chương 1 tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu, trong chương 2 tác giả sẽ giới thiệu tổng quan lý thuyết về nhà ở và định giá nhà ở cũng như hai lý thuyết về định giá nhà mà đề tài sử dụng là lý thuyết mô hình định giá Hedonic và thuyết vị thế chất lượng. Đồng thời tổng quan các nghiên cứu trước về các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở làm căn cứ để xây dựng mô hình nghiên cứu ở chương 3.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở: 2.1 Khái niệm nhà ở: Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: “công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó”. Theo Luật Nhà ở LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 − Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật.2 Định giá tài sản 2. Khái niệm về định giá tài sản.
Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đại học Potstmouth, Vương quốc Anh: “định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”. Ở nước ta, cho đến nay vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay từ “thẩm định giá” trong hoạt ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản.
Trên thực tế, từ định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đang được sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế. Theo Pháp lệnh Giá được công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, đã giải thích về “Thẩm định giá” tại điều 4 khoản 3 là: “Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay là Định giá tài sản. Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm hay thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Các phương pháp định giá bất động sản: Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. Ngoài ra còn có phương pháp chi phí, các nước trên thế giới cũng đã áp dụng để tính giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). Cụ thể các phương pháp như sau: a/ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh thị trường dựa trên lý thuyết cho rằng: Giá trị thị trường của BĐS có mối quan hệ mật thiết với giá cả của BĐS tương tự có thể so sánh được, đã giao dịch trên thị trường.
Đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Điều kiện tiên quyết để áp dụng phương pháp so sánh là: Yêu cầu thị trường phải phát triển trong điều kiện bình thường, thị trường thường xuyên giao dịch; thông tin thu thập có thể so sánh được và có chất lượng đáng tin cậy, giá cả của BĐS so sánh là trung thực và chính xác. Bên cạnh những ưu điểm về sự thuận tiện và dễ dàng áp dụng thì phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định. Phương pháp này không có mô hình và công thức nhất định, vì vậy kết quả định giá còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá.
b/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. c/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp chi phí cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành. Có thể hiểu đơn giản theo công thức: Giá bất động sản = Giá đất đai + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy.
d/ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. e/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Trong nghiên cứu này, biến phụ thuộc giá nhà được lấy từ kết quả thẩm định giá của một số công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định. Theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc" trong điều kiện thương mại bình thường. Phương pháp định giá Hedonic Thuật ngữ “hedonic” xuất phát từ tiếng Hy Lạp “hedonikos” nghĩa là sự hài lòng. Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được dùng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể.
Mô hình hồi quy Hedonic được xây dựng dựa trên lý thuyết, hàng hóa là một tập hợp của nhiều đặc tính khác nhau và giá của hàng hóa được gắn liền với các đặc tính này. Nhưng một số đặc tính không được lượng hóa được nên được thể hiện dưới dạng biến giả. Hệ số của của các biến trong mô hình hồi quy thể hiện mức độ đóng góp, tác động của đặc tính đó đến giá chung của hàng hóa. Theo Griliches (1971) trích trong Nguyễn Quốc Nghị (2012), phương pháp Hedonic dựa trên cơ sở: giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó.
Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng: pi = h(ci), với pi là giá của hàng hóa và ci là vector của các đặc tính liên quan đến hàng hóa. Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ, tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa. Malpezzi (2002) đã LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 chỉ ra rằng Court (1939) được xem là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic. Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,… Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô hình định giá Hedonic”.
Mô hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá Hedonic và thị trường ẩn của Rosen (1974). Ngoài ra nó còn được sử dụng để ước tính nhu cầu về một loại hàng hóa, mô hình Một trong những nghiên cứu đầu tiên áp dụng mô hình định giá Hedonic vào thị trường nhà ở là của Ridker và Henning (1967), nghiên cứu về ảnh hưởng của ô nhiễm không khí đến giá BĐS, tính toán tác động của cải thiện chất lượng môi trường lên giá nhà ở, mô hình như sau: Pi = f (S1i .