ĐẶT VẤN ĐỀ. Giới thiệu chung. Xác định vấn đề nghiên cứu. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN.
Khái niệm chung. Khái niệm về thành công. Một số nghiên cứu trước đây. Nghiên cứu liên quan về nhà ở xã hội.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP Quy trình nghiên cứu. Công cụ nghiên cứu. Quy trình thu thập dữ liệu. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ Quá trình thu thập dữ liệu.
Kiểm tra thang đo và mục hỏi. Xếp hạng, phân tích, đánh giá. CHƯƠNG 5: ĐỀ XUẤT GIẢI Đề xuất giải pháp trong khả PHÁP. năng của Chủ đầu tư.
CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ Kết luận. Hình 1-2: Cấu trúc luận văn. HVTH : Nguyễn Thế Anh - 12080273 Trang 19 Luận văn thạc sĩ. Lê Hoài Long.
2 CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN. Đặc điểm nhà ở xã hội tại VN Nhà ở thương mại. Các khái niệm chung. Nhà ở thu nhập thấp.
Khái niệm dự án và dự án xây dựng. Văn bản pháp luật liên quan. CẤU TRÚC CHƯƠNG 2 Các yếu tố thành công. Khái niệm về thành công Tiêu chuẩn thành công.
Yếu tố thành công của dự án Một số nghiên cứu trước xây dựng. Tiêu chuẩn thành công của dự án xây dựng. Nghiên cứu ở nước ngoài. Những nghiên cứu liên quan về nhà ở xã hội.
Nghiên cứu ở Việt Nam. Hình 2-1: Cấu trúc chương 2. HVTH : Nguyễn Thế Anh - 12080273 Trang 20 Luận văn thạc sĩ. Lê Hoài Long.
Một số khái niệm chung: 2. Nhà ở xã hội : Một số nước trên thế giới: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với thị trường [8]. Tại Việt Nam: Khái niệm nhà ở xã hội được đề cập lần đầu tiên tại Luật nhà ở năm 2005, nhưng tới năm 2010 mới có Nghị định hướng dẫn đó là Nghị định 71 năm 2010 (NĐ 71/2010/NĐ-CP) thì: “Nhà ở xã hội là nhà do Nhà nước, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà Ở và quy định tại nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Tuy nhiên theo Luật mới nhất được ban hành là Luật nhà ở năm 2014 (Luật số: 65/2014/QH13, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014) thì tại Điều 3: “Nhà ở xã hội là nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.
Các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49, Luật nhà ở năm 2014 bao gồm 10 đối tượng cụ thể là: Điều 49: Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
HVTH : Nguyễn Thế Anh - 12080273 Trang 21 Luận văn thạc sĩ. Lê Hoài Long. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Đặc điểm của nhà ở xã hội tại Việt Nam: Theo tài liệu từ bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì nhà ở xã hội tại Việt Nam có một số đặc điểm như sau [10]: - Tại đô thị loại đặc biệt không quy định số tầng, hay không giới hạn số tầng. - Tại các đô thi loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng. - Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m². - Nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.
HVTH : Nguyễn Thế Anh - 12080273 Trang 22 Luận văn thạc sĩ. Lê Hoài Long. Nhà ở thương mại : Theo Nghị định 71 năm 2010 (NĐ 71/2010) : “ Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường ” [11]. Theo Luật xây dựng năm 2014 (Luật số 65/2014/QH13): “ Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, theo cơ chế thị trường”.
Nhà ở thu nhập thấp : Theo Quyết Định 67 năm 2009 của Thủ Tướng Chính phủ (67/2009/QĐ- TTg): “Nhà ở cho người thu nhập thấp là loại nhà do các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư bằng nguồn vốn tự huy động. Chủ đầu tự dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Điều 5 của quyết định này’’ [12]. Điều 5: Ưu đãi đầu tư đối với Chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp. Nhà đầu tư có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp thực hiện đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để được hưởng các ưu đãi đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi sau đây: a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án. b) Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); c) Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động; d) Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: - Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định. HVTH : Nguyễn Thế Anh - 12080273 Trang 23 Luận văn thạc sĩ. Lê Hoài Long.
- Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có). - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương). đ) Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình; được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị. e) Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước).
Tuy nhiên theo Luật nhà ở năm 2014 thì khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp không còn nữa, người thu nhập thấp thuộc một trong những đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014. Nhà chung cư : Theo Luật nhà ở năm 2014 thì: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Dự án : Theo PMBOK: Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm, dịch vụ, hoặc một kết quả duy nhất. Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia : Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án HVTH : Nguyễn Thế Anh - 12080273 Trang 24 Luận văn thạc sĩ.
Lê Hoài Long. Thực chất dự án là những tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định [13]. Dự án xây dựng: Theo Đỗ Thị Xuân Lan (2003) [14]: Dự án là một nhóm các công việc được thực hiện theo một quy trình nhất định để đạt được mục tiêu đề ra có thời điểm bắt đầu và kết thúc được ấn định trước và sử dụng tài nguyên có giới hạn. Dự án xây dựng là tập hợp những đề xuất hay công việc có liên quan đến bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hay cải tạo những công trình xây dựng.
Các khái niệm về thành công của dự án: 2. Các yếu tố thành công của dự án : CSFs ( Critical success factors): Là một tập hợp một vài điều mà gây ra hoặc có ảnh hưởng đến kết quả của dự án, đóng góp cho sự thành công hay thất bại của dự án (Theo từ điển: Oxford Advanced Learner’s Dictionary; được trích dẫn bởi Anh Thư, 2014). Bên cạnh đó các yếu tố thành công của dự án lại phụ thuộc vào đặc điểm của dự án, các thỏa thuận hợp đồng, các thành phần tham gia trong dự án, quá trình tương tác giữa các bên (Chua và các tác giả, 1999).
