Tổng quan nghiên cứu

Năm 2017 đánh dấu sự khởi sắc rõ nét của thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2017, thị trường cung ứng ra tổng cộng 16.754 căn hộ chung cư, trong đó căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tới 68%. Giá bán trung bình căn hộ trung cấp dao động từ 20,3 triệu đồng/m2 năm 2014 lên khoảng 24,8 triệu đồng/m2 vào Quý I/2017, với mức giá phổ biến dưới 25 triệu đồng/m2 tại các quận ngoại thành như Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức, Quận 9, Quận 12 và Huyện Bình Chánh.

Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều thách thức như tình trạng lệch pha cung – cầu, đặc biệt là sự dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp và khó khăn trong thanh khoản. Trước bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt, các doanh nghiệp BĐS chuyển hướng tập trung phát triển căn hộ trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp để ở tại TP.HCM, đo lường mức độ tác động của từng yếu tố và đề xuất các giải pháp quản trị phù hợp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào người đã mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM, khảo sát thực hiện vào tháng 10 năm 2017 với kích thước mẫu 158 người.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp dữ liệu thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS hiểu rõ hành vi khách hàng, từ đó tối ưu hóa các chiến lược tiếp thị, phát triển sản phẩm và quản lý dự án, đồng thời hỗ trợ người mua có cái nhìn tổng quan để đưa ra quyết định hợp lý.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết về hành vi người tiêu dùng và quyết định chọn mua sản phẩm, đặc biệt là mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2001). Mô hình này phân tích quá trình ra quyết định mua gồm năm giai đoạn: nhận biết nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá lựa chọn, quyết định mua và hành vi sau mua. Các yếu tố ảnh hưởng được phân thành bốn nhóm chính: trình độ văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý.

Nghiên cứu tập trung vào năm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp, bao gồm:

  • Tài chính: Thu nhập, giá cả, lãi suất vay, chính sách thuế và khả năng chi trả.
  • Vị trí: Giao thông thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, nơi làm việc.
  • Thẩm mỹ: Thiết kế căn hộ, trang trí nội thất, tầm nhìn và an toàn phòng cháy chữa cháy.
  • Tiếp thị: Chính sách giá, quảng cáo, uy tín và danh tiếng chủ đầu tư.
  • Xã hội: Chất lượng cuộc sống cộng đồng, sự gắn kết dân cư và cư xử văn minh trong chung cư.

Mô hình nghiên cứu đề xuất sử dụng các biến độc lập trên để giải thích biến phụ thuộc là quyết định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính gồm thảo luận nhóm và phỏng vấn tay đôi với 16 người tham gia nhằm điều chỉnh và hoàn thiện thang đo các biến nghiên cứu. Giai đoạn định lượng tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với 350 mẫu phát ra, thu về 325 mẫu, trong đó 158 mẫu hợp lệ được sử dụng để phân tích.

Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 20.0 với các bước:

  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha.
  • Phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định cấu trúc các nhân tố.
  • Phân tích hồi quy đa biến để đo lường mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến quyết định mua.

Thời gian nghiên cứu chính thức diễn ra trong tháng 10 năm 2017 tại TP.HCM, tập trung vào nhóm khách hàng đã mua căn hộ chung cư trung cấp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Ảnh hưởng của yếu tố xã hội là mạnh nhất với mức độ tác động 33,4% đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp. Điều này phản ánh tầm quan trọng của chất lượng cuộc sống cộng đồng, sự gắn kết dân cư và văn hóa cư xử trong chung cư.

  2. Yếu tố tiếp thị đứng thứ hai với mức ảnh hưởng 28%. Các chương trình quảng cáo hấp dẫn, niềm tin vào chủ đầu tư và danh tiếng của doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quyết định mua.

  3. Yếu tố thẩm mỹ cũng có tác động tích cực, thể hiện qua thiết kế hợp lý, trang trí nội thất đẹp mắt và tầm nhìn thoáng đãng từ căn hộ.

  4. Yếu tố tài chính có ảnh hưởng đáng kể nhưng thấp hơn so với các yếu tố xã hội, tiếp thị và thẩm mỹ. Người mua cân nhắc kỹ lưỡng về giá cả, chi phí liên quan và khả năng chi trả trước khi quyết định.

  5. Yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng thấp nhất trong mô hình, mặc dù vẫn được xem là một trong những tiêu chí lựa chọn căn hộ.

Các số liệu phân tích hồi quy cho thấy mô hình phù hợp với dữ liệu khảo sát, với hệ số tương quan Pearson và các kiểm định ANOVA đều đạt mức ý nghĩa thống kê. Biểu đồ phân phối chuẩn phần dư và biểu đồ phân tán cho thấy mô hình không vi phạm các giả định hồi quy.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân yếu tố xã hội có tác động mạnh nhất có thể do đặc thù văn hóa Việt Nam, nơi cộng đồng và mối quan hệ xã hội đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng ngày. Người mua căn hộ trung cấp ưu tiên môi trường sống có sự gắn kết, an toàn và văn minh.

Yếu tố tiếp thị được đánh giá cao bởi các hoạt động quảng bá, xây dựng thương hiệu và uy tín chủ đầu tư giúp khách hàng yên tâm hơn khi ra quyết định. Điều này phù hợp với các nghiên cứu trước đây tại Jordan và Bangladesh, nơi tiếp thị cũng là nhân tố quan trọng.

Mức độ ảnh hưởng thấp của vị trí có thể do sự phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích tại các quận ngoại thành TP.HCM đã cải thiện đáng kể, làm giảm sự khác biệt về vị trí trong mắt người mua.

Kết quả cũng cho thấy các doanh nghiệp cần tập trung phát triển các yếu tố xã hội và tiếp thị để tạo lợi thế cạnh tranh, đồng thời cân nhắc các yếu tố tài chính và thẩm mỹ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Xây dựng ban quản lý chung cư chuyên nghiệp và văn minh nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng, tạo môi trường xã hội tích cực, tăng sự gắn kết dân cư. Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư và ban quản lý chung cư. Thời gian: Triển khai ngay trong các dự án mới và cải thiện các dự án hiện hữu.

  2. Tăng cường hoạt động tiếp thị và xây dựng thương hiệu bằng cách phát triển các chương trình quảng cáo sáng tạo, minh bạch thông tin dự án, nâng cao uy tín chủ đầu tư. Chủ thể thực hiện: Phòng marketing doanh nghiệp BĐS. Thời gian: Liên tục, đặc biệt trong giai đoạn mở bán.

  3. Thiết kế căn hộ đảm bảo thẩm mỹ và tiện nghi với nội thất đẹp mắt, thiết kế hợp lý, an toàn phòng cháy chữa cháy, tạo ấn tượng tốt với khách hàng. Chủ thể thực hiện: Bộ phận thiết kế và xây dựng. Thời gian: Từ giai đoạn thiết kế dự án.

  4. Đa dạng hóa các phương thức tài chính hỗ trợ khách hàng như chính sách trả góp linh hoạt, liên kết với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư phối hợp ngân hàng. Thời gian: Triển khai song song với các đợt mở bán.

  5. Nâng cao tiện ích và dịch vụ tại khu vực chung cư như hệ thống giao thông nội khu, khu vui chơi, trường học, bệnh viện gần kề để tăng giá trị vị trí và sự hài lòng của khách hàng. Chủ thể thực hiện: Chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Thời gian: Kế hoạch dài hạn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ trung cấp, từ đó xây dựng chiến lược kinh doanh và marketing hiệu quả.

  2. Nhà quản lý dự án và phát triển sản phẩm BĐS: Cung cấp cơ sở dữ liệu để thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mong muốn của khách hàng mục tiêu.

  3. Người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân: Hỗ trợ đánh giá các yếu tố quan trọng khi lựa chọn căn hộ chung cư trung cấp, giúp đưa ra quyết định sáng suốt.

  4. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản trị kinh doanh, marketing và bất động sản: Là tài liệu tham khảo quý giá về phương pháp nghiên cứu hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM?
    Yếu tố xã hội có tác động mạnh nhất với mức ảnh hưởng 33,4%, bao gồm chất lượng cuộc sống cộng đồng và sự gắn kết dân cư.

  2. Tại sao yếu tố vị trí lại có ảnh hưởng thấp nhất?
    Do sự phát triển hạ tầng và tiện ích tại các quận ngoại thành đã cải thiện, làm giảm sự khác biệt về vị trí trong mắt người mua.

  3. Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong luận văn là gì?
    Kết hợp nghiên cứu định tính (thảo luận nhóm, phỏng vấn tay đôi) và định lượng (khảo sát bảng câu hỏi với 158 mẫu hợp lệ), phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0.

  4. Làm thế nào doanh nghiệp BĐS có thể tận dụng kết quả nghiên cứu?
    Doanh nghiệp nên tập trung phát triển các yếu tố xã hội và tiếp thị, đồng thời cải thiện thiết kế thẩm mỹ và hỗ trợ tài chính để thu hút khách hàng.

  5. Phạm vi nghiên cứu của luận văn có giới hạn gì không?
    Nghiên cứu tập trung vào người đã mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM, chưa mở rộng đến người có ý định mua hoặc các phân khúc khác trên thị trường BĐS.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định năm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM: xã hội, tiếp thị, thẩm mỹ, tài chính và vị trí.
  • Yếu tố xã hội có tác động mạnh nhất, nhấn mạnh vai trò của cộng đồng và môi trường sống trong quyết định mua.
  • Mô hình nghiên cứu được kiểm định phù hợp với dữ liệu khảo sát thực tế, cung cấp cơ sở khoa học cho các doanh nghiệp BĐS.
  • Đề xuất các giải pháp quản trị tập trung vào nâng cao chất lượng cộng đồng, tiếp thị hiệu quả, thiết kế thẩm mỹ và hỗ trợ tài chính.
  • Nghiên cứu mở ra hướng phát triển tiếp theo với việc khảo sát người có ý định mua và mở rộng phạm vi nghiên cứu ra toàn thị trường BĐS.

Để tiếp tục phát triển, các doanh nghiệp và nhà nghiên cứu nên áp dụng kết quả này vào thực tiễn, đồng thời mở rộng nghiên cứu nhằm bao quát toàn diện hơn về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản. Hành động ngay hôm nay để nâng cao hiệu quả kinh doanh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng trên thị trường căn hộ chung cư trung cấp tại TP.HCM.