Biện Pháp Bảo Đảm Không Được Đăng Ký Theo Pháp Luật Việt Nam

Luận văn phân tích biện pháp bảo đảm không được đăng ký theo pháp luật Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định và thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Pháp Luật Việt
• Người hướng dẫn: Pgs. Vũ Thị Hồng Yến
• Trường học: Trường Đại Học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự
• Đề tài: Biện Pháp Bảo Đảm Không Được Đăng Ký Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng Quan Biện Pháp Bảo Đảm Vai Trò và Tầm Quan Trọng

Trong giao dịch dân sự, các bên thường thiện chí xác lập để thực hiện quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp một bên không còn thiện chí thực hiện giao dịch do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Vì vậy, cần có những ràng buộc bên ngoài để đảm bảo các bên tuân thủ cam kết, bảo vệ lợi ích của bên thiện chí. Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận các biện pháp bảo đảm (BPBĐ) để đảm bảo việc giao kết hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ. Thông qua các biện pháp này, người có quyền có thể chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Biện pháp bảo đảm là công cụ pháp lý quan trọng để các bên thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận, là cơ sở để giải quyết tranh chấp phát sinh do vi phạm nghĩa vụ.

1.1. Khái niệm và bản chất của biện pháp bảo đảm theo pháp luật

Biện pháp bảo đảm là sự cam kết của một bên (bên bảo đảm) với bên kia (bên nhận bảo đảm) về việc thực hiện nghĩa vụ. Nó có thể là tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, hoặc các hình thức khác. Bản chất của biện pháp bảo đảm là tạo ra một sự an toàn pháp lý cho bên nhận bảo đảm, giúp họ yên tâm hơn khi thực hiện giao dịch. Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định chi tiết về các loại biện pháp bảo đảm và điều kiện áp dụng.

1.2. Vai trò của biện pháp bảo đảm trong các giao dịch dân sự và thương mại

Biện pháp bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các giao dịch dân sự và thương mại. Nó giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia, đặc biệt là bên cho vay hoặc bên cung cấp dịch vụ. Khi có biện pháp bảo đảm, các bên sẽ tự tin hơn khi thực hiện giao dịch, từ đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Giao dịch bảo đảm giúp các bên chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

II. Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm Điều Kiện và Thủ Tục Pháp Lý

Để có căn cứ xác định thứ tự ưu tiên về quyền giữa nhiều chủ thể trên một tài sản, đăng ký biện pháp bảo đảm được coi là một giải pháp hữu hiệu. Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Đăng ký biện pháp bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm trước bên có nghĩa vụ và trước bên thứ ba. Đăng ký biện pháp bảo đảm có vai trò trong việc xác định thông tin về tài sản bảo đảm được công bố công khai, từ đó các bên nhanh chóng biết được tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản này, tránh được tranh chấp.

2.1. Quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm tại Việt Nam

Pháp luật Việt Nam quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm theo hai phương thức: đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện, tùy thuộc vào đối tượng của giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giúp công khai thông tin về giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Thẩm quyền đăng ký thuộc về các cơ quan đăng ký có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

2.2. Thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm Hồ sơ quy trình và lệ phí

Thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm việc nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, thực hiện các quy trình theo quy định và nộp lệ phí đăng ký. Hồ sơ đăng ký thường bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, hợp đồng bảo đảm và các giấy tờ liên quan khác. Việc tuân thủ đúng thủ tục giúp đảm bảo tính hợp pháp của việc đăng ký.

2.3. Tầm quan trọng của việc đăng ký biện pháp bảo đảm đối với các bên liên quan

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có ý nghĩa quan trọng đối với cả bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm. Đối với bên nhận bảo đảm, việc đăng ký giúp bảo vệ quyền lợi của họ trước các bên thứ ba. Đối với bên bảo đảm, việc đăng ký giúp tạo sự minh bạch và tin cậy trong giao dịch. Thông tin đăng ký được công khai, giúp các bên dễ dàng tra cứu thông tin.

III. Hậu Quả Pháp Lý Khi Không Đăng Ký Biện Pháp Bảo Đảm

Hiện nay, pháp luật chưa quy định hiệu lực đối với các bên khi biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật nhưng không đăng ký, có đương nhiên vô hiệu do vi phạm hình thức không, hệ quả pháp lý giữa các bên như thế nào; trường hợp không đăng ký biện pháp bảo đảm khi biện pháp bảo đảm bắt buộc đăng ký theo quy định pháp luật thì hiệu lực đối kháng với người thứ ba về thứ tự ưu tiên thanh toán và quyền truy đòi, vẫn còn nhiều bất cập, nhiều quan điểm và việc áp dụng pháp luật giải quyết vấn đề này tại Tòa án chưa thống nhất.

3.1. Các trường hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định pháp luật

Theo quy định của pháp luật, một số biện pháp bảo đảm bắt buộc phải đăng ký để có hiệu lực pháp lý đầy đủ. Ví dụ, thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất, thế chấp tàu bay, tàu biển, cầm cố tàu bay. Việc xác định chính xác các trường hợp này là rất quan trọng để tránh những rủi ro pháp lý sau này. Căn cứ pháp lý để xác định các trường hợp này là các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.

3.2. Hậu quả pháp lý về hiệu lực của biện pháp bảo đảm không đăng ký

Khi biện pháp bảo đảm không được đăng ký theo quy định, nó có thể không có hiệu lực đối với các bên thứ ba. Điều này có nghĩa là bên nhận bảo đảm có thể gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền của mình nếu có tranh chấp xảy ra. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba là một trong những yếu tố quan trọng nhất của việc đăng ký biện pháp bảo đảm.

3.3. Rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh từ việc không đăng ký

Việc không đăng ký biện pháp bảo đảm có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý và tranh chấp. Ví dụ, bên nhận bảo đảm có thể mất quyền ưu tiên thanh toán nếu có nhiều chủ nợ khác cùng yêu cầu thanh toán từ tài sản bảo đảm. Việc giải quyết các tranh chấp này thường rất phức tạp và tốn kém.

IV. Giải Pháp và Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Về Đăng Ký

Để khắc phục những bất cập và hạn chế trong quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm, cần có những giải pháp và kiến nghị cụ thể. Điều này giúp tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và hiệu quả, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

4.1. Đề xuất sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật hiện hành

Cần rà soát và sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký biện pháp bảo đảm để đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch và phù hợp với thực tiễn. Ví dụ, cần quy định rõ hơn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp bất động sản, cũng như các trường hợp ngoại lệ. Văn bản pháp luật cần được cập nhật thường xuyên để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

4.2. Nâng cao nhận thức và tuân thủ pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm

Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm để nâng cao nhận thức và tuân thủ của người dân và doanh nghiệp. Điều này giúp giảm thiểu các rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh từ việc không đăng ký. Bảo vệ quyền lợi của các bên là mục tiêu quan trọng.

4.3. Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đăng ký biện pháp bảo đảm

Cần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đăng ký biện pháp bảo đảm, đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và kịp thời của thông tin đăng ký. Điều này giúp tạo ra một hệ thống đăng ký minh bạch, tin cậy và hiệu quả, phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của xã hội. Cơ quan đăng ký cần được trang bị đầy đủ nguồn lực để thực hiện nhiệm vụ.

V. Thực Tiễn Áp Dụng và Giải Quyết Tranh Chấp Liên Quan

Việc áp dụng pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trong thực tiễn còn nhiều bất cập và hạn chế. Các Tòa án thường gặp khó khăn trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến biện pháp bảo đảm không đăng ký. Cần có sự thống nhất trong nhận thức và áp dụng pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên.

5.1. Phân tích các bản án quyết định của Tòa án về tranh chấp đăng ký

Phân tích các bản án, quyết định của Tòa án về tranh chấp liên quan đến biện pháp bảo đảm không đăng ký giúp làm rõ những vấn đề pháp lý còn chưa được giải quyết triệt để. Điều này giúp các nhà làm luật và các thẩm phán có thêm thông tin để hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật một cách chính xác. Giải quyết tranh chấp một cách công bằng là mục tiêu quan trọng.

5.2. Những khó khăn và vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp

Trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến biện pháp bảo đảm không đăng ký, các Tòa án thường gặp nhiều khó khăn và vướng mắc. Ví dụ, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm, việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán, việc áp dụng các quy định pháp luật còn chưa rõ ràng. Rủi ro pháp lý cần được giảm thiểu.

5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp liên quan đến biện pháp bảo đảm không đăng ký, cần có những giải pháp cụ thể. Ví dụ, cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng cho các thẩm phán về pháp luật liên quan, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, cần có sự tham gia của các chuyên gia pháp lý. Thi hành án cần được thực hiện nghiêm túc.

VI. Tương Lai Của Biện Pháp Bảo Đảm và Đăng Ký Tại Việt Nam

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, biện pháp bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm ngày càng trở nên quan trọng. Cần có những định hướng phát triển phù hợp để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và hội nhập với thế giới.

6.1. Xu hướng phát triển của biện pháp bảo đảm và đăng ký trên thế giới

Nghiên cứu xu hướng phát triển của biện pháp bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm trên thế giới giúp Việt Nam có thêm kinh nghiệm để hoàn thiện hệ thống pháp luật của mình. Ví dụ, nhiều nước đã áp dụng hệ thống đăng ký trực tuyến, cho phép các bên dễ dàng đăng ký và tra cứu thông tin. Hợp đồng bảo đảm cần được chuẩn hóa.

6.2. Định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật về biện pháp bảo đảm

Cần có những định hướng rõ ràng để hoàn thiện hệ thống pháp luật về biện pháp bảo đảm, đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và hiệu quả. Ví dụ, cần quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của các bên, cần có cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự cần được sửa đổi đồng bộ.

6.3. Vai trò của công nghệ thông tin trong đăng ký biện pháp bảo đảm

Công nghệ thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả của hệ thống đăng ký biện pháp bảo đảm. Việc áp dụng công nghệ thông tin giúp giảm thiểu thời gian và chi phí đăng ký, tăng cường tính minh bạch và tin cậy của thông tin đăng ký. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cần được số hóa.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn có 02 chƣơng, gồm: Chƣơng 1. Hiệu lực của biện pháp bảo đảm không đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật Chƣơng 2. Hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm không đƣợc đăng ký theo quy định pháp luật 8 CHƢƠNG 1 HIỆU LỰC CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM KHÔNG ĐƢỢC ĐĂNG KÝ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT Chúng ta đều biết các bên trong giao dịch dân sự về cơ bản là thiện chí xác lập để thực hiện quyền và nghĩa vụ đã thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, cũng không hiếm trƣờng hợp mà sau khi đã xác lập giao dịch, phát sinh quyền và nghĩa vụ thì một trong các bên không còn thiện chí để tiếp tục thực hiện giao dịch nữa, xuất phát từ nguyên nhân nội tại của các bên hoặc do tác động từ bên ngoài.

Nhƣ vậy, việc phát sinh thêm những ràng buộc bên ngoài nhằm bảo đảm rằng các bên nên tuân thủ đúng những gì đã cam kết và xác lập sẽ đảm bảo giao dịch đƣợc diễn ra đúng nhƣ ý chí ban đầu của các bên, không gây phƣơng hại đến lợi ích của bên thiện chí, tuân thủ đúng nội dung giao dịch ban đầu. Để tạo đƣợc thế chủ động cho ngƣời có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ đƣợc hƣởng quyền dân sự, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các BPBĐ việc giao kết hợp đồng, cũng nhƣ việc thực hiện nghĩa vụ. Thông qua các biện pháp này ngƣời có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình tác động trực tiếp đến tài sản của phía bên kia nhằm làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đó.1 Các trƣờng hợp biện pháp bảo đảm phải đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật BLDS đƣợc coi là luật chung, luật gốc của hệ thống pháp luật tƣ. Do đó, các quy định về các BPBĐ trong BLDS là một chế định pháp lý đặt cơ sở nền tảng cho việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong cả lĩnh vực dân sự và thƣơng mại, kinh tế.

Pháp luật về các BPBĐ đƣợc hiểu là bao gồm tất cả các quy định về BPBĐ trong hệ thống pháp luật, có thể đƣợc quy định trong rất nhiều lĩnh vực nhƣ pháp luật về đất đai, về nhà ở, về hàng không, hàng hải. Trong đó các quy định về BPBĐ trong BLDS là các quy định chung và trong mỗi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành có thể có các quy định riêng khác với các quy định chung, nhƣng không đƣợc trái với các nguyên tắc cơ bản trong BLDS. Các quy định về BPBĐ trong BLDS đã thể hiện rõ quan điểm là: “Tạo cơ chế pháp lý hữu hiệu để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền dân sự của các cá nhân, pháp nhân, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyền, lợi ích của bên yếu thế, bên thiện chí trong quan hệ dân sự; hạn chế đến mức tối đa sự can thiệp của cơ quan 9 công quyền vào việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quan hệ dân sự, tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực xã hội, bảo đảm sự thông thoáng, ổn định trong giao dịch dân sự”.1 BLDS không đƣa ra khái niệm BPBĐ thực hiện nghĩa vụ mà liệt kê các BPBĐ thực hiện nghĩa vụ. Điều 292 BLDS liệt kê 09 BPBĐ thực hiện nghĩa vụ gồm: “1.

Thế chấp tài sản; 3. Bảo lƣu quyền sở hữu; 7. Cầm giữ tài sản”. So với Bộ luật dân sự năm 2005 thì BLDS tăng thêm 02 BPBĐ thực hiện nghĩa vụ.2 Có thể hiểu BPBĐ thực hiện nghĩa vụ là những biện pháp do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hoặc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng, thực hiện giao dịch.

Khái niệm đăng ký BPBĐ là một trong những khái niệm trọng tâm và đƣợc định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ “Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm”. Theo khoản 1 Điều 298 BLDS quy định: “Biện pháp bảo đảm đƣợc đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật”. BPBĐ đăng ký theo thỏa thuận có thể hiểu là đăng ký tự nguyện và theo quy định pháp luật là đăng ký bắt buộc. Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì các BPBĐ phải đăng ký nhƣ sau: “a.

Thế chấp quyền sử dụng đất; b. Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp tài sản đó đã đƣợc chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; c. Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; d. Thế chấp tàu biển”.

Khi xem xét đến điều kiện các tài sản này là đối tƣợng của đăng ký BPBĐ, thấy rằng các tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu nên khi dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì các biện pháp bảo đảm phải đƣợc đăng ký.1 Thế chấp quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 317 BLDS “Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ; bên thế chấp 1 Bộ Tƣ pháp (2015), Đề cương giới thiệu Bộ luật dân sự 2015, trang 6. 2 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các BPBĐ thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm: „a. Cầm cố tài sản; b. Thế chấp tài sản; c.

10 không giao tài sản cho bên nhận thế chấp, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ; các bên có thể thỏa thuận giao cho ngƣời thứ ba giữ tài sản thế chấp”. Luật Đất đai 2013 ghi nhận quyền thế chấp của ngƣời sử dụng đất. Về BPBĐ, Luật Đất đai 2013 chỉ ghi nhận một BPBĐ duy nhất bằng quyền sử dụng đất, đó chính là biện pháp thế chấp. Về hiệu lực của thế chấp tài sản thì theo quy định tại Điều 319 BLDS quy định: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Quy định này của BLDS là phù hợp, tránh tình trạng đồng nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời điểm có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của biện pháp thế chấp. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định giá trị pháp lý của việc đăng ký đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Nhƣ vậy, đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng (việc) thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có điểm không thống nhất với quy định của Luật Công chứng về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Cụ thể, khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày đƣợc công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.” Nhƣ vậy, nếu áp dụng theo quy định của Luật Công chứng thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Nhƣng nếu áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vậy, để bảo đảm sự an toàn của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên phải hoàn thiện những yêu cầu của thời điểm sau cùng mà luật có quy định, đó là hợp đồng thế chấp vừa phải công chứng và vừa phải đăng ký. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, quy định về hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tại Điều 22 nhƣ sau: “1.

Hợp đồng bảo đảm đƣợc công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng thực. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trƣờng hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết”. Theo quy định trên thì việc đăng ký BPBĐ không phải là điều kiện thuộc về hình thức để ảnh hƣởng đến hiệu lực của BPBĐ.

Nhƣ vậy, BLDS và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng thực (nếu hợp đồng phải công chứng, chứng thực) hoặc từ thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết; Luật đất đai thì quy định có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật thì luật chuyên ngành (tức Luật đất đai) sẽ đƣợc ƣu tiên áp dụng trƣớc so với quy định của luật chung là BLDS. Do đó, thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (đăng ký GDBĐ).2 Thế chấp tài sản gắn liền với đất BLDS và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất là từ thời điểm đƣợc công chứng, chứng thực (nếu hợp đồng phải công chứng, chứng thực), thời điểm hợp đồng đƣợc giao kết giống hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ đã phân tích ở trên. Luật Nhà ở 2014 ghi nhận quyền thế chấp nhà ở của chủ sở hữu nhà ở (điểm d khoản 1 Điều 10).

Về GDBĐ bằng nhà ở, tƣơng tự nhƣ Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 chỉ ghi nhận giao dịch thế chấp mà không ghi nhận thêm các loại hình bảo đảm khác (Điều 117). Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.