Chương 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1. Đất đai và giá trị đất đai 1. Khái niệm và vai trò của đất đai 1. Khái niệm đất đai Trong tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ như: Luật đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất đai.
Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể: Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó. Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất và biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội.
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai được hiểu ở góc độ một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Vai trò và đặc điểm đất đai Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người.
Khó mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động; tạo ra môi trường sống cho con người; là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội; là tài sản bất động sản. Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động.
Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường. Đất đai có hai thuộc tính cơ bản Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định.
Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com độ quan hệ xã hội. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian: không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể. Giá trị đất đai Trong thị trường, giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu.
Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường. Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức (Trần Thanh Hùng và các tác giả , 2008): P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL).
-P: giá thị trường của bất động sản - P0 : giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản - Y: số đơn vị hàng hóa bất động sản - VT: vị thế của bất động sản - CL: chất lượng của bất động sản Nhưng khi nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, có thể nhắc đến là quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế học tân cổ điển và kinh tế học hành vi. Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Mác khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai.
Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa. Mặc dù học thuyết của Mác có tác dụng rất lớn trong việc đánh giá giá trị sản phẩm hàng 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com hóa, nhưng khi vận dụng quan điểm kinh tế chính trị Mác xít để giải thích giá trị đất đai là không hợp lý ( Nguyễn Đình Kháng, 2000) Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.
Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường (Nguyễn Hữu Quỳnh, 1998). Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Giá trị hữu hình của đất đai ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình của đất đai ứng với vị thế xã hội của đất đai. Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do tất cả mọi người trong xã hội đều giống nhau và phân bố đều trên bề mặt trái đất) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, vào chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng đất đai, thống nhất với quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít về giá trị đất đai- kết tinh sức lao động vào đất đai. Sự thay đổi của giá cả đất đai Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi đất đai, khi vị thế tăng cao thì 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm.
Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm P1 đến P2 (Hình 1. P2 Vị thế thay đổi đột ngột P1 Hình 1. Tính phi tuyến của giá đất đai (Nguồn tác giả: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả sẽ có sự thay đổi.