Tổng quan nghiên cứu

Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với vị trí địa lý giáp biển và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, đang nổi lên như một thị trường bất động sản (BĐS) đầy tiềm năng trong khu vực Đông Nam Bộ. Theo báo cáo của ngành, nguồn cung căn hộ chung cư tại khu vực này có sự sụt giảm nghiêm trọng trong quý 3/2021, chỉ đạt khoảng 30,9% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng tiêu thụ cũng giảm xuống còn 28,2%. Thực trạng này đặt ra câu hỏi về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của khách hàng cá nhân tại địa phương. Mục tiêu nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố tác động chính đến quyết định mua nhà chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu, bao gồm giá cả, tiện ích, vị trí, cấu trúc, pháp lý và hình ảnh doanh nghiệp, đồng thời đề xuất các hàm ý quản trị phù hợp. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thành phố Bà Rịa và Vũng Tàu, với dữ liệu thu thập trong vòng 3 tháng đầu năm 2022. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp phát triển thị trường BĐS căn hộ, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển đô thị bền vững tại tỉnh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hai lý thuyết chính: Lý thuyết Hành động hợp lý (TRA) và Lý thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB). TRA tập trung vào mối quan hệ giữa thái độ, niềm tin chuẩn mực và ý định hành vi, trong khi TPB bổ sung thêm yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi, giúp giải thích sâu hơn về quyết định mua nhà chung cư. Các khái niệm chính bao gồm:

  • Giá cả: Mức độ phù hợp và cạnh tranh của giá căn hộ so với thị trường.
  • Tiện ích: Các dịch vụ và cơ sở hạ tầng nội khu như an ninh, cảnh quan, tiện nghi.
  • Vị trí: Độ thuận tiện về giao thông, gần nơi làm việc, trường học, siêu thị.
  • Cấu trúc: Kết cấu, diện tích, số tầng và thiết kế căn hộ.
  • Pháp lý: Tính minh bạch, rõ ràng của hồ sơ pháp lý và thủ tục liên quan.
  • Hình ảnh doanh nghiệp: Uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư trên thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính bao gồm tổng hợp tài liệu, phỏng vấn chuyên sâu với 3 chuyên gia trong lĩnh vực BĐS và giáo dục để hoàn thiện bảng câu hỏi. Giai đoạn định lượng gồm khảo sát sơ bộ với 40 cá nhân và khảo sát chính thức với 205 khách hàng cá nhân đã, đang và có nhu cầu mua nhà chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Mẫu được chọn theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện, đảm bảo đại diện cho nhóm khách hàng mục tiêu. Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS với các kỹ thuật: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy tuyến tính và phân tích phương sai (ANOVA). Thời gian thu thập dữ liệu chính thức diễn ra trong 3 tháng đầu năm 2022.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Ảnh hưởng của giá cả: Yếu tố giá cả có tác động tích cực và mạnh mẽ đến quyết định mua nhà chung cư với hệ số hồi quy đạt khoảng 0.35, cho thấy khách hàng rất quan tâm đến mức giá phù hợp và cạnh tranh.
  2. Tiện ích nội khu: Tiện ích như an ninh, cảnh quan và các dịch vụ đi kèm có ảnh hưởng tích cực với hệ số khoảng 0.28, phản ánh nhu cầu ngày càng cao về môi trường sống tiện nghi.
  3. Vị trí địa lý: Vị trí thuận tiện gần nơi làm việc, trường học và các tiện ích công cộng có ảnh hưởng lớn nhất trong các yếu tố, với hệ số 0.40, khẳng định vai trò then chốt của vị trí trong quyết định mua.
  4. Cấu trúc căn hộ: Kết cấu kiên cố, diện tích phù hợp và thiết kế hợp lý cũng đóng vai trò quan trọng với hệ số 0.25, thể hiện sự quan tâm đến chất lượng và không gian sống.
  5. Pháp lý và hình ảnh doanh nghiệp: Cả hai yếu tố này đều có ảnh hưởng tích cực với hệ số lần lượt là 0.30 và 0.22, nhấn mạnh tầm quan trọng của sự minh bạch pháp lý và uy tín chủ đầu tư trong việc tạo niềm tin cho khách hàng.
  6. Nhân khẩu học: Phân tích phương sai cho thấy không có sự khác biệt đáng kể về ảnh hưởng các yếu tố theo giới tính, độ tuổi và thu nhập, cho thấy các yếu tố nghiên cứu có tính phổ quát trong nhóm khách hàng cá nhân.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước, khẳng định vị trí và giá cả là hai yếu tố quyết định hàng đầu trong quyết định mua nhà chung cư. Tiện ích và cấu trúc căn hộ cũng được khách hàng đánh giá cao, phản ánh xu hướng tìm kiếm môi trường sống tiện nghi và chất lượng. Pháp lý và hình ảnh doanh nghiệp là những yếu tố tạo dựng niềm tin, giảm thiểu rủi ro trong giao dịch BĐS. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, giúp trực quan hóa ưu tiên của khách hàng. So với các nghiên cứu trước, kết quả không ghi nhận sự khác biệt theo nhân khẩu học, cho thấy sự đồng nhất trong nhận thức của khách hàng cá nhân tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng các chiến lược tiếp thị và quản lý dự án phù hợp với đa dạng đối tượng khách hàng.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường chính sách giá hợp lý: Các chủ đầu tư cần xây dựng chính sách giá cạnh tranh, phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng cá nhân, nhằm tăng tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong vòng 12 tháng tới.
  2. Phát triển tiện ích nội khu đa dạng: Đầu tư nâng cao chất lượng tiện ích như an ninh, khu vui chơi, cảnh quan xanh, hồ bơi hiện đại để nâng cao trải nghiệm sống, hướng đến mục tiêu tăng mức độ hài lòng khách hàng lên trên 80% trong 2 năm.
  3. Lựa chọn vị trí dự án chiến lược: Ưu tiên phát triển các dự án tại các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, gần trung tâm hành chính, trường học và siêu thị, nhằm thu hút khách hàng có nhu cầu thực và đầu tư.
  4. Minh bạch pháp lý và hỗ trợ khách hàng: Chủ đầu tư cần đảm bảo hồ sơ pháp lý rõ ràng, đơn giản hóa thủ tục và cung cấp hướng dẫn tận tình cho khách hàng, giảm thiểu rủi ro và tăng niềm tin trong vòng 6 tháng đầu triển khai dự án.
  5. Xây dựng hình ảnh doanh nghiệp uy tín: Tăng cường truyền thông, quảng bá các dự án thành công và cam kết chất lượng để nâng cao uy tín thương hiệu, góp phần thu hút khách hàng trung và dài hạn. Các hoạt động này nên được thực hiện liên tục và có kế hoạch cụ thể trong 1-3 năm tới.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Nhà đầu tư cá nhân: Giúp hiểu rõ các yếu tố quyết định mua nhà chung cư, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả hơn trong thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu.
  2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp BĐS: Cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng chiến lược phát triển dự án, chính sách giá và tiện ích phù hợp với nhu cầu khách hàng cá nhân.
  3. Cơ quan quản lý nhà nước: Hỗ trợ trong việc hoạch định chính sách phát triển đô thị, quản lý thị trường BĐS và nâng cao hiệu quả quy hoạch, đặc biệt trong lĩnh vực nhà chung cư.
  4. Các nhà nghiên cứu và học viên: Là tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi người tiêu dùng và thị trường BĐS tại các tỉnh ven biển, góp phần phát triển học thuật trong lĩnh vực quản trị kinh doanh và bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua nhà chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu?
    Vị trí địa lý được xác định là yếu tố quan trọng nhất, chiếm hệ số ảnh hưởng cao nhất trong mô hình hồi quy, do khách hàng ưu tiên sự thuận tiện trong di chuyển và tiếp cận các tiện ích xung quanh.

  2. Pháp lý có vai trò như thế nào trong quyết định mua nhà chung cư?
    Pháp lý là yếu tố then chốt tạo niềm tin cho khách hàng, giúp họ yên tâm về quyền sở hữu và giảm thiểu rủi ro pháp lý, từ đó thúc đẩy quyết định mua hàng.

  3. Có sự khác biệt nào về yếu tố ảnh hưởng theo nhóm tuổi hay thu nhập không?
    Nghiên cứu không phát hiện sự khác biệt đáng kể giữa các nhóm nhân khẩu học về giới tính, độ tuổi và thu nhập, cho thấy các yếu tố nghiên cứu có tính phổ quát trong nhóm khách hàng cá nhân.

  4. Tiện ích nội khu ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua?
    Tiện ích nội khu như an ninh, cảnh quan và dịch vụ giải trí đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống, từ đó tác động tích cực đến quyết định mua nhà chung cư.

  5. Làm thế nào để chủ đầu tư nâng cao hình ảnh doanh nghiệp?
    Chủ đầu tư nên tập trung vào việc hoàn thành dự án đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng xây dựng, đồng thời tăng cường truyền thông và chăm sóc khách hàng để xây dựng uy tín và thương hiệu bền vững.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định sáu yếu tố chính ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua nhà chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu: giá cả, tiện ích, vị trí, cấu trúc, pháp lý và hình ảnh doanh nghiệp.
  • Vị trí và pháp lý là hai yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất, trong khi tiện ích và cấu trúc cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút khách hàng.
  • Không có sự khác biệt đáng kể về ảnh hưởng các yếu tố theo nhân khẩu học, cho thấy tính đồng nhất trong nhận thức khách hàng cá nhân.
  • Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học để đề xuất các giải pháp quản trị và chính sách phát triển thị trường BĐS căn hộ tại địa phương.
  • Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các đề xuất quản trị, theo dõi hiệu quả thực tiễn và mở rộng nghiên cứu sang các khu vực lân cận nhằm nâng cao giá trị ứng dụng.

Khuyến nghị hành động: Các nhà đầu tư, chủ đầu tư và cơ quan quản lý cần phối hợp thực hiện các giải pháp đề xuất để phát triển bền vững thị trường nhà chung cư tại Bà Rịa – Vũng Tàu, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng.