CHƯƠNG 1 Thông qua, bức tranh tổng thể về các nghiên cứu khác nhau trong nước cũng như ngoài nước có liên quan trực tiếp cũng như gián tiếp đến những nội dung của luận văn mà tác giả thực hiện. Từ đó giúp tác giả nhận thấy khoảng trống cần nghiên cứu và làm nền tảng thực hiện các bước tiếp theo của luận văn. Việc tổng hợp và đánh giá các công trình nghiên cứu được tác giả trình bày theo hai phần lần lượt ngoài nước và trong nước trên cơ sở chọn lọc các công trình LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 tiêu biểu đã công bố có liên quan đến nội dung của luận văn. Qua những nội dung đã trình bày trong chương này cho thấy việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề mới và cần thiết cho hướng nghiên cứu của luận văn.
Chương 2 sẽ tiếp tục trình bày về cơ sở lý thuyết của nghiên cứu này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 12 CHƯƠNG 2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại về đất đai 2. Khái niệm về đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra.[62] Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia thì đất đai lại có một định nghĩa cụ thể riêng. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Theo Brinkman và Smyth (1973) trong Lê Quang Trí, 2000 thì “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng đứng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước và quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ hiện tại và trong tương lai.”[21] Theo Đoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1977), đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sinh tồn của chúng ta. Tầm quan trọng của nó là làm cho đất đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sư, địa lí, sinh thái học và các nhà kinh tế.
Vì mỗi điều lệ này điều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất đai, nên các xã hội, các nước và cả thế giới đều bị tác động.[21] Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 ruộng, đồng cỏ, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất.
Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai còn được gọi là tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động tạo ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng đa mục đích.
Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó nếu biết cách sử dụng hợp lý thì giá trị đất đai không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản khác thì đất đai không phải khấu hao. Ngoài ra chúng ta có thể thấy đất đai là loại hàng hóa không có tính đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá trị thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và tài sản gắn liền trên đất.
Qua những định nghĩa cơ bản về đất đai như trên cho ta thấy được, ở mỗi quốc gia, mỗi nước thì đất đai lại có một định nghĩa cụ thể, được sử dụng rộng rãi ở nhiều nước. Riêng ở Việt Nam thì đất đai được định nghĩa trong Luật đất đai 2003 như sau: “ Đất là tài sản quốc gia là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân ”. Đặc điểm của đất đai Có vị trí cố định (bất động sản): Đất đai được phân bổ trên một diện rộng và cố định ở từng nơi nhất định, đất đai là một dạng bất động sản, không thể di chuyển vì vậy nó yêu cầu người sử dụng tại chỗ, đất đai có đặc điểm riêng về vị trí, tính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 14 chất, mục đích sử dụng vì vậy chúng có giá trị riêng.
Mặc khác đất đai không giống như những hàng hóa khác, không sản sinh qua quá trình sử dụng. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở vùng sâu, vùng xa. Tính khan hiếm về diện tích: Con người có thể cải tạo đất, cải biến tình trạng đất nhưng không thể tăng giảm được diện tích đất. Diện tích đất có hạn nhưng dân số ngày càng tăng cao và mục đích sử dụng khác nhau nên nhu cầu về đất ngày càng trở nên khan hiếm vì vậy đã gây nên các cơn sốt nhà đất.
Tóm lại là cung về đất đai về lâu dài thì không co giãn, giá đất luôn có xu hướng gia tăng do dân số phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao dẫn đến việc mất cân đối giữa cung và cầu dưới dạng thiếu cung. Do vậy, về lâu dài giá đất đai ngày càng tăng lên. Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
Nếu được sử dụng đúng cách và bảo vệ tốt, đất đai được coi là bền vững có tính vĩnh viễn, thậm chí còn tăng giá trị sử dụng, như đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng từ năm này sang năm khác. Đất đai không hao mòn theo thời gian và giá trị của đất đai có xu hướng tăng dần theo thời gian. Chất lượng khác nhau: Các đặc điểm bên trong như địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nguồn nước,… và điều kiện khí hậu như nhiệt độ, lượng mưa, độ chiếu sáng khác nhau đối với mỗi loại đất, mỗi khu vực. Đối với đất sử dụng cho nông nghiệp, tính chất khác nhau này làm cho sản lượng và phẩm chất của nông sản khác nhau, như đất sử dụng cho xây dựng đô thị thì lực chịu tải của nền đất là khác nhau.
Phân loại đất đai Luật Đất đai năm 1993 phân đất ra thành 6 loại (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng). Tuy nhiên, việc phân loại đất đai theo tiêu chí không gian trên đã dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất. Để tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng chuyển đổi cơ cấu sử LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 15 dụng đất. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành 29/10/2004 căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai nước ta được phân thành 3 nhóm là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
* Nhóm đất nông nghiệp được chia thành các phân nhóm như sau: - Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm; - Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác. * Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành các phân nhóm như sau: - Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; - Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng. - Đất tôn giáo, tín ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất phi nông nghiệp khác; * Nhóm đất chưa sử dụng được chia thành các phân nhóm như sau: - Đất bằng chưa sử dụng; - Đất đồi núi chưa sử dụng; - Núi đá không có rừng cây. Khái niệm, đặc điểm, vai trò, chủ thể tham gia thị trường đất đai 2.
Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.