Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách. TÓM TẮT CHƢƠNG 1 Nội dung của chương này làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn. Từ đó, xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp.
Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết cấu chính của luận văn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Chƣơng 2 CƠ SỞ Ý THUYẾT VÀ KHẢO ƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN NGHIỆM 2. Đất đai và giá trị đất đai 2. Khái niệm về đất đai Trang 1248, Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa 1998 “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật.
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa,. Đã có các khái niệm khác nhau về lãnh thổ, đất và đất đai, có thể tóm lược như: Lãnh thổ, là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc; Đất, là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên; Đất đai, là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Vai trò và đặc điểm của đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Đất đai còn được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ có đất và trái đất.
Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội sau: - Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai. - Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con người. Tính bất định của tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai, là hai thuộc tính cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của đất đai không được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là nguyên nhân làm xuất hiện chức năng xác định giá đất.
Giá trị đất đai 2. Các quan điểm về giá trị đất đai Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá đất được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đất đai trên thị trường.
Để hiểu được bản chất ẩn chứa bên trong của các hình thức giá cả đất đai trước tiên cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị hiện nay của các trường phái kinh tế học khác nhau: kinh tế học chính trị Mac xit, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi. Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mac xit, một sản phẩm hàng hóa có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất tự nhiên của sản phẩm hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa.
Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó. Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.
Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bổ sung và lý giải sự hình thành giá trị đất đai khái quát và đầy đủ hơn.
Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing hiện đại, thì giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Các hình thái của giá trị đất đai Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế và các tài liệu kinh tế BĐS thường bắt gặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường,.
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,. Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên bản đồ giá trị (Hình 2. Đường cân bằng giữa hai trục giá trị cảm nhận và giá trị tài chính, phản ánh quy luật tiền nào của nấy.
Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường. Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt. Bản đồ giá trị Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012 Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ BĐS. Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân con người.
Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ biến trên thị trường. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.
Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá đất trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó.