã hội.
Nói cách khác, đầu tư là sự di chuyển nguồn lực từ nơi thừa đến nơi thiếu nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích thu được và là giá kỳ vọng cho những lợi ích dự tính có thê thu được. Như vậy, bản chất của đầu tư là tối đa hóa lợi ích thu được trong tương lai. Tương tự, dau tư bat động sản là sự di chuyén nguồn lực , tham gia phát triển các loại hình BĐS mong muốn khác nhau sau một khoảng thời gian, các BĐS trở thành tài sản giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn trong tương lai. Về bản chất, đầu tư BĐS là hình thức kinh doanh đối với sản phẩm là BĐS nhằm gây ra lợi nhuận.
Tuy nhiên, việc này không chỉ đơn thuần là mua đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch. Hình thức đầu tư này có thê bao gồm việc mua bán, sở hữu, cho thuê, xây dựng, cải tạo, quản lý. Theo Nông Thị Nhung (2011), đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn dé phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận). Hoạt động đầu tư bất động sản cũng giống như hoạt động đầu tư phát triển, có những đặc diém khác với các loại hình dau tư khác như: Đòi hỏi một số vốn đầu tư lớn và vốn này năm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư: Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư can phải phân bé chu chuyền, bảo toàn vốn dé thu được lợi nhuận cao.
Đồng thời cần làm tốt công tác chuẩn bị và quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như nghiên cứu thị trường, lập dự án đâu tư,. Là hoạt động có tính chat lâu dai được thé hiện ở thời gian thực hiện đầu tư (thời gian xây dựng công trình của dự án), thời gian cần hoạt động dé có thé thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng. Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng cũng thường đòi hỏi rất nhiều thời gian.
Do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yêu tô không ôn định vê tự nhiên, xã hội, 15 chính trị, kinh tế. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Mọi két quả và hiệu quả của quá trình thực hiện dau tư chịu ảnh hưởng nhiêu của các yếu tô không 6n định theo thời gian và điều kiện dia lý của không gian. Các thành quả của hoạt động dau tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dai, đời sông kinh tê của dự án thường nhiêu năm, có khi hàng trăm năm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới, điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư phát triển.
Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính khu vực. Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cé định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế — xã hội, môi trường nhất định, sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa lý, địa hình, các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường tại đó có ảnh hưởng lớn không chỉ đến quá trình thực hiện đầu tư mà cả quá trình vận hành các kêt quả đâu tư sau này. Hoạt động đầu tư bất động sản còn là những quyết định đầu tư dự án dựa trên những kỳ vọng là việc xác định thời điểm, độ lớn và rủi của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào, giá trị thời gian của tiền để xác định thời điểm đầu tư.
Sự cần thiết của đầu tư bất động sản Sự đầu tư và tái đầu tư bất động sản đã và đang chiếm một phan lớn trong vòng quay thị trường von tại Việt Nam. Đầu tư BĐS chiếm một tỷ lệ lớn trong nên kinh tế nói chung với hầu hết các nước nên tác động của nó là đáng kể. Tư lệnh ngành Xây dựng cho biết: “Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phan trăm vào tăng trưởng GDP.
Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bat động sản ước tính khoảng 1,7 — 1,8 triệu ty đồng". Ngành kinh doanh BĐS là ngành có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của cá tang lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghê, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Khi việc đầu tư bất động sản 16 được thúc đây, hoạt động kinh doanh bat động sản dap ứng nhu câu cân thiệt của người dân về nha ở, về các sản pham cân thiệt khác được tạo ra gan lên với dat đai.
Các nhà đầu tư bất động sản có thê tạo ra những tác động đo lường được và ngay lập tức đến lợi ích kinh tế và xã hội tại một thị trường nhất định, đồng thời thúc đây mối quan hệ cộng sinh với cộng đồng mà họ đang xây dựng. Thêm vào đó, đầu tư bất động sản khiến giá nhà tăng lên. Việc mua lại một lô dat dé phát triển dự án là bước khởi động của một quá trình mang lại lợi ích cho các khu vực lân cận. Bằng cách tung ra các sản phẩm nhà ở mới kèm theo những tiện ích đa dạng, các nhà đầu tư cũng nâng giá trị của các tài sản xung quanh và tạo ra tiêu chuẩn về giá cho toàn thị trường.
Các nhà đầu tư bất động sản đã tạo ra số lượng việc làm không 16 cho thị trường địa phương. Mỗi bước trong việc phát triển dự án bao gồm thiết kế, xây dựng, tiếp thị, môi giới, thẩm định giá, bảo hiểm.