MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng; được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân; Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản.
Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất. Hà Đông là một quận của thành phố Hà Nội Hà Nội kể từ ngày 01/8/2008 sau khi sát nhập tỉnh Hà Tây về Hà Nội theo Nghị quyết số: 15/2008/NQ-QH12 ngày 29 tháng 5 năm 2008 của Quốc hội.
Hà Đông đang trên đà phát triển để trở Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.vn 2 thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội. Trong những năm gần đây, quận Hà Đông đã phát huy được lợi thế và vai trò của quy hoạch cho quá trình đô thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, việc thực hiện quy hoạch các dự án đầu tư đã làm giá đất và bộ mặt đô thị của Hà Đông thay đổi nhanh chóng. Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 2.
Mục tiêu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát - Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm mang lại tác động tích cực đối với giá đất. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của quận Hà Đông. - Đánh giá công tác quy hoạch sử dụng đất, tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 và tình hình quản lý giá đất trên địa bàn quận Hà Đông.
- Nghiên cứu giá đất trước và sau quy hoạch tại một số dự án cụ thể. - Đề xuất một số giải pháp. Yêu cầu - Đánh giá chính xác tình hình thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất và giá đất trên địa bàn quận Hà Đông. - Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế trước và sau khi thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất.
- Từ số liệu điều tra được về giá đất trước và sau khi thực hiện của các dự án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông phải đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó đề xuất giải pháp và kiến nghị. - Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.vn 3 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 1.
Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Hiện nay có rất nhiều tài liệu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương pháp được sử dụng trong QHSDĐĐ cũng khác nhau. Theo Driessen và cộng sự thì QHSDĐĐ như là phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai (Driessen và cs. Một định nghĩa khác của Fresco và ctv., (1992), QHSDĐĐ như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu, và những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác (Fresco và ctv. Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm đã đổi lại định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995).
Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976). Hay như là một phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai.
Do đó, với Van Dieppen và cộng sự, có thể định nghĩa QHSDĐĐ như sau: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.vn 4 “Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai” (Van Diepen và cs. Nếu xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng sản xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì: Quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm trù kinh tế xã hội; có thể xác định quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất trong cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức, đơn vị và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của nhà nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững (Nguyễn Nhật Tân và cs. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ bản sau: - Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất (Nguyễn Nhật Tân và cs.
- Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu (Nguyễn Nhật Tân và cs. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực Công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong những nội dung được quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với tài nguyên nói chung và đất đai nói riêng. Mỗi quốc gia có những đặc điểm riêng biệt, điển hình là sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.vn 5 khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ phát triển, cho nên phương pháp tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng mang những nét đặc thù khác nhau.
