Chuyên đề các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản cá nhân tại Hà Nội

Nghiên cứu công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần giám định thẩm định tài sản Việt Nam, phân tích quy trình và hiệu quả.

• Tác giả: Lê Quỳnh Mai
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Minh Thư
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Đầu Tư Bất Động Sản Của Nhà Đầu Tư Cá Nhân
• Loại tài liệu: chuyên đề thực tập
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Các nghiên cứu nước ngoài
• 1.2. Các nghiên cứu trong nước
• 1.3. Tóm tắt chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Đầu tư bất động sản
• 2.1.1. Khái niệm bất động sản
• 2.1.2. Khái niệm, đặc điểm của đầu tư bất động sản
• 2.1.3. Sự cần thiết của đầu tư bất động sản
• 2.2. Các lý thuyết liên quan trong nghiên cứu ý định đầu tư bất động sản
• 2.2.1. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng
• 2.2.2. Lý thuyết hành vi hợp lý
• 2.2.3. Lý thuyết hành vi có kế hoạch
• 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân
• 2.3.1. Quy chuẩn chủ quan (QCCQ)
• 2.3.2. Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư bất động sản (NTKSHV)
• 2.3.3. Thái độ với hành vi đầu tư bất động sản (TD)
• 2.3.4. Các yếu tố khác
• 2.4. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 2.4.1. Mô hình nghiên cứu
• 2.4.2. Các giả thuyết nghiên cứu
• 2.5. Tóm tắt chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Tình hình thị trường bất động sản và đầu tư bất động sản tại Hà Nội hiện nay
• 3.2. Thiết kế nghiên cứu tổng thể
• 3.3. Nghiên cứu định tính
• 3.3.1. Mục đích nghiên cứu định tính
• 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định tính
• 3.3.3. Kết quả và điều chỉnh mô hình
• 3.4. Nghiên cứu định lượng
• 3.4.1. Mục đích nghiên cứu định lượng
• 3.4.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 3.4.3. Thiết kế bảng hỏi và thu thập dữ liệu
• 3.4.3.1. Thiết kế bảng hỏi sơ bộ và bảng hỏi chính thức
• 3.4.3.2. Thang đo các biến nghiên cứu
• 3.4.4. Thu thập và xử lý dữ liệu
• 3.4.5. Mô tả mẫu nghiên cứu
• 3.5. Tóm tắt chương 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kiểm định thang đo
• 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của thang đo các biến độc lập
• 4.1.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo biến phụ thuộc
• 4.1.3. Đánh giá độ tin cậy của thang đo các biến kiểm soát
• 4.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.2.1. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho các biến độc lập
• 4.2.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho các biến phụ thuộc
• 4.2.3. Tạo biến đại diện của các nhân tố
• 4.3. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính đa biến
• 4.3.1. Kiểm tra các khuyết tật của mô hình
• 4.3.2. Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình hồi quy
• 4.3.3. Kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy
• 4.3.4. Kiểm định ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong mô hình
• 4.3.5. Phương trình hồi quy và ý nghĩa
• 4.3.6. Kết quả kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu
• 4.4. Tóm tắt chương 4
• 5. CHƯƠNG 5: THẢO LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
• 5.1. Thảo luận về kết quả nghiên cứu
• 5.1.1. Thảo luận về kết quả nghiên cứu các biến độc lập
• 5.1.2. Thảo luận về kết quả nghiên cứu các biến kiểm soát
• 5.2. Đối với nhà đầu tư cá nhân
• 5.3. Đối với nhà hoạch định chính sách
• 5.4. Đóng góp của nghiên cứu
• 5.5. Hạn chế và hướng nghiên cứu trong tương lai
• 5.6. Tóm tắt chương 5
• PHỤ LỤC
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn, đặc biệt đối với nhà đầu tư cá nhân. Nghiên cứu này nhằm phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội. Các yếu tố này không chỉ bao gồm các khía cạnh kinh tế mà còn liên quan đến tâm lý và hành vi của nhà đầu tư. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn trong việc đầu tư.

1.1. Khái niệm về đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản được hiểu là việc mua, bán hoặc cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Các nhà đầu tư cá nhân thường tìm kiếm cơ hội đầu tư để gia tăng tài sản và thu nhập. Việc nắm rõ khái niệm này là rất quan trọng để hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.

1.2. Tầm quan trọng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Theo số liệu từ Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong GDP và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển của thị trường này không chỉ ảnh hưởng đến kinh tế mà còn đến đời sống xã hội.

II. Các thách thức trong đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân

Nhà đầu tư cá nhân thường phải đối mặt với nhiều thách thức khi tham gia vào thị trường bất động sản. Những thách thức này có thể đến từ yếu tố kinh tế, chính sách, và tâm lý đầu tư. Việc nhận diện và hiểu rõ các thách thức này sẽ giúp nhà đầu tư có chiến lược đầu tư hiệu quả hơn.

2.1. Rủi ro trong đầu tư bất động sản

Rủi ro là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cần phải nhận thức rõ về các loại rủi ro như rủi ro thị trường, rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính. Việc đánh giá rủi ro sẽ giúp nhà đầu tư có những quyết định đúng đắn hơn.

2.2. Chính sách nhà nước và ảnh hưởng đến đầu tư

Chính sách của nhà nước có thể tác động lớn đến thị trường bất động sản. Các quy định về thuế, quy hoạch và phát triển hạ tầng đều ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân. Việc nắm bắt thông tin về chính sách sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan hơn.

III. Phương pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp định tính và định lượng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản. Việc kết hợp hai phương pháp này sẽ giúp cung cấp cái nhìn toàn diện hơn về hành vi đầu tư của nhà đầu tư cá nhân.

3.1. Phương pháp định tính

Phương pháp định tính được sử dụng để thu thập thông tin từ các chuyên gia và nhà đầu tư. Qua phỏng vấn sâu, nghiên cứu sẽ xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Phương pháp này giúp làm rõ các khía cạnh tâm lý và hành vi của nhà đầu tư.

3.2. Phương pháp định lượng

Phương pháp định lượng sẽ được áp dụng thông qua khảo sát để thu thập dữ liệu từ nhà đầu tư cá nhân. Dữ liệu này sẽ được phân tích bằng phần mềm SPSS để xác định mức độ tác động của các yếu tố đến ý định đầu tư. Kết quả sẽ cung cấp thông tin cụ thể và chính xác hơn.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân. Những yếu tố này bao gồm thái độ với đầu tư, nhận thức kiểm soát hành vi và các yếu tố bên ngoài như giá cả và vị trí. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

4.1. Thái độ với đầu tư bất động sản

Thái độ tích cực đối với đầu tư bất động sản sẽ thúc đẩy ý định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân. Nghiên cứu cho thấy rằng những nhà đầu tư có thái độ tích cực thường có xu hướng đầu tư nhiều hơn và đạt được kết quả tốt hơn.

4.2. Nhận thức kiểm soát hành vi đầu tư

Nhận thức về khả năng kiểm soát hành vi đầu tư cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Nhà đầu tư có cảm giác kiểm soát cao thường tự tin hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư và ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của đầu tư bất động sản

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân rất đa dạng. Việc hiểu rõ các yếu tố này không chỉ giúp nhà đầu tư cá nhân có quyết định đúng đắn mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Tương lai của đầu tư bất động sản sẽ phụ thuộc vào việc cải thiện các yếu tố này.

5.1. Đề xuất cho nhà đầu tư cá nhân

Nhà đầu tư cá nhân nên chú trọng đến việc nâng cao kiến thức về thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Việc này sẽ giúp họ có cái nhìn rõ ràng hơn và đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

5.2. Hướng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản

Để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ từ chính sách của nhà nước và sự tham gia tích cực từ các nhà đầu tư. Việc xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch và ổn định sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vị trí trọng yếu trong nền kinh tế quốc dân và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 tại Việt Nam. Theo số liệu của Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP và ngành xây dựng đóng góp 5,95% GDP; trong 6 tháng đầu năm 2022, hai ngành này lần lượt đóng góp 3,32% và 5,44% GDP. Đồng thời, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), chiếm khoảng 10% tổng vốn FDI đăng ký mới hàng năm.

Giai đoạn nửa cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và khu vực Hà Nội nói riêng bước vào giai đoạn thanh lọc, trầm lắng do các chính sách thắt chặt tín dụng, kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các vướng mắc về mặt pháp lý dự án. Bối cảnh này dẫn đến sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý và hành vi của các nhà đầu tư cá nhân: chuyển dịch từ tâm lý "lướt sóng", đầu tư theo đám đông sang xu hướng thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có tính thanh khoản thực, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng lâu dài. Bên cạnh đó, việc tiếp cận nghiên cứu đầu tư bất động sản dưới góc độ khoa học hành vi thay vì thuần túy tiếp cận theo quan điểm vị lợi giúp làm rõ cơ chế tâm lý dẫn đến quyết định của nhà đầu tư.

Xuất phát từ thực tiễn trên, chuyên đề tốt nghiệp "Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân" được thực hiện nhằm giải quyết các nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

• Mục tiêu nghiên cứu:
  1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội.
  2. Đo lường và phân tích mức độ tác động của các yếu tố được xác định đến ý định đầu tư.
  3. Đề xuất các khuyến nghị phù hợp cho các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân nhằm thúc đẩy sự phục hồi lành mạnh của thị trường.
• Câu hỏi nghiên cứu:
  1. Nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội bị chi phối bởi các yếu tố nào khi hình thành ý định đầu tư bất động sản?
  2. Mức độ tác động của từng yếu tố đến ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân ra sao?
• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân.
• Khách thể và phạm vi nghiên cứu:
  • Khách thể: Người dân đang sinh sống tại địa bàn thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi không gian: Thành phố Hà Nội – trung tâm hành chính, kinh tế có thị trường bất động sản đa dạng nhưng đang gặp phải những biến động lớn về thanh khoản và nguồn cung.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập dữ liệu và triển khai nghiên cứu từ tháng 01/2023 đến tháng 04/2023.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Nghiên cứu vận dụng kết hợp các lý thuyết nền tảng về hành vi cá nhân và hành vi người tiêu dùng:

• Lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Consumer Behavior): Tiếp cận theo các giai đoạn nhận thức nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá phương án, quyết định mua và hành vi sau mua (Kotler, 2001); kết hợp 4 nhóm nhân tố chi phối gồm Văn hóa, Xã hội, Cá nhân và Tâm lý (Kotler & Armstrong, 2012).
• Lý thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA): Xây dựng bởi Fishbein và Ajzen (1975), xem xét ý định hành vi dưới sự chi phối của Thái độ và Chuẩn mực chủ quan.
• Lý thuyết hành vi có kế hoạch (Theory of Planned Behavior - TPB): Được Ajzen (1991) phát triển bổ sung biến Nhận thức kiểm soát hành vi, phản ánh mức độ dễ dàng hoặc khó khăn khi thực hiện hành vi.
• Lý thuyết năng lực bản thân (Self-efficacy theory): Bổ trợ giải thích khả năng kiểm soát của cá nhân đối với các nguồn lực tài chính và kiến thức đầu tư.

Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm biến phụ thuộc là Ý định đầu tư bất động sản (YD), 3 biến độc lập chính thuộc mô hình TPB và 4 biến kiểm soát đặc thù của thị trường bất động sản:

Nhóm biến	Tên biến	Ký hiệu	Vai trò / Khái niệm
Biến phụ thuộc	Ý định đầu tư bất động sản	YD	Đo lường mức độ sẵn sàng thực hiện hoạt động đầu tư BĐS trong tương lai
Biến độc lập	Thái độ với đầu tư BĐS	TD	Đánh giá tích cực/tiêu cực, niềm tin về lợi ích và rủi ro khi đầu tư BĐS
	Quy chuẩn chủ quan	QCCQ	Áp lực xã hội từ gia đình, bạn bè, đồng nghiệp tác động lên ý định
	Nhận thức kiểm soát hành vi	NTKSHV	Niềm tin về năng lực tài chính, kiến thức, kỹ năng quản lý rủi ro BĐS
Biến kiểm soát	Giá cả	GIA	Sự tương xứng giữa mức giá, khả năng chi trả và tiềm năng sinh lời
	Vị trí	VT	Khả năng kết nối hạ tầng, giao thông và khoảng cách đến tiện ích công cộng
	Tính pháp lý	PL	Quyền sở hữu, tính minh bạch hồ sơ và tuân thủ quy định pháp luật
	Môi trường xung quanh	MT	Hạ tầng cảnh quan, điều kiện môi trường tự nhiên và an ninh khu vực

Các giả thuyết nghiên cứu được thiết lập:

• H1: Thái độ với đầu tư bất động sản có tác động tích cực (+) đến Ý định đầu tư bất động sản.
• H2: Quy chuẩn chủ quan có tác động tích cực (+) đến Ý định đầu tư bất động sản.
• H3: Nhận thức kiểm soát hành vi có tác động tích cực (+) đến Ý định đầu tư bất động sản.
• H4: Các biến kiểm soát (Giá, Vị trí, Pháp lý, Môi trường) có ảnh hưởng tích cực (+) đến Ý định đầu tư bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng theo quy trình 7 bước:

[Ý tưởng nghiên cứu] ➔ [Tổng quan & Cơ sở lý thuyết] ➔ [Đề xuất mô hình & Giả thuyết] 
➔ [Nghiên cứu định tính & Hiệu chỉnh thang đo] ➔ [Thiết kế bảng hỏi] 
➔ [Nghiên cứu định lượng (SPSS)] ➔ [Thảo luận kết quả & Khuyến nghị]

1. Nghiên cứu định tính: Thực hiện thông qua lược khảo tài liệu quốc tế và trong nước để dịch thuật, Việt hóa thang đo sơ bộ. Tiếp đó, tiến hành phỏng vấn sâu với 7 chuyên gia và nhà đầu tư cá nhân (2 Tiến sĩ giảng dạy và nghiên cứu BĐS tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, 1 Chủ tịch HĐQT, 1 Giám đốc sàn giao dịch, 2 nhân sự kinh doanh BĐS, 1 cử nhân đầu tư tự do). Thang đo được chấp nhận khi có từ 80% chuyên gia và nhà đầu tư đồng thuận.
2. Nghiên cứu định lượng: Sử dụng bảng hỏi khảo sát đóng (thang đo Likert 5 mức độ), phát trực tiếp và trực tuyến đến người dân sinh sống tại Hà Nội. Dữ liệu sau khi thu thập được làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS.
3. Kỹ thuật phân tích dữ liệu:
   • Thống kê mô tả đặc điểm nhân khẩu học của mẫu nghiên cứu.
   • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha (cho các biến độc lập, biến phụ thuộc và biến kiểm soát).
   • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.
   • Phân tích tương quan Pearson.
   • Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến (Linear Multiple Regression), kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến (hệ số phóng đại phương sai VIF), phân tích ANOVA và kiểm tra phân phối chuẩn của phần dư.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Tổng quan nghiên cứu về ý định đầu tư bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trước đây nhằm xác định khoảng trống học thuật:

• Nghiên cứu quốc tế: Các công trình của Kueh & Chiew (2005), Ratchatakulpat & Miller (2009), Opoku & Abdul (2010), Lee & McGreal (2010), Shyue & cộng sự (2010) tập trung vào các thuộc tính vật lý, vị trí, khả năng chi trả, tiện ích và marketing 7Ps. Nghiên cứu của Tawfik & cộng sự (2015), Lin & cộng sự (2018) vận dụng khung lý thuyết TPB/TRA để giải thích hành vi mua nhà và nhà ở xanh.
• Nghiên cứu trong nước: Các tác giả Trần Văn Tuyến (2013), Nguyễn Thị Hải Yến (2015), Phan Thanh Sĩ (2012), Võ Phạm Thành Nhân (2013), Lê Văn Xĩ (2017), Trần Xuân Lượng & cộng sự (2019), Cao Văn Long (2021), Nguyễn Minh Ngọc & cộng sự (2022) phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, đặc điểm sản phẩm, tài chính và tâm lý người mua tại TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng.
• Khoảng trống nghiên cứu: Đa số nghiên cứu trước đo lường quyết định mua cho một loại hình sản phẩm đơn lẻ (nhà phố, căn hộ chung cư cụ thể), lấy mẫu thuận tiện tại các doanh nghiệp nhất định hoặc chỉ xem xét các yếu tố vị lợi. Nghiên cứu này lấp đầy khoảng trống bằng cách kết hợp khung lý thuyết hành vi TPB với các biến kiểm soát đặc thù về bất động sản (Giá, Vị trí, Pháp lý, Môi trường) trên địa bàn Hà Nội.

Chương 2. Cơ sở lý thuyết về ý định đầu tư bất động sản

Chương này trình bày các khái niệm nền tảng:

• Khái niệm bất động sản: Tổng hợp quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 105, 107), Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 và giáo trình chuyên ngành (Hoàng Văn Cường, 2006, 2013). Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Đặc điểm đầu tư bất động sản: Đòi hỏi lượng vốn lớn và nằm khê đọng trong suốt chu kỳ đầu tư; có tính chất lâu dài; chịu ảnh hưởng mạnh bởi biến động vĩ mô; mang tính khu vực và gắn liền với vị trí địa lý cố định; dựa trên kỳ vọng dòng tiền và gia tăng giá trị tài sản.
• Tầm quan trọng của đầu tư bất động sản: Đóng góp bình quân khoảng 11% tổng thu ngân sách nhà nước (ngành BĐS trực tiếp chiếm 4,5% GDP, đóng góp khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP; giá trị vốn hóa đạt 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng tính đến tháng 09/2022); tạo việc làm, kích thích tín dụng ngân hàng và lan tỏa sang nhiều ngành kinh tế phụ trợ.
• Cơ sở mô hình và giả thuyết: Phân tích chi tiết nội hàm các khái niệm Thái độ, Quy chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Giá, Vị trí, Pháp lý, Môi trường; từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu và 4 giả thuyết H1–H4.

Chương 3. Bối cảnh và phương pháp nghiên cứu

Chương 3 làm rõ bối cảnh thị trường thực tế và phương pháp luận triển khai:

• Bối cảnh thị trường Hà Nội (2022 - Q1/2023):
  • Cả năm 2022, toàn thành phố chỉ có hơn 12.600 căn hộ mới được mở bán (thấp nhất trong vòng 8 năm), trong đó hơn 80% thuộc phân khúc hạng B với giá sơ cấp trung bình 47 triệu đồng/m²; tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 10%.
  • Quý 1/2023, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản giảm sâu trên toàn bộ các phân khúc: đất nền giảm 57%, nhà phố giảm 35%, nhà riêng giảm 33%, biệt thự giảm 25%, chung cư giảm 16%.
  • Tâm lý thị trường: 65% nhà đầu tư lựa chọn phương án chờ đợi (36% giữ BĐS chờ ổn định, 29% giữ tiền mặt chờ cơ hội tốt hơn).
• Thiết kế nghiên cứu định tính: Tổ chức phỏng vấn sâu 7 chuyên gia và nhà đầu tư cá nhân có kinh nghiệm từ dưới 5 lần đến trên 10 lần giao dịch BĐS để rà soát ngữ nghĩa, điều chỉnh các thang đo sơ bộ.
• Thiết kế nghiên cứu định lượng: Xây dựng thang đo chính thức cho các biến TD, QCCQ, NTKSHV, YD và các biến kiểm soát GIA, VT, PL, MT. Quy định quy trình lấy mẫu, thu thập dữ liệu và mô tả các tiêu chí nhân khẩu học (giới tính, độ tuổi, học vấn, việc làm, số lần giao dịch BĐS, thu nhập).

Chương 4. Kết quả nghiên cứu

Chương 4 thực hiện toàn bộ các bước kiểm định dữ liệu trên SPSS:

• Kiểm định Cronbach's Alpha: Đánh giá độ tin cậy nội hàm của các thang đo biến độc lập, biến phụ thuộc, biến giá BĐS (trước và sau điều chỉnh) và các biến kiểm soát khác, đảm bảo các biến quan sát có hệ số tương quan biến - tổng đạt yêu cầu.
• Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Tiến hành kiểm định chỉ số KMO và Bartlett's Test, phân tích tổng phương sai trích (Total Variance Explained) và hệ số tải nhân tố (Factor Loading) cho cả nhóm biến độc lập và nhóm biến phụ thuộc; sau đó tiến hành tạo các biến đại diện.
• Phân tích ma trận tương quan: Đánh giá mối tương quan Pearson giữa các biến đại diện nhằm phát hiện sớm nguy cơ đa cộng tuyến trước khi đưa vào mô hình hồi quy.
• Phân tích hồi quy tuyến tính đa biến:
  • Kiểm tra các khuyết tật của mô hình (độ phù hợp của hàm hồi quy, hiện tượng đa cộng tuyến qua hệ số VIF, kiểm định phân phối chuẩn của phần dư bằng biểu đồ tần số và đồ thị phân tán Scatter Plot).
  • Đánh giá mức độ giải thích của mô hình thông qua hệ số $R^2$ hiệu chỉnh và kiểm định ANOVA.
  • Kiểm định ý nghĩa thống kê của các hệ số hồi quy ($\beta$) để kết luận về các giả thuyết nghiên cứu H1, H2, H3, H4.

Chương 5. Thảo luận và khuyến nghị

Chương 5 bàn luận về các phát hiện thực nghiệm và đưa ra các nhóm giải pháp:

• Thảo luận kết quả: Phân tích nguyên nhân và chiều hướng tác động của từng biến độc lập (Thái độ, Quy chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát) và các biến kiểm soát (Giá cả, Vị trí, Pháp lý, Môi trường) đến ý định đầu tư của cá nhân tại Hà Nội.
• Khuyến nghị đối với nhà đầu tư cá nhân: Cần trang bị kiến thức tài chính, nâng cao năng lực phân tích thị trường, xác định rõ nguồn vốn tự có, tránh đòn bẩy quá mức và kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý dự án trước khi xuống tiền.
• Khuyến nghị đối với cơ quan hoạch định chính sách: Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW và Nghị quyết 33; đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ chế đấu thầu đất nhà ở xã hội; điều tiết dòng tín dụng hợp lý và công khai minh bạch thông tin quy hoạch hạ tầng.
• Khuyến nghị đối với doanh nghiệp phát triển BĐS: Tái cơ cấu danh mục sản phẩm hướng tới nhu cầu thực (căn hộ diện tích nhỏ, tầm giá vừa phải); đảm bảo tiến độ xây dựng và pháp lý rõ ràng nhằm gia tăng niềm tin cho khách hàng.
• Đóng góp, hạn chế và định hướng nghiên cứu: Tổng kết các đóng góp học thuật và thực tiễn, đồng thời chỉ ra các hạn chế về quy mô không gian nghiên cứu.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính từ nghiên cứu

1. Xác nhận sự phù hợp của mô hình hành vi: Nghiên cứu đã chứng minh khung lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) hoàn toàn phù hợp để giải thích ý định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại thị trường Hà Nội.
2. Làm rõ các nhóm yếu tố chi phối: Ý định đầu tư bất động sản của cá nhân chịu sự tác động đồng thời của các yếu tố tâm lý hành vi (Thái độ đối với đầu tư, Quy chuẩn chủ quan từ người thân/bạn bè, Nhận thức về khả năng kiểm soát tài chính và rủi ro) kết hợp với các đặc tính thực tế của sản phẩm bất động sản (Tính pháp lý, Vị trí, Giá cả, Môi trường sống xung quanh).
3. Phản ánh sát thực trạng tâm lý thị trường giai đoạn biến động: Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng trong giai đoạn thị trường điều chỉnh sau đại dịch Covid-19 và thắt chặt tín dụng, yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi (năng lực tài chính, kiến thức) và tính minh bạch pháp lý trở thành những rào cản chi phối mạnh mẽ nhất đến quyết định của nhà đầu tư.

Đóng góp của đề tài

• Về mặt lý luận: Xây dựng và kiểm định thành công mô hình lý thuyết tích hợp giữa mô hình hành vi TPB với các biến kiểm soát đặc thù ngành bất động sản, đóng góp thêm bằng chứng thực nghiệm về khoa học hành vi trong lĩnh vực kinh tế bất động sản tại các đô thị đang phát triển.
• Về mặt thực tiễn đối với doanh nghiệp: Cung cấp cơ sở dữ liệu để các chủ đầu tư, công ty môi giới hiểu rõ mức độ ưu tiên của khách hàng cá nhân (chú trọng pháp lý, khả năng sinh lời thực tế và vị trí kết nối tiện ích), từ đó thiết kế sản phẩm và xây dựng chiến lược truyền thông phù hợp với thị hiếu.
• Về mặt quản lý nhà nước: Đưa ra các gợi ý chính sách cụ thể nhằm hoàn thiện thể chế đất đai, tháo gỡ điểm nghẽn nguồn vốn tín dụng và đẩy mạnh công khai quy hoạch để khôi phục niềm tin thị trường.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về phạm vi không gian: Đề tài chỉ tập trung khảo sát các đối tượng sinh sống trên địa bàn Thành phố Hà Nội, nơi có mức thu nhập và đặc điểm văn hóa, thị trường đặc thù, do đó tính khái quát hóa cho toàn bộ thị trường Việt Nam (đặc biệt là khu vực phía Nam hoặc các đô thị quy mô nhỏ) còn có giới hạn nhất định.
• Hạn chế về thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian ngắn (từ tháng 01/2023 đến tháng 04/2023) – thời điểm thị trường BĐS Hà Nội rơi vào giai đoạn trầm lắng cục bộ, nên các phản hồi tâm lý có thể mang tính chất thời điểm do tác động của thông tin chính sách vĩ mô.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng phạm vi khảo sát sang các đô thị lớn khác (như TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng) để so sánh sự khác biệt vùng miền về hành vi đầu tư.
  • Phân tích chuyên sâu ý định đầu tư theo từng phân khúc sản phẩm cụ thể (chung cư trung cấp, đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng).
  • Bổ sung thêm các biến số trung gian hoặc biến điều tiết như mức độ chấp nhận rủi ro, kinh nghiệm đầu tư trong quá khứ.

---

Giá trị tham khảo

Đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành: Các ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Quản trị kinh doanh, Kinh tế đầu tư và Tài chính - Ngân hàng có thể tham khảo cách thức xây dựng khung lý thuyết TPB mở rộng, quy trình thiết kế bảng hỏi và phương pháp phân tích định lượng bằng SPSS.
• Doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản: Tham khảo các nhóm nhân tố tác động để định vị phân khúc khách hàng mục tiêu, điều chỉnh chính sách bán hàng và cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
• Nhà đầu tư cá nhân: Nhận diện rõ các yếu tố tâm lý chủ quan và rủi ro khách quan nhằm đưa ra quyết định đầu tư an toàn và hiệu quả hơn.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Đề tài sử dụng mô hình lý thuyết nền tảng nào để nghiên cứu ý định đầu tư bất động sản?

Nghiên cứu sử dụng Lý thuyết hành vi có kế hoạch (Theory of Planned Behavior - TPB) của Ajzen (1991) làm khung lý thuyết cốt lõi, kết hợp cùng Lý thuyết hành động hợp lý (TRA), Lý thuyết hành vi người tiêu dùng và Lý thuyết năng lực bản thân (Self-efficacy).

2. Các biến kiểm soát đặc thù nào được đưa vào mô hình nghiên cứu?

Mô hình đưa vào 4 biến kiểm soát đặc thù phản ánh đặc tính của bất động sản gồm: Giá cả (GIA), Vị trí (VT), Tính pháp lý (PL) và Môi trường xung quanh (MT).

3. Mẫu nghiên cứu định tính của chuyên đề được thực hiện với các đối tượng nào?

Mẫu phỏng vấn sâu định tính gồm 7 đáp viên: 2 Tiến sĩ giảng dạy và nghiên cứu BĐS tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, 1 Chủ tịch HĐQT doanh nghiệp BĐS, 1 Giám đốc sàn giao dịch BĐS, 2 nhân viên/trưởng phòng kinh doanh BĐS và 1 cử nhân đầu tư tự do (có kinh nghiệm từ dưới 5 lần đến trên 10 lần giao dịch).

4. Dữ liệu thực nghiệm của đề tài được thu thập trong khoảng thời gian và địa bàn nào?

Dữ liệu được thu thập tại địa bàn Thành phố Hà Nội trong khoảng thời gian từ tháng 01/2023 đến tháng 04/2023.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về hành vi đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân thông qua việc kết hợp mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) với các đặc tính sản phẩm thực tế. Bằng quy trình nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng chặt chẽ trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong giai đoạn biến động 2022 - 2023, tác giả đã làm rõ các yếu tố chi phối ý định đầu tư của người dân. Kết quả nghiên cứu cung cấp những luận cứ thực tiễn quan trọng, làm cơ sở đề xuất các giải pháp khả thi cho nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản và các nhà hoạch định chính sách nhằm hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1, nghiên cứu đã trình bày các nội dung chính như sau: Thứ nhất, tông quan các nghiên cứu trên thế giới và tại Việt Nam về các yêu tố ảnh hưởng đến ý định, quyết định mua bán bat động sản và lớn hơn là đầu tư bat động sản. Thứ hai, từ kết quả của quá trình tông quan nghiên cứu, tác giả rút ra các khoảng trông cân tiép tục nghiên cứu, bao gôm: » _ Các nghiên cứu tiền nhiệm chưa đưa ra * _ Các biến kiểm soát về giá, vị trí, tình trạng pháp lý và môi trường làm thay đổi mức độ tác động đến các biến của đề tài. »® - Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là một bối cảnh tiềm năng dé thực hiện nghiên cứu về ý định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân. CƠ SỞ LÝ THUYÉT VE Ý ĐỊNH ĐẦU TƯ BAT ĐỘNG SẢN 2.1 Đầu tư bat động sản 2.1 Khái niệm bất động sản Bat động san trong tiếng Anh 1a “real estate”, bắt nguồn từ hai từ “realty” — những yếu tô có thực như đất đai với tat cả mọi thứ gắn liền vĩnh viễn với đất đai, những thứ có thê nhìn thấy, SỜ thấy va “estate” — tất cả những tài sản mà một người sở hữu.

Từ trước đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều có cách phân loại tài sản theo luật cỗ La Mã: phân loại tai sản thành “Bat động sản” và “Động sản”. Theo Charles J (2010), bat động sản trên quan điểm vật chat bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất và các quyền và lợi ích gắn liền với đất. Trong giáo trình Thị trường bất động sản, Hoàng Văn Cường (2006, 2013) nhận định “Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cau quan lý va sử dụng”. Thuật ngữ bat động san được nhắc đến trong các văn bản pháp luật của nước ta đều là những khái niệm mở và cho đến nay chưa có quy định cụ thé danh mục các tài sản này * Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. * Theo tiêu chuẩn thâm định giá quốc tế 2005 thì “bất động sản được định nghĩa đất ` đai và những công trình do con người tạo nên găn liên với đât”. * - Điều 105 Bộ luật Dân sự có đề cập đến “bất động sản là một trong những tài sản bên cạnh động sản và có thé là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

- Va Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gan liền với đất dai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật”. Nhìn chung, có nhiêu quan điêm khác nhau, song hau hêt các quan niệm vê bat động sản đêu bao gôm các yêu tô dat dai và các tai san gan liên với dat.2 Khái niệm, đặc diém của dau tư bat động sản Đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại dé tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả , thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Những kết quả đạt được có thé là sự gia tăng tài sản vat chất, tài sản tài chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có đủ điều kiện dé làm việc với năng suất cao hơn cho nền kinh tế và cho toàn bộ xã hội.

Nói cách khác, đầu tư là sự di chuyển nguồn lực từ nơi thừa đến nơi thiếu nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích thu được và là giá kỳ vọng cho những lợi ích dự tính có thê thu được. Như vậy, bản chất của đầu tư là tối đa hóa lợi ích thu được trong tương lai. Tương tự, dau tư bat động sản là sự di chuyén nguồn lực , tham gia phát triển các loại hình BĐS mong muốn khác nhau sau một khoảng thời gian, các BĐS trở thành tài sản giúp nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao hơn trong tương lai. Về bản chất, đầu tư BĐS là hình thức kinh doanh đối với sản phẩm là BĐS nhằm gây ra lợi nhuận.

Tuy nhiên, việc này không chỉ đơn thuần là mua đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch. Hình thức đầu tư này có thê bao gồm việc mua bán, sở hữu, cho thuê, xây dựng, cải tạo, quản lý. Theo Nông Thị Nhung (2011), đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn dé phát triển các loại BĐS nhằm thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận). Hoạt động đầu tư bất động sản cũng giống như hoạt động đầu tư phát triển, có những đặc diém khác với các loại hình dau tư khác như: Đòi hỏi một số vốn đầu tư lớn và vốn này năm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư: Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư can phải phân bé chu chuyền, bảo toàn vốn dé thu được lợi nhuận cao.

Đồng thời cần làm tốt công tác chuẩn bị và quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như nghiên cứu thị trường, lập dự án đâu tư,. Là hoạt động có tính chat lâu dai được thé hiện ở thời gian thực hiện đầu tư (thời gian xây dựng công trình của dự án), thời gian cần hoạt động dé có thé thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng. Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng cũng thường đòi hỏi rất nhiều thời gian.

Do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yêu tô không ôn định vê tự nhiên, xã hội, 15 chính trị, kinh tế. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Mọi két quả và hiệu quả của quá trình thực hiện dau tư chịu ảnh hưởng nhiêu của các yếu tô không 6n định theo thời gian và điều kiện dia lý của không gian. Các thành quả của hoạt động dau tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dai, đời sông kinh tê của dự án thường nhiêu năm, có khi hàng trăm năm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới, điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư phát triển.

Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính khu vực. Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cé định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế — xã hội, môi trường nhất định, sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa lý, địa hình, các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường tại đó có ảnh hưởng lớn không chỉ đến quá trình thực hiện đầu tư mà cả quá trình vận hành các kêt quả đâu tư sau này. Hoạt động đầu tư bất động sản còn là những quyết định đầu tư dự án dựa trên những kỳ vọng là việc xác định thời điểm, độ lớn và rủi của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào, giá trị thời gian của tiền để xác định thời điểm đầu tư.

Sự cần thiết của đầu tư bất động sản Sự đầu tư và tái đầu tư bất động sản đã và đang chiếm một phan lớn trong vòng quay thị trường von tại Việt Nam. Đầu tư BĐS chiếm một tỷ lệ lớn trong nên kinh tế nói chung với hầu hết các nước nên tác động của nó là đáng kể. Tư lệnh ngành Xây dựng cho biết: “Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phan trăm vào tăng trưởng GDP.

Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bat động sản ước tính khoảng 1,7 — 1,8 triệu ty đồng". Ngành kinh doanh BĐS là ngành có sức hấp dẫn cao, nhưng đòi hỏi lượng vốn lớn. Nếu thị trường được mở rộng, năng lực kinh doanh được nâng cao thì sẽ có cơ hội thu hút vốn đầu tư lớn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như vốn tích lũy của cá tang lớp dân cư, tạo khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghê, hợp lý hóa tổ chức quản lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Khi việc đầu tư bất động sản 16 được thúc đây, hoạt động kinh doanh bat động sản dap ứng nhu câu cân thiệt của người dân về nha ở, về các sản pham cân thiệt khác được tạo ra gan lên với dat đai.

Các nhà đầu tư bất động sản có thê tạo ra những tác động đo lường được và ngay lập tức đến lợi ích kinh tế và xã hội tại một thị trường nhất định, đồng thời thúc đây mối quan hệ cộng sinh với cộng đồng mà họ đang xây dựng. Thêm vào đó, đầu tư bất động sản khiến giá nhà tăng lên. Việc mua lại một lô dat dé phát triển dự án là bước khởi động của một quá trình mang lại lợi ích cho các khu vực lân cận. Bằng cách tung ra các sản phẩm nhà ở mới kèm theo những tiện ích đa dạng, các nhà đầu tư cũng nâng giá trị của các tài sản xung quanh và tạo ra tiêu chuẩn về giá cho toàn thị trường.

Các nhà đầu tư bất động sản đã tạo ra số lượng việc làm không 16 cho thị trường địa phương. Mỗi bước trong việc phát triển dự án bao gồm thiết kế, xây dựng, tiếp thị, môi giới, thẩm định giá, bảo hiểm.