Luận văn thạc sĩ: Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố tân an tỉnh long an, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện pháp hoàn thiện

• Tác giả: Nguyễn Ngọc Minh Thiện
• Người hướng dẫn: Pgs. Nguyễn Ngọc Vinh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản lý công
• Đề tài: Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An tỉnh Long An
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Vấn đề nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
• 1.7. Cấu trúc của luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM
• 2.1. Đất đai và giá trị đất đai
• 2.2. Khái niệm về đất đai
• 2.3. Vai trò và đặc điểm của đất đai
• 2.4. Giá trị đất đai
• 2.5. Thẩm định giá đất đai (định giá đất)
• 2.6. Quản lý nhà nước về đất đai
• 2.7. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
• 2.8. Các phương pháp định giá đất đai
• 2.9. Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu
• 2.9.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng
• 2.9.2. Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic
• 2.9.3. Một số vấn đề trong mô hình hedonic
• 2.10. Tóm lược các nghiên cứu liên quan
• 2.10.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới
• 2.10.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.3. Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.2. Phương tiện và tư liệu nghiên cứu
• 3.3.3. Các giả thiết nghiên cứu
• 3.4. Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn Tân An
• 3.5. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.5.1. Dữ liệu sơ cấp
• 3.5.2. Dữ liệu thứ cấp
• 4. CHƯƠNG 4: THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
• 4.2. Điều kiện tự nhiên
• 4.3. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sở hạ tầng của Tân An
• 4.4. Đánh giá chung
• 4.5. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An
• 4.6. Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An
• 4.7. Kết quả thống kê mô tả
• 4.8. Kết quả hồi quy mô hình
• 4.9. Kiểm định các giả thiết
• 4.10. Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. Hàm ý chính sách
• 5.2. Những hạn chế của nghiên cứu
• 5.3. Hướng nghiên cứu tiếp
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông thôn tại Tân An

Giá đất nông thôn tại Tân An, Long An là một vấn đề phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Việc hiểu rõ các yếu tố này không chỉ giúp các nhà đầu tư, người dân mà còn cả các cơ quan quản lý nhà nước có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường bất động sản. Các yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, hạ tầng giao thông, chính sách đất đai và tình hình kinh tế xã hội.

1.1. Điều kiện tự nhiên và giá đất nông thôn

Điều kiện tự nhiên như địa hình, khí hậu và thổ nhưỡng có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Những khu vực có đất đai màu mỡ, thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp thường có giá cao hơn.

1.2. Hạ tầng giao thông và giá đất

Hệ thống giao thông phát triển giúp kết nối các khu vực, từ đó làm tăng giá trị đất. Những khu vực gần các tuyến đường lớn hoặc có giao thông thuận lợi thường có giá đất cao hơn.

II. Vấn đề và thách thức trong việc định giá đất nông thôn

Việc định giá đất nông thôn tại Tân An gặp nhiều thách thức. Một trong những vấn đề lớn là sự chênh lệch giữa giá đất quy định của nhà nước và giá thị trường. Điều này dẫn đến nhiều khó khăn trong công tác quản lý và thu hồi đất.

2.1. Sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường

Chênh lệch này có thể gây ra những bất công trong việc bồi thường cho người dân khi nhà nước thu hồi đất. Cần có những giải pháp để điều chỉnh mức giá này cho hợp lý.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu chính xác

Việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác về giá đất cũng là một thách thức lớn. Điều này ảnh hưởng đến khả năng định giá và quản lý đất đai hiệu quả.

III. Phương pháp định giá đất nông thôn hiệu quả

Để định giá đất nông thôn một cách chính xác, cần áp dụng các phương pháp khoa học và thực tiễn. Các phương pháp này bao gồm phân tích thống kê, mô hình hồi quy và so sánh giá thị trường.

3.1. Phân tích thống kê trong định giá đất

Phân tích thống kê giúp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá mức độ tác động của chúng. Đây là bước quan trọng trong việc xây dựng mô hình định giá.

3.2. Mô hình hồi quy trong định giá đất

Mô hình hồi quy bội được sử dụng để ước lượng giá đất dựa trên các yếu tố như vị trí, diện tích và điều kiện tự nhiên. Phương pháp này giúp đưa ra những dự đoán chính xác hơn về giá đất.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về giá đất

Kết quả nghiên cứu về giá đất nông thôn tại Tân An có thể được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực, từ quản lý nhà nước đến đầu tư bất động sản. Những kết quả này giúp các cơ quan chức năng đưa ra các chính sách hợp lý hơn.

4.1. Ứng dụng trong quản lý nhà nước

Kết quả nghiên cứu có thể giúp các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất hợp lý, từ đó điều chỉnh chính sách đất đai cho phù hợp với thực tiễn.

4.2. Ứng dụng trong đầu tư bất động sản

Những thông tin về giá đất nông thôn cũng là cơ sở quan trọng cho các nhà đầu tư trong việc ra quyết định đầu tư, giúp họ tối ưu hóa lợi nhuận.

V. Kết luận và tương lai của giá đất nông thôn tại Tân An

Giá đất nông thôn tại Tân An đang có nhiều biến động và tiềm năng phát triển. Việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ giúp các bên liên quan có những quyết định đúng đắn hơn trong tương lai.

5.1. Tương lai của giá đất nông thôn

Dự báo giá đất nông thôn sẽ tiếp tục tăng trong tương lai nhờ vào sự phát triển của hạ tầng và chính sách đất đai. Cần có những nghiên cứu tiếp theo để theo dõi xu hướng này.

5.2. Đề xuất chính sách cho quản lý đất đai

Cần có những chính sách rõ ràng và minh bạch trong quản lý đất đai để đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhà đầu tư, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nông thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An trong giai đoạn 2014-2016 ghi nhận sự chuyển mình mạnh mẽ cùng tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương đang đối mặt với bài toán nan giải khi bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An bộc lộ khoảng cách chênh lệch lớn so với giá giao dịch chuyển nhượng thực tế ngoài thị trường. Việc áp dụng mức giá quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường làm sụt giảm nguồn thu ngân sách từ thuế và tiền sử dụng đất, đồng thời gây phát sinh nhiều khiếu nại phức tạp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.

Vấn đề cốt lõi đặt ra là phương pháp định giá đất hiện hành chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp và thu nhập theo cách tiếp cận truyền thống, dẫn đến việc phải liên tục điều chỉnh bổ sung hoặc thuê tư vấn xác định lại giá đất cụ thể. Nhằm giải quyết triệt để bất cập này, đề tài nghiên cứu xác định hai mục tiêu trọng tâm: nhận dạng, lượng hóa mức độ tác động của các yếu tố cấu thành giá trị đến giá đất ở nông thôn; đồng thời xây dựng mô hình định giá đất khoa học phục vụ quản lý nhà nước.

Nghiên cứu được triển khai từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2016 trên phạm vi không gian gồm 5 xã ngoại thành của thành phố Tân An: An Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Hướng Thọ Phú và Bình Tâm. Với cỡ mẫu 207 giao dịch thực tế được điều tra bài bản, nghiên cứu mang lại ý nghĩa thực tiễn to lớn cho Ủy ban nhân dân tỉnh Long An, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Sở Tài chính trong việc điều chỉnh hệ số giá đất, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giá và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng vững chắc của hai lý thuyết kinh tế học đô thị và thẩm định giá hiện đại:

Thứ nhất, Lý thuyết Vị thế - Chất lượng do Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely công bố năm 2000, luận giải rằng giá trị của bất động sản nhà ở được xác lập bởi hai nhóm thuộc tính cốt lõi: vị thế nơi ở (đại diện cho sự mong muốn về mặt xã hội, khoảng cách tới trung tâm và khả năng tiếp cận giao thông) và chất lượng không gian (gồm các thông số vật lý như quy mô diện tích, mặt tiền, kết cấu). Mối quan hệ giữa chi phí thời gian di chuyển và vị thế đất đai khẳng định khi hạ tầng giao thông nâng cấp, vị thế đất tăng lên sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá trị đất.

Thứ hai, Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng (Hedonic Pricing Model) bắt nguồn từ nghiên cứu tiêu dùng của Lancaster năm 1966 và mô hình giá ẩn của Rosen năm 1974. Mô hình chỉ ra rằng người mua sẵn lòng chi trả cho một gói các đặc tính hữu hình và vô hình kết tinh trong bất động sản. Mức giá cân bằng trên thị trường phản ánh tổng giá trị thỏa dụng mà các thuộc tính riêng biệt (vị trí, môi trường, pháp lý, hạ tầng) mang lại cho người sử dụng.

Các khái niệm cơ bản được chuẩn hóa trong nghiên cứu bao gồm: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, tính ngưỡng, tính phi tuyến của giá cả đất đai và địa tô chênh lệch trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nhuần nhuyễn giữa phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh và phân tích định lượng kinh tế lượng:

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập từ 216 phiếu điều tra khảo sát thực địa tại 5 xã nghiên cứu, sau khi làm sạch thu được 207 mẫu quan sát đầy đủ thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trong 2 năm 2014 và 2015. Bảng câu hỏi khảo sát gồm 24 chỉ mục chi tiết bao quát 18 biến số kinh tế - kỹ thuật. Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Niên giám thống kê tỉnh Long An, hồ sơ quy hoạch sử dụng đất và hệ thống bản đồ địa chính hệ tọa độ VN-2000 với các tỷ lệ chuẩn từ 1:500 đến 1:5000.

Phương pháp chọn mẫu phi xác suất kết hợp thuận tiện và mục tiêu được áp dụng trực tiếp tại các văn phòng đăng ký đất đai và cán bộ địa chính xã để đảm bảo tính xác thực của thông tin giao dịch. Về mặt phân tích, phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) trên phần mềm Stata 12 được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc ước lượng tuyến tính không chệch, bóc tách chính xác giá trị biên tế của từng thuộc tính đất đai độc lập, giúp khắc phục nhược điểm định tính chủ quan của các phương pháp định giá truyền thống.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Mô hình hồi quy đa biến xử lý trên 207 quan sát thực tế đã làm sáng tỏ cơ chế tác động của các nhóm yếu tố đến đơn giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An:

Thứ nhất, yếu tố vị trí và cự ly di chuyển có tác động nghịch chiều mạnh mẽ đến giá đất. Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố Tân An và trung tâm xã tăng lên làm giảm đáng kể giá trị giao dịch. Kết quả chỉ ra rằng mỗi kilomet cách xa trục giao lộ trung tâm khiến đơn giá đất sụt giảm rõ rệt với mức ý nghĩa thống kê cao.

Thứ hai, đặc tính hình học và khả năng tiếp cận giao thông tạo ra sự phân hóa giá trị sâu sắc. Thửa đất tọa lạc tại mặt tiền trục đường giao thông chính có mức giá cao hơn từ 20% đến 35% so với các thửa đất nằm sâu trong hẻm. Đồng thời, chiều rộng mặt tiền càng lớn và hình dáng thửa đất chuẩn tắc (vuông vức hoặc chữ nhật) giúp gia tăng giá trị giao dịch thêm khoảng 15% so với các thửa đất có hình dáng bất quy tắc, hình chữ L hoặc đầu voi đuôi chuột.

Thứ ba, sự hoàn thiện của hạ tầng kỹ thuật và tính pháp lý đóng vai trò đòn bẩy gia tăng giá đất. Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, tiếp cận lưới điện quốc gia ổn định, mạng lưới cấp nước sạch và dịch vụ thu gom rác thải đạt chuẩn được thị trường định giá cao hơn từ 10% đến 25% so với những khu vực hạ tầng còn thiếu đồng bộ.

Thảo luận kết quả

Các kết quả định lượng phản ánh chính xác quy luật vận động của thị trường đất đai vùng ven trong giai đoạn đô thị hóa. Chi phí thời gian và sự thuận tiện trong sinh hoạt là động lực chính thúc đẩy người mua sẵn lòng chi trả mức giá cao hơn cho các vị trí gần trung tâm và trục đường chính. Khi biểu diễn dữ liệu bằng đồ thị tương quan hồi quy và bảng thống kê phương sai, các kiểm định kinh tế lượng đều khẳng định mô hình không vi phạm giả thiết về phương sai thay đổi hay đa cộng tuyến nghiêm trọng.

So sánh với các nghiên cứu tiền nhiệm tại Việt Nam, kết quả này hoàn toàn tương thích với phát hiện của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang năm 2011 tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, khẳng định vị trí tiếp giáp mặt tiền đường và pháp lý là hai nhân tố có trọng số chi phối lớn nhất đến giá bất động sản. Phát hiện này cung cấp cơ sở khoa học để các nhà quản lý nhận diện đúng bản chất thị trường, từ đó khắc phục tình trạng định giá phi thực tế tại các vùng ven đô thị.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực nghiệm, bốn nhóm giải pháp cụ thể được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất:

Thứ nhất, hoàn thiện và cập nhật bảng giá đất tiệm cận thị trường. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An phối hợp với Sở Tài chính tổ chức khảo sát định kỳ 100 đến 150 giao dịch thực tế mỗi quý tại các xã ngoại thành. Mục tiêu là điều chỉnh hệ số biến động giá đất hằng năm, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường xuống dưới 15% trong vòng 12 đến 24 tháng tới.

Thứ hai, ứng dụng mô hình hồi quy Hedonic vào công tác định giá đất hàng loạt. Ủy ban nhân dân thành phố Tân An cần chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường xây dựng phần mềm định giá tự động tích hợp trên nền bản đồ địa chính số VN-2000 trong giai đoạn 2016-2020. Việc này giúp rút ngắn 50% thời gian thẩm định giá đất phục vụ giao đất, thu tiền sử dụng đất và tính thuế.

Thứ ba, ưu tiên nguồn vốn nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nông thôn. Ủy ban nhân dân thành phố Tân An cùng Sở Xây dựng và Sở Giao thông Vận tải lập kế hoạch phân bổ ngân sách nâng cấp 100% các trục đường giao thông liên xã, mở rộng hệ thống cấp nước sạch và mạng lưới thu gom rác thải tại 5 xã nghiên cứu trong lộ trình 3 đến 5 năm tới, tạo động lực gia tăng giá trị quỹ đất địa phương.

Thứ tư, đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và minh bạch hóa quy hoạch. Ủy ban nhân dân 5 xã nông thôn tăng cường rà soát, phấn đấu đạt tỷ lệ trên 98% thửa đất ở được cấp sổ đỏ, đồng thời công khai 100% bản đồ quy hoạch chi tiết tại trụ sở xã và cổng thông tin điện tử nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

Nhóm thứ nhất là cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, môi trường và tài chính công, bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế và Ủy ban nhân dân các cấp tại tỉnh Long An. Luận văn cung cấp khung phương pháp định lượng để xây dựng bảng giá đất công bằng, hạn chế thất thu ngân sách và giảm thiểu tranh chấp khi giải phóng mặt bằng.

Nhóm thứ hai là các tổ chức thẩm định giá và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các thẩm định viên có thể ứng dụng trực tiếp bộ 18 biến số và hàm hồi quy thực nghiệm để ước tính nhanh chóng, chuẩn xác giá trị các lô đất ở nông thôn phục vụ hoạt động thế chấp tín dụng và tư vấn đầu tư.

Nhóm thứ ba là giảng viên, học viên cao học và sinh viên các chuyên ngành Quản lý công, Quản lý đất đai và Kinh tế phát triển. Công trình là tài liệu tham khảo mẫu mực về quy trình nghiên cứu thực chứng, từ thiết kế 24 chỉ mục khảo sát đến kỹ thuật phân tích kinh tế lượng trên phần mềm chuyên dụng.

Nhóm thứ tư là các nhà đầu tư cá nhân và người sử dụng đất tại địa phương. Tài liệu giúp người dân hiểu rõ các yếu tố cấu thành giá trị đất đai, nhận định đúng giá trị tài sản dựa trên mặt tiền, hạ tầng và pháp lý trước khi thực hiện các giao dịch mua bán.

Câu hỏi thường gặp

Mô hình định giá Hedonic có ưu điểm gì vượt trội so với phương pháp định giá đất truyền thống tại địa phương? Mô hình Hedonic phân rã và lượng hóa chính xác giá trị đóng góp riêng biệt của từng thuộc tính như mặt tiền, cự ly, pháp lý và hạ tầng kỹ thuật. Điều này khắc phục triệt để tính chủ quan của phương pháp so sánh trực tiếp, giúp định giá hàng loạt cho 207 thửa đất với độ tin cậy thống kê cao.

Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố tác động ra sao đến đơn giá đất ở nông thôn? Khoảng cách đến trung tâm thành phố Tân An tác động nghịch chiều có ý nghĩa thống kê đến đơn giá đất. Do chi phí thời gian di chuyển tăng lên, các thửa đất càng xa trung tâm ghi nhận mức giá sụt giảm lũy tiến so với các khu vực tiếp giáp nội thành.

Tình trạng pháp lý của thửa đất tạo ra mức chênh lệch giá chuyển nhượng như thế nào? Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thị trường định giá cao hơn khoảng 10% đến 25% so với thửa đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, do người mua sẵn lòng trả phí an toàn để triệt tiêu rủi ro tranh chấp và quy hoạch.

Cỡ mẫu 207 quan sát tại 5 xã của thành phố Tân An có đảm bảo độ tin cậy khoa học không? Cỡ mẫu 207 quan sát hợp lệ từ 216 phiếu điều tra trên 5 xã đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn kích thước mẫu trong phân tích hồi quy OLS đa biến với 18 biến độc lập, đảm bảo mức ý nghĩa thống kê đạt chuẩn kiểm định.

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể áp dụng cho các địa bàn khác thuộc tỉnh Long An không? Khung mô hình hồi quy và quy trình khảo sát hoàn toàn có thể nhân rộng để định giá đất ở nông thôn tại các huyện lân cận như Bến Lức, Cần Giuộc, Châu Thành sau khi cập nhật thông số dữ liệu giao dịch đặc thù của từng địa phương.

Kết luận

• Luận văn đã nhận dạng và định lượng thành công mức độ tác động của 18 biến số thuộc các nhóm yếu tố tự nhiên, vị trí, hạ tầng, môi trường và pháp lý đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An.
• Kết quả phân tích kinh tế lượng từ 207 quan sát thực nghiệm tại 5 xã khẳng định vị trí mặt tiền đường chính, chiều rộng mặt tiền, hạ tầng cấp thoát nước và pháp lý minh bạch là các yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất.
• Công trình chỉ rõ sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất 5 năm 2015-2019 của địa phương với giá giao dịch thực tế ngoài thị trường, chỉ ra nguyên nhân gốc rễ gây thất thu ngân sách và vướng mắc bồi thường.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm khuyến nghị hành động mang tính khả thi cao, gắn liền với lộ trình 12 đến 24 tháng cho các cơ quan quản lý chuyên trách tại tỉnh Long An.
• Mở ra hướng nghiên cứu tiếp theo về việc tích hợp mô hình Hedonic không gian với hệ thống thông tin địa lý GIS để xây dựng bản đồ giá đất số hóa tự động cho toàn tỉnh.

Luận văn của tác giả Nguyễn Ngọc Minh Thiện là tài liệu tham khảo học thuật và thực tiễn giá trị dành cho các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và chuyên viên thẩm định giá quan tâm đến lĩnh vực quản trị công và kinh tế đất đai. Hãy ứng dụng ngay các phát hiện và phương pháp định giá tiên tiến này vào công tác thực tiễn để nâng cao hiệu quả quản trị tài chính đất đai tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách. TÓM TẮT CHƢƠNG 1 Nội dung của chương này làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn. Từ đó, xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp.

Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết cấu chính của luận văn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 Chƣơng 2 CƠ SỞ Ý THUYẾT VÀ KHẢO ƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM 2. Đất đai và giá trị đất đai 2. Khái niệm về đất đai Trang 1248, Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa 1998 “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật.

Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa,. Đã có các khái niệm khác nhau về lãnh thổ, đất và đất đai, có thể tóm lược như: Lãnh thổ, là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc; Đất, là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên; Đất đai, là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Vai trò và đặc điểm của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.

Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Đất đai còn được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ có đất và trái đất.

Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội sau: - Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai. - Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con người. Tính bất định của tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai, là hai thuộc tính cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của đất đai không được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là nguyên nhân làm xuất hiện chức năng xác định giá đất.

Giá trị đất đai 2. Các quan điểm về giá trị đất đai Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá đất được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đất đai trên thị trường.

Để hiểu được bản chất ẩn chứa bên trong của các hình thức giá cả đất đai trước tiên cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị hiện nay của các trường phái kinh tế học khác nhau: kinh tế học chính trị Mac xit, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi. Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mac xit, một sản phẩm hàng hóa có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất tự nhiên của sản phẩm hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa.

Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó. Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.

Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bổ sung và lý giải sự hình thành giá trị đất đai khái quát và đầy đủ hơn.

Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing hiện đại, thì giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Các hình thái của giá trị đất đai Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế và các tài liệu kinh tế BĐS thường bắt gặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường,.

Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,. Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên bản đồ giá trị (Hình 2. Đường cân bằng giữa hai trục giá trị cảm nhận và giá trị tài chính, phản ánh quy luật tiền nào của nấy.

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường. Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt. Bản đồ giá trị Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012 Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ BĐS. Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân con người.

Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 9 mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ biến trên thị trường. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.

Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá đất trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó.